20.生產(chǎn)和服務(wù)提供(doc)
7.5 生產(chǎn)和服務(wù)提供 7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制 通過對項目開發(fā)全部業(yè)務(wù)流程進(jìn)行有效的控制，確保項目的整體開發(fā)質(zhì)量，使項目 開發(fā)運作滿足社會和相關(guān)方的要求。 7.5.1.1 市場調(diào)研和投資決策 a) 策劃營銷中心負(fù)責(zé)市場調(diào)研工作，收集整理有關(guān)信息，進(jìn)行投資機會的尋找和 篩選，編制可行性研究報告，充分運用預(yù)測、可行性分析和決策技術(shù)，為公 司的投資決策提供有效的依據(jù)。 b) 對開發(fā)項目的決策，作為公司的重點業(yè)務(wù)活動進(jìn)行控制，嚴(yán)格執(zhí)行市場調(diào)研和 可行性研究的有關(guān)規(guī)定，并在此基礎(chǔ)上組織有關(guān)專家就其客觀性、合理性、 科學(xué)性和投資決策進(jìn)行充分的論證，建立投資決策監(jiān)管機制。最終形成的投 資決策方案要上報集團(tuán)公司進(jìn)行審批后確定。 c) 項目決策立項后，由營銷策劃中心負(fù)責(zé)組織編制“項目運作方案”，見《產(chǎn)品實 現(xiàn)的策劃控制程序》，用以指導(dǎo)整體運作的各個環(huán)節(jié)工作。 可行性研究和投資決策的具體要求，執(zhí)行《可行性研究和投資決策控制程序》。 7.5.1.2 資金籌措 a) 根據(jù)《項目運作方案》的策劃結(jié)果，由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部制定資金的籌措方式， 確定投資主體，提供項目的開發(fā)建設(shè)費用。公司通過月度計劃會、經(jīng)濟(jì)活動 分析會等形式，定期對資金籌措的情況進(jìn)行檢查落實。 b) 支持購買者的按揭貸款，由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部辦理銀行的按揭貸款手續(xù)。 7.5.1.3 項目的立項報批控制 a) 明確項目開發(fā)建設(shè)前期各項審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責(zé)分工，符合法 律法規(guī)的要求。 b) 依據(jù)上級主管部門辦理各種審批手續(xù)的規(guī)定要求，提供相應(yīng)的文件資料，滿 足審批必須具備的各種條件和要求。 c) 工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織項目部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件 ，并提供相應(yīng)的文件資料； d) 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)完成資金方面的有關(guān)工作，提供相應(yīng)的文件資料； e) 策劃營銷中心負(fù)責(zé)收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料，辦理審 批手續(xù)。 f) 辦理各種報批手續(xù)的過程，由辦理部門負(fù)責(zé)記錄，并將取得的相應(yīng)的批示、 證書、資料等按照規(guī)定做好移交和保存。 項目立項報批工作，要定期在公司的各種例會上進(jìn)行匯報協(xié)調(diào)，檢查落實進(jìn)展情況 。關(guān)于立項報批的具體規(guī)定執(zhí)行《立項報批控制程序》。 7.5.1.4施工準(zhǔn)備工作 a) 工程部負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理招標(biāo)工作，簽定合同，執(zhí)行Q/TZ H-WI-047《工程招投標(biāo)管理制度》。 b) 工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項目部組織規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理單位，做好有關(guān)的前期工作。 c) 策劃營銷中心負(fù)責(zé)依據(jù)法律法規(guī)和地方法規(guī)要求，進(jìn)行拆遷、安置和補償工作，執(zhí)行Q /TZH-WI-046《拆遷安置補償實施辦法》。 d) 公司的稽查小組對施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，項目部要及時做好匯報。 7.5.1.5施工過程控制 a) 工程部組織項目部、監(jiān)理單位，對施工單位的施工組織設(shè)計、施工方案進(jìn)行 審查，明確對施工工程的質(zhì)量、進(jìn)度要求。 b) 項目部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決影響施工單位工期和質(zhì)量的內(nèi)外因素，提供良好的施工 條件。 c) 項目部定期對施工單位落實施工組織方案的情況進(jìn)行抽查，對影響質(zhì)量的關(guān) 鍵部位施工進(jìn)行監(jiān)督檢查。 d) 對施工過程中的關(guān)鍵工序和重點大型設(shè)備的安裝調(diào)試，由項目部作為特殊作 業(yè)過程進(jìn)行重點控制，加強監(jiān)督檢查的力度，采取相應(yīng)的措施，實施有效 的監(jiān)控。 e) 施工過程控制的具體要求，執(zhí)行《工程施工控制程序》。 7.5.1.6工程監(jiān)理控制 a) 工程部組織項目部，審查監(jiān)理單位的工程監(jiān)理大綱和工程監(jiān)理實施細(xì)則，明確對工程的 質(zhì)量、工期和投資的監(jiān)理要求。 b) 由項目部對監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和監(jiān)理合同的規(guī)定進(jìn)行工程監(jiān)理的 工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。 c) 在施工過程中，由監(jiān)理單位定期組織召開監(jiān)理會，編制日常監(jiān)理報告，匯報工程監(jiān)理的 工作情況。 d) 對工程施工各階段中發(fā)生的質(zhì)量問題，由項目部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位和施工單位，進(jìn)行原 因分析，制定整改措施進(jìn)行處理。 e) 項目負(fù)責(zé)對監(jiān)理公司完成工程監(jiān)理的工作情況，通過監(jiān)理例會、日常檢查等形式進(jìn)行監(jiān) 督檢查。 工程監(jiān)理控制的具體要求，執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》。 7.5.1.7 工程竣工驗收 a) 由工程部協(xié)調(diào)各項目部，組織設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位，按照有關(guān)的法律法 規(guī)規(guī)定，辦理工程的竣工驗收工作。 b) 項目部負(fù)責(zé)收集、整理有關(guān)工程建設(shè)過程中的文件資料和質(zhì)量記錄，按檔案管理要 求及時向綜合部歸檔。綜合部負(fù)責(zé)根據(jù)國家和地方工程建設(shè)檔案管理要求，向有 關(guān)的上級主管部門移交有關(guān)的檔案資料。 c) 對工程部組織工程竣工驗收的工作質(zhì)量，由公司的稽查小組進(jìn)行監(jiān)督檢查。 工程竣工驗收的具體要求，執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗收管理制度》。 7.5.1.8 銷售和交付控制 a) 策劃營銷中心負(fù)責(zé)項目開盤前有關(guān)手續(xù)的辦理工作，并制定銷售計劃和銷售方案 ，報公司經(jīng)營副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。 b) 工程項目竣工驗收合格后，由策劃營銷中心負(fù)責(zé)收集有關(guān)的產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料，建 立“成品房屋出入庫臺帳”，登記房屋的入庫情況。 c) 代建工程項目的交付，由工程部負(fù)責(zé)在項目竣工驗收合格后，依據(jù)合同條款規(guī)定 和驗收情況，辦理交付手續(xù),編制“工程項目資料移交明細(xì)表”，進(jìn)行有關(guān)文件資 料的移交，雙方簽署“工程項目移交書”。 d) 由策劃營銷中心負(fù)責(zé)辦理銷售房屋的產(chǎn)權(quán)證書，并在銷售中主動向顧客出示“五證 兩書”的文件。執(zhí)行Q/TZH-WI- 033《房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理規(guī)定》，對銷售和出租房屋的交付，執(zhí)行Q/TZH-WI- 032《房屋銷售租賃管理規(guī)定》。 e) 項目的銷售和交付工作，由策劃營銷中心定期通過例會、專題會、專題匯報等形 式，及時向公司進(jìn)行匯報，落實進(jìn)展情況。 7.5.1.9前期物業(yè)管理控制 a)對外銷售的樓盤在正式移交物業(yè)管理公司前，由策劃營銷中心負(fù)責(zé)工程的前期物 業(yè)管理工作，為用戶提供良好的前期物業(yè)管理服務(wù)，包括： 1) 房屋及附屬設(shè)施的保養(yǎng)和維護(hù)； 2) 安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、院區(qū)綠化、車輛管理等； 3) 協(xié)調(diào)用戶的有關(guān)對外關(guān)系； 4) 接受和處理用戶的意見投訴。 b)前期物業(yè)管理的具體要求，執(zhí)行《前期物業(yè)管理控制程序》。 7.5.1.9 售后服務(wù) 策劃營銷中心是售后服務(wù)的主管部門，全面負(fù)責(zé)項目的各項售后服務(wù)工作，認(rèn)真履行 《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定，定期走訪用戶，接受和處理用戶的投訴意見，按《工程質(zhì)量保 修書》的規(guī)定，進(jìn)行房屋及附屬設(shè)施的保修。執(zhí)行Q/TZH-WI- 041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》。 7.5.1.10 公司的稽查小組，對各部門完成生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。 7.5.2 生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn) 公司確定以下過程需要進(jìn)行確認(rèn)： a) 項目開發(fā)的投資決策； b) 項目的前期開發(fā)工作，以“五證兩書”的辦理為重點； c) 項目的開發(fā)建設(shè)； d) 社會周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)； e) 各階段的驗收把關(guān)； f) 房地產(chǎn)的市場營銷。 對上述過程，公司將做為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行重點控制，并在7.5.1章節(jié)中 做了詳細(xì)的控制要求，執(zhí)行相應(yīng)的文件規(guī)定。 7.5.3 標(biāo)識和可追溯性 7.5.3.1通過對產(chǎn)品標(biāo)識的控制，防止在使用中發(fā)生混淆，并實現(xiàn)對規(guī)定場合的追溯。各 部門負(fù)責(zé)歸口管理的重大業(yè)務(wù)活動的標(biāo)識，項目部負(fù)責(zé)對外包單位的實物標(biāo)識進(jìn)行管理 。 7.5.3.2產(chǎn)品標(biāo)識管理的范圍： a) 在項目運作中的立項報批、產(chǎn)權(quán)交割、工程質(zhì)量驗收等重要業(yè)務(wù)活動； b) 關(guān)系到工程項目的重要質(zhì)量特性的有關(guān)實物； c) 施工單位的現(xiàn)場標(biāo)識情況。 7.5.3.2標(biāo)識的方法： a) 重大業(yè)務(wù)活動以其所涉及的文件資料為標(biāo)識，如：政府部門的文件、批示、簽章 、檢驗報告、證書以及項目運作中的各種質(zhì)量記錄。 b) 公司的各類合同的修訂，要對其版本號進(jìn)行明確清晰的標(biāo)識。 c) 項目部定期對施工單位的材料設(shè)備、工程實物的標(biāo)識及維護(hù)情況進(jìn)行檢查。 d) 策劃營銷中心負(fù)責(zé)組織項目部，到項目所在地的主管部門，辦理樓宇門牌的命名 、號碼編排的手續(xù)。 標(biāo)識方法的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-016《標(biāo)識規(guī)定》。 7.5.3.3產(chǎn)品可追溯性控制 7.5.3.1公司對以下場合必要時進(jìn)行追溯： a) 立項報批； b) 產(chǎn)權(quán)交割； c) 關(guān)鍵的材料設(shè)備的質(zhì)量； d) 關(guān)系到工程項目關(guān)鍵質(zhì)量特性的因素，包括：關(guān)鍵材料設(shè)備、重點工序的規(guī)劃、設(shè) 計、施工、驗收等環(huán)節(jié)及有關(guān)的施工圖紙和技術(shù)資料。 7.5.3.2由總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)對產(chǎn)品標(biāo)識涉及到的文件資料建立相應(yīng)的檢索目錄，根據(jù)追 溯的內(nèi)容，進(jìn)行產(chǎn)品的追溯。 7.5.4 顧客財產(chǎn) 對于顧客提供的財產(chǎn)（包括文件資料和實物財產(chǎn)），接收部門在接收前應(yīng)予以驗證和 登記，根據(jù)公司產(chǎn)品防護(hù)的有關(guān)規(guī)定做好防護(hù)和維護(hù)工作，保證其正常的使用功能，并 能得到正確使用。 公司為充分尊重顧客的隱私權(quán)，將顧客的有關(guān)信息資料，包括：住址、家庭情況、聯(lián) 系方式、銀行帳號等信息，視為顧客的財產(chǎn)，嚴(yán)格予以保密。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)顧客財產(chǎn)發(fā)生丟失、損壞和不能正常使用的情況時，相關(guān)部門應(yīng)立即通知顧客 ，及時采取彌補措施，并承擔(dān)由此給顧客造成的經(jīng)濟(jì)損失。 7.5.5 產(chǎn)品防護(hù) 7.5.5.1搬運 a) 項目部負(fù)責(zé)對甲供材料和重點、大型設(shè)備的搬運進(jìn)行控制，在項目的控制計 劃中予以識別，根據(jù)類別、規(guī)格的不同，采用適當(dāng)?shù)陌徇\方式和手段，保 證物資質(zhì)量在搬運中不受影響。 b) 項目部負(fù)責(zé)對施工單位的搬運作業(yè)人員的資格證書、搬運設(shè)備的管理以及搬 運過程進(jìn)行監(jiān)督檢查。 c) 凡屬搬運不當(dāng)造成質(zhì)量問題時，要由驗收人員做好接收記錄，雙方簽字，劃 清責(zé)任，妥善處理，不得使不合格的物資進(jìn)入施工、安裝過程。 7.5.5.2 貯存 a) 項目部負(fù)責(zé)重點對甲供物資和顧客提供的產(chǎn)品，做好貯存管理，采取有效措施， 保證其在貯存過程中質(zhì)量不受影響。 b) 項目部監(jiān)督檢查施工單位貯存管理的情況。 c) 當(dāng)發(fā)現(xiàn)物資在貯存過程中，出現(xiàn)腐爛變質(zhì)、銹蝕嚴(yán)重或變形損壞時，應(yīng)立即隔離 并標(biāo)識，同時采取處理措施。 7.5.5.3防護(hù) a) 項目部在工程施工過程中，組織監(jiān)理和施工單位作好工程建設(shè)中的防護(hù)工作。對完 成的工序、分項、分部工程，由項目部組織監(jiān)理和施工單位，確定防護(hù)的措施， 對重點設(shè)備和影響房屋關(guān)鍵質(zhì)量特性的部位等采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，確保其質(zhì)量 特性不受到影響和破壞。由項目部組織監(jiān)理單位對現(xiàn)場的防護(hù)情況進(jìn)行檢查，對 檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，由項目部及時通知責(zé)任單位，進(jìn)行限期整改。 b) 竣工經(jīng)驗收合格的工程和已移交的工程項目或房屋，在物業(yè)管理公司進(jìn)駐前，由策 劃營銷中心采取防護(hù)措施，確保工程項目保持原有的質(zhì)量特性。對房屋的配電、 弱電、空調(diào)、消防、通訊、給排水等系統(tǒng)的重點設(shè)備設(shè)施、房屋的關(guān)鍵部位采取 適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，保證其原有的使用功能，采取適當(dāng)安全治安保衛(wèi)和消防措施， 防止發(fā)生人為破壞和火災(zāi)事故。 產(chǎn)品防護(hù)的具體要求，執(zhí)行Q/TZH-WI-045《產(chǎn)品防護(hù)實施辦法》。
20.生產(chǎn)和服務(wù)提供(doc)