2005重慶土地市場(chǎng)交易報(bào)告(doc)
2005年重慶土地市場(chǎng)交易報(bào)告 一、2005年土地交易統(tǒng)計(jì)分析 （一）2005年土地交易整體狀況 1. 前三季度土地交易 [pic] ← 2005年前3季度，重慶主城區(qū)共出讓土地362宗，出讓面積1685.17萬(wàn)m2，其中住宅、 商業(yè)用地1038.58萬(wàn)m2（195宗），占總量的61.6%，工業(yè)用地602.01萬(wàn)m2，占總量的 35.7%，綜合類用地9.03萬(wàn)m2（2宗），占總量的0.5%，其它類用地35.55萬(wàn)m2，占總 量的2.2%。 ← 前三季度交易中，2季度交易量位居首位，達(dá)到725.41萬(wàn) m2，占交易總量的43%，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了同等趨勢(shì)。 2. 前三季度主城各區(qū)土地交易 [pic] ← 2005年前三季度主城各區(qū)土地交易中，南岸區(qū)土地出讓面積位居首位，達(dá)到438. 99萬(wàn)m2，占主城區(qū)交易總量的26.05%，其中的住宅、商業(yè)綜合用地交易263.86萬(wàn) m2，占該區(qū)總交易量的60.11%。 ← 2005年前三季度主城各區(qū)土地交易中，除南岸外，北部新區(qū)、渝北區(qū)作為一直活 躍于重慶房市前沿的區(qū)域，土地交易也顯示出十分熱鬧的景象，兩區(qū)交易總量達(dá) 到593.24萬(wàn) m2，占主城區(qū)交易總量的35.20%。 ← 值得一提的是，巴南區(qū)和北碚區(qū)的土地交易表現(xiàn)較為突出，這與市場(chǎng)上這兩區(qū)日 漸熱鬧的房市景象呈正比。 ← 從工業(yè)用地的出讓情況來(lái)看，位居首位的則為北部新區(qū)，達(dá)到143.99 萬(wàn)m2，占主城工業(yè)用地交易總量的23.92%，占北部新區(qū)前三季度土地總交易量的 42.45%。 [pic] [pic] [pic] （二）2005年1季度土地交易情況——渝北區(qū)和沙區(qū)交易活躍 [pic][pic] [pic] ← 2005年1季度，主城區(qū)土地出讓121宗，出讓面積494.59萬(wàn)m2，其中住宅、商業(yè)用地2 77.60萬(wàn)m2，占交易總量的56.10%，工業(yè)用地198.74萬(wàn)m2，占交易總量的40.20%，綜 合類用地（1宗）4.02萬(wàn)m2，占0.8%，其它類用地14.22萬(wàn)m2，占2.9%。 ← 本季度土地交易位居首位的渝北區(qū)總交易土地150.12萬(wàn) m2，其中工業(yè)用地占59.41% ，而位居第二的沙坪壩區(qū)雖然總交易土地92.82萬(wàn) m2，但住宅、商業(yè)及綜合用地占9 5.03%，江北區(qū)、南岸區(qū)和渝中區(qū)則全部為住宅、商業(yè)及綜合用地交易。 ← 本季度重慶市主城區(qū)住宅、商業(yè)及綜合用地出讓59宗，出讓面積281.62萬(wàn)平m2米，其 中，沙坪壩區(qū)出讓土地面積占總量的31.3%，渝北區(qū)為21.14%，九龍坡區(qū)則居末位， 僅占0.3%。 ← 在整個(gè)1季度的交易中，出讓面積達(dá)50萬(wàn)m2的項(xiàng)目有2宗，分別為重慶富洲房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司（沙區(qū)聯(lián)芳）51.68萬(wàn)m2、重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（華龍橋）50 .64萬(wàn)m2。 （三）2005年2季度土地交易情況——北部新區(qū)和南岸區(qū)后浪推前浪 [pic] [pic] [pic] ← 2005年2季度，重慶市經(jīng)市審批土地出讓113宗，出讓面積725.41萬(wàn)m2，其中工業(yè)用地 259.97萬(wàn)m2，占交易總量的35.84%，住宅、商業(yè)用地458.93萬(wàn)m2，占交易總量的63. 26%，綜合類用地（1宗）5.01萬(wàn)m2，其它類用地1.50萬(wàn)m2。與上季度相比，2季度成 交宗數(shù)下降6.6%， 成交面積增加46.7%，工業(yè)用地出讓有所減少，住宅及商業(yè)用地大幅增長(zhǎng)。 ← 本季度土地交易中，南岸區(qū)土地交易總面積365.52萬(wàn)m2，高居各區(qū)之首，較1季度位 居第一的渝北區(qū)增長(zhǎng)143.49%，而本季度位居第二的北部新區(qū)則比上季度第二名的沙 坪壩區(qū)增長(zhǎng)115.4%，因此，南岸區(qū)和北部新區(qū)成為本季度土地出讓熱點(diǎn)區(qū)域。 ← 本季度重慶市主城區(qū)住宅、商業(yè)及綜合用地出讓68宗，出讓面積463.94萬(wàn)平m2米，其 中南岸區(qū)占47.63%，北部新區(qū)占35.17%，分割主城交易大部分江山。 ← 2季度出讓面積達(dá)到50萬(wàn)m2的項(xiàng)目有2宗，分別為重慶宏聲遠(yuǎn)景實(shí)業(yè)有限公司（茶園新 區(qū)）187.52萬(wàn)m2、重慶綠地東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（北部新區(qū)經(jīng)開園）52.25萬(wàn)m2 。 （四）2005年3季度土地交易情況——主城各區(qū)交易趨向均衡 [pic] [pic] [pic] ← 2005年3季度，主城區(qū)土地出讓128宗，出讓面積465.18萬(wàn)m2，其中工業(yè)用地143.3萬(wàn) m2，占28.48%，為前三季度中交易比例最低，住宅、商業(yè)用地302.05萬(wàn)m2，占64.93 %，其它類用地19.83萬(wàn)m2，與2季度相比，成交宗數(shù)增加13%，成交面積下降35%。 ← 本季度重慶市主城區(qū)住宅、商業(yè)及綜合用地出讓68宗，出讓面積302.05萬(wàn)平m2米，其 中江北區(qū)占20.29%，九龍坡區(qū)、北部新區(qū)和渝北區(qū)并駕齊驅(qū)，各占約12%，南岸區(qū)、 沙坪壩區(qū)和巴南區(qū)也呈并駕之勢(shì)，各占約10%，因此，本季度各主城區(qū)土地交易趨向 平衡。 ← 整體來(lái)看，本季度土地出讓宗數(shù)與上一季度持平，單宗土地出讓面積較上一季度有所 減小。 二、2005年與2004年土地交易對(duì)比分析 [pic] [pic] [pic] ← 受國(guó)家宏觀政策調(diào)控的影響，2005年前三季度土地交易量較2004年整體下降了42%， 其中住宅、商業(yè)用地成交量下降20%。 ← 三北區(qū)域（江北、北部新區(qū)、渝北）及南岸、巴南是近兩年住宅、商業(yè)用地交易兩大 熱點(diǎn)區(qū)域，預(yù)計(jì)以上幾大區(qū)域?qū)⑹俏磥?lái)幾年房地產(chǎn)重要關(guān)注市場(chǎng)。 ← 05年6月出臺(tái)的國(guó)家調(diào)控政策使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅度下降，從而導(dǎo)致部分 開發(fā)商資金緊張，因此市場(chǎng)土地交易速度放緩。 ← 相對(duì)04年而言，05年北部新區(qū)土地成交量大幅度減少，一方面是由于金開、金渝沿線 的土地經(jīng)被幾大一線開發(fā)商搶占完畢，可供應(yīng)的土地量減少；另一方面是05年房地產(chǎn) 市場(chǎng)狀況造成各大項(xiàng)目開發(fā)速度放緩。 ← 05年沙坪壩區(qū)外圍新城建設(shè)使得其土地成交量有大幅度增長(zhǎng)。 ← 05年單宗面積超過(guò)50萬(wàn)m2的土地成交宗數(shù)比04年有較大幅度減少。 三、2005年土地交易特征分析 ← 90%以上的住宅、商業(yè)用地采用掛牌方式交易，工業(yè)用地主要采用協(xié)議的方式交易。 ← 單宗成交量超過(guò)50萬(wàn)m2的土地主要集中在主城近郊（北部新區(qū)、巴南）及大規(guī)模舊城 改造區(qū)（化龍橋等）。 ← 05年所出讓的土地95%以上為重慶本土開發(fā)商持有，其中又以中小型開發(fā)商居多。 ← 主城近郊土地（如巴南、北部新區(qū)等）交易后，未來(lái)供應(yīng)土地進(jìn)一步向外擴(kuò)展到寸灘 、西永片區(qū)。 四、從2005年土地交易預(yù)測(cè)2006年房地產(chǎn)市場(chǎng) 1、從04年土地開發(fā)狀況看市場(chǎng)趨勢(shì) [pic] ← 受宏觀政策影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，05年開發(fā)速度顯著放緩，尤其以中小開 發(fā)商所持有的尚未開發(fā)土地居多。04年主城各區(qū)土地交易除北部新區(qū)已開發(fā)土地宗數(shù) 達(dá)60%外，其他各區(qū)所開發(fā)土地宗數(shù)均未超過(guò)45%。 ← 根據(jù)重慶市政策規(guī)定，開發(fā)商所得土地應(yīng)在兩年內(nèi)開發(fā)。前期大量尚未開發(fā)土地加上 05年新增開發(fā)土地，預(yù)計(jì)06年房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈——尤其北部新區(qū)、 渝北片區(qū)將持續(xù)放量，繼續(xù)扮演領(lǐng)軍角色；而北碚及巴南片區(qū)則作為新興區(qū)域發(fā)力吸 引市場(chǎng)注意。 ← 巨大的開發(fā)體量加上現(xiàn)有市場(chǎng)狀況，預(yù)計(jì)06年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。 ← 土地開發(fā)周期將進(jìn)一步拉長(zhǎng)，開發(fā)速度放緩。 2、從土地交易量看未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域 [pic] ← 歷年來(lái)土地成交面積小的沙坪壩區(qū)，2005年由于西永片區(qū)大幅土地的掛牌出讓，使其 又成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)之一，除此之外，其沙區(qū)外圍，如梨樹灣、磁器口、新橋、聯(lián)芳等 土地出讓也較大，同時(shí)也看出沙區(qū)未來(lái)的房地產(chǎn)熱點(diǎn)將從目前的中心區(qū)域、南部新城 向外圍發(fā)展，而沙區(qū)一直唱響的文化牌將逐漸被其他新亮點(diǎn)所代替。 ← 三北區(qū)域（江北、渝北、北部新區(qū)）持續(xù)開發(fā)，各種檔次的供給不斷涌現(xiàn)。 ← 南岸彈子石中央商務(wù)區(qū)的舊城改造及茶園新城、渝南大道周邊、花溪等區(qū)域?qū)⒊蔀樾?的開發(fā)熱點(diǎn)。 ← 渝中區(qū)保持舊城改造建設(shè)，因此也將持續(xù)市場(chǎng)放量，而隨著土地稀缺性的日趨顯現(xiàn)， 渝中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)方向還將出現(xiàn)新的模式。 3、從工業(yè)用地放量看主城各區(qū)發(fā)展 [pic] [pic] ← 如前所述，2005年前三季度土地交易中，工業(yè)用地總交易602.01萬(wàn)m2，占總量的35. 7%，說(shuō)明重慶未來(lái)將陸續(xù)有大批工業(yè)建設(shè)產(chǎn)生。 ← 04、05年工業(yè)出讓地主要集中在三北、南岸及巴南片區(qū)，隨著各種產(chǎn)業(yè)的陸續(xù)開工， 將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 ← 各種產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入將帶來(lái)大量的居住人口，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 ← 各種產(chǎn)業(yè)得進(jìn)入將加快各種配套設(shè)施的完善速度，使得近郊區(qū)迅速變成成熟區(qū)域。 綜上所述，隨著兩年啟動(dòng)土地開發(fā)的期限將近，各中小型開發(fā)商必然陸續(xù)啟動(dòng)房地產(chǎn) 項(xiàng)目，市場(chǎng)面臨持續(xù)放量的情況，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況逼迫其提高開發(fā)水平及理念。而 銀行貸款政策、開發(fā)商自身資金等客觀原因使得房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重新洗牌。 重慶同成置業(yè)顧問(wèn)有限公司 研究中心 2005年12月
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