房地產公司成本控制要點應用指南


成本控制要點應用指南
(試 用 本)







編者按

我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本《公司成本控制要點應用指南》。其中有三點需要說明：
第一：控制要點是大家總結公司歷史經驗，按權重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制內容。
第二：成本控制的詳細方法已體現(xiàn)在相應的規(guī)范里，我們以〈控制什么——What〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰來控制——Who〉的編寫形式，僅提供一本應用指南。
第三：由于相應的規(guī)范仍在編制中，本指南的內容將在實踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷?


總部人事部培訓基地、2000、6


目 錄
第一項 …………. 立項成本控制要點應用指南
第二項 …………. 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南
第三項 …………. 招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南
第四項 …………. 施工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南
第五項 …………. 材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南
第六項 …………. 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南
第七項 …………. 工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南
第八項 …………. 期間費用的成本控制要點應用指南
第九項 …………. 物業(yè)管理成本控制要點應用指南
附件 …………. 北京公司規(guī)范化管理系列文件



立項成本控制要點應用指南



立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務由項目部來承擔。


控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件



開發(fā)形式

1、 新征土地 征地費用 少交或晚交，力爭減免 項目部負責 詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構成表、附表一、附表二。

拆遷安置費用
房產確權后辦理拆遷安置費用 項目部負責


大市政費用 自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關規(guī)定辦理 工程部、設計部和審算部負責自建部分；工程部負責交政府部分。
規(guī)劃條件 滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 項目部、設計部負責
2、 買斷項目 買斷內容 明確買斷內容明細 項目部負責 詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構成

付款總額 為公司爭取最大利益 項目部負責
付款時間 周期長、次數(shù)多 項目部負責
三通或七通一平的標準 明確驗收標準明細
工程部、項目部負責

手續(xù)風險 與項目付款時間直接掛鉤。 項目部負責
3、 合作開發(fā) 合作方式
符合集團要求，有利于北京公司； 項目部負責
詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構成表、附表一、附表二及合作開發(fā)的成本構成
分成比例 雙贏原則； 項目部負責
交房時間 盡可能地延后交房， 工程部負責
交房標準
不低于合同中交房標準 項目部負責

付款總額
付款時間 選擇有利于公司利益的方式 項目部負責
項目部負責

規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南


規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內容相當復雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。

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1、 規(guī)劃方案 （1）可行性規(guī)劃設計 市場信息搜集和分析
市政狀況信息分析
規(guī)劃要點確立
可行性研究設計任務書可行性設計變更 設計部負責，項目、審算、銷售部配合 暫缺相應可操作參考文件，以下同
（2）方案評審 組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。
未通過的方案進入可行性設計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。 由項目、設計、工程、審算、財務、銷售等各部門組成評審委員會，總經理負責
（3）設計成果 對可行性規(guī)劃設計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調整
設備選型方案提前確定 設計部負責，工程部配合
根據(jù)提交的設計成果進行投資估算 審算部負責，設計部配合
2、報批設計 （1）設計方案 根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書 設計部負責，項目部、銷售部協(xié)作
方案設計招投標 設計部
方案設計評審 招投標評審委員會
（2）報批 注意市政設計
注意相關法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整 項目部負責，設計部配合
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3、擴初設計 （1）擴初設計要求 對報批設計進一步調整
設計要求
內部審核 設計部負責，知會各部門
（2）成本概算 根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算 設計部與工程部負責
制訂經營指導書 審算部負責
（3）擴初設計圖 根據(jù)擴初設計要求招標
專家評審
內部評審 招投標評審委員會
設計調整 設計部負責
4、樁基設計 （1）地質勘察 搜集權威地質資料
自己專業(yè)人員勘察 設計部負責，工程部協(xié)助
（2）設計方案評審 樁基設計2種以上形式
由專家進行樁基形式和樁基結構評審
（3）樁基施工圖 設計調整
5、施工圖設計 （1） 施工圖設計要求 根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求
建安施工圖中結構造價、建筑造價和環(huán)境設施費等約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。 設計部和工程部負責，其他部門協(xié)助
（2） 報建 政府部門報批費，按政府有關政策交納。 項目部
（3） 報施圖
（4） 審圖
（5） 施工配合 互審互簽，明確修改意見，設計洽商 設計部負責，工程協(xié)助，知會銷售部
（6） 面積測算 設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合 設計部負責，工程部協(xié)助
6、銷售包裝設計 結合營銷費用控制
施工招投標
7、裝修方案設計 （1） 方案設計要求 根據(jù)擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求 設計部負責，銷售部協(xié)助
（2） 材料設備選型成本方案 市場信息調研
根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備 設計部負責
制訂裝修設計目標成本計劃明細表
裝飾綜合價格拆分分析 參見深圳公司文件
（3） 招投標 制訂設計任務書 設計部負責，銷售部協(xié)助
評審 招投標評審委員會
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8、功能設計 （1）小區(qū)建筑物功能的經濟評估 市場調研 銷售部負責
有針對性擴充建筑物功能 設計部負責，銷售、工程部協(xié)助
（2）市政配套方案 市政狀況調研
爭取政府有利條件 項目部負責
（3）環(huán)境方案設計 根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額 設計部負責，項目部協(xié)助
招投標 招投標評審委員會
（4）智能化設計 市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析
智能化內容控制 銷售部負責
招投標，尋找外部合作，爭取雙贏 招投標小組組織，總經理負責
（5）銷售承諾 保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性 設計部負責，工程部協(xié)助
9、設計變更 （1）設計調整費用
（2）設計變更洽商 嚴格按照設計變更洽商流程進行 設計部負責，工程、銷售部協(xié)助 詳見《工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范》
10、材料設備 （1）選型
（2）方案確定時間 在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝 設計部負責，工程部協(xié)助
（3）采購 招投標 招投標評審委員會 詳見《設備材料采購規(guī)范》
其他費用 物業(yè)管理完善費 限額設計 審算部

招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南


招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。

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1、投標單位的選擇 （1）資質
（2）管理水平
（3）技術力量
（4）歷史記錄
（5）資金實力
（6）合作經歷 建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設備供貨商名冊及資料庫。
從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標單位。
主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。 工程部負責工程監(jiān)理招投標合同；
設計部負責設計、環(huán)境、裝修招投標合同。
審算部負責材料設備招投標合同。
銷售部負責營銷、包裝招投標合同。 詳見招投標管理規(guī)范第8條至15條和招投標管理程序
招投標工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領導 招投標評審委員會審核
主管領導批準。 詳見招投標管理規(guī)范第8條至15條和招投標管理程序
2、招投標文件
各類合同的招投標書內容應包含：
（1）工期；
（2）工程造價或取費標準；
（3）質量要求；
（4）付款方式；
（5）招標范圍；
（6）結算方式；
（7）驗收標準；
（8）投標注意事項；
（9）廢標條件（投標書必須加蓋投標單位法人印章）；
（10）接標時間；
（11）開標時間；
（12）定標方法；
（13）投標單位補充意見；
（14）標準合同條文；
（15）圖紙、其他要求等。
主辦部門起草、制定招投標標準文本 1、工程部負責工程監(jiān)理招投標合同；
2、設計部負責設計、環(huán)境、裝修招投標合同。
3、審算部負責材料設備招投標合同。
4、銷售部負責營銷、包裝招投標合同。 詳見招投標管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標管理程序
招投標工作組審核 招投標評審委員會審核；
主管領導批準； 詳見招投標管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標管理程序
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3、評標和定標 (1)技術性評標和定標
(2)經濟性評標定標 優(yōu)先順序
1、技術評標
2、經濟評標
3、合作經歷 1、技術部門負責技術評標
2、審算部負責經濟標書的評標
3、財務部負責審核廣告包裝費 詳見招投標管理規(guī)范第21條至33條、和招投標管理程序
綜合審核投標單位；評定中標單位 招投標評審委員會審核、評定。
主管領導批準 詳見招投標管理規(guī)范第21條至33條、和招投標管理程序

施工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南


施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。


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1、設計變更環(huán)節(jié) （1）變更評估 項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整。
加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預見性，并予以事先約定。
各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。 審算部負責計算變更費用（含可能引起的索賠）。
甲方項目代表執(zhí)行修改的工期評估。
審算部成本管理員負責計算變更后的成本現(xiàn)狀。 詳見《工程變更管理辦法》——“工程變更的控制辦法”？？？？
（2）變更的審核簽認 根據(jù)變更原因將設計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。 經辦部門？ 詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第二條、第十三條。
設計變更通知單。 發(fā)生變更項目的負責人 詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第5到第8條。
變更必須有設計單位、設計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。 經辦部門 詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第九到第十二條。
（3）變更的審批 主管總經理審批后方可進行變更。 主管總經理 詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十三條。

施工現(xiàn)場簽證 （1）簽證的必要性 現(xiàn)場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 經辦部門（設計部或工程部）
（2）簽證的時限 現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應堅持當時發(fā)生當時簽證的原則。 詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十條。
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（續(xù)）2、施工現(xiàn)場簽證 （1）簽證的工程量 認真核對簽證的工程量準確。
簽證的內容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。 經辦部門（設計部或工程部） 詳見《工程變更管理辦法》——“工程變更的控制辦法”？？？？
（2）簽證的審批 施工洽商通知單 發(fā)生變更項目的負責人 詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第5到第8條。
必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證。 主管總經理 詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十四條。
（3）簽證的反饋 對工程變更應定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。 資料工程師 詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十八、十九條。
3、審圖 （1）擴初圖會審
（2）施工圖會審
（3）分項、分部圖會審
（4）各專業(yè)技術圖紙會審 圖紙多層次會審會簽及審批制度。
各專業(yè)互審互簽制度。
力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。 甲方技術負責人 詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點》三、“審圖”
4、總分包配合費 （1）分包方式
（2）分包內容
（3）分包的責任界定 通過投標確定配合費。
應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本。 甲方代表 詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點》四、“總分包配合費”
5、材料供應 （1）選型
（2）材料供應方式
（3）材料計劃
（4）預留時間 施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定。 設計部 主要解決的是材料供應對施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點》五、“材料供應”
先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。 審算部組織
工程部參加
限時編制材料計劃。
材料計劃簽認。 甲方代表
要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應的時間。 經辦部門
6、工程款的支付 （5）付款進度
（6）工程進度 按合同約定執(zhí)行付款。
按進度付款。
多層次多角度審核工程進度。 甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位
預算人員審核工程價值量 詳見《付款審批程序規(guī)范》附件2：“工程款付款流程”
（1）付款的審批 根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。 主管副總或總經理


材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南


材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的。


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1、材料進場計劃 采購招投標及訂立合同時間 暫缺 工程部 招投標規(guī)范中未提及
生產周期 與工程進度相配合 具體參照標準暫缺
運輸周期 具體與采購點遠近相對應
安裝、驗收周期 與工程進度相配合
交叉作業(yè)時間 與工序安排相聯(lián)系
2、材料的性能價格比 市場信息 日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。 審算部
技術參數(shù) 材料設備的技術參數(shù)由設計部確定或封樣。 設計部
招投標 必須招投標的材料設備要制定招投標計劃。不需招投標的材料設備，采用三家以上廠家報價選擇。 審算部 詳見《招投標管理規(guī)范》第六、七條和《設備材料采購規(guī)范》第四條
3、材料款支付 材料款支付方式
材料款支付進度
保修款 預付款限額控制
首次驗收后付款總額進度控制。
保修款一般不低于合同總價的5%。
依據(jù)合同中約定付款。 經辦部門（工程部或設計部） 詳見《付款審批程序規(guī)范》附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購類付款流程”
4、材料驗收 數(shù)量驗收 幾方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量 甲方工地代表或專業(yè)工程師負責監(jiān)控驗收 詳見《設備材料采購規(guī)范》第八條
質量驗收 外觀質量的驗收
安裝后質量的驗收 工程部
投入使用后的質量驗收 物業(yè)公司
5、材料保管與保修 材料保管 在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者 工程部 詳見《設備材料采購規(guī)范》第九條、第十三到十六條
材料保修 用合同的方式明確保修責任和保修期


銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南

銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。

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1、營銷方案 （1）費用總額 確定費用目標總額 項目部 詳見《營銷費用管理規(guī)范》
（2）市場信息收集
（3）營銷計劃
（4）營銷預算 根據(jù)各種相關因素確定具體計劃和費用 銷售部
（5）營銷方案審批 征求各方面意見，按審批流程操作 主管總經理 詳見《營銷操作流程規(guī)范》
2、營銷現(xiàn)場費用 （1）現(xiàn)場銷售人工費用 銷售人數(shù)控制
銷售工作進度控制
獎勵辦法控制 銷售部部門經理
（2）現(xiàn)場銷售器具費
（3）賣場、現(xiàn)場包裝費
（4）銷售模型費用
（5）宣傳資料及禮品費
（6）展銷費 銷售部專業(yè)經理和部門經理
詳見《營銷包裝操作規(guī)范》
（7）計劃額度控制 額度內調劑和超額審批制度 主管總經理 詳見《營銷費用管理規(guī)范》
3、媒體選擇 （1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析 專人負責 銷售部 詳見《營銷包裝操作規(guī)范》
（2）招投標 先評后選的原則 銷售部 詳見《營銷包裝操作規(guī)范》
內部評審 銷售部 詳見《招投標管理規(guī)范》
招投標 評審委員會
4、樣板房裝修 （1）設計、裝修 市場信息收集
制訂裝修目標成本總額 設計部、銷售部 詳見《營銷包裝操作規(guī)范》和《設計規(guī)劃管理規(guī)范》
（2）材料采購 信息搜集
材料、設備選型 設計部 詳見《設備、材料采購規(guī)范》
（3）信息采集及招投標 招投標 招投標評審小組 詳見《招投標管理規(guī)范》
（4）樣板房維護 委托物業(yè)代管協(xié)議 物業(yè)公司、銷售部 祥見《物業(yè)管理規(guī)范》
（5）材料回收、保管和再利用 建立材料設備清單
使用登記
閑置品評估和處理 設計部負責，物業(yè)、銷售部配合 詳見《營銷包裝操作規(guī)范》
控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件
5、銷售回款 （1）銷售折扣點 待定 銷售前臺負責 待制訂相關管理辦法
（2）回款周期 待定 銷售前臺負責，財務監(jiān)督 詳見《回款管理規(guī)范》
6、銷售補充條款及承諾 （1） 承諾的給出 制作樓書
承諾分類 營銷部負責，設計、工程監(jiān)督 待制訂相關管理辦法
（2）設計變更與承諾 變更審批與知會制度
承諾變更 設計部負責，銷售、工程協(xié)助
7、客戶交房 （1）交房日期
（2）保修期
（3）質量補償 晚交房原因分類處理
與施工隊洽商延長保修期
交房驗收協(xié)議 客戶服務中心負責，銷售前臺、物業(yè)公司協(xié)作 詳見《補償管理規(guī)范》
8、其他 （1）中介費 待定 銷售部
（2）與銷售相關的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設計洽商變更費） 嚴格按相關流程進行 主管副總 詳見《工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范》等

工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南


工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作。

控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件
1、乙方預算 （1）乙方預算內容的審查 先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調整面積。
注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題 審算部負責，設計部協(xié)助 參見深圳公司有關文件
2、鋼筋用量的核實 （1）施工圖中的鋼筋用量
（2）洽商、變更的鋼筋用量 選擇并委托現(xiàn)場管理經驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算工作 財務部、審算部與主管副總負責確定工程造價咨詢公司。 詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范
審算部專人負責抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作
工程造價咨詢公司與審算部相關人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況 審算部經理監(jiān)督
3、價差的調整 （1）材料價差
（2）人工價差
（3）費用價差 嚴格執(zhí)行合同中價差調整辦法
及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況
當價格出現(xiàn)異常波動時，應立即與相關單位商量對策 審算部材料組與預算工程師負責 詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范
4、洽商、變更的費用控制 （1）圖紙審核
（2）因市場因素甲方對圖紙的修改
（3）現(xiàn)場簽證 工程部項目部負責組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責制
監(jiān)理公司審圖
施工單位審圖
甲方對圖紙做出重大修改之前，應進行方案經濟比較
現(xiàn)場簽證中，應明確發(fā)生費用的原因和責任 1、 設計部負責建筑專業(yè)圖紙質量的審核
2、 工程部負責其他專業(yè)圖紙的審核
3、 工程項目部負責現(xiàn)場簽證的監(jiān)控
4、 審算部負責審核洽商、變更的合理性、完整性（負洽商）及經濟性 詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范
控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件
5、違約與索賠 （1）工期
（2）質量 甲方履行自己的合同義務
甲方督促乙方履行合同義務
工期與質量重視過程中控制 1、工程項目部負責施工合同中技術條款的監(jiān)控
2、審算部負責施工合同中合同條款經濟部分的監(jiān)控 詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范
（3）配合管理 工程部項目經理負責各施工方的配合問題 工程項目部負責施工過程中協(xié)調、配合
（4）停工、窩工 當造成重大停、窩工時，工程部與審算部及時進行停、窩工費用計算 審算部負責違約費用的核實


期間費用的成本控制要點應用指南


期間費用主要有財務、人工、行政三塊費用組成。由于地產業(yè)務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務部在這一環(huán)節(jié)除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監(jiān)督其他部門的有關費用支出情況。


控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件
1、財務費用 （1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃 制定年度資金計劃
資金占壓費用估算與控制 1、財務部負責年度資金計劃
2、財務部與審算部配合控制占壓資金量 詳見付款審批程序規(guī)范中工程款付款流程、營銷費用付款流程
（2）地價款的支付
制定項目總體開發(fā)計劃 項目部負責項目總體開發(fā)計劃
（3）工程款的支付
制定工程年度付款計劃 工程部負責工程年度付款計劃
（4）銷售回款的管理 制定年度銷售計劃 銷售部負責年度銷售計劃
2、人工費用 （1）薪金
（2）崗位津貼
（3）出差補助
（4）加班補助及其他費用
（5）獎金（含即時獎金） 依據(jù)總部人事部有關規(guī)定確定北京公司工資總額
依據(jù)國家和公司有關規(guī)定確定加班補助及其他費用與出差補助
依據(jù)北京公司獎優(yōu)懲劣的政策確定獎金額 財務部負責 詳見費用報銷規(guī)范第15條至第19條、第26至第29條。
3、行政管理費用 （1）通訊費用
通訊費用實行限額報銷 總辦與財務部負責 詳見費用報銷規(guī)范第1條至第14條、第20至25條
（2）交際費用
交際費用實行定額報銷
（3）車輛交通費





車輛交通費實行油料歸口管理；過路費、過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理；維修費、保養(yǎng)費事前審批；部門經理以上私家車限額報銷
（4）其他辦公用品費


物業(yè)管理成本控制要點應用指南


地產公司需要在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經營和虧損補貼三個方面。客戶服務中心擔負著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定地產公司與物業(yè)公司的權責關系，防止因權責不清帶來的額外成本。


控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件
1、委托物業(yè)管理 （1）未銷售的商品房
（2）地產公司辦公室
（3）職工宿舍
（4）樣板間 制定委托管理邀約并致物業(yè)公司
物業(yè)公司就邀約項目提交物業(yè)管理方案
經同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 北京公司客戶服務中心負責與物業(yè)公司簽定委托管理協(xié)議 詳見物業(yè)管理成本控制規(guī)范中第8條
2、資產委托經營 （1）康樂中心
（2）幼兒園
（3）班車 制定委托經營合同
物業(yè)公司就委托經營合同提交委托經營方案
經同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 北京公司客戶服務中心負責與物業(yè)公司簽定委托經營合同 詳見物業(yè)管理成本控制規(guī)范中第6條
3、物業(yè)虧損或補貼 （1）物業(yè)管理費虧損（含環(huán)境維護費）
（2）取暖費虧損
（3）水電費虧損（含差額部分） 暫缺 暫缺 現(xiàn)階段集團內物業(yè)公司正在籌建萬科物業(yè)集團公司，如何處理物業(yè)虧損或補貼將出臺相應政策。



房地產公司成本控制要點應用指南