《房地產估價案例與分析》模擬試卷
2004年湖南省房地產估價師考前培訓班 《房地產估價案例與分析》模擬試卷 一、問答題 (共3題，每題10分) (一)B公司于1998年通過招標方式獲得一塊用途為商業(yè)用地的國有土地使用權，1998年5 月開始施工、預計竣工時間為2001年5月。工程于1999年7月因資金原因停建。建筑物為 高層建筑，共18層，第1～4層為裙樓，用途為商業(yè)用房，5~18層為塔樓，用途為辦公用 房，該建筑停工時主體己達12層，2001年5月該公司尋找到合作伙伴、委托房地產評估事 務所對該綜合樓進行評估，核定其現狀價值，為合作提供依據。 請說出(1)評估該綜合樓的技術路線； (2)應搜集、審核哪些資料? (二)相鄰房地產合并，其價值往往會升高，各自的增值額應如何分配? (三)S開發(fā)商欲參加一經濟技術開發(fā)區(qū)招標出讓地塊的投標報價。該出讓地塊規(guī)定用途 為高級賓館、酒店、高級公寓。為獲得該地塊，作為代理S開發(fā)商投標的估價人員，你認 為應采用何種估價方法，要做哪些具體工作? 二、單項選擇題 (共2大題，4小題，每大題10分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答 案對應的字母填在各小題相應的括號內。) (一)某市政府需要征用一塊土地建一個商服中心，該塊土地使用證上記載，土地的用途 為農用地，根據估價人員實地考察，該塊土地上巳建有磚廠等附屬設施。商服中心于20 03年3月開工，現正在建設當中，估計2004年12月完成。 (1)征地補償費應按( )用途予以計算。 A．農用地 B．商業(yè)用地 C．工業(yè)用地 D．當地政府制定的標準 （2)要估價屆時的售價，估價對象的狀況和房地產市場情況應選擇( )。 A．估價對象的狀況和房地產市場情況均為2004年12月。 B．估價對象的狀況為現在，房地產市場情況為2004年12月。 C．估價對象的狀況為2003年3月，房地產市場情況為2004年12月。 D．估價對象的狀況和房地產市場情況均為2003年3月。 (二)甲公司于1980年通過劃撥方式取得一塊土地，并在其上建設一棟辦公樓。1997年底 公司已將該辦公樓出租給乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于資金緊張將此 房地產到銀行抵押貸款。貸款期限兩年。 (1)此房地產的抵押價格為( )。 A．建筑物價格加土地的現時價格 B．土地的現時價格加建筑物的現值扣除應交納的土地出讓金 C．建筑物的價值 D．等于房地產重置價減去建筑物的折舊費 (2)此房地產的建筑物價值( )。 A．等于重置價減去可修復部分的修復費用 B．等于重置價減去物質上的、功能上的、經濟上的折舊 C．等于重置價減去耐用年限計算的折舊額 D．等于重置價減去根據建筑物的建成時間、維護保養(yǎng)、使用情況，以及宗地周邊 狀況，最后確定折舊額。 (3)出租租約限制對評估的抵押價格的影響為( )。 A．無影響 B. 對象的價格 C．估價對象的價格 D．影響 三、指錯題 (下列估價結果報告和估價技術報告中存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內容寫 在答題處的序號后面的空格處，每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面的 空格處的不計分。每指明一處錯誤得3分，本題全對的得40分) 某居住房地產估價報告 封面及目錄(略) 致委托方函(略) 估價師聲明(略) 估價的假設和限制條件(略) 某居住房地產估價結果報告 一、委托方：田X X 二、估價方：x x房地產評估有限責任公司 三、估價對象：田X X擁有的x x市五四西路35號4—1—301號住宅(包括生地) 四、估價目的：房地產抵押貸款 五、估價時點：2001年5月23日 六、估價依據：(略) 七、估價原則：(略) 八、采用的估價方法 本估價采用比較法、成本法綜合評估。 九、估價結果：2001年5月23日估價對象評估值為人民幣456000元，大寫：肆拾伍萬元 整。 十、估價人員：(略) 十一、應用時效：本評估報告使用期為三年。 x x房地產估價有限責任公司 2001年5月23日 某居住房地產估價技術報告 一、個別因素分析 估價對象位于x住宅小區(qū)，建筑物為七層磚混結構。小區(qū)建成于1999年，為歐式建筑，外 形典雅，色彩明麗，建筑質量完好，院內設有自行車棚及個人車庫，樓內設有電梯。估 價對象4－1－301號是位于建筑物內的一套單元住宅，位于首層，室內錯層結構，有室內 樓梯相連，建筑面積222．95 平方米。樓上為一室兩廳，設有一封閉南陽臺，一衛(wèi)生間(設有浴缸、蹲便器、漱洗池) 。室內均為立線雕花玻璃門，設有燈池并以全木勾邊。其中，客廳全瓷地磚鋪面，設有 木質書架，客廳與南陽臺間設有雙層門(內層為立線雕花玻璃門)，并設有木質落地推拉 長窗；過廳全瓷地磚鋪面，立線雕花玻璃吊頂，并設有壁柜，大客廳與過廳間設有立線 雕花椎拉門，并有室內樓梯通往樓下；臥室木地板鋪面，木包暖；衛(wèi)生間、洗漱間均為 全瓷地磚，壁磚到頂；南陽臺鋁合金封閉。樓梯為大理石鋪面，鐵藝扶手，樓梯斜頂以 立線雕花玻璃裝飾。樓下兩室一廳，獨立廚房，并設兩個封閉北陽臺(一大一小)，一衛(wèi) 生間。其中，客廳全瓷地磚鋪面，北側設有立線雕花推拉門通往北陽臺，東側設有立線 雕花通往臥室；兩室均為木地板。水電照設施齊全，設有暖氣、煤氣、有線電視系統， 24h熱水。室內一般抹灰，外設普通防盜門，并設有單元對講系統。被評估對象于2000年 初投入使用，并取得房產所有權證及土地使用權證。 二、區(qū)域因素分析： 估價對象位于x x市五四西路35號4—1—301號。其所在的建筑群為1999年底新建的 住宅小區(qū)，門前有6路、104路、11路、105路、307路等公交車經過，交通便利。小區(qū)與 x x市競秀公園一墻之隔，環(huán)境幽靜；此外，小區(qū)距x x市高新技術開發(fā)區(qū)、燕趙大酒店、 時代商廈、人民廣場、市政府等均不遠。小區(qū)附近商業(yè)、服務業(yè)也較為繁華，這些都為 居民 購物、餐飲、休閑、娛樂等提供了便利。 三、市場背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估價方法選用：根據估價對象的具體情況和估價目的，本報告采用比較法、假設開 發(fā)法分別進行估價。 六、估價測算過程 1．比較法 將估價對象與較近期內發(fā)生交易的類似實例加以比較對照，對已發(fā)生了交易的類似實例 的已知價格加以修正，得出最可能實現的合理價格。 (1)比較實例確定 比較實例A 坐落在x x市五四西路35號的4－2－401號房產，建于1999年．為七層磚混結構，房主金x x。實例A是位于建筑物內的一套單元住宅，位于第四層，室內錯層結構，有室內樓梯相 連，建筑面積222.95 平方米。其中，樓上為一室兩廳，設有一封閉南陽臺、一衛(wèi)生間(設有浴缸、蹲便器、漱 洗池)；樓下一室一廳，獨立廚房．并設兩個封閉北陽臺(一大一小)，一衛(wèi)生間；水衛(wèi)電 照設施齊全，設有暖氣、煤氣、有線電視系統，24h熱水。室內一般抹灰。4－18號車庫 建筑面積18.91平方米，位于樓下院內。該房產為私有房產。 比較實例B 坐落在XX市五四西路35號的2－1－502號房產建于1999年，為七層磚混結構，房主張x x。實例B是位于建筑物內的一套單元住宅，位于頂層，室內三層錯層結構，有室內樓梯 相連，建筑面積343.59平方米。其中，首層，一室一廳、一衛(wèi)生間、一北陽臺；二層為 一室一廳、設有一封閉南陽臺、一衛(wèi)生間(設有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一廚房；三層 兩室 一廳、一北陽臺、一衛(wèi)生間；室內水衛(wèi)電照設施齊全，設有暖氣、煤氣、有線電視系統 ，24h熱水。室內高檔裝修：客廳輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，并設燈池，墻壁乳膠漆裝飾 ，設有電視墻，地面拋光大理石鋪面；臥室設有燈池，地面鋪有實木地板，墻壁乳膠漆 裝飾，其中一間設自隔斷閣樓一個；餐廳、廚房、衛(wèi)生間、南北陽臺地面均鋪有全瓷地 磚，墻壁壁磚到頂；客廳與陽臺間設有木質雙開門，冰花玻璃裝飾。室內樓梯均為鐵藝 扶手、實木板鋪面；室內門為實木門。樓下附有18.91 平方米車庫一個。樓上附有50 平方米室外陽臺一個。該房產為私有房產。 比較實例C 坐落在x x市五四西路35號的1—1—301號房產建于1999年，為七層磚混結構。房主 王x x。實例c是位于建筑物內的一套單元住宅，位于第三層，室內錯層結構，有室內樓梯相 連，建筑面積221．38平方米。其中，樓上為一室兩廳，設有一封閉南陽臺，一衛(wèi)生間( 設有浴缸、蹲便器、漱洗池)；樓下兩室一廳，獨立廚房，并設一封閉北陽臺，一衛(wèi)生間 ；整棟住房水衛(wèi)電照設施齊全，設有暖氣、煤氣、有線電視系統，24h熱水。估價對象室 內裝修豪華：樓上小客廳磨砂吊頂，并設燈池，地面鋪設全瓷地磚，木包門與大客廳相 連，大客廳石膏吊頂、設有大型燈池，墻壁刷有高檔印花壁紙，設有木質電視墻，地面 鋪設高檔大理石方磚．木質推拉門、雙層推拉窗；樓上臥室全木壁櫥，全瓷地磚，室內 刷有高檔壁紙，南陽臺全瓷壁磚、鋁合金窗，窗外是競秀公園人工湖湖景；鐵藝扶手木 質樓梯通向樓下餐廳；餐廳設有磨砂燈池，全瓷地磚鋪地，北陽臺與南陽臺裝飾相同， 樓上臥室與樓下裝飾相似；廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產為私有房產。 考慮到上述三例所屬權益狀況與估價對象相同，可比實例的結構、地理位置、使用功 能、交易日期與估價對象接近，四者具有較強的相同性和可比性，故選此三案例作為比 較案 例。詳見表一： 表一 案例項目比較實例A（金XX）比較實例B（張XX）比較實例C（王XX）評估標的物（田XX） 1、交易日期2001.4.232001.1.222001.3.272001.5.22 2、建造日期1999199919991999 3、地段等級二類二級二類一級二類二級二類二級 4、結構磚混磚混磚混磚混 5、用途住宅住宅住宅住宅 6、保養(yǎng)好好好好 7、交通便利便利便利便利 8、所在層數第四層第五層第三層第三層 9、建筑面積222.95M2343.59M2221.38M2222.95M2 10、單價1750元/M21800元/M22500元/M2 (2)估價計算： ①交易情況修正： 評估標的物與比較實例A、B、C的交易形式相同，無需進行修正。可比實例的交易情況 修正率如下： 實例A＝100／100 實例B=100／100 實例C＝100/100 ②交易日期修正： 2001年1月至2001年5月，XX市各商業(yè)用房價格每月在前一月基礎上上漲0.5%， 故各宗可比實例的交易日期修正率如下： 實例A＝100 (1十0.5％)／100=100.5／100 實例B＝100 (1十0.5％×4)/100=102／100 實例C＝100 (1十0.5％×2)/100=101／100 ①區(qū)域因素修正； 實例A、c位于x x市五四路35號佳輝小區(qū)，B位于x x市五四路20號競秀小區(qū)，故各宗可比實例的區(qū)域因素修正率如下： 實例A=100／100 實例B=100/98 實例C=100／100 ①個別因素修正： 實例A、B、c物業(yè)管理相同，建筑日期、建筑結構及內部設施相似，所處層數及內部裝 飾各異，故各宗可比實例的個別因素修正率如下： 實例A=94／100 實例B=97／100 實例C=135/l00 (3)價格計算： 根據上述各項修正，列表如下： 表二 比較實例交易價格交易情況修　　正交易日期修　　正區(qū)域因素修　　正個別因素修　 　正比準價格 A1750元/M2100/100100.5/100100/100100/941871.01 B1800元/M2100/100102/100100/100100/971892.78 C2500元/M2100/100101/100100/100100/1351870.37 利用直接比較法公式： 交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個別因素 修 正 修 正 修 正 修 正 估價對象房地產的價格 ×（ ）/100 ×（ ）/100 ×100/（ ）×100/ ( ) ＝可比實例交易價格 利用簡單算術平均法求評估標的物的房地產單價為： (1871.01十1892.78十1870.37)/3 ＝ 1878.05(元／平方米) 用比較法測算得出評估標的房地產的總價值為： 1878.05×222.95 ＝418711(元) 2．成本法 估價測算過程： 該房產1999年購入價為：1850元／平方米 1850×222.95 平方米=412458(元) 產權手續(xù)及各項收費：412458× 596＝20623(元) 利息：(412458+20623)× 3．7％＝16024(元) 投入裝修：70000元 扣除一年折舊：70000×30％＝21000(元) 412458十20623+16024+(70000—21000)＝498105(元) 根據成本法得出評估標的房地產的價值為：498105元。 七、評估結果： 采用比較法得出的評估標的房地產的價值為418711元。 采用成本法得出的評估標的房地產的價值為：498105元。 對以上述兩種方法得出的結論取中間值即： (418711+498105)/2＝458408為此次評估結果。 故此次評估最后結果為：458000元。 x x房地產評估有限責任公司 2001年5月23日 四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤 (本題l0分。不得在試題上改，在答題處指出錯處并改正。錯處不超過4個，后面應用前 面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣 2.5分。本題最多扣至零分。) 某住宅開發(fā)項目土地使用年限為1998年5月1日至2068年4月30日，規(guī)劃建筑面積15000平 方米，預計售價2000元/平方米。該項目于1998年9月1日開工，原定工期12個月，建筑費 為1000元／平方米...
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