2003年我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房綜合調(diào)研分析(doc)
2003年我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房綜合調(diào)研分析(www.globrand.com 提供) 3月上旬，建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委和國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)出緊急通知，對(duì)北京、江蘇、浙江 、陜西等11個(gè)省市的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)及管理情況進(jìn)行“綜合調(diào)研”。 據(jù)有關(guān)部門人士透露，此次對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的調(diào)研內(nèi)容涵蓋經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)各個(gè)方面 ，其中包括：1998年以來土地供應(yīng)情況；涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)減免情況；價(jià)格監(jiān)管情 況，包括價(jià)格申報(bào)。及審核程序；購(gòu)買對(duì)象申請(qǐng)、審核程序及執(zhí)行情況；房屋產(chǎn)品控制 標(biāo)準(zhǔn)及執(zhí)行情況；建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)管情況，包括招投標(biāo)管理，土地使用情況及物業(yè)管理情況 ；對(duì)違規(guī)行為的查處情況，包括對(duì)違規(guī)開發(fā)、炒買炒賣、不符合購(gòu)買條件而購(gòu)買等違規(guī) 行為的監(jiān)管及查處情況；房屋質(zhì)量管理及售后服務(wù)情況。此次調(diào)查的結(jié)果將向高層匯報(bào) ，并將直接影響到日后的經(jīng)濟(jì)適用房政策的具體走向。 這一消息不啻于一顆深水炸彈，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商和客戶都有重大影響，加上不 久前有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房被叫停的不實(shí)傳聞，經(jīng)濟(jì)適用房又成為大家的關(guān)注目標(biāo)。日前，本 報(bào)記者采訪了有關(guān)人士，就一些頗受關(guān)注的話題進(jìn)行了探討。 “調(diào)研”折射經(jīng)濟(jì)適用房四大痼疾 自打有了經(jīng)濟(jì)適用房，很多難以承受商品房?jī)r(jià)格的工薪家庭實(shí)現(xiàn)了買房的愿望，經(jīng)濟(jì) 適用房對(duì)北京人居工程的推進(jìn)有著舉足輕重的意義。但是在經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)銷售過程 中，也暴露了一些問題，這次三部委聯(lián)合調(diào)研主要針對(duì)的就是以下四個(gè)問題。 1、經(jīng)濟(jì)適用房成了投資者的香餑餑 經(jīng)濟(jì)適用房屬于一種特殊的政策性住房，其購(gòu)買對(duì)象針對(duì)的是無住房的中低收入者。 但國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的政策一出臺(tái)，即被一些頗具“投資眼光”的人咬住不放，不惜打 破頭，也要蹭進(jìn)“窮人”行列，和真正的中低收入者同步競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)分經(jīng)濟(jì)適用房這杯“羹” 。這種情況在北京很多經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中都不同程度地存在著。 在本市兩個(gè)最大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目回龍觀居住區(qū)和天通苑的社區(qū)內(nèi)，有車一族占相當(dāng) 的數(shù)量，不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的購(gòu)房者都通過各種關(guān)系拿到了這兩個(gè)項(xiàng)目的房號(hào)。 而經(jīng)濟(jì)適用房的二級(jí)市場(chǎng)準(zhǔn)人的門檻較低更是讓一些地段、交通比較優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)適用 房的投資價(jià)值彰顯，因?yàn)橹恍枥U納3％的土地出讓金即可將經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去。即使不 轉(zhuǎn)手，收取房租也可以獲得相當(dāng)不錯(cuò)的投資回報(bào)率。 據(jù)一位不愿意透露姓名的開發(fā)商說，在其銷售的一個(gè)本市大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，有 1／3的客戶是有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，一些客戶都是開著自己的私家車前來交納房款、簽約 。 2、面積過大，個(gè)別經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目定位遭受爭(zhēng)議 此次調(diào)查的一個(gè)直接原因就是飽受爭(zhēng)議的經(jīng)濟(jì)適用房面積過大問題，例如一套160多 平方米的房子總價(jià)在50萬元左右，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般工薪家庭的支付能力。瑞海新城 銷售經(jīng)理李薇告訴記者，經(jīng)濟(jì)適用房的總價(jià)應(yīng)該控制在30萬以內(nèi)是比較合理的。因?yàn)槌?去房款，還要繳納和商品房一樣的契稅、維修基金，入住之后還要進(jìn)行裝修等等，這部 分費(fèi)用對(duì)工薪家庭而言也不是小數(shù)目。 從另一個(gè)角度說，這種大戶型已經(jīng)根本背離了經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的初衷。根據(jù)負(fù)責(zé)公積 金貸款管理的北京市住房資金管理中心提供的資料，一個(gè)三口之家的平均居住面積在80 平方米左右，鑒于此，在2002年北京市住房資金管理中心還降低了公積金的最高貸款額 度，由39萬降到了29萬。 顯然，諸如復(fù)式這樣的超大戶型使經(jīng)濟(jì)適用房并不“經(jīng)濟(jì)”。 3、監(jiān)控不力，放號(hào)引發(fā)投機(jī) 經(jīng)濟(jì)適用房另一個(gè)屢禁不止的現(xiàn)象就是絕對(duì)的賣方市場(chǎng)導(dǎo)致的炒賣房號(hào)。 由于“物美價(jià)廉”，北京市經(jīng)濟(jì)適用房一直處于一種供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)狀態(tài)，而經(jīng)濟(jì) 適用房的放號(hào)認(rèn)購(gòu)使得房號(hào)變得值錢起來，由此引發(fā)的炒房號(hào)也成了北京樓市的一大怪 現(xiàn)象。 回龍觀、天通苑以及翠城都有這種現(xiàn)象發(fā)生，一個(gè)房號(hào)炒到了1000元不止，有些投機(jī) 者甚至花錢雇人去排隊(duì)拿號(hào)，然后再倒賣出去。此類事件讓有關(guān)部門一直頭痛不已。 4、排隊(duì)領(lǐng)號(hào)，買套經(jīng)濟(jì)適用房不容易 3月中旬，西二環(huán)經(jīng)濟(jì)適用房樂城放號(hào)認(rèn)購(gòu)，很多人從清晨便冒雨開始排隊(duì)；而去年 翠城三期放號(hào)時(shí)有人排隊(duì)三天三夜也頗令人感慨，買套經(jīng)濟(jì)適用房真的是不容易。 由于經(jīng)濟(jì)適用房采用統(tǒng)一售價(jià)，不論戶型的朝向與樓層都賣一個(gè)價(jià)錢，那么能夠先拿 號(hào)去選房當(dāng)然要合算得多。為了平衡這種矛盾，經(jīng)濟(jì)適用房集中放號(hào)的做法也是不得已 而為之。 即將在回龍觀北側(cè)開發(fā)一個(gè)10多萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的北京宏旭房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司總經(jīng)理韓林峰說，政府開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目的主要出于兩方面的考慮：一是解 決中低收入家庭的居住困難問題；二是平抑北京居高不下的房?jī)r(jià)。 他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則有一定的影響，從居住角度來說 ，經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)上的不完全并不重要，在未來上市交易時(shí)也沒有苛刻的限制，這都會(huì) 對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。 開發(fā)辦一位相關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者電話采訪時(shí)表示，政府在經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)中也 有很多難處，一直在積極地解決過程中，特別是針對(duì)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中議論比較多 的一些問題，相關(guān)的解決措施正在醞釀中，不久將會(huì)出臺(tái)，但目前還不能透露，希望各 方理解。 北京東部——經(jīng)濟(jì)適用房新熱點(diǎn) 盡管有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的局勢(shì)開始變得撲朔迷離，但并沒有攔住經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的腳步 。作為經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，今年京東地區(qū)將出現(xiàn)600萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，新 老項(xiàng)目將達(dá)到八個(gè)之多。 其中，大成房地產(chǎn)在推出青年路小區(qū)二期20萬平方米后，又將拿下通州次渠鎮(zhèn)的100 萬平方米(還有城西長(zhǎng)安新城二期30萬平方米)；金隅嘉業(yè)在推出京通路雙惠小區(qū)三期50 萬平方米后，又將建設(shè)東壩地區(qū)170萬的朝陽(yáng)新城；城建集團(tuán)將在定福莊黃渠推出140萬 平方米；百環(huán)房地產(chǎn)在雙井橋北人廠將推出80萬平方米；住總集團(tuán)在京沈高速垡頭推出 翠城二期20萬平方米；城開集團(tuán)在四惠推出通惠家園三期20萬平方米。這樣，京東經(jīng)濟(jì) 適用房的總體規(guī)模達(dá)到了600萬平方米，這個(gè)數(shù)字絕對(duì)不容忽視，因?yàn)檫@意味著經(jīng)濟(jì)適用 房已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全面開花的時(shí)代。 雖然從表面上看，這些經(jīng)濟(jì)適用房各不相同，但是仔細(xì)分析一下，它們有很多相同的 地方：首先，價(jià)格經(jīng)濟(jì)。不可否認(rèn)，開發(fā)商3％的利潤(rùn)和政府限價(jià)、限面積原則的出臺(tái)， 都讓經(jīng)濟(jì)適用房在很大程度上做到了經(jīng)濟(jì)。其次，規(guī)模巨大。這些盤子不乏百萬以上的 大盤，中小型的新盤也在50萬平方米以上。第三，位置較好。除了翠城位置稍偏之外， 其他項(xiàng)目都占領(lǐng)了雙井、東壩、朝陽(yáng)路、東四環(huán)、通州這樣的熱點(diǎn)地區(qū)。 最后，開發(fā)商實(shí)力雄厚。這六大開發(fā)集團(tuán)無一不是業(yè)界呼風(fēng)喚雨的大腕兒。正因?yàn)槿?此，政府才將民心工程給他們做，以盡量避免糾紛的產(chǎn)生。 經(jīng)濟(jì)適用房帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格向下 隨著這些經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目逐步入市，相關(guān)區(qū)域現(xiàn)有的普通商品房的價(jià)格將受到很大沖 擊，相當(dāng)一部分購(gòu)買力將在這些經(jīng)濟(jì)適用房上得到釋放。不可避免的是，同區(qū)域的商品 房特別是在產(chǎn)品上沒有一定優(yōu)勢(shì)的商品房將在競(jìng)爭(zhēng)中顯露疲態(tài)。商品房新盤的上市將更 加謹(jǐn)慎，其入市價(jià)格和平均價(jià)格都會(huì)受這些價(jià)格低、規(guī)模大的經(jīng)濟(jì)適用房的影響。 經(jīng)濟(jì)適用房拉低了周邊區(qū)域普通商品房的價(jià)格后，必然造成與中低端商品房的直接短 兵相接。很多商品房通過提高自身產(chǎn)品的品質(zhì)同時(shí)降低價(jià)格來與經(jīng)濟(jì)適用房一爭(zhēng)高低， 有的商品房甚至直接打出了“挑戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)適用房”的口號(hào)。比如，通州的世外桃源，多層板 樓精裝修均價(jià)僅售2980元，這就使得此項(xiàng)目難言優(yōu)勢(shì)。也就是說，在地產(chǎn)業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的 今天，經(jīng)濟(jì)適用房面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)面越來越大，普通商品房不但在產(chǎn)品上精益求精，在價(jià)格 上同樣不占多大劣勢(shì)，經(jīng)濟(jì)適用房先天的價(jià)格優(yōu)勢(shì)正在縮校在人們的印象中，經(jīng)濟(jì)適用 房就一定“經(jīng)濟(jì)”的觀點(diǎn)也隨著今日家園、長(zhǎng)安新城、松園小區(qū)等高價(jià)位大面積經(jīng)濟(jì)適用 房的出現(xiàn)而產(chǎn)生了動(dòng)遙在瑞海新城的2280元超低價(jià)把人們的胃口再一次提高到一個(gè)底限 的時(shí)候，一旦新的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格與人們的期待形成了一定落差，必將影響到購(gòu)房者 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的信任度和好感，轉(zhuǎn)而投向低價(jià)位的商品房。 近來雙井一帶就正在成為北京東部樓市的焦點(diǎn)，珠江、富力以及今典集團(tuán)的蘋果社區(qū) 已經(jīng)在此地刺刀見紅，但還有一個(gè)對(duì)于這幾個(gè)項(xiàng)目共同的威脅已經(jīng)被越來越多的人流傳 ，就是在雙井與勁松之間，將建設(shè)一個(gè)規(guī)模在80萬平方米左右的大型經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)， 由北京經(jīng)濟(jì)適用房百環(huán)家園的開發(fā)商投資開發(fā)，目前價(jià)格還沒有最后確定，但根據(jù)北京 關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房最高限價(jià)的有關(guān)規(guī)定，價(jià)格應(yīng)該在4000元／平方米左右。 記者日前在富力城新落成的售樓處就這一問題采訪了富力城的總經(jīng)理謝強(qiáng)，謝強(qiáng)表示 ，經(jīng)濟(jì)適用房在產(chǎn)品的檔次、服務(wù)以及客戶群方面與富力城都不是一個(gè)層面，兩者之間 不會(huì)有激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 但是據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士說，經(jīng)濟(jì)適用房雖然與中高檔商品房的客戶群有差別，但畢竟也 有重合，特別是不少投資客戶買套經(jīng)濟(jì)適用房投資在北京并不是稀罕事。勁松的這個(gè)大 型經(jīng)濟(jì)適用房不僅對(duì)富力，對(duì)蘋果社區(qū)、珠江等項(xiàng)目都將有影響，只是程度有所不同。 北京宣興房地產(chǎn)開發(fā)公司王煜霖對(duì)記者說，樂城經(jīng)濟(jì)適用房的土地本來是由宣興公司 開發(fā)，前期已經(jīng)基本做完，但后來政府又要求宣興公司將士地轉(zhuǎn)讓給中房集團(tuán)開發(fā)經(jīng)濟(jì) 適用房。他還透露，在樂城項(xiàng)目開發(fā)后，有幾家原打算開發(fā)商品房的開發(fā)商都打起了退 堂鼓。 這種商品房對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房敬而遠(yuǎn)之的現(xiàn)象在北京并不少見，特別是一些規(guī)模比較大的 經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)中檔商品房有很大的殺傷力。以至于現(xiàn)在北京流傳著“經(jīng)濟(jì)適用房殺傷力達(dá) 周邊兩公里”的說法。 透過這種現(xiàn)象，反映出政府在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的宏觀調(diào)控上有不盡如人意的地方，富 力城的例子就最為典型。一方面政府以不菲的價(jià)格招標(biāo)出讓一塊土地，另一方面卻將附 近的一塊土地轉(zhuǎn)而開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)商品房而言似乎有失公平。北京宏旭房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司總經(jīng)理韓林峰認(rèn)為，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的思路總體沒有錯(cuò)，只是房地產(chǎn)的不規(guī)范 使得經(jīng)濟(jì)適用房在開發(fā)過程中出現(xiàn)了這樣那樣的問題，比如政府雖然對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā) 面積有一個(gè)宏觀的計(jì)劃，但在經(jīng)濟(jì)適用房具體的地段選擇上卻沒有一個(gè)相對(duì)完善、周密 的開發(fā)計(jì)劃等等。 但韓林峰也指出，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)有固定的手續(xù)，都是由開發(fā)商申報(bào)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 然后由政府批準(zhǔn)，其他開發(fā)商有能力獲知這種信息，如果忽視這種信息，勢(shì)必會(huì)給后來 的開發(fā)銷售帶來難度。 經(jīng)濟(jì)適用房不再為富人服務(wù) 針對(duì)目前經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的諸多問題，政府今后將加大監(jiān)控的力度，力求實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適 用房對(duì)位銷售，避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房不“經(jīng)濟(jì)”、炒號(hào)投機(jī)等不良現(xiàn)象。 一位經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)商告訴記者，他們得到的消息是今后有關(guān)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房 購(gòu)買者的資質(zhì)審查將越來越嚴(yán)格，不過具體措施尚在制定過程中，但可以肯定的是，有 錢人買經(jīng)濟(jì)適用房不會(huì)像以前那么容易了。 為了解決炒號(hào)等投機(jī)現(xiàn)象，一些經(jīng)濟(jì)適用房也采取了自己的措施。 頂秀欣園在一期的銷售中，把有購(gòu)買二期要求的客戶進(jìn)行了登記，并提前準(zhǔn)備二期的 有關(guān)資料，在二期開盤之前，將樓書、模型、戶型等基本資料提前明示給這些客戶并再 次登記確認(rèn)，同時(shí)按照不同的要求和登記時(shí)間進(jìn)行排列。在二期開盤前電話通知這些登 記的客戶，開始認(rèn)購(gòu)，每次通知100余戶，10天之內(nèi)必須認(rèn)購(gòu)，否則作廢，其中登記確認(rèn) 一律采取實(shí)名制。 該項(xiàng)目銷售經(jīng)理李越表示，這種操作雖然比較煩瑣，但不僅避免了排隊(duì)拿號(hào)的過程， 同時(shí)實(shí)名制的登記方式也有效地遏止了炒號(hào)現(xiàn)象。 但頂秀欣園的規(guī)模不大，很難想象一個(gè)百萬平方米的項(xiàng)目采用這種做法的工作量有多 大，瑞海新城一期放了一萬多個(gè)號(hào)，銷售經(jīng)理李薇對(duì)此表示目前還沒有更好的辦法能夠 替代這種集中放號(hào)的銷售辦法，特別是一些大規(guī)模開發(fā)的項(xiàng)目。 位于西長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線南的長(zhǎng)安新城則另辟蹊徑，根據(jù)朝向、樓層的不同制定了不同的 價(jià)格，而最高價(jià)格則不超過政府限價(jià)，這種按照商品房的定價(jià)策略進(jìn)行銷售顯然是不錯(cuò) 的選擇，但是否能夠推廣則不得而知。 一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)專家說，從目前來看，經(jīng)濟(jì)適用房基本完成了它的歷史使命 ，應(yīng)該回歸到社會(huì)保障的本質(zhì)中去。新華遠(yuǎn)的老總?cè)沃緩?qiáng)也曾在公開場(chǎng)合表示，商品房 應(yīng)該有80％的人購(gòu)買，10％的人住廉租房，有10％的人買經(jīng)濟(jì)適用房就已經(jīng)足夠了。 但為平抑一直被質(zhì)疑的高房?jī)r(jià)以及解決中低收入家庭的基本居住需求，在經(jīng)濟(jì)適用房 總的建筑量上政府有自己的計(jì)劃，北京市建委主任劉永福不久前透露，今后5年內(nèi)，北京 每年將新開工300萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，竣工200萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。 北京經(jīng)濟(jì)適用房 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