千畝果園
第一部分 項(xiàng)目描述 一、項(xiàng)目概況： 1. 項(xiàng)目名稱：東壩鄉(xiāng)觀光果園會(huì)議休閑中心 2. 項(xiàng)目地點(diǎn)：朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng) 綠化用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 1. 綠化用地的位置與范圍 規(guī)劃用地面積：301.9公頃 其中：城市道路15.2公頃 綠化用地286.7公頃 2. 綠化用地的使用性質(zhì)：觀光果園用地 綠化用地內(nèi)綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃要求 1. 用地范圍 1. 用地位置：擬建東壩觀光果園會(huì)議休閑中心位于東壩鄉(xiāng)綠化隔離地區(qū)內(nèi)，金盞東 路西側(cè)。 2. 核定建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)：由于規(guī)劃范圍內(nèi)的綠化用地總面積為286.7公頃。按照市規(guī)劃 委員會(huì)《綠化隔離地區(qū)綠化用地內(nèi)安排產(chǎn)業(yè)用地面積的規(guī)劃要求》有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)核定 ，其綠化用地內(nèi)3%可安排綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地，占地面積為8.6公頃，本次規(guī)劃的 觀光果園內(nèi)共安排綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地，占地面積為8.6公頃，本次規(guī)劃的觀光果 園共安排建設(shè)用地4公頃，其余4.6公頃建設(shè)用地結(jié)合鄉(xiāng)域西部的世紀(jì)藝術(shù)城項(xiàng) 目設(shè)置。其中的會(huì)所用地0.67公頃，會(huì)議休閑中心占地3.33公頃。 3. 四至范圍： 東距金盞東路145米，南側(cè)以現(xiàn)狀溝渠為界，西側(cè)和北側(cè)以現(xiàn)狀土路為界。 2. 土地使用性質(zhì)：公園用地 3. 用地控制指標(biāo) 1. 總用地面積：3.33公頃 2. 建筑高度：小于9米 3. 建筑密度：小于50% 4. 容積率：1.0 5. 建筑面積：3.33萬(wàn)平米 6. 綠地率：30% 7. 建筑后退規(guī)劃用地邊界距離：2米 8. 出入口方位：東 9. 停車位：266輛（80輛/萬(wàn)平方米，地面停車應(yīng)占10%） 1. 東壩地區(qū)環(huán)境及升值成長(zhǎng)分析 [pic] 東壩規(guī)劃鳥瞰 封戈／攝 Ｊ０９７ 東壩進(jìn)入北京房地產(chǎn)的視野緣于２００１年傳出的香港和記黃埔的李嘉誠(chéng)欲在東壩投資 １００億元，圈地５０００畝，大舉進(jìn)軍北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳言。雖然傳言未能實(shí)現(xiàn)， 可是東壩卻趁著天時(shí)、地利、人和之勢(shì)而熱鬧起來(lái)。２００２年６月，東壩第一個(gè)新項(xiàng) 目——北京奧林匹克花園正式亮相，在短短幾天之內(nèi)，該項(xiàng)目推出的一期幾乎被認(rèn)購(gòu)一空 。東壩熱了起來(lái)。 東壩位于市區(qū)的東北部，與天通苑、回龍觀、石景山等同屬北京市規(guī)劃中的十大邊緣。 居住集團(tuán)距其西北的望京、酒仙橋集團(tuán)和南面的定福莊集團(tuán)都比較近。其東北為首都機(jī) 場(chǎng)，西南為商務(wù)中心區(qū)。根據(jù)北京市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院做的東壩邊緣集團(tuán)控制性初步規(guī)劃 ，其范圍包括東壩鄉(xiāng)全部，平房鄉(xiāng)的平房村、石各莊村，將臺(tái)鄉(xiāng)的北崗子村，金盞鄉(xiāng)的 北馬房村。規(guī)劃建設(shè)用地范圍控制在五環(huán)路以東，亮馬河北路和東壩路以南，金盞東路 以西，姚家園路以北的區(qū)域內(nèi)。據(jù)了解，原東壩邊緣集團(tuán)中規(guī)劃的工業(yè)用地，由于與該 地區(qū)周邊規(guī)劃的中高檔住宅不協(xié)調(diào)，擬進(jìn)行調(diào)整，工業(yè)用地將另行選擇。 良好的開發(fā)環(huán)境 按照北京市的總體規(guī)劃，東壩集團(tuán)規(guī)劃總面積３６２６．２７公頃，建設(shè)用地規(guī)劃面積 １８１５．５公頃。其中，規(guī)劃的居住用地僅５５０公頃，占總體規(guī)劃的３０％，而保 證優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高尚生活的綠化隔離帶面積則達(dá)１０００多公頃，占了總規(guī)劃面積的５５ ％左右，這表明東壩將成為京城的又一個(gè)綠色氧吧。 由于在十個(gè)邊緣集團(tuán)中，東壩是最晚開發(fā)的一個(gè)，這就有足夠的經(jīng)驗(yàn)將其規(guī)劃得更好。 北京市有關(guān)部門充分吸取了方莊、望京、回龍觀等居住區(qū)開發(fā)量過大，環(huán)境問題不好解 決的教訓(xùn)，決定將東壩地區(qū)建設(shè)成北京的綠色住宅區(qū)，整體是低密度住宅。規(guī)劃部門對(duì) 東壩提出的要求是限高３０米，容積率不得超過１．５。這就為開發(fā)商做成高檔項(xiàng)目提 供了必要的條件，而這一條件，也促成了該地區(qū)房產(chǎn)的升值。 從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度看，東壩地區(qū)植被覆蓋率高，拆遷難度較小，與其他熱門地區(qū)相 比，東壩的開發(fā)環(huán)境非常好，開發(fā)商只需把精力投向小區(qū)的建設(shè)當(dāng)中，其他問題很容易 解決。幾家東壩地區(qū)開發(fā)商大多表示將依附于東壩的綠色環(huán)境，在小區(qū)中營(yíng)造出與周邊 環(huán)境相匹配的社區(qū)環(huán)境。住宅模式也將以多層、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ為主，使東壩真正 成為人們的理想居所。 未來(lái)便利的交通配套 東壩東起東葦路，南接朝陽(yáng)路，北接機(jī)場(chǎng)高速路，新建的６０米寬的姚家園路橫貫東西 ，直接與東三環(huán)相接，交通環(huán)境優(yōu)越。目前有關(guān)部門還在加緊交通建設(shè)，東壩西側(cè)建成 了雙向六車道的五環(huán)路。東壩北部規(guī)劃中的亮馬河北路也將建成通車。如此一來(lái)，東壩 將與燕莎商圈相接，并與城區(qū)的地鐵相連，直達(dá)市區(qū)。此外，規(guī)劃中的地鐵１０號(hào)線， 將進(jìn)一步拉近東壩與中關(guān)村的距離。 同時(shí)，政府有關(guān)部門加大了東壩配套設(shè)施的建設(shè)。包括學(xué)校、郵局、教育、文化、休閑 、娛樂等多種配套設(shè)施正在逐步完成。 從北京奧林匹克花園的購(gòu)買情況來(lái)看，買房人多數(shù)是用來(lái)居住而不是投資，大部分是初 次置業(yè)者。還有一些人在城里有房，但在東壩則購(gòu)買面積較大的戶型，對(duì)于他們來(lái)說， 東壩由于交通、環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，都打算將這里作為自己的永久性居所。 奧林匹克花園為東壩的開發(fā)打響了第一槍，天鴻集團(tuán)、蒙特利爾等大型房地產(chǎn)企業(yè)以及 一些實(shí)力雄厚的民營(yíng)企業(yè)將陸續(xù)進(jìn)軍東壩。天鴻集團(tuán)在東壩南邊積極籌備一個(gè)超大型項(xiàng) 目。該項(xiàng)目占地?cái)?shù)千畝，整體是個(gè)低密度住宅，其中有板樓、塔樓、聯(lián)排別墅、單體別 墅、小高層等各類住宅，４０％的綠化率，南側(cè)還將建設(shè)一個(gè)大型公園。 由于東壩還沒有經(jīng)過大規(guī)模的開發(fā)，先天環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，尤其是東壩毗鄰ＣＢＤ，空氣 質(zhì)量、綠化率都是其他ＣＢＤ周邊區(qū)域無(wú)法企及的，因此未來(lái)東壩將真正成為ＣＢＤ的 后花園。 第二部分 北京高爾夫球場(chǎng)市場(chǎng)SWOT分析 [pic] 一、北京市已建成的高爾夫球場(chǎng) |名稱 |地點(diǎn) |規(guī)格、占地 |建成時(shí)間 | |北京國(guó)際高爾夫俱樂部 |北京昌平十三陵水庫(kù) |18洞，72桿 |1986年 | | |北側(cè) | | | |北京高爾夫球俱樂部 |順義縣潮白河?xùn)|側(cè) |18洞，72桿，占地|　 | | | |200萬(wàn)平方米 | | |北京華堂國(guó)際高爾夫俱 |北京東郊燕郊經(jīng)濟(jì)開 |占地100公頃 |　 | |樂部 |發(fā)區(qū) | | | |北京鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部 |順義縣馬坡鄉(xiāng)潮白河 |18 洞，標(biāo)準(zhǔn)桿72 |1995年 | | |西岸 | | | |北京鴻禧長(zhǎng)新國(guó)際高爾 |　 |　 |　 | |夫俱樂部 | | | | |北京北辰高爾夫球會(huì)（ |亞運(yùn)村 |　 |　 | |練習(xí)場(chǎng)） | | | | |北京京都高爾夫俱樂部 |河北涿州石佛林場(chǎng)， |18洞72桿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)|　 | | |距北京市界僅10公里 |平原型高爾夫球場(chǎng)| | |北京京南永樂高爾夫俱 |北京琉璃河鎮(zhèn)南8km |18洞72桿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)|　 | |樂部 | |平原型高爾夫球場(chǎng)| | |北京京輝高爾夫俱樂部 |北依燕山，南畔青龍 |　 |　 | | |湖 | | | |華彬國(guó)際高爾夫俱樂部 |　 |　 |　 | |北京關(guān)松高爾夫俱樂部 |朝陽(yáng)區(qū)高碑店 |5萬(wàn)平方米 |1999年 | |（練習(xí)場(chǎng)） | | | | |北京森林高爾夫俱樂部 |　 |　 |　 | |北京環(huán)球高爾夫俱樂部 |朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋路36號(hào) |占地49.79公頃 |　 | |北京大運(yùn)河高爾夫俱樂 |通州區(qū)胡各莊鄉(xiāng) |18洞，標(biāo)準(zhǔn)桿數(shù)72|　 | |部 | |桿。 | | |北京金色河畔高爾夫俱 |北京京順路裕京花園 |四個(gè)短洞，長(zhǎng)280 |　 | |樂部(練習(xí)場(chǎng)) |東側(cè) |碼，練習(xí)果嶺面積| | | | |2800平方米練習(xí)場(chǎng)| | | | |共有雙層60個(gè)打位| | | | |。 | | |北京遙上高爾夫俱樂部 |北京房山區(qū)遙上鄉(xiāng) |占地1000畝，18洞|2000年 | | | |，標(biāo)準(zhǔn)72桿 | | |北京麗京高爾夫俱樂部 |首都機(jī)場(chǎng)高速公路北 |上下兩層共24個(gè)練|　 | |（練習(xí)場(chǎng)） |側(cè) |習(xí)球位和一個(gè)果嶺| | | | |，闊60米， | | |海淀高爾夫俱樂部 |　 |球道全長(zhǎng)250米， |在建 | | | |有60個(gè)打位 | | |北京朝陽(yáng)高爾夫俱樂部 |朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖北口上 |52個(gè)打位的雙層練|在建 | |（廣濟(jì)堂） |四路 |習(xí)場(chǎng)，球道為9洞 | | | | |，1865碼，標(biāo)準(zhǔn)桿| | | | |30 | | 2. 高爾夫市場(chǎng)現(xiàn)狀 北京市高爾夫球場(chǎng)建設(shè)的基本情況： 　　1、北京市高爾夫球場(chǎng)分布情況 　　北京市于1986年建成第一個(gè)高爾夫球場(chǎng)，在經(jīng)歷了15年的發(fā)展后，目前正式建成營(yíng) 業(yè)和部分建成營(yíng)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)15個(gè)，總占地面積為約1400公頃，總球道數(shù)為360個(gè)。主 要分布在北京市的朝陽(yáng)、海淀、房山、通州、大興、昌平、順義7個(gè)區(qū)縣。 北京市目前已經(jīng)經(jīng)過正式批準(zhǔn)正在建設(shè)中和未經(jīng)過批準(zhǔn)正在建設(shè)中的高爾夫球場(chǎng)有17個(gè) ，總占地面積約1500公頃，總球道數(shù)為351道；其中已由市計(jì)委正式審批的項(xiàng)目為11個(gè)， 未經(jīng)審批的6個(gè)。主要分布在朝陽(yáng)、昌平等9個(gè)區(qū)縣。 　　北京市目前還有相當(dāng)數(shù)量的一些高爾夫球練習(xí)場(chǎng)，一般一個(gè)練習(xí)場(chǎng)占地約3公頃左右 ，大一些的8公頃，小的只有1公頃或更小。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市大約有20個(gè)左右。 　　2、高爾夫球場(chǎng)的用地性質(zhì)情況 　　北京市的球場(chǎng)建設(shè)用地情況，我們做了一次較深入的調(diào)查，城近郊區(qū)球場(chǎng)一般建在 綠化隔離帶中，個(gè)別建在廢棄?mèng)~塘、公園娛樂用地中；遠(yuǎn)郊區(qū)、縣的球場(chǎng)大都建在荒山 、坡地、河套、河灘內(nèi)。 　　3、高爾夫球場(chǎng)污染情況 　　我們對(duì)部分北京高爾球場(chǎng)使用化肥和農(nóng)藥情況做了調(diào)查，主要肥料品種為膨代雞糞 和蚯蚓肥，為有機(jī)肥；農(nóng)藥主要是殺蟲劑，品種為代森錳鋅（殺菌劑）和多菌靈、百菌 清（預(yù)防藥）；大部分球場(chǎng)在除草時(shí)主要是人工除草，使用除草劑的量很小。 　　4、高爾夫球場(chǎng)用水量調(diào)查 　　根據(jù)我們對(duì)全市所有高爾夫球場(chǎng)用水量的調(diào)查，主要集中在每年的5- 8月間。平均每個(gè)球場(chǎng)日用水量為1000噸左右。 　　5、北京市高爾夫球市場(chǎng)情況 　　高爾夫消費(fèi)一般以會(huì)員形式居多，根據(jù)我們了解到的情況，現(xiàn)在打球人在2萬(wàn)人左右 ，經(jīng)常打的有7- 8千人，目前，北京地區(qū)每年消化高爾夫會(huì)員卡在300張左右，日常打一場(chǎng)球的費(fèi)用，平 均每人300元左右。從經(jīng)濟(jì)效益分析，目前北京市已開業(yè)的球場(chǎng)，每個(gè)平均年收入在100 0萬(wàn)元左右，基本能維持正常球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 高爾夫是健康、文明、高尚的運(yùn)動(dòng) 　　高爾夫運(yùn)動(dòng)是改革開放的產(chǎn)物。這次黨的十六大，提出了全面建設(shè)小康社會(huì)，旅游 業(yè)要為全面建設(shè)小康社會(huì)作貢獻(xiàn)。中國(guó)高爾夫運(yùn)動(dòng)旅游的發(fā)展對(duì)于改善城市投資環(huán)境， 吸引外來(lái)資金，擴(kuò)大對(duì)外交流，活躍地區(qū)經(jīng)濟(jì)都起到了積極的推動(dòng)作用。 　　高爾夫運(yùn)動(dòng)是一項(xiàng)在陽(yáng)光下、綠地上、氧分充足的強(qiáng)身健體休閑運(yùn)動(dòng)，適合各種年 齡、性別的人們參考。它對(duì)維護(hù)生態(tài)，保護(hù)自然環(huán)境非常有益，不僅起到了綠化、美化 環(huán)境的作用，而且是外來(lái)投資者和往來(lái)客商工作之余的最佳去處。 　　根據(jù)目前休閑運(yùn)動(dòng)發(fā)展?fàn)顩r，體育休閑大多以戶外為主，且呈兩極分化趨勢(shì)，其中 一類為挑戰(zhàn)生命極限，強(qiáng)調(diào)驚險(xiǎn)刺激、帶有冒險(xiǎn)的運(yùn)動(dòng)，如蹦極、攀巖、輪滑等，多為 青少年參與。而另一類則注重人與自然的親近與交流，如高爾夫、網(wǎng)球、沙灘運(yùn)動(dòng)等。 而高爾夫運(yùn)動(dòng)被認(rèn)為是最有前景和發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目，因?yàn)樵谌魏胃郀柗蛸愂轮薪^無(wú)吹哨 或喧囂，它把文明禮貌與健體競(jìng)技融為一體。是世界公認(rèn)的可以接觸時(shí)間最長(zhǎng)、溫和、 智能的運(yùn)動(dòng)。實(shí)踐證明，高爾夫運(yùn)動(dòng)應(yīng)是本世紀(jì)最受歡迎的運(yùn)動(dòng)。 　　由于以上因素，高爾夫目前已成為國(guó)家政要、經(jīng)濟(jì)魁首、社會(huì)名流喜愛的高尚活動(dòng) ，每逢國(guó)際峰會(huì)或重要商業(yè)談判，高爾夫都被列為活動(dòng)內(nèi)容之一，以作為非正式場(chǎng)合交 往溝通的良機(jī)。 高爾夫運(yùn)動(dòng)是值得重點(diǎn)培育的產(chǎn)業(yè) 　　作為一個(gè)具有良好發(fā)展前景的運(yùn)動(dòng)，高爾夫運(yùn)...
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