2002年2003年我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析(doc)
2002年-2003年我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣分析(www.globrand.com 提供) 2002年我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣特點分析 總體景氣沖高回落 2002年房地產(chǎn)景氣呈沖高回落的態(tài)勢，主要表現(xiàn)在以下方面： (1)房地產(chǎn)投資增長沖高回落，出現(xiàn)逐漸降溫的趨勢 2000年- 2001年房地產(chǎn)投資平均增長23％，其中2001年第三季度增長率接近32％，在經(jīng)過一個季 度的調(diào)整后，到2002年一季度房地產(chǎn)投資再次加速，前兩個月增幅高達41％，4月份創(chuàng)1 996年以來的月度增長新高，為43.4％。1- 4月份累計，房地產(chǎn)投資增長了38.8％，比上年同期增幅提高23.4個百分點。但從隨后幾 個月的增長趨勢看，這種過猛的高增長在需求增長減退和各種刺激效應(yīng)遞減的影響下， 呈現(xiàn)逐漸回落的趨勢。2002年全年增長28.2％。估計這一趨勢還會延續(xù)。 (2)商品房銷售增長明顯降溫 這是導(dǎo)致房地產(chǎn)投資回落的重要原因。商品房銷售景氣最高點是2001年的第一季度，之 后，商品住房消費增長開始明顯回落，2002年特別是第一、第二季度降幅進一步增大。 一季度末商品房銷售額同比增長16.7％，比上年同期回落32.2個百分點；二季度和三季 度有所回升，1-6月和1-9月同比分別增長22.4％和31.9％，但總體仍呈降溫態(tài)勢。 (3)商品房積壓持續(xù)增加 是2001年末以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個最值得注意的問題，這一情況顯示房地產(chǎn)降溫并不 是短期的，至少具有中期調(diào)整的特征。盡管房地產(chǎn)保持了連續(xù)多年供銷兩旺的局面，但 房地產(chǎn)新的積壓卻越來越嚴重，2000年商品房新增積壓面積(一段時間內(nèi)商品房竣工面積 減去銷售面積)為6043.8萬平方米，2001年則上升到6524萬平方米，2002年1- 9月份商品房新增積壓面積為213萬平方米，而2001年同期仍然是需求大于供給。估計20 02年商品房新增積壓量不會低于上年，可能超過7000萬平方米。因此，連續(xù)三年商品房 的總積壓量將接近兩億平方米。而且目前商品房施工面積已接近7億平方米，潛在的供給 能力極大。這不論是對房地產(chǎn)業(yè)本身，還是對整個經(jīng)濟都會是一種巨大的壓力。 地區(qū)冷熱不均 總體而言，此輪房地產(chǎn)投資和消費熱，在區(qū)域上表現(xiàn)為，東部地區(qū)持續(xù)“高燒”(將退)， 而中西部景氣熱度卻并不太高。我國最近兩年房地產(chǎn)景氣高漲卻掩蓋了地區(qū)間的巨大差 距?？梢哉f，東部地區(qū)房地產(chǎn)已明顯持續(xù)“發(fā)高燒”，而中西部地區(qū)除少數(shù)大城市(成都、 重慶等)外均處于“想熱難熱”的狀態(tài)。 從增長率數(shù)據(jù)來看，似乎1999年以來房地產(chǎn)熱在東部地區(qū)不太明顯，反而是中西部地區(qū) 更明顯。實際情況是東部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展已出現(xiàn)過熱(盡管整個東部地區(qū)熱度也不均勻) 、而西部仍然是熱度不夠。理由是： 一是就整體而言 1998年時，東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)完成了早期超高速成長階段，進入到一個相對平 穩(wěn)增長時期。在進入相對平穩(wěn)增長時期，如果其增長速度連續(xù)兩年以上超過國內(nèi)生產(chǎn)總 值增長的一倍(即高于15％)，可以認為已出現(xiàn)了過熱。而中西部地區(qū)則不然，因為中西 部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于初始階段，受規(guī)模較小的影響，開始增長速度會很高，這就 意味著其增長率的高低與東部地區(qū)不具有可比性。中西部地區(qū)如果在這一時期連續(xù)保持 20％- 30％的年增長，并不意味著出現(xiàn)了過熱的情況，只有連續(xù)超過50％以上的增長時才可認 為過熱。這一點可以從東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)前期增長中得以佐證，1986年- 1995年間，我國東部地區(qū)房地產(chǎn)年均增長率為50.57％，其中在1993年- 1995年間，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資年均增長率曾超過一倍，由此也就出現(xiàn)了我國房地產(chǎn)發(fā) 展史上第一次大泡沫。因此，穩(wěn)妥一點來講，中西部地區(qū)只要房地產(chǎn)增長不連續(xù)超過40 ％，就不會出現(xiàn)過熱的情況。相反，低于20％的增長可能是偏冷的。 二是從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)看 房地產(chǎn)投資嚴重傾斜于東部地區(qū)，中西部房地產(chǎn)投資所占比重嚴重偏低。這與整個經(jīng)濟 增長和投資增長的地區(qū)結(jié)構(gòu)形成明顯反差。20世紀90年代以來，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占 全國房地產(chǎn)總投資的比重均超過70％，1998年這一比重高達79.6％，之后雖有緩慢下降 的趨勢，但2001年末仍高達72.0％，比國內(nèi)生產(chǎn)總值和投資所占比重偏差12個百分點左 右。如2001年東部地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值占全國的比重為59.61％，東部地區(qū)投資占全國的比 重為59.04％。東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國的比重長期偏高，且增幅持續(xù)多年保持20％以 上，也說明當(dāng)前東部地區(qū)房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)過度的情況。 房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn) 近兩年來的房地產(chǎn)持續(xù)高速增長有重要的體制和政策基礎(chǔ)，但過快的增長已顯示存在較 大的泡沫，對此要高度警惕。當(dāng)前我國經(jīng)濟中內(nèi)生性增長還比較弱，不能人為地制造繁 榮，吹大房地產(chǎn)泡沫，到頭來，不僅擴大不了內(nèi)需，反而使購買力過度消耗。 當(dāng)前我國房地產(chǎn)泡沫體現(xiàn)在以下方面： (1)近年來房地產(chǎn)炒作的意味太濃，這主要體現(xiàn)在大炒地皮上 經(jīng)過1996年以來的8次降息，1998年后國家出臺的一系列擴大內(nèi)需政策，金融部門不斷加 大對房地產(chǎn)消費信貸的投放，2001年4月國家宣布取消了47項房地產(chǎn)稅收。在這些政策刺 激下，房地產(chǎn)開發(fā)進入到一個新的高漲期。全國興起大盤熱，各地房地產(chǎn)商大搞“圈地運 動”，動輒圈地幾千畝，據(jù)著名的房地產(chǎn)商王石介紹，有一房地產(chǎn)商一次圈地便達15000 畝，即相當(dāng)于10平方公里；而且絕大部分開發(fā)項目都是追求豪華、氣派，人為增大成本 和售價。尤其是2002年7月1日起國家實行商業(yè)、旅游、住宅用地的拍賣制度，許多地方 開發(fā)商為了搭末班車，提前傾其所能，盡全力圈地、占地。據(jù)資料反映，去年7月12日杭 州市土地公開拍賣，曾出現(xiàn)過每畝1800萬元的高價中標記錄。廈門市區(qū)的一處地價曾被 炒高到每畝2000萬元以上。這是房地產(chǎn)過熱的明顯征兆，一種真實的房地產(chǎn)泡沫。 (2)短期內(nèi)房價持續(xù)暴漲是房地產(chǎn)泡沫的直接表現(xiàn) 地價的高漲必然導(dǎo)致房價的高企，目前多數(shù)沿海城市市區(qū)的商品房價格均達到或超過40 00元。 (3)住房消費增長明顯趕不上住房投資和施工面積的增長。2001年我國商品房施工面積達 77213.5萬平方米，其中住宅施工面積為59766.1萬平方米，商品房的竣工面積為27303. 2萬平方米，而銷售面積僅為20779.2萬平方米。施工面積與銷售面積的差距及竣工面積 與銷售面積的缺口越來越大。房地產(chǎn)投資的高增長已明顯缺乏消費持續(xù)快速增長的支撐 。2002年1- 8月份，全國商品房銷售額同比增長25.3％，其中商品住宅銷售額同比增長25.1％，分別 比投資增長率低4.7和9.1個百分點。 在中國，房地產(chǎn)泡沫都是區(qū)域性的，難以演化為全國性泡沫。如果是后者，那將是一種 真正的災(zāi)難。但不能掉以輕心的是，局部的大泡沫卻是帶有全國性影響的，特別是這種 泡沫往往是非市場力量所為，其危害性很大。 當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問題 供需結(jié)構(gòu)嚴重脫節(jié) 房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)嚴重脫節(jié)的問題是導(dǎo)致目前商品房積壓增多的主要原因，也是影響 房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮的重要問題，而且是帶有全國性的普遍問題。這與高價房暴利有關(guān) ，特別顯示房地產(chǎn)商存在普遍的短視行為。 房地產(chǎn)收入價格比嚴重偏高，很快將形成需求斷層 在存量住房多數(shù)不能上市流通而使我國住房價格一開始定價便相對偏高及大炒地皮和房 價的影響下，我國房地產(chǎn)價格嚴重偏高，致使房地產(chǎn)收入價格比在世界上居畸高的水平 ，在日本東京，目前居民的年收入與房價比大概是1：4.8，即使在1990年“土地神話”時 期最高值才是1：8到1：15，而目前在我國大部分城市是1：8- 15。除了初始定價就偏高外，房價被人為炒高是重要原因。廣大工薪階層是難以承受這 一收入價格比的，只有少數(shù)高收入階層能夠買得起這樣高價格的房子，不久，這一階層 的需求將逐漸被消耗掉，從而出現(xiàn)明顯的消費斷層。 要高度警惕房地產(chǎn)泡沫破滅可能對金融系統(tǒng)和經(jīng)濟的沖擊 炒作房地產(chǎn)的不僅是企業(yè)，而且有許多個人參與。特別是各地都出現(xiàn)了假按揭現(xiàn)象，有 多少這類現(xiàn)象不得而知，但的確有不少高收入者將購買住房作為投資行為。當(dāng)前不少房 地產(chǎn)企業(yè)的負債率仍然偏高，這與低利率政策有關(guān)，一旦房價大幅回調(diào)或房產(chǎn)長期大量 積壓，房地產(chǎn)商特別是后加入的房地產(chǎn)商將可能面臨巨大的損失或出現(xiàn)破產(chǎn)。 目前中國住宅動工面積高達5.1億平方米，估計涉及資金高達1.5萬億元人民幣。如果房 地產(chǎn)價格下降，房地產(chǎn)銷售放緩，這些動工項目一旦出現(xiàn)周轉(zhuǎn)問題，銀行難免不受影響 。 個人住房貸款目前也成為金融機構(gòu)的重要資金出路。截至2002年6月底，金融機構(gòu)個人住 房貸款總額已達6600多億元。有關(guān)專家估算，金融機構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款 總額，占全部金融機構(gòu)貸款比率估計約為10％。 就宏觀角度來講，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中頭等重要的事是采取有力的宏觀調(diào)控措施使房地產(chǎn) “軟著陸”，而不能任其自然膨脹和讓泡沫自然破滅，如果是后者，其對房地產(chǎn)業(yè)本身的 傷害是巨大的，另外還會拖累金融機構(gòu)。但真正最大的傷害也許在于對宏觀經(jīng)濟的傷害 。我國經(jīng)濟增長新的內(nèi)生性快速增長還沒有最終形成，房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)育是這種 內(nèi)生性增長因素之一，房地產(chǎn)如果出現(xiàn)“硬著陸”的情形，那么，將使宏觀經(jīng)濟繼續(xù)向下 調(diào)整，這對社會穩(wěn)定和結(jié)構(gòu)大調(diào)整的進度均會造成明顯的負面影響。 影響2003年房地產(chǎn)景氣走勢的因素 短期內(nèi)房地產(chǎn)投資比例偏高，存在內(nèi)在的調(diào)整要求。2001年房地產(chǎn)投資占全社會投資的 比例已上升到19.1％，2002年上半年則上升到25.1％這一前所未有的高水平。而1995年 這一比例僅為15.73％，年平均以1個百分點的速度提高，顯然這是難以持續(xù)的。住宅建 設(shè)投資占GDP的比例短期也存在偏大和提高過快的問題。2000年我國城鄉(xiāng)住宅投資占GDP 的比例為8.49％，其中城鎮(zhèn)住宅投資占城鎮(zhèn)GDP的比例為9.92％。據(jù)有關(guān)資料介紹，住宅 建設(shè)投資與人均GDP存在著內(nèi)在關(guān)系，人均GDP在500美元以下時，住宅建設(shè)投資占GDP的 比例在2％以下；人均GDP達到1000美元時，這一比例為5％；人均GDP達到1500美元時， 這一比例達到最高值6％- 7％。此后，住宅建設(shè)隨著人均GDP的增加，絕對值增加，但占GDP的比例呈下降趨勢。2 001年和2002年城鄉(xiāng)住宅投資占GDP的比例和城鎮(zhèn)住宅投資占城鎮(zhèn)GDP的比例仍在繼續(xù)提高 ，已明顯超過了當(dāng)前經(jīng)濟增長所能支撐的水平?？梢哉f，近幾年房地產(chǎn)已出現(xiàn)了過度投 資的情況，即供給量大大超過了需求量。隨著房地產(chǎn)需求的逐步降溫，房地產(chǎn)投資面臨 巨大的調(diào)整壓力。相應(yīng)地，房地產(chǎn)消費的短期透支問題也同樣比較嚴重。 當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟增長不足以支撐房地產(chǎn)繼續(xù)保持超過20％的高增長。盡管2002年宏觀經(jīng) 濟形勢明顯好于預(yù)期，也好于2001年，但主要是靠國債投資和出口增長的強勁帶動，除 非有新的外部強大推動力加入，否則，2003年的宏觀經(jīng)濟增長不會脫離過去多年形成的 調(diào)整型增長態(tài)勢(增長7％- 8％)而出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。相反，受投資和出口增長均將有所回落及消費增長仍然不足的影響， 2003年經(jīng)濟增長很可能將重演2001年的情況而出現(xiàn)小幅回落，這會對房地產(chǎn)消費和投資 產(chǎn)生一定的壓力。就中長期而言，不存在獨立于宏觀經(jīng)濟景氣周期的房地產(chǎn)周期。 短期購買力的壓力將增大。過去3年短期購買力消耗過大。1999年- 2000年我國城鄉(xiāng)居民儲蓄新增加額是明顯減少的，這與連續(xù)降息、股市相對活躍有相當(dāng) 的關(guān)系，更與住房貨幣化改革和房地產(chǎn)熱完全一致，即有很大一部分儲蓄是因為房改和 房地產(chǎn)消費增長而分流的。這一階段，儲蓄新增量減少既來自于高收入階層，也來自于 占人數(shù)眾多的工薪階層。從2001年開始，城鄉(xiāng)居民儲蓄再次顯著增加，2001年新增9430 億元；2002年前三季度則增加了10374.7億元(不是同比，而是與年初比)，按此速度，2 002年全年新增儲蓄額將達1.25萬億元。這顯示兩個重要信息：一是儲蓄猛增，部分與資 本市場不景氣和總體消費增長偏弱有關(guān)，也與房地產(chǎn)正趨于降溫有相當(dāng)?shù)年P(guān)系，這一點 在2002年表現(xiàn)得最為明顯。2002年儲蓄新增量如果真的達1.25億元，那么，年增幅將達 到30％。我們有理由相信，股市不景氣影響儲蓄主要在第一季度和第二季度初，而后幾 個月儲蓄繼續(xù)上升則主要是受房地產(chǎn)開始降溫的影響。二是2001年和2002年新增儲蓄的 來源與1999年- 2000年新增儲蓄減少的原因明顯不同，且對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響也完全不同。新增儲 蓄無疑主要源于高收入階層。有資料顯示，我國居民總儲蓄中，占10％的高收入階層占 儲蓄總額的80％。儲蓄代表潛在的購買力。一般而言，儲蓄增加盡管可能是由于短期消 費降溫，但其強大的潛在購買力卻能在不長的時間內(nèi)(周期性的)再次釋放而支撐住房等 方面的消費。但去年以來的儲蓄大量增加對房地產(chǎn)需求的影響卻不能這么看，因為一方 面，新增儲蓄主要來自于高收入階層，而高收入階層的住房可以說已基本飽和，因此， 這一潛在購買力卻難以在短期甚至中期轉(zhuǎn)化為住房實際購買力。儲蓄與住房的關(guān)系明顯 沒有其與股市的關(guān)系那樣富有彈性；...
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