房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡(jiǎn)明流程

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清華大學(xué)卓越生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)高級(jí)研修班

綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡(jiǎn)明流程

為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的公司對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程有一個(gè)初步的了解,現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說(shuō)明如下。
一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖,并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。
第二部分,行政審批部分
根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段:1)選址定點(diǎn);2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4)規(guī)劃報(bào)建圖審查;5)施工報(bào)建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。
一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng):
1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。
2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):
1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查,此階段辦理以下一般事項(xiàng):
1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。
5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù),并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn),核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》,發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)》。
四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):
1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。
2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。
五、施工報(bào)建階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):
1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。
2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包,確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查,核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū);
3、工程施工合同;
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段,此階段辦理以下一般事項(xiàng):
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。
2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見(jiàn),對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。
2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料:
(1)申請(qǐng)書(shū);
(2)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;
(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗(yàn)收資料
(8)房屋測(cè)繪成果;
(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
以上幾個(gè)階段,需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限,各地根據(jù)實(shí)際情況,會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間,絕大部分都少于15天,一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用,由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi),所以就不再明細(xì)列表,更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲得的利潤(rùn),行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖示

選址研究,尋找合作伙伴,簽訂合作意向,協(xié)議及合同書(shū)

向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū),編制項(xiàng)目建議書(shū)

向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告

計(jì)委函至規(guī)劃局

規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委

計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究,此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽

運(yùn)用“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算,編制可研報(bào)告
計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告

對(duì)可研批復(fù),兩委會(huì)簽,即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù);運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作

據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作,開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知

規(guī)劃局法征地意見(jiàn)函

到土地管理部門及土地使用部門征求意見(jiàn)
┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓
 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所              舊城改造到區(qū)地政科  
結(jié)果報(bào)市房地局                    結(jié)果報(bào)市房管局
┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛
市政府下文批地

┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓
    畫(huà)樁位給釘樁條件,測(cè)繪院   規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃     據(jù)此到地政部門辦理
     釘樁,成果給設(shè)計(jì)人         許可證      用地批準(zhǔn)書(shū),評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià) 
                        │             │
                   申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件   凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得
                        │            土地使用證
                  按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意          │          
                 見(jiàn)表到區(qū)配套部門征求意見(jiàn)    地政部門審查安置方案、安置房
                        │             │
                規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單      發(fā)拆遷許可證
                        │             │
                   委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)      動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置
                        │             │
                 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書(shū)   場(chǎng)地三通一平,領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)
                        │              │
                   規(guī)劃局審方案提出意見(jiàn) 1.到園木局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證
                        │     2.了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商
                    修改后送首規(guī)委審圖     改造、移線方案
                        │     3.煤氣、道路、上下水改路由
                   首規(guī)委召開(kāi)市政協(xié)調(diào)會(huì) 4.到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表,做正式
                     出市政會(huì)議紀(jì)要  供電方案,申請(qǐng)臨時(shí)施工用電,委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛
進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)(大公共建筑首規(guī)委審查)
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證            出施工圖             開(kāi)節(jié)能證明
       │                 │                 │
運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”      到計(jì)委申請(qǐng),列入            到稅務(wù)局取稅單
     制作資料             計(jì)劃(建委會(huì)簽)
       │                 │                 │
報(bào)價(jià)小組審查,領(lǐng)取內(nèi)外銷        到建委工程處領(lǐng)開(kāi)工    持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)
      許可證                審批表       投資許可證登記卡,登記并取得許可證
      │
  建委、物價(jià)局下文批價(jià)
      │
運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”   ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售          到市政部門蓋章,證明市政條件落實(shí)
                              │
                            四源費(fèi)繳納
                              │
                         到開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)
                              │
                         開(kāi)發(fā)辦工程處同意招標(biāo)
                              │
                        填招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并到市招標(biāo)辦登記
                              │
                            招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)
                              │
                       運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底
                              │
                          招標(biāo)辦審查標(biāo)底
                              │
                             開(kāi)標(biāo)會(huì)
                              │
                   定合同,寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告,發(fā)中標(biāo)通知書(shū)
                              │
                           招標(biāo)辦蓋章同意
            ┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
          施工單位   質(zhì)量總站受理  市統(tǒng)計(jì)局  市審查局審核  市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū)
          同意施工    質(zhì)量監(jiān)督   落實(shí)任務(wù)  資金來(lái)源,任   處登記
                               務(wù)來(lái)源及一切手續(xù)
            ┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛
                    建委工程處同意開(kāi)工,辦理開(kāi)工許可證
                          ↓
施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工,小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工
                          ↓
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
1.小區(qū)內(nèi)線    1.通知區(qū)園   1.按道路  1. 到自來(lái)   1.到熱力   (自建鍋  1.到煤氣公司
 路委托設(shè)    林局綠化    方案進(jìn)    水業(yè)務(wù)    公司報(bào)   爐房)    報(bào)裝
 計(jì)        辦       行施工    科報(bào)裝    裝    1.環(huán)?!   ?.到規(guī)劃科定
2.委托施工    2.交綠化費(fèi)   2.市政辦    委托線   2.委托線   局同     線路方案
3.配電室土   3.綠化施工    事處養(yǎng)    路設(shè)計(jì)、   路設(shè)計(jì)   意鍋    3.設(shè)計(jì) 
 建工程驗(yàn)            路隊(duì)驗(yàn)    施工及   3.施工及   爐房    4.看現(xiàn)場(chǎng)
 收               收      驗(yàn)收     驗(yàn)收    規(guī)劃    5.施工
4.設(shè)備安裝                  2.到市政          位置    6.業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)
 及驗(yàn)收                    監(jiān)理所         2.委托     同意接氣
5.送電                     下水報(bào)          設(shè)計(jì)    7.憑通氣單到
                       裝           3.到勞動(dòng)    管網(wǎng)所辦固
                      3.規(guī)劃設(shè)           局報(bào)裝     定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移
                       計(jì)           4.環(huán)保局    手續(xù)及通氣
                      4.竣工驗(yàn)          審查消    手續(xù)
                       收            音除塵   8.憑接氣單到
                                    設(shè)備     液化氣公司
                                   5.竣工驗(yàn)收   辦各戶通氣
                                           手續(xù)
                                          9.通氣
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
全部工程竣工

四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
      憑驗(yàn)收通知書(shū)入庫(kù)房屋                  確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛
出庫(kù)分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證

運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”,進(jìn)入物業(yè)管理階段


房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目行政許可所需要辦理的簡(jiǎn)明流程
 

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