地產(chǎn)估價(jià)中容積率修正系數(shù)的確定
一、容積率的內(nèi)涵及其特性
容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性：
(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C•H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。
房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)
樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率
因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。
(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。
二、容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律
影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過(guò)影響土地收益來(lái)影響地價(jià)，二是通過(guò)影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng)，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說(shuō)來(lái)，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
(—)遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到最大，土地價(jià)格也達(dá)到最高，此時(shí)的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開始下降，地價(jià)也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價(jià)，MR為單方售價(jià)，某一容積率L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤(rùn)，剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于M時(shí)，單方造價(jià)等于單方售價(jià)，土地開發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達(dá)到最大，地價(jià)達(dá)到最高，M為最佳容積率。超過(guò)這個(gè)容積率，地價(jià)開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。

(二)容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過(guò)降低樓面地價(jià)來(lái)降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過(guò)降低樓面地價(jià)降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià)；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵(lì)建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。
(三)容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。
(四)容積率對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場(chǎng)，眾多用地者的競(jìng)爭(zhēng)促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來(lái)，歸土地所有者所有；住宅用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒(méi)有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對(duì)不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。
三、容積率修正系數(shù)確定的原則
根據(jù)容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)遵循以下原則：
(一)遵循報(bào)酬遞增遞減原則。地價(jià)隨容積率的變化呈現(xiàn)先遞增后遞減的趨勢(shì)，各宗地的容積率在客觀上存在一個(gè)最合理值，在編制城市規(guī)劃時(shí)對(duì)宗地的規(guī)劃容積率一般不會(huì)突破這個(gè)最合理值。所以容積率修正系數(shù)應(yīng)體現(xiàn)地價(jià)隨容積率增加而增大的趨勢(shì)，呈非線性正相關(guān)關(guān)系；
(二)應(yīng)體現(xiàn)容積率對(duì)地價(jià)的影響特點(diǎn)。不同城市規(guī)模、同一城市不同區(qū)位、不同用途，地價(jià)受容積率的影響程度不同。所以，應(yīng)分城市、分區(qū)位(級(jí)別)、分用途編制相應(yīng)的容積率修正系數(shù)表。
(三)應(yīng)區(qū)分樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的容積率修正系數(shù)。樣點(diǎn)地價(jià)容積率修正，是在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中，將調(diào)查獲得的具體容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)修正到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的地價(jià)；而基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中的容積率修正，是宗地價(jià)格評(píng)估中，將設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的基準(zhǔn)地價(jià)修正到具體容積率下的宗地價(jià)格。兩者修正的方向相反，實(shí)質(zhì)不同，修正系數(shù)也應(yīng)有所不同。
(四)應(yīng)體現(xiàn)合理的收益分配關(guān)系。地價(jià)隨容積率變化的內(nèi)在因素在于容積率的變化能引起土地投資收益的變化，但土地投資收益的變化能否以地價(jià)形式表現(xiàn)出來(lái)，須通過(guò)土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。土地的供求關(guān)系影響變化的土地收益在土地所有者與投資者之間的分配關(guān)系。大城市或城市的中心區(qū)域，由于市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ?，相?yīng)的各類土地需求量大，容易形成賣方市場(chǎng)，許多買方的競(jìng)爭(zhēng)，迫使投資者的盈利水平向社會(huì)平均收益水平接近，容積率增加所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余量主要分配給土地所有者，因而容積率的變化引起地價(jià)的變化幅度較明顯；小城市或大城市的邊緣區(qū)域，由于土地需求相對(duì)不足，容易形成買方市場(chǎng)，容積率增加引起的經(jīng)濟(jì)剩余主要分配給投資者，因而容積率的變化引起地價(jià)的變化幅度較弱。
四、對(duì)當(dāng)前容積率修正系數(shù)確定方法的分析
當(dāng)前城鎮(zhèn)土地估價(jià)容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定：
(一)特爾菲測(cè)定法：
在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中確定修正系數(shù)時(shí)，常采用特爾菲測(cè)定法，通過(guò)專家打分，將總的修正幅度分解到每一個(gè)修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個(gè)。
此種方法編制的容積率修正系數(shù)無(wú)論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對(duì)地價(jià)的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對(duì)地價(jià)作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結(jié)果的原因主要在于沒(méi)有充分考慮容積率對(duì)地價(jià)影響的特殊性，將容積率與影響地價(jià)的其他個(gè)別因素并列在一起以同等方式確定其修正系數(shù)，容積率的實(shí)際作用程度及作用規(guī)律無(wú)法得到客觀實(shí)際的反映；
(二)樣點(diǎn)地價(jià)法：
通過(guò)樣點(diǎn)地價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析確定不同容積率下樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算容積率修正系數(shù)

此種方法是以樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)計(jì)作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場(chǎng)剛剛開始發(fā)育，市場(chǎng)地價(jià)信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場(chǎng)樣點(diǎn)資料，無(wú)法整理統(tǒng)計(jì)出與不同容積率相對(duì)應(yīng)的公開市場(chǎng)價(jià)格。
五、容積率修正系數(shù)的改進(jìn)方法——復(fù)合系數(shù)法
根據(jù)前面的分析，影響土地價(jià)格的各種因素主要是通過(guò)收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生作用的。容積率修正系數(shù)的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應(yīng)考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關(guān)系的影響。因此，容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)采用復(fù)合系數(shù)法，具體可分兩步進(jìn)行：第一步，用剩余法公式計(jì)算出在單純的土地收益機(jī)制下地價(jià)隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機(jī)制下的收益變化系數(shù)乘以市場(chǎng)供求關(guān)系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

p——剩余法公式計(jì)算的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時(shí)的地價(jià)。
此種方法應(yīng)用的關(guān)鍵是確定受市場(chǎng)供求關(guān)系作用的收益分配系數(shù)μ，當(dāng)μ＝1時(shí)，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)(Pi／P-1)，此時(shí)因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無(wú)所獲，因此，投資者對(duì)提高容積率沒(méi)有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會(huì)發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項(xiàng)目沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才會(huì)發(fā)生；當(dāng)μ＝0時(shí)，則表示地價(jià)不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無(wú)所得益，具體到出讓土地使用權(quán)則意味著應(yīng)歸國(guó)家的土地收益轉(zhuǎn)移到了投資者手中，這樣一方面使國(guó)家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)0<μ<1時(shí)，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實(shí)際操作具有合理性和可行性。不過(guò)這里的μ有一變化范圍，在這個(gè)變化范圍內(nèi)修正，地價(jià)仍有較大的變化幅度。但地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系很難準(zhǔn)確描述，要給μ一個(gè)確定的取值亦非易事，所以這里只能根據(jù)地價(jià)對(duì)容積率的作用規(guī)律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴(yán)格的大城市，分配系數(shù)μ較大，可超過(guò)0.5，而小城鎮(zhèn)分配系數(shù)取值均在0.3以下；同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的分配系數(shù)也應(yīng)不同，一般中心區(qū)域分配系數(shù)要大于邊緣區(qū)域；不同用地類型的分配系數(shù)取值也有所差別，商業(yè)用地取值大于住宅用地，工業(yè)用地取值最小。
以平頂山市一級(jí)商業(yè)用地的容積率修正系數(shù)計(jì)算為例。平頂山市一級(jí)商業(yè)用地位于市中心最繁華地段，北至礦工路、南至湛北路、東至勞動(dòng)路、西至迎賓路，面積約5.3km2，集中了市內(nèi)各大商場(chǎng)及主要的政府機(jī)關(guān)、銀行，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備。在2002年平頂山市基準(zhǔn)地價(jià)更新中以該區(qū)域容積率修正系數(shù)的確定作為重點(diǎn)，通過(guò)調(diào)查不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)，先對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行除容積率外的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，求出標(biāo)準(zhǔn)宗地在不同容積率下的平均地價(jià)，該區(qū)域在乎均容積率4.0時(shí)的平均地價(jià)為2600元／平方米，并以此作為基準(zhǔn)地價(jià)。再根據(jù)平頂山市的城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)狀況、人口狀況及該區(qū)域在平頂山市的經(jīng)濟(jì)、地理位置，確定收益分配系數(shù)為0.75，最后即可根據(jù)公式計(jì)算地價(jià)的容積率修正系數(shù)。如表一：
表一 平頂山市一級(jí)商業(yè)用地容積率修正系數(shù)計(jì)算
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容積率 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0
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平均地價(jià) 2000 2200 2360 2500 2600 2680 2750 2800 2850 2900 2920
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修正系數(shù) -0.173 -0.115 -0.069 -0.029 0.000 0.023 0.043 0.058 0.072 0.087 0.092
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六、結(jié)論：
(一)容積率是影響地價(jià)的一個(gè)重要因素，容積率變化引起的地價(jià)變化幅度受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用。
(二)容積率對(duì)地價(jià)的影響遵循收益遞增遞減規(guī)律，而且地價(jià)隨容積率的影響變化幅度因不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型而異。
(三)容積率修正系數(shù)表應(yīng)按不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型分別編制，并且考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)地價(jià)的影響。
　　(來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師)


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