Ga05業(yè)務(wù)部專業(yè)管理制度(doc)
業(yè)務(wù)部專業(yè)管理制度 為規(guī)范業(yè)務(wù)工作制度，提高業(yè)務(wù)工作質(zhì)量，提升各業(yè)務(wù)專員工作水平特別制定了本章程 ，該章程主要包括主導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)及可行性分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)短期、中期預(yù)測(cè)分析，以 宏觀經(jīng)濟(jì)高度預(yù)測(cè)省、市、區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展、辦理項(xiàng)目的土地征用、立項(xiàng)、施工許可 、預(yù)售證等有關(guān)報(bào)建手續(xù)、協(xié)調(diào)評(píng)估公司對(duì)倍拆遷戶的店（?。┟娣e，價(jià)值等相關(guān)資料 的核實(shí)整理并建立專戶檔案包管資料、被拆遷戶的合同簽訂、搬遷、安置的有關(guān)事項(xiàng)、 填報(bào)公司月、年度統(tǒng)計(jì)表。 8.1主導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)及可行性分析 8.1.1市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)及建議，項(xiàng)目市場(chǎng)潛力分析 1. 工作流程 確定市場(chǎng)調(diào)研的目的－搜集資料信息－制定調(diào)研究計(jì)劃－進(jìn)行調(diào)研－資料分析－市 場(chǎng)潛力分析、項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)及建議 1. 確定市場(chǎng)調(diào)研的目的 2. 搜集資料信息 通過(guò)各種信息渠道（包括上網(wǎng)）進(jìn)行行業(yè)、區(qū)域、企業(yè)（項(xiàng)目委托單位）的信息 收集和分析，提交以下資料 ⑴Aa0 項(xiàng)目土地招標(biāo)文件 ⑵Aa1 掛牌文件 ⑶Aa2 項(xiàng)目競(jìng)投文件 ⑷Ab00國(guó)民經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)資料 ⑸Ab01人口調(diào)查資料 ⑹Ab03 城市規(guī)劃及建設(shè) ⑺Ab02 居民生活、消費(fèi)水平 3. 制定調(diào)研究計(jì)劃 根據(jù)上述收集的資料和現(xiàn)有的 (市調(diào)表)格結(jié)合調(diào)研目的，確認(rèn)調(diào)研的重點(diǎn)內(nèi)容、調(diào)研的時(shí)間、地點(diǎn)與人員，并 請(qǐng)調(diào)研計(jì)劃表（編號(hào)）上報(bào)特助進(jìn)行下單。組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行人員分工。 4. 進(jìn)行調(diào)研 項(xiàng)目調(diào)研團(tuán)隊(duì)人員按調(diào)研計(jì)劃中確認(rèn)的市調(diào)表中的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)研，務(wù)必作好認(rèn)真 、仔細(xì)。一般采取的做法是從單個(gè)樓盤（項(xiàng)目樓盤）到周邊樓盤（競(jìng)爭(zhēng)樓盤）再 到區(qū)域市場(chǎng)，再由區(qū)域市場(chǎng)到周邊樓盤再到單個(gè)樓盤。市調(diào)結(jié)束后，應(yīng)提交按要 求填寫的市調(diào)表。 5. 資料分析 調(diào)研結(jié)束后，根據(jù)市調(diào)表按單個(gè)樓盤和區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行分析 ⑴、單個(gè)樓盤級(jí)周邊樓盤分析的主要內(nèi)容包括 1. 產(chǎn)品分析： a. 產(chǎn)品分析的第一部份是分析樓盤的地理位置。從大的方面講就是分析樓盤的 歷史沿革和區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等），了解區(qū)域交 通狀況（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等），了解 區(qū)域公共配套設(shè)施和人文環(huán)境。從小的方面講，分析樓盤的進(jìn)出道路如何 ，是否臨街等。（它的優(yōu)劣與否往往決定了樓盤的大部分價(jià)值） b. 產(chǎn)品分析的第二部份是對(duì)具體產(chǎn)品的分析，就是對(duì)樓盤市調(diào)的主體部份進(jìn)行 分析。該部份的重點(diǎn)在于了解樓盤的指標(biāo)和參數(shù)，它具體包括土地的大小 、總建筑面積、產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與外觀，總建套數(shù)與戶型、面 積、格局配比、建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度等。 2. 價(jià)格組合 樓盤的價(jià)格主要包括產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。 3. 廣告策略 廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲，主要訴求點(diǎn)的把握，媒體的選擇，廣告 密度的安排和具體實(shí)施效果等。具體廣告行為的市場(chǎng)調(diào)查不可能攘括各方面 的大小事項(xiàng)，關(guān)鍵是把握其廣告策劃的精髓。 4. 銷售執(zhí)行 銷售執(zhí)行一方面指具體的業(yè)務(wù)安排，如銷售點(diǎn)的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí) 行等：另一方面則是調(diào)查實(shí)際銷售結(jié)果，如什么樣的戶型最好賣，什么樣的 總價(jià)最為市場(chǎng)所接受，吸引客戶最主要的地方是什么，購(gòu)買客戶群由什么特 征等等。 ⑵、區(qū)域市場(chǎng)的分析主要包括 1. 區(qū)域分析 區(qū)域分析是指在特定的區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通干線、區(qū)域特征和 發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。 2. 區(qū)域產(chǎn)品分析 區(qū)域產(chǎn)品分析主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、 類別、位置分析、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營(yíng)銷手法的市場(chǎng)發(fā)應(yīng)和市場(chǎng)空 白點(diǎn)的捕捉 3. 需求特性 需求特性是指區(qū)域人口數(shù)量的密度、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模、購(gòu)買力水平、客 戶的需求結(jié)構(gòu)與特性、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等。需求特性要求我們調(diào)研者從 客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的一種審視，把握需求特性是我們對(duì)產(chǎn)品不斷創(chuàng)新的動(dòng)力 與源泉。 按上述要求分析后，業(yè)務(wù)部專員應(yīng)提交下述資料： Ab04 房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)資料 Ab06 房地產(chǎn)供給狀況 Ab05 房地產(chǎn)發(fā)展分析 Ab07 房地產(chǎn)需求狀況 Ab08 房地產(chǎn)價(jià)格狀況 6. 市場(chǎng)潛力分析、項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)及建議 通過(guò)搜集該項(xiàng)目的資料信息和市調(diào)后的資料分析，業(yè)務(wù)部專員應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng) 潛力進(jìn)行分析，主要要提報(bào)以下資料Ab09 項(xiàng)目SWOT分析 8.1.2 主導(dǎo)產(chǎn)品定位及價(jià)格建議 通過(guò)分析該項(xiàng)目的SWOT分析，結(jié)合市調(diào)結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品 價(jià)格定位、營(yíng)銷建議進(jìn)行準(zhǔn)確提報(bào)Ac2 產(chǎn)品定位。 8.1.2投資報(bào)酬評(píng)估 通過(guò)預(yù)估該項(xiàng)目的總銷、土地成本、方案報(bào)批費(fèi)用、廣告費(fèi)用、稅費(fèi)、土建費(fèi)用、 公設(shè)費(fèi)用管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等，提交Ac1 投報(bào)比估算表 8.1.3開發(fā)項(xiàng)目競(jìng)投方案，及談判條件的擬定 當(dāng)投報(bào)比估算出來(lái)的利潤(rùn)可行的情況下，對(duì)項(xiàng)目的工程進(jìn)度進(jìn)行預(yù)估，并對(duì)項(xiàng)目的 不確定性進(jìn)行分析，考慮項(xiàng)目籌資計(jì)劃，項(xiàng)目投資方式，提交 Ac3 不確定性分析 Ac4 工程進(jìn)度預(yù)測(cè) Ac5 項(xiàng)目籌資計(jì)劃 Ac6 項(xiàng)目投資方式 提報(bào)出上述資料以后，并應(yīng)整理出該項(xiàng)目的市調(diào)分析報(bào)告范本（可行性報(bào)告）A/B/ C(即Aac01/ A c02/A c03),提交給特助，以備所需。 8.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)短期、中期預(yù)測(cè)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是在市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用已有的知識(shí)、 經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析 和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷決策提高依據(jù)。 房地產(chǎn)短期預(yù)測(cè)是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的預(yù)測(cè)（現(xiàn)是銷售部完成） 房地產(chǎn)中期預(yù)測(cè)是指企業(yè)對(duì)1～5年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及其發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，是企業(yè) 制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。 業(yè)務(wù)部主管每周均應(yīng)閱讀《房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)》，并于每周一工作例會(huì)上提交心得報(bào)告（是否 設(shè)個(gè)編碼，又名廈門經(jīng)緯航房地產(chǎn)讀書摘要）。 業(yè)務(wù)部主管應(yīng)組織該部門專員時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)法律、法規(guī)變化動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài)，并增列到《 房地產(chǎn)法律、法規(guī)》文檔中（是否增加編碼，POWERPOINT文檔） 業(yè)務(wù)部主管在廣泛閱讀《房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)》、《房地產(chǎn)法律、法規(guī)》的基礎(chǔ)上，并對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行 市調(diào)及其它途徑的了解，應(yīng)該對(duì)企業(yè)1～5年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及發(fā)展趨勢(shì)有個(gè)總體了 解 ，需于每半年提交一份《以宏觀經(jīng)濟(jì)高度預(yù)測(cè)省、市、區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展》（暫時(shí)公司沒(méi) 有，是否增列編碼及范本）。 8.3辦理項(xiàng)目的土地征用、立項(xiàng)、施工許可、預(yù)售證等有關(guān)報(bào)建手續(xù)、（開發(fā)事項(xiàng)？） 應(yīng)提交 Ae0 拆遷 Ae1 報(bào)建 Ae2 產(chǎn)權(quán)登記？ Ae3 物業(yè)、招商？ 8.4協(xié)調(diào)評(píng)估公司對(duì)被拆遷戶的店（住）面積，價(jià)值等相關(guān)資料的核實(shí)整理并建立專戶檔 案包管資料、被拆遷戶的合同簽訂、搬遷、安置的有關(guān)事項(xiàng)（開發(fā)商事項(xiàng)，是否要寫 ？） 8.5填報(bào)公司月、年度統(tǒng)計(jì)表 年終或案盤結(jié)案時(shí)，管理部將上一年度或結(jié)案項(xiàng)目的銷售周報(bào)表、銷售月報(bào)表轉(zhuǎn)給業(yè) 務(wù)部門。業(yè)務(wù)部應(yīng)妥善包管，且業(yè)務(wù)部主管應(yīng)指派部門專員于年終或案場(chǎng)結(jié)案時(shí)對(duì)案 場(chǎng)的來(lái)訪客量、成交戶數(shù)、成交金額的走勢(shì)進(jìn)行分析，及對(duì)案場(chǎng)內(nèi)各專員的成交戶數(shù) 、成交金額比例進(jìn)行分析，并提交各案場(chǎng)的銷控表（Af0）、(上次評(píng)價(jià)各專員的資料 編碼及范本？)根據(jù)（上次評(píng)價(jià)各專員的資料編碼及范本？）的結(jié)果提報(bào)廈門經(jīng)緯航房 地產(chǎn)年度（最：：：：最 ：：：）人物。 8.6可行性報(bào)告撰寫綱要 8.6.1可行性報(bào)告范本A的撰寫要點(diǎn) 1. 總論 （一）、項(xiàng)目背景 1. 項(xiàng)目概況： 2. 投資單位概況 （二）、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 2. 市場(chǎng)調(diào)查及分析 （一）、城市發(fā)展?fàn)顩r 1. 城市概況 2. 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 3. 人口發(fā)展現(xiàn)狀及評(píng)述 4. 居民生活、消費(fèi)水平 5. 城市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況 （二）、城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 1. 城市土地供應(yīng)及開發(fā)狀況 2. 城市商品供求與價(jià)格狀況及趨勢(shì) 3. 城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況 4. 城市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 3. 項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 1. 基本概況 2. 交通網(wǎng)絡(luò) 3. 市政設(shè)施 4. 教育文化 5. 休閑購(gòu)物 6. 醫(yī)療保健 （二）、區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 1. 區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售情況一覽表： 2. 同類產(chǎn)品的供需情況分析 3. 項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶群體分析（構(gòu)成、特征、購(gòu)買心理分析等） 4. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 （一）、項(xiàng)目SWOT分析（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅分析） （二）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1. 目標(biāo)客戶群定位 2. 產(chǎn)品定位 a、項(xiàng)目發(fā)展定位： b、產(chǎn)品定性及建議： c、產(chǎn)品定價(jià)及建議： 3. 項(xiàng)目營(yíng)銷建議： 5. 項(xiàng)目投資回報(bào)分析 項(xiàng)目投資回報(bào)估算分析表 6. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與融資方案 （一）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 （二）、融資方案 7. 不確定分析 （一 ）、盈虧區(qū)間分析： （二）、臨界點(diǎn)分析 8. 社會(huì)分析 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施應(yīng)包括以下四個(gè)內(nèi)容： （一）、社會(huì)因素 （二）、影響范圍程度 （三）、可能出現(xiàn)的后果 （四）、措施建議 9. 風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 （二）、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 （三）、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 10. 結(jié)論與建議 8.6.2可行性報(bào)告范本B的撰寫要點(diǎn) 一、前言 1. 項(xiàng)目背景概況： 2. 投資單位概況 3. 市調(diào)報(bào)告編制依據(jù) 2. 城市發(fā)展綜述 1. 城市概況 2. 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 3. 城市各項(xiàng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4. 人口發(fā)展現(xiàn)狀及評(píng)述 5. 居民的社會(huì)與文化因素 6. 城市規(guī)劃發(fā)展因素 3. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò) 2. 城市房地產(chǎn)版塊的構(gòu)成 3. 城市商品房供需狀況分析 4. 市區(qū)房產(chǎn)開發(fā)具體情況分析 4. 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 1. 個(gè)案基本資料匯總表： 2. 在售個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)分析： 3. 未來(lái)晉江市區(qū)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析 5. 消費(fèi)群體需求分析 1. 客戶群體類型 2. 主要客戶群體地理分布 3. 需求特征 6. 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 1. 區(qū)位特點(diǎn) 2. 項(xiàng)目環(huán)境分析 7. 項(xiàng)目地塊SWOT分析 1. 優(yōu)勢(shì) 2. 劣勢(shì) 3. 機(jī)會(huì) 4. 威脅 八、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1. 目標(biāo)消費(fèi)群體定位 2. 產(chǎn)品定位 3. 營(yíng)銷中心思想定位 九、結(jié)論與建議 8.6.2可行性報(bào)告范本C的撰寫要點(diǎn) 一、城市概況 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、項(xiàng)目SWOT分析 四、產(chǎn)品定位建議 五、投資報(bào)酬初步分析
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