27附錄四物業(yè)估值(doc)
IV-1 附錄四物業(yè)估值 以下為董事接獲獨立估值師美國評值有限公司就本集團物業(yè)權益于二零零四年三月 三十一日的估值而編撰的函件、估值概要及估值證書，以載入本售股章程。 敬啟者： 吾等根據騰訊控股有限公司（「貴公司」）及其附屬公司（以下統(tǒng)稱為「貴集團」）的 指示， 對貴集團成員公司在中華人民共和國（「中國」）所持的全部物業(yè)權益進行估值。吾等 確認 曾進行實地視察、作出有關查詢，以及取得吾等認為必需的其它數據，以就該等物業(yè)權 益于二零零四年三月三十一日（「估值日期」）的價值向閣下提供吾等的意見。 估值基準 吾等對物業(yè)權益的估值乃指公開市值。所謂公開市值，就吾等所下定義而言，乃指 「物業(yè)權益于估值當日在下列假定情況下無條件完成出售而可取得的最高現(xiàn)金代價： i) 有自愿賣方； ii) 在估值日期前有合理時間（視乎物業(yè)性質及市況而定）適當推銷有關權益、協(xié)議 價格與條款及完成銷售； iii) 任何較早假定交換合約日期的市況、市價水平及其它情況與估值日期相同； IV-2 附錄四物業(yè)估值 iv) 不考慮有特殊興趣買方的任何追加出價；及 v) 雙方均在知情及自愿的情況下審慎交易?！?估值方法 根據上述公開市值計算法，由于不得于公開市場轉讓或租約及／或租賃協(xié)議訂明不 得分租及／或轉讓或缺乏可觀租金收入，故此吾等認為貴集團所租用及占用的物業(yè)權益 并無商業(yè)價值。 假設 吾等的估值乃假設業(yè)主在公開市場出售物業(yè)權益而無憑借遞延條款合約、售后租回、 合資經營、管理協(xié)議或任何類似安排以抬高物業(yè)權益的價格。此外，吾等的估值假設并 無任何形式的強制出售情況。除另有注明者外，吾等亦假設該等物業(yè)權益可于所獲授的 整個未屆滿年期內在公開市場出售及轉讓而毋須承擔任何費用或開支。 吾等的估值并無考慮物業(yè)權益的任何抵押、按揭或欠款，亦無考慮在出售成交時可 能承擔的任何開支或稅項。除另有說明外，吾等假設全部物業(yè)權益概無涉及任何可影響 價值的繁重負擔、限制及支銷。 吾等假設有關政府機關已就已落成或在建中樓宇及建筑物授出所有同意書、批文及 特許權。此外，除另有注明者外，吾等假設建于該地盤的所有樓宇及建筑物由業(yè)主持有 或容許業(yè)主占用。 吾等假設除非已于估值證書內列明、界定及考慮不合標準的事宜，否則所有適用的 分區(qū)、土地使用法規(guī)及其它限制一直貫徹采用。此外，吾等亦假設土地使用及改善工程 均于所述物業(yè)權益的范圍內進行，且除估值證書另有注明外，亦無出現(xiàn)據用或侵占的情 況。 所有權及租賃權益調查 吾等曾獲有關物業(yè)權益的所有權及貴集團所訂立的所有租賃協(xié)議的文件摘要。然而， 吾等并無查閱文件正本，以核實擁有權或是否存在任何未載于吾等所獲副本的任何修訂 。 吾等頗大程度倚賴貴集團所提供的數據。 IV-3 附錄四物業(yè)估值 本函件所披露的所有法律文件及估值證書僅供參考。吾等對任何有關本函件及估值 證書所述物業(yè)權益的合法所有權的法律事宜概不承擔任何責任。 對于貴集團在中國所持物業(yè)權益的合法所有權及租賃權益的合法性，吾等倚賴中倫 金通律師事務所所提供的法律意見。 限制條件 吾等在頗大程度上倚賴貴集團所提供的資料，并接納貴集團給予吾等有關法定通告、 地役權、年期、占用情況、地盤與樓面面積及一切其它相關資料。估值證書所列的尺寸 及面積乃根據吾等所獲文件的資料計算，且僅為約數。 吾等并無理由懷疑貴集團所提供數據的真實性及準確性。貴集團亦向吾等表示所提 供資料并無遺漏任何重大事實。吾等認為已獲充份資料，以達致知情的觀點。 吾等已視察隨附估值證書所載物業(yè)權益的外貌，并在許可情況下視察其內部。然而， 吾等并無進行任何結構測量，故此無法呈報有關物業(yè)權益是否確無腐朽、蟲蛀或任何其 他結構損壞。吾等并無對任何設施進行測試，惟吾等在視察過程中亦無發(fā)現(xiàn)任何嚴重損 壞。 吾等并無進行實地調查，以核實土地狀況及設施是否適合建議發(fā)展項目，亦無進行 地質、生態(tài)或環(huán)境測量。吾等編撰估值報告乃假設該等狀況均符合要求，且于建筑期間 不會產生任何非經常開支或延誤。 IV-4 附錄四物業(yè)估值 備注 于估值時，吾等已遵從香港測量師公會頒布的物業(yè)資產估值應用指引所載的規(guī)定。 隨函奉附吾等的估值概要及估值證書。 此致 中國 深圳市 高新科技園南區(qū) 高新南一道 飛亞達高科技大廈 5至10樓 （郵編518057） 騰訊控股有限公司 列位董事　臺照 代表 美國評值有限公司 助理副總裁 陳勁翔 MRICS, MHKIS, RPS (GP) 謹啟 二零零四年六月七日 附注： 陳勁翔為特許估值測量師及注冊專業(yè)測量師，于香港及中國物業(yè)估值方面具有逾十年豐 富經驗。 IV-5 附錄四物業(yè)估值 估值概要 貴集團在中國租用及占有的物業(yè)權益 二零零四年 三月三十一日 物業(yè)現(xiàn)況下的公開市值 1. 中國無商業(yè)價值 深圳市 福田區(qū) 賽格科技園 2棟東3層 2. 中國無商業(yè)價值 深圳市 福田區(qū) 賽格科技園2棟 3層B 3. 中國無商業(yè)價值 深圳市 福田區(qū) 賽格科技園2棟 4樓 4. 中國無商業(yè)價值 深圳市 福田區(qū) 華強北路 賽格科技園2棟 5樓A505及B505房 5. 中國無商業(yè)價值 深圳市 福田區(qū) 華強北路 賽格科技園2棟 5樓A503及B503房 6. 中國無商業(yè)價值 深圳市 福田區(qū) 華強北路 賽格科技園2棟東翼 5樓B506室 7. 中國無商業(yè)價值 深圳市 福田區(qū) 賽格科技園2棟東翼 6樓619、620及622室 8. 中國無商業(yè)價值 深圳市 福田區(qū) 華強北路 賽格科技園2棟西 3樓303室 IV-6 附錄四物業(yè)估值 估值概要 二零零四年 三月三十一日 物業(yè)現(xiàn)況下的公開市值 9. 中國無商業(yè)價值 深圳市 福田區(qū) 振興路 賽格科技園2棟東翼 5樓2C511房 10. 中國無商業(yè)價值 深圳市 南山區(qū) 高新科技園南區(qū) 高新南一道 飛亞達高科技大廈 5至10樓 11. 中國無商業(yè)價值 上海市 浦東新區(qū) 世紀大道211號 上海信息大樓 38層9-12單元 12. 中國無商業(yè)價值 上海市 浦東新區(qū) 世紀大道211號 上海信息大樓 39樓西側 13. 中國無商業(yè)價值 北京市 南禮士路66號 建威大廈 5樓515至518室 14. 中國無商業(yè)價值 北京市 南禮士路66號 建威大廈 5樓519室 15. 中國無商業(yè)價值 北京市 南禮士路66號 建威大廈 6樓614至616室 IV-7 附錄四物業(yè)估值 估值概要 二零零四年 三月三十一日 物業(yè)現(xiàn)況下的公開市值 16. 中國無商業(yè)價值 河北省 中山東路 石家莊東方大廈 第19層1906房 17. 中國無商業(yè)價值 湖北省 武漢市 解放大道686號 武漢世界貿易大廈 32樓3708室 18. 中國無商業(yè)價值 河南省 鄭州市 東明路218號 索克大廈 10層1003房 19. 中國無商業(yè)價值 湖南省 長沙市 五一路 錦
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