廣告系統(tǒng)流程
市場(chǎng)分析
（1） XX區(qū)周邊市場(chǎng)地理位置及區(qū)域人文狀況
（2） 樓盤(pán)分析――①產(chǎn)品定位分析；②消費(fèi)者接受度分析
（3） 近期市場(chǎng)分析――①產(chǎn)品特色――找尋最與眾不同最具競(jìng)爭(zhēng)力特點(diǎn)；②消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)類(lèi)型及對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案印象，可能購(gòu)買(mǎi)原因。
2.項(xiàng)目條件分析
（1） 地理位置分析
（2） 規(guī)劃分析
（3） 設(shè)計(jì)分析
（4） 價(jià)格分析
（5） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析
三、廣告階段劃分
1. 第一階段（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)――正式認(rèn)購(gòu)）
此階段廣告宣傳以建立知名度及美譽(yù)度為主，以聚集人氣，為正式開(kāi)盤(pán)打下基礎(chǔ)，奠定樓盤(pán)在特定消費(fèi)層中形象。此階段廣告投入較大。
2. 第二階段（正式認(rèn)購(gòu)――首期交樓）
此階段廣告宣傳投入也較大，以便啟動(dòng)及促進(jìn)銷(xiāo)售。
3. 第三階段（首期交樓――二期完工）
此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)定樓盤(pán)品牌形象，投入相對(duì)較少。
4. 第四階段（二期工程――小區(qū)建成）
廣告任務(wù)維持小區(qū)良好口碑，并以此帶動(dòng)銷(xiāo)售完成尾盤(pán)工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等。
四、廣告費(fèi)用估算
1、廣告預(yù)算費(fèi)項(xiàng)目
單　項(xiàng) 內(nèi)　容
廣告調(diào)查費(fèi)用 廣告前期市調(diào)，廣告效果調(diào)查，廣告咨詢(xún)費(fèi)，媒介調(diào)查費(fèi)
廣告制作費(fèi)用 照相，制版，印刷，錄音（攝影，錄像，文案，美工，禮品等）
廣告媒體費(fèi)用 報(bào)紙及雜志版面，電視及電臺(tái)播出頻道及時(shí)段，戶(hù)外看板等
其他相關(guān)費(fèi)用 與廣告活動(dòng)有關(guān)的公共活動(dòng)，SP，直效營(yíng)銷(xiāo)等費(fèi)用
2、廣告計(jì)劃擬定
假設(shè)某樓盤(pán)7月中旬開(kāi)盤(pán)，其具體推廣內(nèi)容安排如下：（忽略淡季）
按銷(xiāo)售時(shí)段劃分
引
導(dǎo)
期 時(shí)間段 宣傳內(nèi)容 投入費(fèi)用
5月中旬－6月中旬 新聞發(fā)布；營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)張；樓盤(pán)綜合報(bào)道 最高
6月中旬－7月初 提示內(nèi)部登記 較少
7月初－8月初 提示開(kāi)盤(pán)日及相關(guān)宣傳 較多
強(qiáng)銷(xiāo)期 8月－10月 以系列宣傳為主，如規(guī)劃篇，景觀篇，價(jià)格篇等 較多
延續(xù)期 11月－2月 挖掘工地部分已完工項(xiàng)目題材 適中
2月－5月 小區(qū)實(shí)景實(shí)物；充分展示現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì) 適中
1．引導(dǎo)期，以下列手段進(jìn)行初期信息傳播。
（1） 戶(hù)外看板：設(shè)置于客流較大地帶作明顯引導(dǎo)（尺寸依實(shí)際需求為準(zhǔn)）。
（2） 現(xiàn)場(chǎng)看板，于工地現(xiàn)場(chǎng)搭設(shè)圍墻看板，塑造現(xiàn)場(chǎng)氣氛。
（3） 宣傳掛旗：工地附近及市區(qū)主要繁華地帶。
（4） 報(bào)紙：當(dāng)?shù)匕l(fā)行量第一、二大報(bào)紙，大力宣傳。
（5） 電視：當(dāng)?shù)赜芯€電視臺(tái)房產(chǎn)專(zhuān)欄或無(wú)線電視臺(tái)黃金檔。
（6） 電臺(tái)：AM及FM頻道播放廣告。
2. 強(qiáng)銷(xiāo)期
（1） 廣告推出
（2） 大力度刊登報(bào)紙廣告
（3） 派發(fā)海報(bào)其中穿插DM
（4） 電視、電臺(tái)廣告力度加大
3．延續(xù)期
此段廣告以配合工地實(shí)物及繼續(xù)貫穿主題鞏固已有客戶(hù)，并以老客戶(hù)來(lái)帶動(dòng)新客戶(hù)。
五、廣告計(jì)劃執(zhí)行
1．廣告目的（吸引注意；使人理解；有些好感；產(chǎn)生認(rèn)同）
2．形式表現(xiàn)
①“沙漠風(fēng)暴”――以大篇幅于推盤(pán)之際進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)轟炸，通常用以十萬(wàn)M2以上大盤(pán)開(kāi)盤(pán)。
②“麻雀戰(zhàn)”――以小篇廣告天天見(jiàn)報(bào)，廣告期與銷(xiāo)售期都拉得較長(zhǎng)，通常用以尾盤(pán)銷(xiāo)售。
③“連續(xù)劇”――以相同面積風(fēng)格每次講述一個(gè)話題，或是景觀，或是智能篇一次一變。通常用在大幅調(diào)價(jià)之后，以制造新賣(mài)點(diǎn)。
④直觀表現(xiàn)――以實(shí)景照片或效果圖表現(xiàn)廣告背景配以文案，通常針對(duì)不甚成熟市場(chǎng)。
⑤抽象表現(xiàn)――以與房產(chǎn)不相干畫(huà)面為背景誘人看盤(pán)，通常針對(duì)較成熟市場(chǎng)，針對(duì)特定消費(fèi)層。
3．傳播階段
①硬性及軟性配合傳播
　　在整個(gè)廣告階段中，軟性廣告應(yīng)于硬廣告相配合產(chǎn)生整體的社會(huì)效益，促使經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生。
②媒體選擇條件
a、銷(xiāo)售重點(diǎn)；　　　b、向誰(shuí)傳播；　　　　c、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)原因；
d、具體那一種媒體能滿足以上各點(diǎn)，效率如何。
4．廣告文案寫(xiě)作要素
（1）廣告語(yǔ)
一句簡(jiǎn)明扼要的口號(hào)性語(yǔ)句向顧客傳達(dá)一種長(zhǎng)期不變觀念。通常獨(dú)立于正文。
（2）標(biāo)題
是最能引起受眾興趣信息通常在廣告文案最前面。
（3）正文
文字中傳達(dá)的大部分廣告信息。
（4）隨文（附文）
發(fā)展商，地址、銷(xiāo)售中心、電話等一般在廣告結(jié)尾、
5．廣告局部策劃
（1）樓盤(pán)與消費(fèi)者分析
（2）廣告策略
① 基本策略――策略注重點(diǎn)
② 廣告主題（地段，價(jià)位，品質(zhì)，物管，區(qū)位，智能，景觀……）
（3）媒體安排
媒體：XX報(bào)XX版，刊登日期：XX年XX月XX日……
（4）費(fèi)用預(yù)算
媒體費(fèi)用：A+B+C…＝TOTAL元 (A、B、C、表示單項(xiàng)廣告投入)
設(shè)計(jì)費(fèi)用：X元
（5）設(shè)計(jì)制作：
A..注意力：報(bào)紙版面面積越大，廣告注意率越高，但支出越大。第一版位置廣告效果最佳，刊登在其他各版位置逐減。雜志廣告注意力大小依次為封面，封底，封二，封三，扉頁(yè)，底扉，正中內(nèi)頁(yè)。
B 印刷品：主要有樓書(shū)及宣傳單張（一般為彩色），在設(shè)計(jì)時(shí)除考慮開(kāi)本大小，還須考慮用紙和印刷、工藝、紙張等主要為銅版紙、亞粉紙和藝術(shù)紙，樓書(shū)封面一般用210－300克紙，內(nèi)頁(yè)及單張一般用128－210克紙張。
正規(guī)開(kāi)本
組別 十六開(kāi) 三十二開(kāi) 六十四開(kāi)
787×1092 188×260 130×184 92×126
850×1156 203×280 140×203 101×137
C 制作品：主要有展板、燈箱、看板、旗幟、手袋及車(chē)身廣告。展板主用于懸掛在售樓處或展銷(xiāo)會(huì)展臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)展板面積為90×120CM，燈箱分室內(nèi)和市外兩種，以聚酯材料，PVC材料和有機(jī)玻璃等為主；看板畫(huà)面可用顏料油漆繪制，應(yīng)考慮夜間照明；手提袋，主要是用于贈(zèng)送給前來(lái)看房或房展會(huì)公眾；車(chē)身廣告包括車(chē)身內(nèi)外廣告，所使用車(chē)輛類(lèi)型主要是出租車(chē)和公交車(chē)，以雙層巴士最為理想。
六、效果測(cè)定
1、單一時(shí)間段測(cè)定　　　　　　　　　　　　成交區(qū)域分析
效果測(cè)定
　　　


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