FHC.GL.013工程交接管理辦法OK(doc)
工 程 交 接 管 理 辦 法 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人的合法權益，根據(jù)有關法律法規(guī)要求，結合 公司實際，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱物業(yè)是指已建成并竣工驗收合格后，可投入使用的各類建筑物及其配套設施 。 第三條 交接驗收主要進行以主體工程和配套設施滿足安全要求和使用功能為主要內容的驗收， 并包括物業(yè)公司接管驗收和業(yè)主驗收兩個方面。 第四條 本辦法適用于公司開發(fā)范圍內所有竣工項目的交接驗收。 第二章 職 責 第五條 工程管理部負責提供交接驗收的全部技術資料，并記錄和處置交接驗收中發(fā)現(xiàn)的不符合 要求的事宜。 第六條 營銷管理部負責確認物業(yè)是否滿足銷售合同要求及客戶的特別要求和本公司的對外承諾 。 第七條 設計部負責確認物業(yè)是否符合設計規(guī)范、驗收標準。 第八條 物業(yè)部負責物業(yè)管理公司的選擇、委托及組織物業(yè)的交接和驗收。 第九條 投資控制部負責招標的組織和合同的審查、管理。 第十條 物業(yè)公司負責接管后的物業(yè)管理。 第三章 物業(yè)公司接管驗收 第十一條 已建成并竣工驗收合格后的物業(yè)，可由公司物業(yè)部管理，也可委托專業(yè)物 業(yè)公司管理。 第十二條 如委托專業(yè)物業(yè)公司管理，則由物業(yè)部按《合格供方考察評價選擇辦法》對 相關物業(yè)公司進行考察、評價、選擇和報批。 第十三條 符合招標條件的，按《招標管理辦法》執(zhí)行，并按《合同管理辦法》簽訂承包合同。 第十四條 選定的物業(yè)公司應積極做好物業(yè)的前期介入工作，選派業(yè)務熟練的管理、技術人員進駐 現(xiàn)場，參與規(guī)劃設計，從物業(yè)管理角度提出相應要求，并詳細了解施工情況。 第十五條 交接驗收必須具備的條件： 1、建設工程全部施工完畢，并經竣工驗收合格。 2、供電、采暖、天然氣、給排水、衛(wèi)生、道路、通訊、網絡、有線電視、消防、安 全、智能監(jiān)控、電梯等設備和設施正常運行，并辦理完開戶、驗收、使用等合法手續(xù)。 3、房屋幢、戶編號經有關部門確認。 4、交接資料齊全完備，符合歸檔要求(資料明細見附錄1)。 第十六條 由工程管理部以書面形式，對物業(yè)交接驗收提出申請。 第十七條 由物業(yè)部或所委托的物業(yè)公司對交接驗收應具備的條件和全部交接資料進行審核。具備 條件的，在一周之內約定驗收時間；不具備條件的，由工程管理部負責在約定期限內組 織完善。 第十八條 由物業(yè)部牽頭，物業(yè)公司、營銷管理部、工程管理部、施工方、監(jiān)理方有關人員參加組 成驗收小組，依據(jù)驗收交接標準（見附錄2），代表業(yè)主對物業(yè)質量和使用功能進行驗收 ，并填寫《工程交接驗收情況表》，由各方代表簽字。 第十九條 對驗收中存在的問題，由工程管理部負責根據(jù)處理意見在約定期限內組織安排整改，對 其中的不合格按《不合格品控制程序》執(zhí)行。 第二十條 問題處理完畢后，由驗收小組重新組織驗收，直至符合交接驗收標準；未按期整改完畢 的重大問題，建立遺留問題專項記錄，界定責任及管理權限，經驗收各方簽字，報公司 領導批準后，履行交接手續(xù)。 第二十一條 經驗收符合要求的物業(yè)，由物業(yè)部或物業(yè)公司接管，辦理交接手續(xù)，并將全部資料移交 檔案室存檔；同時，根據(jù)國家關于建筑工程保修的有關規(guī)定，落實物業(yè)的保修事宜，工 程管理部負責協(xié)調和監(jiān)督實施。 第四章 業(yè)主驗收 第二十二條 對驗收合格的房屋，由物業(yè)部或物業(yè)公司驗證《房屋交付使用通知書》，并陪同業(yè)主對房 屋主要質量問題及設施、設備進行現(xiàn)場查驗，填寫《業(yè)主房屋驗收表》，雙方簽認記錄水 、電、氣等起始碼。 第二十三條 物業(yè)部或物業(yè)公司將業(yè)主驗房時提出的問題，作統(tǒng)一記錄，提交工程管理部限期進行整 改修繕。 第二十四條 整改維修合格后，業(yè)主簽字認可，并填寫住戶入住登記表，物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)放入住須 知、業(yè)主公約、住宅使用說明書、住宅質量保證書、房屋裝修協(xié)議書、服務協(xié)議書及鑰 匙，整個接管工作即告完成。 第五章 附 則 第二十五條 驗收結束，物業(yè)部或物業(yè)公司向委托方出具《接管驗收報告》。 第二十六條 房屋交付使用后，按《售后服務管理辦法》執(zhí)行。 附錄1：交接驗收資料明細； 附錄2：工程驗收交接標準； 附錄3：記錄表式 （1）《物業(yè)交接驗收申請》 （2）《樓宇交接資料移交清單》 （3）《工程交接驗收情況表》 （4）《業(yè)主房屋驗收表》 （5）《房屋接管驗收存在問題統(tǒng)計表》 （6）《公共配套設施接管驗收表》 （7）《業(yè)主（住戶）入住登記表》 附錄1 交接驗收資料明細 一、產權資料： 項目批準文件、用地批準文件、規(guī)劃許可證、建筑執(zhí)照 二、技術資料： 1、竣工圖。包括平面圖、建筑結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 2、竣工驗收證明書； 3、鋼材水泥等主要材料的質量保證書； 4、新材料、新配件的鑒定合格書； 5、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事件處理記錄）； 6、隱蔽工程驗收合格證； 7、沉陷和變形位移觀測記錄； 8、永久性水準點位置及基礎埋深； 9、水、電、氣、采暖、通訊、網絡、消防、電梯、污水、化糞池等設備設施檢驗合 格證書； 10、砂漿、混凝土試塊試壓報告； 11、給排水、采暖、空調、燃氣系統(tǒng)的試壓報告； 12、房屋及設施、設備的約定保修合同。 三、其他相關資料 附錄2 工程驗收交接標準 一、主體結構 1、地基基礎結構不得超過建筑地基基礎允許變形值，不得引起上部結構開裂或損壞 ； 2、混凝土構件發(fā)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土規(guī)定值；磚石結構必須有足夠 的強度和剛度，不允許有明顯裂縫； 3、木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，其構件的選材必須符合木結構工程施工及驗 收規(guī)范有關規(guī)定：凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11的有關規(guī)定。 二、墻面 1、屋內墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻、無剝落、無明顯裂縫、無污跡，塊料（ 如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，線條順直，色澤一致，無裂縫、 損傷； 2、外墻不得滲水，不應有漏刷、脫皮、脫色現(xiàn)象，瓷磚粘貼牢固、色彩一致、表面 無污。 三、屋面 1、各類屋面必須符合規(guī)定，排水暢通，無積水；平屋面應有隔熱保溫設施，房屋公 有部位應設置屋面檢修孔； 2、房屋、陽臺和屋頂平臺應有組織排水、出水孔、檐溝，落水管應安裝牢固、接口 嚴密、不滲漏。 四、樓地面 面層與基層必須黏結牢固，不空鼓；衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰的相對標高 應符合設計要求，不應有積水，不允許倒返水和滲漏；木樓地面應平整和牢固，接縫密 合，衛(wèi)生間、盥洗間要做圍水試驗。 五、門窗 1、開啟自如，手輕搖晃門窗墻面接觸牢固、無晃動和裂縫出現(xiàn)，目視零配件齊全， 位置準確，無翹曲變形； 2、從室內輕搖晃門鎖與門連接牢固，開關靈活； 3、木門油漆均勻，縫隙適度、線條均勻，不掉角、無變形； 4、玻璃應安裝平整、牢固，單指輕擊無輕微晃動，玻璃膠縫密實，無損傷和刮花痕 跡；雙玻夾層無污跡，塑鋼門窗框無裂縫； 5、電子對講門開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚，不銹鋼門無刮花痕跡； 6、防盜門無銹跡和刮花痕跡； 7、窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷。 六、電氣 電氣線路安裝平整、順直、接點緊密牢固，過墻應有導管，電氣管路連成整體，并 有可靠接地；照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，分戶地下室的照明與樓上各分戶 電表連接有預留接線；各種避雷裝置連接點必須牢固可靠；電梯能準確運行、選層、平 層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值，制動器、限速器及其他安全設備動 作靈敏可靠。 七、水、衛(wèi)、煙氣 管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏；水壓試驗及保溫、防腐設施必須符 合要求，應按套裝水表或預留表位；衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，管道排水必須流 暢；衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，制動靈活；各功能管道安 裝布局合理，使用方便。 八、樓梯、扶手 混凝土結構的樓梯無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；鋼木結構的樓梯安裝牢固，用力 搖無晃動，鋼筋無銹蝕、無彎曲；扶手表面無龜裂、油漆無脫落，色澤一致、表面光滑 、不扎手。 九、附屬工程及其他 室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑均符合室外排水設計要求；管 道應順直且排水暢通，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈；明溝、散水、落水溝不得有斷落、 積水現(xiàn)象；房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面不應有積水、空鼓和斷 裂現(xiàn)象；房屋應按單元設置信報箱；煙道、通風道、垃圾道應暢通，無堵塞物；單體工 程必須做到工完料凈場地清，臨時設施及過度用房拆除清理完畢，室內外高差符合設計 要求；群體設計應檢驗相應的市政、公建配套設施和服務設施。 十、消防設施 消防設施必須有消防部門檢驗合格簽證 1、防栓閥門完好，無滲漏水，油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象； 2、消防箱門鎖開啟自如，玻璃安裝牢固，標志清楚；消防管、消防帶等配套齊全， 閥門完好，無滲漏水。 十一、小區(qū)路燈 1、燈按設計要求安裝，燈柱牢固、高度適宜，柱面油漆均勻、無損傷和刮花； 2、燈具安裝牢固、配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常，光照度達到規(guī)定要求。 十二、綠化 1、綠化面積、綠化率符合設計要求，按設計要求種植花草樹木，不缺株少苗、不亂 改品種，成活率98%以上，無病蟲害發(fā)生，無綠化死角，無雜草叢生，綠地純度98%； 2、綠地水管布局合理，閥門安裝穩(wěn)固、無搖晃，開關靈活、無漏水。 十三、小區(qū)道路 1、路面平整，無起砂、無空鼓、無損傷；路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷； 2、塊料面層拼砌整齊、平整穩(wěn)固，料面五裂紋、無缺棱掉角； 3、路牌標志清楚，地面線條順直、清晰。 十四、安全監(jiān)控系統(tǒng)符合設計要求，布局合理，可靠性好，使用、維護方便。 FHC.JL.003 申 請 表 更改 文件 □ 物業(yè)交接驗收 □ 設計 □ 合同 □ 固定資產購置 □ 材料 □ |申請部門 | |部門負責人 | | |申請事項 | | | | |修改或申請內容： | | | | | | | | | | | | | | | | | |理由： | | | | | | | | | | | |主管部門意見： | | | |審批人 | | 經辦人： 申請日期： 年 月 日 FHC.JL.032 |序號 |移 交 資 料 名 稱 |單 位 |數(shù) 量 |備 注 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | ...
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