項(xiàng)目組團(tuán)社區(qū)園林概念分析
一 期 二 期
第一階段：日式園林區(qū) 地中海風(fēng)情區(qū)
第二階段：法式景觀園林區(qū) 維也納風(fēng)情區(qū)

闡釋:1、創(chuàng)造”生態(tài)化”的環(huán)境,全面滿足貴陽人對(duì)美化,人文的需要是社會(huì)生態(tài)型住宅的基本內(nèi)涵
２、引入“動(dòng)線綠化”理念，做到移步換景，景隨步移。
３、強(qiáng)力塑造各種風(fēng)情區(qū)的文化內(nèi)涵，是提升層次美鍵一環(huán)。
４．強(qiáng)調(diào)“１００％的參與式園林“（即園林的實(shí)用率）
５、強(qiáng)調(diào)園林“綠視率“的概念。

《一》 社區(qū)形象定位
一幅異國(guó)風(fēng)情畫
異國(guó)風(fēng)情

主推： 一幅異國(guó)風(fēng)情畫

闡釋：
（1） 貴陽人的消費(fèi)觀念比較超前，向往國(guó)外的生活方式，正迎合了這市場(chǎng)的需求。
（2） 通過“畫“來襯托環(huán)境的美。
（3）為社區(qū)以后塑造“綠，靜，美“的形象做好鋪墊。
（4）炒作的素材比較多
（5）在多個(gè)階段推出都有新的賣點(diǎn)，容易引起市場(chǎng)的關(guān)注。.

（二）一期園林概念分析

１． 日式園林

概念： “內(nèi)心的庭園”
內(nèi)容：
a. 櫻花
b. 白砂
c. 石燈籠
d. 踏石
e. 竹子
f. 小假山

２．法式雙景觀園林區(qū)

名稱： “楓丹白露”
內(nèi)涵： ～永久的光榮或浪漫的天堂～
內(nèi)容：
a． 噴泉
b． 建筑小品
c． 花架
d． 花壇的花卉與香草
e． 規(guī)則的草坪
f． 雕塑

格調(diào)：
a． 突出自然景觀與現(xiàn)代文明的結(jié)合
b． 強(qiáng)調(diào)“雙景觀”居住概念
c． 突出居住“第二空間的概念”










【項(xiàng)目組團(tuán)概念分析】

卓信.名都

一期 二期 三期
陽光領(lǐng)域 陽光領(lǐng)域 金領(lǐng)域
白領(lǐng)域 白領(lǐng)域

命名分析：
陽光領(lǐng)域
（１）項(xiàng)目為東西向的長(zhǎng)條形，陽光比較充裕。
（２）就因?yàn)槭?rdquo;貴”陽才用“陽光“兩字。
白領(lǐng)域 項(xiàng)目的主流客戶群為中產(chǎn)階級(jí)，比較有概括性。
金領(lǐng)域 作為項(xiàng)目最高的形象，針對(duì)高級(jí)收入的目標(biāo)客戶群。

組團(tuán)名稱的意義：
１、 社區(qū)的品牌可以通過不同的側(cè)面進(jìn)行塑造
２、 不同的組合團(tuán)概念可以吸引不同的客戶群，讓置業(yè)感覺這項(xiàng)目有三個(gè)不同類型的社區(qū)可以來選擇，增強(qiáng)可選性。
３、 不同組團(tuán)不同的賣點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目可持續(xù)炒作的賣點(diǎn)。

【展銷會(huì)推廣策略分析】


時(shí)間： ２００１年９月２０－２６日參展
目的： 做宣傳推廣，樹立小區(qū)品牌形象
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

問題點(diǎn)：
a 預(yù)售證沒拿到，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)上會(huì)使買家持觀望態(tài)度；
b 工程進(jìn)度難以大量開展，也會(huì)使買家持觀望態(tài)度；
c 項(xiàng)目剛開盤，也會(huì)使買家持幣觀望；

（一） 展銷會(huì)我們的推廣方案：

１、只是做形式上的宣傳，廣而告知，不做大量的推廣
２、強(qiáng)力推廣項(xiàng)目
〈１〉 這是極好的銷售機(jī)會(huì)
〈２〉 項(xiàng)目搶占市場(chǎng)的時(shí)機(jī)，要一炮而紅從眾多的樓盤中脫穎而出

（二） 如何在房交會(huì)上有很好的銷售業(yè)
我們的目標(biāo)：８０－１２０套
１、 房交會(huì)前期推廣思路

時(shí) 間 事 項(xiàng) 工作單位 備 注


9月1日-10月10日 派發(fā)單張10000份
１、 油榨街
２、 南明其它區(qū)域
３、 云巖區(qū)
４、 二戈寨主要針對(duì)大的單位小區(qū)和居委會(huì)派發(fā) 銷售部與外騁大學(xué)生（約50人次，工作時(shí)間一天，每天30元）

地毯式的宣傳做好鋪墊



9月8日-15日 “貴陽人建筑自己的家園”活動(dòng) 電臺(tái)、報(bào)社、銷售部、公司 項(xiàng)目前期規(guī)劃鋪墊
“項(xiàng)目形象代表” 報(bào)社、銷售部 項(xiàng)目前期形象炒作

9月20日前
在星力百貨連續(xù)二星期做展銷
銷售部
項(xiàng)目前期社會(huì)形象宣傳

9月10日-19日
報(bào)紙廣告
銷售部
項(xiàng)目前期社會(huì)形象宣傳

8月25日-8月20日
電 臺(tái)
銷售部
高密度宣傳異國(guó)風(fēng)情區(qū)
２、 避項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)的策略：
消費(fèi)者顧慮：預(yù)售證、工程進(jìn)度、園林景觀是否做到。
我們的策略：
（1） 在取得預(yù)售證前采取“無條件退房”策略，這筆款由貸款銀行監(jiān)控，公證處公證。
（2） 展銷會(huì)期間由：園林設(shè)計(jì)單位、施工建設(shè)單位、工程監(jiān)管單位、建筑設(shè)計(jì)單位、產(chǎn)權(quán)處、銀行、公證處等。
園林設(shè)計(jì)單位：解決消費(fèi)者的園林效果問題。
施工單位：解決工程質(zhì)量與外立面的效果問題。
產(chǎn)權(quán)處：解決預(yù)售證的問題（在辦）
銀行；解決交款后退款的保證（公證處）

３、 展銷會(huì)前的市場(chǎng)炒作

9月10日-15日時(shí)推出的“日本風(fēng)情區(qū)”

（1） 五天內(nèi)銷售完畢的炒作引起市場(chǎng)的轟動(dòng)
（2） 9月20日-26日推出“法國(guó)風(fēng)情區(qū)“制造搶購(gòu)的前期氛圍，造成項(xiàng)目一推出被市場(chǎng)認(rèn)可的賣場(chǎng)。








【項(xiàng)目賣點(diǎn)分析】

１、 與“中天星園、在水一方”同板塊的項(xiàng)目區(qū)域賣點(diǎn)
２、 文化會(huì)所（圖書館與綠色通道門診治）
３、 雙語幼兒園（中英幼兒園）
４、 私立小學(xué)（與一品牌學(xué)校合作）
５、 異國(guó)風(fēng)情區(qū)（日式、法式、地中海式……）
６、 自然環(huán)保式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格
７、 北面的山（強(qiáng)調(diào)“大氧吧”的概念）
８、 周邊生活的成熟度（強(qiáng)調(diào)成熟生活圈）

您的家=戶內(nèi)面積+戶外景觀空間+有品味外立面+生活配套+異國(guó)風(fēng)情的度假生活

強(qiáng)調(diào)：（1）、家的附加值
（2）、現(xiàn)代生活：休閑與交流
（3）、空間的“透視率度”
（4）、產(chǎn)品特色概念
卓信名都的八大賣點(diǎn)，就是您購(gòu)買的八大理由




【房交會(huì)前期媒體宣傳分析】

（一） 戶外廣告；
１、 車身廣告；突出中庭花園的環(huán)境畫面
２、 大型噴畫：突出異國(guó)風(fēng)情區(qū)和形象代言人
３、 燈箱廣告：突出“卓信.名都”與“異國(guó)風(fēng)情區(qū)”概念
（二） 電臺(tái)廣告：（圖文廣告）
第一階段：突出異國(guó)風(fēng)情區(qū)與都市度假的生活方式
第二階段：突出日式風(fēng)情區(qū)宣傳
第三階段：突出法式風(fēng)情區(qū)宣傳
（三） 報(bào)紙廣告：
第一階段：塑造園林綠化用地千萬平方米的異國(guó)風(fēng)情區(qū)
第二階段：“一萬元”置業(yè)市區(qū)的概念突出市中心的擁擠、干擾等的環(huán)境，推出項(xiàng)目在市內(nèi)的綠、靜美、生活環(huán)境。
第三階段：日式園林區(qū)（市場(chǎng)反應(yīng)轟動(dòng)的炒作）
第四階段：法式園林區(qū)

注：1、日式園林區(qū)第一、第二幢9月20日前推完
2、法式園林區(qū)第三、四、五幢為9月20-9月25日強(qiáng)調(diào)
3、推“1”為“2”做好炒作的鋪墊
【項(xiàng)目定位】

卓信.名都項(xiàng)目定位：

~異國(guó)風(fēng)情~
~貴陽第一花園住宅小區(qū)~

主題廣告語：
魅力之城
讓你每天感受假日情懷
貴陽第一生活環(huán)境

主推： 異國(guó)風(fēng)情
讓你每天感受假日情懷








【一期推盤價(jià)格走勢(shì)分析】

首推1號(hào)樓、2號(hào)樓
1號(hào)樓均價(jià)2100元/平方米
2號(hào)樓均價(jià)2400元/平方米

目的：1、由1、2號(hào)樓測(cè)試市場(chǎng)
（一） 1號(hào)樓主要用“低開高走”的策略起動(dòng)市場(chǎng)，引起市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，目的使銷售形成旺銷的良性循環(huán)。
（二） 2號(hào)樓主要測(cè)試中高價(jià)位的市場(chǎng)反應(yīng)程度，用95折的優(yōu)惠即2340元/平方米的均價(jià)看市場(chǎng)反應(yīng)情況作以后項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的標(biāo)準(zhǔn)。
（三） 測(cè)出市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目南北向與東西向的價(jià)差標(biāo)準(zhǔn)。
（四） 測(cè)出本項(xiàng)目的景觀價(jià)格系數(shù)，做到景觀價(jià)值的最大發(fā)揮，是創(chuàng)造本次最大利潤(rùn)的挖掘點(diǎn)。
2、由1、2號(hào)樓吸納兩部分市場(chǎng)
（一） 1號(hào)樓主要測(cè)試郊區(qū)客戶群衡量本項(xiàng)目對(duì)此區(qū)域客房的吸引度。
（二） 2號(hào)樓主要測(cè)試市區(qū)同檔甚至高檔盤的客戶群，這是項(xiàng)目升價(jià)的關(guān)鍵
項(xiàng)目組團(tuán)社區(qū)園林概念分析