別墅開發(fā)模式
別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。在中國(guó)現(xiàn)階段開發(fā)別墅極具挑戰(zhàn)性，很多國(guó)際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。該講深入調(diào)查別墅市場(chǎng)的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實(shí)指南。
　　第1操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目開發(fā)前期戰(zhàn)略分析
　　分析A：別墅項(xiàng)目特性剖析
　　別墅的詞義出自“別業(yè)”是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《宋書.謝靈運(yùn)傳》中有“修營(yíng)別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美。”改革開放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，別墅的含義也逐漸擴(kuò)大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層復(fù)式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。
　　別墅面積標(biāo)準(zhǔn)從 100-1000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟(jì)水平的需求。在組合上可以獨(dú)立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒(méi)有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂(lè)、停車等要求。結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價(jià)高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。
　　未來(lái)的別墅發(fā)展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向：
　?。?）生態(tài)型。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。
　?。?）智能化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。
　?。?）個(gè)性化。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營(yíng)造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。
　?。?）社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文
化。
　　分析B：別墅項(xiàng)目開發(fā)的致命陷阱
　　現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問(wèn)題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項(xiàng)目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時(shí)帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問(wèn)題：完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。
　　一些度假別墅所處地段沒(méi)有任何景觀，僅僅因?yàn)槠У貎r(jià)便宜或者有一些形狀并不優(yōu)美的山地。在銷售遇阻后，價(jià)格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區(qū)域住宅價(jià)格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變。其次規(guī)劃設(shè)計(jì)上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個(gè)庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時(shí)設(shè)計(jì)造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。而一些環(huán)境本來(lái)相當(dāng)不錯(cuò)的度假別墅，由于片面追求利潤(rùn)，強(qiáng)調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問(wèn)題都不能很好地解決。

　　分析C：別墅開發(fā)市場(chǎng)背景分析
　　以深圳為例，隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，深圳作為中國(guó)最大港口城市之一，吸引了許多外資機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界500強(qiáng)經(jīng)濟(jì)集團(tuán)大多進(jìn)駐中國(guó)，其中不少在上海、廣東深圳設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)，加之國(guó)有大型機(jī)構(gòu)及香港、臺(tái)灣、內(nèi)地三資及私營(yíng)企業(yè)落戶深圳，宏觀利好形勢(shì)下，給深圳別墅物業(yè)也帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。
　　目前深圳市場(chǎng)已建和在建項(xiàng)目詳情見(jiàn)下表
已建項(xiàng)目
青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居
在建項(xiàng)目
華景園、齊明別墅（二期）、深圳國(guó)際會(huì)議中心
　　由于別墅物業(yè)所面對(duì)的客戶群相對(duì)較窄，所以深圳別墅供給量相對(duì)較少。
　　分析D：別墅項(xiàng)目總體銷售狀況
　　目前深圳別墅銷售期相對(duì)較長(zhǎng)，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個(gè)別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時(shí)封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：別墅項(xiàng)目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區(qū)域相對(duì)其他更為優(yōu)良，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及無(wú)與倫比的自然環(huán)境。隨著深圳房地產(chǎn)大市日升溫，別墅物業(yè)的價(jià)格已見(jiàn)底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現(xiàn)出來(lái)，近期位于銀湖區(qū)域的“鳴翠谷”熱銷就是一個(gè)很好的說(shuō)明，加之目前港人對(duì)深圳住房強(qiáng)大的購(gòu)買力，不少別墅物業(yè)的發(fā)展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會(huì)有結(jié)果。
　　第2操作環(huán)節(jié)：掌握別墅開發(fā)核心要素
　　核心要素A：價(jià)格因素
　　別墅物業(yè)本身的特性，決定了它的價(jià)位不菲，但深圳整體別墅市場(chǎng)相對(duì)價(jià)格并不高。目前深圳市的別墅市場(chǎng)差價(jià)很大，高價(jià)可達(dá)2萬(wàn)／平方米，低價(jià)不足1萬(wàn)元／平方米，主要是各別墅在區(qū)位、環(huán)境、物業(yè)綜合素質(zhì)及物業(yè)管理上的差別引起的?？偟膩?lái)說(shuō)，從價(jià)格上看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
　?。?）別墅所處區(qū)域?qū)r(jià)格影響較大，其中距市中心區(qū)較近的別墅價(jià)格相對(duì)較高，如銀湖；而距離市中心較遠(yuǎn)的則價(jià)格相對(duì)偏低。
　?。?）深圳別墅市場(chǎng)總體價(jià)格不高，主要由于目前現(xiàn)有的別墅除少數(shù)別墅外大多素質(zhì)不高。有部分別墅內(nèi)部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設(shè)的擴(kuò)張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。
　?。?）別墅物業(yè)配套設(shè)施差異較大。近期開發(fā)別墅追求高質(zhì)素物業(yè)管理，配備較為全面的娛樂(lè)及健身設(shè)施。
　　隨著香港樓市逐步回溫，中國(guó)即將加入世貿(mào)組織等眾多因素，深圳別墅升值空間更大，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表
年份
年度港幣價(jià)格
指數(shù)
升幅
　　由上表可見(jiàn)深圳別墅物業(yè)自1994年下跌，原因是整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)滑坡。1997年底，別墅物業(yè)價(jià)格逐漸回升。
　　核心要素B：別墅項(xiàng)目選址策略
　　穆天子山莊的發(fā)展商選中在南海市獅山區(qū)興建這個(gè)北美式純別墅樓盤，是經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和慎重考慮的。在富饒的珠江三角洲，以廣州為中心散布著不少大大小小的別墅。在廣州的中心地帶，是尊貴的二沙島別墅群；北部，有以白云山為賣點(diǎn)的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景榮宅，碧桂圓、祈福新村等超大型樓盤亦大兵壓境；東部，是以生態(tài)型、健康型社區(qū)為標(biāo)榜的匯景新城、澳洲山莊等；唯有西部，暫時(shí)而言還是空白。值得注意的是，廣州西部的南海、佛山一帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、東部的增城更勝一籌。
　　因此穆天子山莊發(fā)展商果斷決策，在這個(gè)空白區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)，不但吸引了不少?gòu)V
州的客人，附近佛山、南海一帶的買家更絡(luò)繹不絕。
　　核心要素C：別墅項(xiàng)目定位策略
　　廣州市郊別墅在過(guò)去未能形成氣候，定價(jià)太高、銷售緩慢是一大主因。除了因?yàn)榍皫啄暾呱系囊蛩?、地產(chǎn)過(guò)熱因素使得開發(fā)成本高企之外，發(fā)展商對(duì)別墅市場(chǎng)的過(guò)高估計(jì)也是原因。在南湖附近的幾個(gè)別墅盤，除了南湖莊園、松園山莊是宅基地，價(jià)格稍低外，其他接盤均價(jià)都在六七千元每平方米之上。最高是金湖花園售價(jià)達(dá)至一萬(wàn)三千元港幣每平方米。相形之下，廣州郊外的別墅盤均價(jià)在四五千左左右，無(wú)疑在市場(chǎng)中更有競(jìng)爭(zhēng)力。另外，市郊別墅以前不注重規(guī)劃配套，相比郊外如順德、番禺的某些別墅盤也是欠缺的地方。松園山莊作為近郊接盤較成功的例子就是因?yàn)橐?guī)劃較為合理，雖然其性質(zhì)是宅基地，定價(jià)也不低，均價(jià)超過(guò)五千元每平方米。
　　核心力素D：別墅項(xiàng)目規(guī)劃策略
　　不少大型樓盤的總體規(guī)劃仍停留在行列式、兵營(yíng)式的水平，而穆天子山莊的發(fā)展商特意聘請(qǐng)香港石安空間創(chuàng)建有限公司和順德設(shè)計(jì)院的名師精心布局，依山形水勢(shì)將山莊劃分為18個(gè)各具風(fēng)格的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)都有自己的中心景觀及主題，別墅排列錯(cuò)落有致，宛如凝固的田園交響樂(lè)。散點(diǎn)布置，不同于中心圍合的景觀控制論。
　　核心要素E：別墅項(xiàng)目建筑風(fēng)格策略
　　別墅的建筑標(biāo)準(zhǔn)
　　在設(shè)計(jì)上要有獨(dú)特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能
　　須有必要有配置和多方位功能服務(wù)
　　應(yīng)采用先進(jìn)的建筑工藝、技術(shù)和材料綜觀珠三角現(xiàn)時(shí)的一些著名別墅樓盤，其建筑外形仍難以擺脫當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土氣息（俗稱農(nóng)民樓），而穆天子山莊的發(fā)展商直接引進(jìn)了北美最受歡迎的別墅戶型，簡(jiǎn)潔明快，樸實(shí)無(wú)華，獨(dú)立車庫(kù)、中空大廳、落地門窗等等，每一個(gè)細(xì)部都散發(fā)著濃郁的北美風(fēng)情。
　　核心要素F：別墅項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)策略別墅項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn)
　　別墅的建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)以“自然健康、舒適環(huán)境”為原則，風(fēng)格淡雅清新，內(nèi)部配套設(shè)施高檔齊全。為了保證主業(yè)使用的舒適和便利，主要從以下幾個(gè)方面考慮：
　?。?）功能分區(qū)合理
　?。?）空間寬敞，滿足功能需求，保證舒適性
　　（3）建筑、室內(nèi)配套設(shè)備強(qiáng)調(diào)“環(huán)保、舒適、寧?kù)o、安全”
　?。?）考慮家庭結(jié)構(gòu)，適合不同年齡人群居住
　　核心要素G：別墅項(xiàng)目結(jié)構(gòu)風(fēng)格策略
　　在普通人眼中，別墅一直是時(shí)尚、經(jīng)典、舒適、豪華居住條件的標(biāo)志，但以往眾多別墅“農(nóng)民屋”式的外形與結(jié)構(gòu)，卻令不少高品味的消費(fèi)者大失所望。近年，不少外國(guó)建材公司在深入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也帶來(lái)了結(jié)構(gòu)風(fēng)格各異的新式木結(jié)構(gòu)別墅和輕鋼結(jié)構(gòu)別墅。
　　1、木結(jié)構(gòu)別墅
　　木結(jié)構(gòu)是美式別墅中歷史最悠久的結(jié)構(gòu)方式。據(jù)研究，美國(guó)的木結(jié)構(gòu)房屋最早可以追溯到十八世紀(jì)一而目前美國(guó)已建的113萬(wàn)棟別墅中、就有98%屬于木紀(jì)構(gòu)由此可見(jiàn)，木結(jié)構(gòu)房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和風(fēng)雨。
　　木結(jié)構(gòu)別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，而這些木材制品在生產(chǎn)過(guò)程中，經(jīng)過(guò)不同的生產(chǎn)程序，已經(jīng)具有防潮、防蟲、耐高溫等特點(diǎn)一與普通的磚混結(jié)構(gòu)房屋相比，木結(jié)構(gòu)別墅建設(shè)的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點(diǎn)更是顯而易見(jiàn)的。不過(guò)，木結(jié)構(gòu)房屋最大的特點(diǎn)，還是其上下層墻面不用全部對(duì)齊、為樓面設(shè)計(jì)提供了無(wú)限的想象空間。
　　可見(jiàn)、木結(jié)構(gòu)別墅是喜歡懷舊、追求休閑的最好的選擇。
　　2、輕鋼結(jié)構(gòu)別墅
近年廣東省內(nèi)興建的新式別墅
廣東南海穆天子山莊別墅
輕鋼結(jié)構(gòu)
深圳仙湖山莊別墅
木結(jié)構(gòu)
廣東紫云山莊高爾夫社區(qū)別墅
輕鋼結(jié)構(gòu)
深圳蛇口鯨山美式別墅
輕鋼結(jié)構(gòu)
汕頭海外商品公司會(huì)所及豪華別墅
木結(jié)構(gòu)

　　輕鋼結(jié)構(gòu)是近年由國(guó)外引進(jìn)的新興建筑理念之一，是在木結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的新發(fā)展，它以部分型鋼與鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護(hù)，具有極強(qiáng)的堅(jiān)實(shí)性、防風(fēng)、防震性以及更好的防蟲性、防潮性、防火性、防腐性和隨心所欲的可塑性，并具有很強(qiáng)的綠色環(huán)保概念。
　　輕鋼結(jié)構(gòu)別墅外形新潮、豪華，深得時(shí)尚人士的青睞。
　　核心要素H：別墅項(xiàng)目戶型策略
　　新式別墅結(jié)構(gòu)先進(jìn)，款式多樣，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易，裝修現(xiàn)代齊全，面積在250平方左右。一樓為公共活動(dòng)空間，二樓為私人生活空間的兩層式別墅是符合中國(guó)人生活方式的主流類型。在造價(jià)方面，包括整體裝修在內(nèi)，造從顯吸4000元/平方米左右的新式別墅亦是較合理的選擇。
　　核心要素I：別墅項(xiàng)目物業(yè)管理策略
　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟完善，購(gòu)房者的理念逐漸由感性化轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇曰坏珜?duì)硬件要求高，而且對(duì)物業(yè)管理“軟件”要求更加挑剔。深圳目前主要?jiǎng)e墅盤選擇的物業(yè)管理公司詳見(jiàn)下表
項(xiàng)目名稱
發(fā)展商
物業(yè)管理公司
青青山莊
南油房地產(chǎn)開發(fā)公司
南油房地產(chǎn)開發(fā)公司
東方花苑
華僑城房地產(chǎn)公司
華僑城物業(yè)管理公司
棕櫚泉?jiǎng)e墅
棕櫚泉物業(yè)發(fā)展公司
中海物業(yè)管理公司
田園居
田園居房地產(chǎn)公司
中海物業(yè)管理公司
金海灘度假別墅
深圳金海灘旅游度假俱樂(lè)部公司
華樂(lè)新苑公司
怡景別墅
深圳房地產(chǎn)公司
深圳物業(yè)管理公司
　　深圳早期開發(fā)的別墅大多自己開發(fā)自己管理，相對(duì)管理質(zhì)數(shù)普遍偏低，專業(yè)水平較差，很難體現(xiàn)“以人為本”的理念。明智發(fā)展商也認(rèn)識(shí)到高素質(zhì)的物業(yè)，尤其要由高素質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。近幾年開發(fā)的別墅，發(fā)展商慎之又慎，選擇深圳頂級(jí)物業(yè)管理公司，力求把別墅這種高檔物業(yè)的相關(guān)配套服務(wù)做到最好。
　　核心要素J：別墅項(xiàng)目配套設(shè)施策略
　　別墅物業(yè)一般比較注重外界自然環(huán)境、遠(yuǎn)離城市的喧囂，所以難以追求與物質(zhì)環(huán)境的豐富統(tǒng)一，物業(yè)生活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)施就顯得猶為重要，具體項(xiàng)目如所

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