XX物業(yè)公司管理系統(tǒng)
XX物業(yè)公司管理系統(tǒng) 1．背景 XX是一個大型民營企業(yè)集團，下轄包括中心商廈、世紀大廈、翠海酒店公寓、北方家 園建材超市、XX辦公樓、方圓國家樣品油庫、南延賓館在內(nèi)的眾多樓宇物業(yè)。長期以來 集團內(nèi)物業(yè)管理工作各分公司之間相互獨立，或有的物業(yè)自己組建自己的物業(yè)隊，或有 的物業(yè)聘請外部物業(yè)公司，這在一定程度上增大了公司的成本開支，形成了資源浪費。 在這樣的背景下，經(jīng)集團董事局研究決定：成立XX內(nèi)部物業(yè)公司。物業(yè)公司第一階段的 的任務和目標是集團內(nèi)部所有物業(yè)的物業(yè)管理工作，第二階段將考慮走出集團內(nèi)部，對 外營業(yè)，接管葫蘆島市其它物業(yè)的管理工作。 2．服務對象 現(xiàn)階段物業(yè)公司的服務對象為集團內(nèi)部各部室、各分公司等 3．辦公地點 北方家園建材超市辦公樓 4．隸屬關(guān)系 物業(yè)公司為集團公司直屬單位，其在集團內(nèi)的位置如下圖： 5．業(yè)務范圍 基本業(yè)務： 建筑物的維修和定期養(yǎng)護 輔助設備的定期檢修保養(yǎng) 保證供水、電、熱、氣以及電梯和消防系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn) 保證道路、污水排放管道暢通無阻 維護物業(yè)整體規(guī)劃不受破壞 制止亂搭亂建、亂貼亂畫等行為 做好物業(yè)管理綠化和室內(nèi)外保潔工作 輔助業(yè)務： 房屋裝飾、家電維修、代收各種費用、代換液化氣、代換純凈水、代收發(fā)信件等 6．組織機構(gòu) 7．人員編制（總編制不超過150人） 經(jīng)理：1人。 副經(jīng)理：1人。 服務中心：5人（24小時分3班倒，白班2人，夜班1人）。 消防監(jiān)控隊：設消防干事1人；每個崗設消防監(jiān)控員1人，共10人。 保潔隊：設隊長1人；每個保潔班設班長1人，共10人；每個保潔班下設保潔員若干人。 檢修隊：設隊長1人；下屬電工班、設備班、管道班、木工班不設班長，每個班維修工2 人。 綠化隊：設隊長1人；技術(shù)員1人（隊長兼）；綠化員若干。 機動隊：消防監(jiān)控員、保潔員、檢修員、綠化員各2人，此隊成員負責物業(yè)公司其它隊成 員的臨時性替班，及應急性維修及其它服務行為。 8．部門職能 ◆服務中心 物業(yè)公司日常的行政后勤工作由服務中心負責。主要包括接維修電話、根據(jù)維修電話安 排相應工作人員出勤、處理客戶投訴、整理各種物業(yè)維修檔案資料、協(xié)調(diào)物業(yè)公司同集 團其它部門的關(guān)系、負責物業(yè)公司同外部機關(guān)的溝通聯(lián)系等。 ◆消防監(jiān)控隊 消防設備的檢修管理由物業(yè)公司消防監(jiān)控隊負責。主要負責對各物業(yè)消防設施設備進行 日常的維護檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能解決的及時報有關(guān)技術(shù)部門進行處理。 ◆保潔隊 保潔管理范圍包括公共地方的保潔、公共部位的保潔、生活垃圾的處理等 ◆檢修隊 ①給排水設備管理與維修和供暖設備管理與維修 包括供水設備系統(tǒng)、排水設備系統(tǒng)、用水設備、熱水供應設備系統(tǒng)等，鍋爐房、室外供 熱熱網(wǎng)、室內(nèi)供暖系統(tǒng)等，由物業(yè)公司檢修隊管道班負責。 ②供電設備管理與維修 包括高壓配電設備、低壓配電設備、電力變壓器等，由物業(yè)公司檢修隊電工班負責。 ③中央空調(diào)設備管理與維修包括工作區(qū)、空氣的輸送和分配部分、空氣的處理部分、空氣 處理所需的輔助設備等。 電梯的管理與維修包括井道和機房、傳動部門、升降設備部分、安全裝置、控制部分等 。 常用辦公設備的管理與維修包括復印機、曬圖機、吸塵器、引水機、治水機、廚房設備 等。 上述設備管理與維修由物業(yè)公司檢修隊設備班負責。 ④房屋的日常養(yǎng)護包括： 屋面補漏、修補屋面、修補泛水、屋脊等 鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等 修補樓面地面面層、抽換個別棱木等 修補內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等 拆砌挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等 抽換個別檁條、接換個別木梁、屋架、木柱、修補木樓等 上述管理維護由物業(yè)公司檢修隊木工班負責。 ◆綠化隊 負責公司各物業(yè)內(nèi)部及外圍的綠化美化工作。包括綠化帶、苗圃、花草樹木、盆景盆栽 等 9．崗位職責 經(jīng)理： 1、全面負責物業(yè)公司的各項工作。 2、負責公司所轄房屋建筑，公共設施，機電設備、消防設備等技術(shù)和管理工作； 3、負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運行； 4、負責向經(jīng)營戶及消費者提供日常維修、安全、保潔、倉儲維修等服務。 5、負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導； 6、負責經(jīng)營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作； 7、負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業(yè)的 機電設備運行調(diào)試工作； 8、負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作； 9、對采購物資和提供服務的供方進行評價； 10、負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領(lǐng)導審核的并報總經(jīng)理批準； 11、負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合物管 部組織實施；確保其正常運行。 12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設備的定期校準工作。 13、全面規(guī)劃公司服務設施、消防設施的添置、安裝、調(diào)試、運轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì) 量管理體系的正常運作提供保障； 14、負責收集設施、設備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析，為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。 15、組織領(lǐng)導工程技術(shù)人員的崗位培訓。 副經(jīng)理： 服務中心文員： 消防干事： 1．貫徹執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》及實施細則和其他有關(guān)部門消防法規(guī)。組織防火 安全宣傳教育。 2．貫徹執(zhí)行XX有關(guān)的消防規(guī)章制度。 3．在整個集團組織開展消防安全教育，制定用火、用電等防火管理制度。 4．組織義務消防員，制定滅火預案，開展滅火演練。 5．組織防火檢查，消除火險隱患，改善消防安全條件，完善消防設施。 6．組織消防檢查，督促整改火險隱患，制定緊急疏散方案。 7．經(jīng)常檢查防火器材的使用、管理情況，發(fā)現(xiàn)已失效的器材及時更換和購置。 8．組織初期撲救火災和人員疏散，保護火災現(xiàn)場，協(xié)助上級公安部門調(diào)查火災原因。 9．督促有關(guān)部門加強對易燃、易爆、劇毒等危險物品的管理。 10．協(xié)助處理部內(nèi)日常事務。 保潔隊隊長： 1．全面負責保潔隊的各項工作。 2． 協(xié)調(diào)保潔隊組成員的分工合作，帶動大家努力工作。 3． 班組成員出現(xiàn)問題，及時向領(lǐng)導反映；上級下達的文件精神，也要及時、準確向班組成 員傳達。 4． 負責保潔班組同其他部門之間的協(xié)調(diào)溝通工作。 5． 負責安排好本班組節(jié)假日值班工作。 6． 完成領(lǐng)導臨時交辦的其他任務。 檢修隊隊長： 1．全面負責檢修隊的各項工作。 2． 協(xié)調(diào)維修班組成員的分工合作，帶動大家努力工作。 3． 班組成員出現(xiàn)問題，及時向領(lǐng)導反映；上級下達的文件精神，也要及時、準確向班組成 員傳達。 4． 負責維修班組同其他部門之間的協(xié)調(diào)溝通工作。 5． 負責安排好本班組節(jié)假日值班工作。 6． 完成領(lǐng)導臨時交辦的其他任務。 綠化隊隊長： 1．全面負責物業(yè)隊的各項工作。 2． 負責公司所轄房屋建筑，公共設施，機電設備、綠化美化、環(huán)境衛(wèi)生等管理工作。 3． 負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保本部門良好運行。 4． 負責向集團公司提供日常維修、保潔、倉儲維修等服務。 5． 負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導。 6． 負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業(yè)的機 電設備運行調(diào)試工作。 7． 負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作。 8． 負責審核本部門提交的物品申購報告，并報有關(guān)領(lǐng)導批準。 9． 負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，組織實施；確保 其正常運行。 10．監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設備的定期校準工作。 11．負責收集設施、設備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析，為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。 12．組織領(lǐng)導工程技術(shù)人員的崗位培訓。 13．完成領(lǐng)導臨時交辦的其他任務。 消防監(jiān)控員： 1．嚴格遵守集團各項規(guī)章制度，認真履行崗位職責。 2．服從命令，聽從指揮，遵守紀律，積極完成任務。 3．熟識公司防火及滅火設施、設備的操作和有關(guān)防火、滅火知識。 4．檢查落實公司各部門防火管理制度。 5．做好消防器材、設備檢查工作，保證設備處于完好狀況，一旦發(fā)生火警即可投入使用 。檢查電器、電線、電掣、煤氣管道有無霉壞、銹壞、氧化、堵塞情況，防止因短路或 爆炸引起火災。 6．督促維修隊對消防設施進行維修保養(yǎng)，確保滅火器材及設施在應急時能正常啟用。 7．負責調(diào)查一般火滅事故，并寫成書面材料上報及存檔，并以此作為日后培訓的教材。 8．配合公安消防部門進行防火安全檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時協(xié)同有關(guān)部門進行整改。 9．每周呈報防火安全情況報告并存檔。 10．負責對公司用火部門的安全監(jiān)督，并做好現(xiàn)場督導檢查。 11．負責對公司各種危險品的監(jiān)督管理，檢查防火、防爆工作的落實情況。 12．制止任何違反消防安全的行為。一旦發(fā)生火警，不論是上班還是下班，必須全力投 入搶救工作，不得臨陣逃避。 13．發(fā)生火警事故時，不要驚慌，應采取下列應急措施： （1）迅速報告有關(guān)部門、消防大隊，火警電話：119； （2）組織人員搶救險情，力爭把火撲滅，并注意查找起火原因； （3）組織有關(guān)人員撤離危險地區(qū)，并做好妥善安排； （4）做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防壞人趁火打動和搞破壞活動 （5）協(xié)助有關(guān)部門查原因、查損失并做好善后工作。 14．參與公司定期消防檢查工作及定期的安全會議 15．執(zhí)行及有效完成上級指派的其他工作任務。 保潔員： 1． 嚴格遵守集團公司各項規(guī)章制度。 2． 嚴格執(zhí)行清潔工作制度，堅守崗位，掌握保潔用品、用具的使用方法，出現(xiàn)突發(fā)事件及 時匯報。 3． 自行擬定保潔時間表，報物業(yè)公司服務中心批準；按照保潔時間表做好日常保潔工作。 4． 安排保潔時間先于工作時間，保潔工作在上班前完成，不能影響公司正常工作。 5． 保潔員出入公司各個場所，嚴禁發(fā)生偷竊行為。 6． 不允許因個人情緒降低保潔質(zhì)量。 7． 保潔員請假事先申請，獲準后方可離開。 8． 保潔員與員工禮貌相待，互相尊重。 9． 有權(quán)制止員工的各種破壞衛(wèi)生、污染環(huán)境的行為。 10．保潔員的衛(wèi)生負責范圍有： （1）負責辦公室、會議室、大廳、樓梯（電梯）、過道及衛(wèi)生間的清掃。 （2）清倒辦公室和公共走道之垃圾，做到通道 “五無”：無垃圾、無蛛網(wǎng)、無積灰、無痰跡、無雜物。 （3）清擦辦公場所（辦公桌、沙發(fā)、辦公用具、門窗、扶手等），保持公共場所門窗 玻璃干凈，扶手無積灰。 （4）定期檢查衛(wèi)生間內(nèi)設備狀況，確保良好使用；及時增添衛(wèi)生間內(nèi)洗手液、衛(wèi)生紙 。 （5）定期維護盆景植物衛(wèi)生，做到其葉面、花瓣無明顯積灰。 （6）放置藥物、除四害，做好蚊蠅消殺工作和滅鼠工作。 （7）完成領(lǐng)導臨時交辦的其他任務。 電工： 1． 嚴格遵守公司各項規(guī)章制度。 2． 努力學習技術(shù)，熟練的掌握公司各物業(yè)供電方式狀態(tài)、線路走向及所轄設備的原理、技 術(shù)性能及實際操作。 3． 負責配電室、電梯機房、樓層電井的日常運行、維修、保養(yǎng)。 4． 負責管轄范圍內(nèi)所有公共設備的應急維修。 5． 每月兩次發(fā)電機試運行。 6． 負責公司物業(yè)外圍照明燈具的啟、停。 7． 做好辦公樓內(nèi)房間、公共場所的照明燈具、開關(guān)、插座等的修理與更換。 8． 負責電氣設備、各配電箱（柜）表面清潔。 9． 負責餐廳、廚房、辦公室、洗滌動力設備電氣的維護保養(yǎng)和故障檢修工作。 10．每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 11．制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定。 12．提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。 13．做好公司辦公區(qū)域供電系統(tǒng)外線修理。 14．堅守崗位定期巡視電氣設備密切監(jiān)視運行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。 15．發(fā)生事故時，應保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。 16．服務熱情周到，接到報修通知單立即上門服務，保證質(zhì)量，做到“小修不過天，大修 在三天”。 17．完成領(lǐng)導臨時交辦的其他任務。 設備維護工： 空調(diào)工： 1．堅守崗位，服從指揮，對領(lǐng)導安排的工作負責。 2．嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，保證維修質(zhì)量，按時完成任務。 3．認真學習專業(yè)知識，熟悉設備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，以求判斷故障準確，維修快捷 。 4．空調(diào)工必須掌握好設備運行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即報告隊長，并立即進行搶修。 5．按保養(yǎng)規(guī)程做好所分管的設備日常及月度保養(yǎng)工作，確保重點設備經(jīng)常處于良好的技 術(shù)狀態(tài)。 6．值班人員必須嚴守崗位職責，服從指揮。嚴守操作規(guī)程，對安排的工作負責，不得擅 離職守。 7．制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。 8． 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 9． 提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。 10．負責空調(diào)系統(tǒng)（包括風機）的日常運行和維護保養(yǎng)。協(xié)助水、電工對空調(diào)系統(tǒng)中相 關(guān)的電氣設備進行維護保養(yǎng)。 1...
XX物業(yè)公司管理系統(tǒng)