MM商廈承接XX大廈商業(yè)策劃方案(doc)
MM商廈承接XX大廈商業(yè)策劃方案 二○○三年九月 目 錄 PART1 商業(yè)環(huán)境調(diào)查與研究 0 一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查 0 1、當前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查 0 2、近期商業(yè)規(guī)劃調(diào)查 0 二、商圈范圍及主力客戶群 0 1、商圈范圍 0 2、主力客戶群 0 3、商業(yè)環(huán)境的SWOT分析 0 4、商圈內(nèi)既有商業(yè)消費構(gòu)成及評價 0 PART2 商業(yè)市場與功能定位 0 一、商用房產(chǎn)的市場供需狀況 0 1、北京市商用房產(chǎn)經(jīng)營狀況 0 2、近期商用房產(chǎn)的需求特點 0 3、本案所在地的商用房產(chǎn)的市場效果 0 二、XX大廈總體商業(yè)風格定位 0 1、市場形象 0 2、本案主力店鋪的選取原則 0 3、營運效果 0 4、本案關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)、業(yè)種的影響 0 PART3 商業(yè)配比及組合方案 0 一、XX大廈收益能力測算 0 1、銷售價格測算 0 2、租金水平測算 0 3、XX大廈營運成本測算假設(shè) 0 二、XX大廈商業(yè)組合模式 0 1、業(yè)態(tài)及業(yè)種選擇 0 2、店鋪組合及推薦品牌 0 3、店鋪面積及區(qū)位分布 0 PART4 商業(yè)功能設(shè)計方案與比較 0 一、主力店鋪的功能及區(qū)位設(shè)計 0 1、自營主力店鋪——超市的區(qū)位設(shè)計 0 2、超市面積控制因素 0 3、超市總體風格定位 0 二、組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計 0 1、各業(yè)態(tài)的選擇及樓層分布 0 2、組合業(yè)態(tài)店鋪間的互動效果 0 3、推薦店鋪的功能要求 0 三、組合方案比選 0 四、營運模式及風險控制 0 1、整體營運模式 0 2、風險及防范 0 3、管理架構(gòu) 0 PART5 商業(yè)收益研究及測算 0 一、承接租金水平測算 0 二、各方案的投資收益分析 0 三、各方案測算數(shù)據(jù)匯總 0 四、考慮廣告宣傳費后的效果 0 五、建議方案及收益預(yù)期 0 結(jié)論 0 附件 0 PART1 商業(yè)環(huán)境調(diào)查與研究 一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查 XX大廈位于B路段與C外大街交叉路口東北角，是三環(huán)沿線在X小區(qū)地區(qū)的標志性建筑 。就建筑物所在區(qū)域的整體氛圍來看，交通便捷、通過流量大，但沉淀客流不充分，集 中消費的商業(yè)氛圍尚未形成。 1、當前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查 調(diào)查范圍：以X小區(qū)為基準點將調(diào)查分析的區(qū)域按地理位置分為四部分。以A、B、C、 D分別代表劃定的區(qū)域。 區(qū)域劃分參見附件一：XX大廈區(qū)位圖示。 A區(qū) |商業(yè)種類 |數(shù)量 |基本經(jīng)營狀況 |備注 | |服裝專賣店|約15家|規(guī)模較小，低檔次，經(jīng)營狀況一般。 | | |食品、用品|約10家|規(guī)模很小，檔次較低，經(jīng)營一般。 | | |店 | | | | |綜合超市 |5 |規(guī)模較小，經(jīng)營狀況良好。 | | |綜合商場 |1 |規(guī)模大，中高檔次，經(jīng)營一般。 | | |郵政、快遞|2 |X小區(qū)郵局規(guī)模較大，另一家較小 | | |銀行、儲蓄|約10家|絕大多數(shù)有一定規(guī)模，經(jīng)營狀況較好。 | | |所 | | | | |娛樂設(shè)施 |0 | | | |健身設(shè)施 |2 |規(guī)模較大比較有特色，經(jīng)營狀況不錯。 |保健按 | | | | |摩等 | |餐飲設(shè)施 |19 |大部分為中檔餐廳，主要聚集在XX大廈以北，| | | | |生意好。 | | B區(qū) |商業(yè)種類 |數(shù)量 |基本經(jīng)營狀況 |備注 | |服裝專賣店 |1 |規(guī)模較大，檔次較低，經(jīng)營狀況一般。 | | |綜合超市 |6 |1家規(guī)模大，經(jīng)營狀況較好，其他規(guī)模一| | | | |般。 | | |建材家居 |2 |規(guī)模大，經(jīng)營一般。 | | |電子產(chǎn)品專賣 |15家左右|大多數(shù)規(guī)模較大，競爭十分激烈。 | | |店 | | | | |郵政、快遞 |2 |規(guī)模較小 | | |銀行、儲蓄所 |9 |中等規(guī)模較多，經(jīng)營較好。 | | |娛樂設(shè)施 |3 |規(guī)模中等，經(jīng)營一般。 | | |健身設(shè)施 |1 |規(guī)模較大，經(jīng)營一般。 |保健性 | | | | |質(zhì) | |餐飲設(shè)施 |29 |中等規(guī)模和檔次偏多，經(jīng)營狀況整體較 | | | | |好，均為中餐和西式快餐。 | | C區(qū) |商業(yè)種類 |數(shù)量 |基本經(jīng)營狀況 |備注 | |服裝 |較多 |規(guī)模很大，檔次較低，多數(shù)為批發(fā)市場。 | | |食品、用品 |較多 |規(guī)模小，低檔次。 | | |店 | | | | |綜合超市 |4 |規(guī)模大，經(jīng)營狀況良好。 | | |郵政、快遞 |3 |BB郵局，規(guī)模較大，其他規(guī)模很小。 | | |銀行、儲蓄 |約15家|工商、招商、民生、華夏等等，規(guī)模較大，| | |所 | |經(jīng)營較好。 | | |娛樂設(shè)施 |2 |規(guī)模較大，經(jīng)營較好。 | | |餐飲設(shè)施 |17 |規(guī)模不大，有一部分為西式快餐，經(jīng)營較好| | | | |。 | | D區(qū) |商業(yè)種類 |數(shù)量 |基本經(jīng)營狀況 |備注 | |服裝 |較多 |規(guī)模較小，低檔次，經(jīng)營狀況一般。 | | |綜合超市 |2 |規(guī)模較大，經(jīng)營較好。 | | |郵政、快遞|1 |規(guī)模較大，需求較大，業(yè)務(wù)很多。 | | |銀行、儲蓄|6 |中等規(guī)模，經(jīng)營較好。 | | |所 | | | | |工藝品 |1 |較大規(guī)模，檔次較高，經(jīng)營一般。 | | |美容 |1 |中等規(guī)模，中等檔次，生意很好。 | | |娛樂設(shè)施 |4 |中等以上規(guī)模，經(jīng)營較好。 |距離本案較| | | | |遠 | |健身設(shè)施 |1 |經(jīng)營較好。 | | |賓館 |3 |規(guī)模較大，由于客流不穩(wěn)，經(jīng)營一般。 | | |餐飲設(shè)施 |29 |中等規(guī)模和檔次偏多，經(jīng)營狀況整體較好，| | | | |均為中餐和西式快餐。 | | 四個區(qū)域的主要商業(yè)設(shè)施及其分布詳見 附件二：XX大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布圖； 附件三：XX大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布表。 2、近期商業(yè)規(guī)劃調(diào)查
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