房地產(chǎn)基本制度與政策附錄法規(guī)匯編
發(fā)布單位】全國人大常委會
　　【發(fā)布文號】中華人民共和國主席令第29號
　　【發(fā)布日期】1994-07-05
　　【生效日期】1995-01-01
　　【失效日期】----------
　　【所屬類別】國家法律法規(guī)
中華人民共和國主席令（第二十九號）
　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》已由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議于１９９４年７月５日通過，現(xiàn)予公布，自１９９５年１月１日起施行。
　　中華人民共和國主席　江澤民
　　１９９４年７月５日
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法
　?。ǎ保梗梗茨辏吩拢等铡〉诎藢萌珖嗣翊泶髸瘴瘑T會第八次會議通過）
　　目錄
　　第一章　總則
　　第二章　房地產(chǎn)開發(fā)用地
　　第一節(jié)　土地使用權出讓
　　第二節(jié)　土地使用權劃撥
　　第三章　房地產(chǎn)開發(fā)
　　第四章　房地產(chǎn)交易
　　第一節(jié)　一般規(guī)定
　　第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
　　第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押
　　第四節(jié)　房屋租賃
　　第五節(jié)　中介服務機構
　　第五章　房地產(chǎn)權屬登記管理
　　第六章　法律責任
　　第七章　附則
　　第一章　總則
　　第一條　為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。
　　第二條　在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應當遵守本法。
　　本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。
　　本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。
　　本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
　　第三條　國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權的除外。
　　第四條　國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。
　　第五條　房地產(chǎn)權利人應當遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
　　第六條　國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。
　　縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
　　第二章　房地產(chǎn)開發(fā)用地
　　第一節(jié)　土地使用權出讓
　　第七條　土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
　　第八條　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
　　第九條　土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。
　　第十條　縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府批準。
　　第十一條　土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
　　直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規(guī)定的權限，由直轄市人民政府規(guī)定。
　　第十二條　土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。
　　商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。
　　采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。
　　第十三條　土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定。
　　第十四條　土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
　　土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
　　第十五條　土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。
　　第十六條　土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。
　　第十七條　土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。
　　第十八條　土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。
　　第十九條　國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。
　　第二十條　土地使用權因土地滅失而終止。
　　第二十一條　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。
　　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
　　第二節(jié)　土地使用權劃撥
　　第二十二條　土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
　　依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
　　第二十三條　下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
　?。ㄒ唬﹪覚C關用地和軍事用地；
　?。ǘ┏鞘谢A設施用地和公益事業(yè)用地；
　?。ㄈ﹪抑攸c扶持的能源、交通、水利等項目用地；
　?。ㄋ模┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定的其他用地。
　　第三章　房地產(chǎn)開發(fā)
　　第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。
　　第二十五條　以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
　　第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。
　　第二十七條　依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
　　第二十八條　國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。
　　第二十九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：
　?。ㄒ唬┯凶约旱拿Q和組織機構；
　?。ǘ┯泄潭ǖ慕?jīng)營場所；
　?。ㄈ┯蟹蠂鴦赵阂?guī)定的注冊資本；
　?。ㄋ模┯凶銐虻膶I(yè)技術人員；
　?。ㄎ澹┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
　　設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。
　　設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。
　　第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規(guī)定。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應當與項目規(guī)模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。
　　第四章　房地產(chǎn)交易
　　第一節(jié)　一般規(guī)定
　　第三十一條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
　　第三十二條　基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。
　　第三十三條　國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。
　　房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。
　　第三十四條　國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。
　　房地產(chǎn)權利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
　　第三十五條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。
　　第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
　　第三十六條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
　　第三十七條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
　　（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；
　　（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；
　?。ㄈ┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵嗟?；
　?。ㄋ模┕灿蟹康禺a(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
　?。ㄎ澹鄬儆袪幾h的；
　?。┪匆婪ǖ怯涱I取權屬證書的；
　?。ㄆ撸┓?、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
　　第三十八條　以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：
　　（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
　　（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。
　　第三十九條　以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。
　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
　　第四十條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。
　　第四十一條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。
　　第四十二條　以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
　　第四十三條　以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。
　　第四十四條　商品房預售，應當符合下列條件：
　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳穑〉猛恋厥褂脵嘧C書；
　?。ǘ┏钟薪ㄔO工程規(guī)劃許可證；
　　（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
　　（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
　　商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
　　商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
　　第四十五條　商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。
　　第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押
　　第四十六條　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。
　　第四十七條　依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權，可以設定抵押權。
　　以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。
　　第四十八條　房地產(chǎn)抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
　　第四十九條　房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。
　　第五十條　設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。
　　第五十一條　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。
　　第四節(jié)　房屋租賃
　　第五十二條　房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
　　第五十三條　房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。
　　第五十四條　住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
　　第五十五條　以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定。
　　第五節(jié)　中介服務機構
　　第五十六條　房地產(chǎn)中介服務機構包括房地產(chǎn)咨詢機構、房地產(chǎn)價格評估機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等。
　　第五十七條　房地產(chǎn)中介服務機構應當具備下列條件：
　?。ㄒ唬┯凶约旱拿Q和組織機構；
　?。ǘ┯泄潭ǖ姆請鏊?；
　?。ㄈ┯斜匾呢敭a(chǎn)和經(jīng)費；
　　（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；
　?。ㄎ澹┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定的其他條件。
　　設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
　　第五十八條　國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。
　　第五章　房地產(chǎn)權屬登記管理
　　第五十九條　國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。
　　第六十條　以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。
　　在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。
　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
　　法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。
　　第六十一條　房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。
　　因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規(guī)定辦理過戶登記。
　　第六十二條　經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權證書。
　　第六章　法律責任
　　第六十三條　違反本法第十條、第十一條的規(guī)定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
　　第六十四條　違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
　　第六十五條　違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。
　　第六十六條　違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。
　　第六十七條　違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
　　第六十八條　違反本法第五十七條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)中介服務業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
　　第六十九條　沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
　　第七十條　房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
　　房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
　　第七章　附則
　　第七十一條　在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行。
　　第七十二條　本法自１９９５年１月１日起施行。

【發(fā)布單位】全國人大常委會
　　【發(fā)布文號】中華人民共和國主席令第8號
　　【發(fā)布日期】1998-08-29
　　【生效日期】1999-01-01
　　【失效日期】----------
　　【所屬類別】國家法律法規(guī)
中華人民共和國主席令（第八號）
　　《中華人民共和國土地管理法》已由中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議于１９９８年８月２９日修訂通過，現(xiàn)將修訂后的《中華人民共和國土地管理法》公布，自１９９９年１月１日起施行。
　　中華人民共和國主席　江澤民
　　１９９８年８月２９日
中華人民共和國土地管理法
　?。ǎ保梗福赌辏对拢玻等盏诹鶎萌珖嗣翊泶髸瘴瘑T會第十六次會議通過，根據(jù)１９８８年１２月２９日第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議《關于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》修正，１９９８年８月２９日第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議修訂）
　　目　錄
　　第一章　總　則
　　第二章　土地的所有權和使用權
　　第三章　土地利用總體規(guī)劃
　　第四章　耕地保護
　　第五章　建設用地
　　第六章　監(jiān)督檢查
　　第七章　法律責任
　　第八章　附　則
　　第一章　總則
　　第一條　為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法。
　　第二條　中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
　　全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
　　任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。
　　國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。
　　國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權的除外。
　　第三條　十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。
　　第四條　國家實行土地用途管制制度。
　　國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。
　　前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。
　　使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。
　　第五條　國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作。
　　縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院有關規(guī)定確定。
　　第六條　任何單位和個人都有遵守土地管理法律、法規(guī)的義務，并有權對違反土地管理法律、法規(guī)的行為提出檢舉和控告。
　　第七條　在保護和開發(fā)土地資源、合理利用土地以及進行有關的科學研究等方面成績顯著的單位和個人，由人民政府給予獎勵。
　　第二章　土地的所有權和使用權
　　第八條　城市市區(qū)的土地屬于國家所有。
　　農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
　　第九條　國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。
　　第十條　農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。
　　第十一條　農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。
　　農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。
　　單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關，由國務院確定。
　　確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業(yè)法》的有關規(guī)定辦理。
　　第十二條　依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。
　　第十三條　依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
　　第十四條　農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營期限為三十年。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權受法律保護。
　　在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準。
　　第十五條　國有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。
　　農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。
　　第十六條　土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。
　　單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。
　　當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。
　　在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。
　　第三章　土地利用總體規(guī)劃
　　第十七條　各級人民政府應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。
　　土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限由國務院規(guī)定。
　　第十八條　下級土地利用總體規(guī)劃應當依據(jù)上一級土地利用總體規(guī)劃編制。
　　地方各級人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標。
　　省、自治區(qū)、直轄市人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃，應當確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少。
　　第十九條　土地利用總體規(guī)劃按照下列原則編制：
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房地產(chǎn)基本制度與政策附錄法規(guī)匯編