東沙地塊市場潛力研究報告
東沙地塊市場潛力研究報告 一、全國旅游市場環(huán)境概況 3 1、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 3 2、政策環(huán)境 4 二、舟山市區(qū)域性旅游市場分析 4 1、舟山市總體經(jīng)濟狀況 4 2、舟山市城市總體規(guī)劃 5 3、舟山市旅游資源概況 6 4、舟山市旅游產(chǎn)業(yè)成果 6 5、朱家尖旅游資源概況 7 6、朱家尖在“旅游金三角”中的地位 8 7、朱家尖旅游客源分析 8 8、朱家尖旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀特點 9 三、旅游房產(chǎn)現(xiàn)狀分析 9 1、國內外旅游房地產(chǎn)發(fā)展概況 9 2、朱家尖旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 10 3、主要競爭物業(yè)分析 11 4、朱家尖旅游投資的政策優(yōu)惠 13 四、項目地塊分析 13 1、朱家尖總體規(guī)劃簡介 13 2、項目地塊地理概況 14 3、項目地塊成熟度分析 15 4、項目地塊的相關地價和合作形式 15 五、總結意見 15 1、有利形勢 16 2、制約因素 16 3、開發(fā)建議 16 附錄 17 表1：各年度舟山市的旅游接待及發(fā)展狀況表。 17 表2：2001年10月份舟山市各風景旅游區(qū)游客接待情況統(tǒng)計表 18 表3：朱家見各景點歷年客流量統(tǒng)計。 18 表4：客房總數(shù)在50間以上的賓館詳情一覽表。 19 根據(jù)決策層的發(fā)展愿景，公司組織并參與了此次關于朱家尖東沙地塊的市場調研，經(jīng) 過我們的實地考察以及對政府各相關職能部門的走訪，收集了大量的市場信息并形成了 一定的開發(fā)結論和建議，現(xiàn)將具體情況形成報告陳述如下，以供決策參考。 一、全國旅游市場環(huán)境概況 1、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 國家旅游局的有關官員指出，中國旅游業(yè)已初步形成了“大旅游、大產(chǎn)業(yè)、大發(fā)展”的 格局，成為中國與國際接軌最早并緊跟世界潮流發(fā)展的行業(yè)。隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展 ，隨著各省區(qū)自然風景旅游資源的發(fā)掘，隨著假日經(jīng)濟的紅火，中國旅游業(yè)在企業(yè)制度 、經(jīng)營管理水平及旅游客源市場培育等方面都取得了長足進步，而且已經(jīng)成為有力促進 居民消費拉動市場“內需”的推進器。 數(shù)字顯示，中國旅游業(yè)總收入正以年均12.7%的速度增長，高于同期國內生產(chǎn)總值7. 4%的平均增長率，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟新的增長點。 2000年，我國接待入境旅游者8348.09萬人次,比上年增長14.68%；其中過夜旅游者3 123.56萬人次，比上年增長15.49%；外國旅游者首次突破1000萬人次大關，達到1019.6 9萬人次，比上年增長20%；旅游外匯收入162.31億美元，比上年增長15%；國內旅游收入 3175.54億元人民幣，比上年增長12.13%；旅游業(yè)總收入4518.95億元人民幣，比上年增 長12.91%。 今年1至10月，中國入境旅游人數(shù)達7334.74萬人次，旅游外匯收入累計148.19億美元 ，同比分別增長5.66%和9.28%。 另據(jù)最新統(tǒng)計，中國旅游業(yè)固定產(chǎn)值已達7861億元，有各類旅游企事業(yè)26.8萬個；各 類旅游住宿設施25.4萬個，各類旅行社8993家，旅游業(yè)直接和間接從業(yè)人員3335萬人。 2、政策環(huán)境 今年年初，國務院召開了全國旅游發(fā)展工作會議，朱镕基總理和錢其琛副總理代表國 務院作了重要講話。 國家旅游局緊接著召開了全國旅游工作會議，根據(jù)全國旅游發(fā)展工作會議的要求，對 全行業(yè)的工作作了全面部署。 4月11日，《國務院關于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》（國發(fā)［２００１］９號文件 ）正式下發(fā)，各級政府進一步加大了對旅游工作的領導力度和扶持力度。 5月，江澤民總書記視察黃山，對黃山旅游和全國旅游業(yè)發(fā)展作了重要指示；8月，江 主席給美國游客邁克·奧謝伊的復信公開發(fā)表，在海內外產(chǎn)生了積極影響。 朱镕基總理等黨和國家領導人，在考察有關地區(qū)工作，特別是在第四次西藏工作會議 上，就有關省區(qū)特別是西藏如何加快發(fā)展旅游業(yè)作了許多重要指示。 黨中央、國務院對旅游工作的關心重視，進一步促進了各地區(qū)旅游業(yè)向廣度和深度發(fā) 展。 二、舟山市區(qū)域性旅游市場分析 舟山是我國新興的海島港口旅游城市，位于中國大陸海岸線的中部，世界四大漁場之 一的“舟山漁場”的中心，全市共由1390個大小島嶼組成，總面積2.22萬平方公里；總人 口98萬；現(xiàn)轄定海、普陀、岱山、嵊泗2區(qū)2縣。1988年，被國家列入沿海經(jīng)濟開放區(qū)； 1996年被接納為長江沿岸中心城市經(jīng)濟協(xié)調會會員單位。是中國沿海經(jīng)濟開放區(qū)和長江 三角洲地區(qū)先行規(guī)劃和開發(fā)的城市之一。 1、舟山市總體經(jīng)濟狀況 改革開放以來，尤其是在1991年10月22日江澤民主席在考察舟山時揮毫寫下“開發(fā)海 洋，振興舟山”的題詞之后，舟山全市人民從實際情況出發(fā)，初步探索出一條具有舟山海 島特色的發(fā)展路子，實現(xiàn)了由溫飽到小康的歷史性跨越。 “九五”成就：全市國內生產(chǎn)總值達到114.04億元，年均增長9.2%；地方財政一般收入 6.23億元，年均增長23.4%；工業(yè)總產(chǎn)值達到127.89億元，年均增長13.7%；漁業(yè)總產(chǎn)量 達到134.92萬噸，年均增長6.6%；港口吞吐量達到3189萬噸，年均增長26.0%；旅游接待 人數(shù)達到460萬人次，年均增長10.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8886元，漁農(nóng)民人均純 收入4228元，扣除物價因素，年均分別增長2.8%和0.7%，城鄉(xiāng)居民生活質量明顯改善， 實現(xiàn)了由溫飽向小康的跨躍。 “十五”計劃：國內生產(chǎn)總值200億元，年均增長10%以上，人均國內生產(chǎn)總值2萬元； 工業(yè)總產(chǎn)值300億元，年均增長16.3%；港口貨物吞吐量6000萬噸，年均增長13.5%；旅游 接待人數(shù)700萬人次，年均增長8.8%；三次產(chǎn)業(yè)結構比重為22.5 : 39.5 : 38.0；總人口（戶籍人口）在98.5萬人左右，城市化水平達到45%以上；城鄉(xiāng)居民實際收 入年均增長5%以上，恩格爾系數(shù)下降到40%以下；財政總收入20億元，年均增長10%以上 ，全社會固定資產(chǎn)投資五年累計260億元。 2、舟山市城市總體規(guī)劃 關于市域總人口規(guī)劃：現(xiàn)有人口98萬，近期（2005年）104萬，中期（2010年）106萬 ，2020年110萬。其中近期城市人口39萬，中期42萬，遠期為50萬。 關于市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：到2005年城市化水平達到45%以上，2020年達到65%。并將城 鎮(zhèn)體系分為三個等級，即：中心城市（包括老塘山、定海城區(qū)、臨城城區(qū)、普陀城區(qū)以 及朱家尖），二級中心城鎮(zhèn)和三級中心城鎮(zhèn)。城市發(fā)展主軸線為329國道沿線，即金塘島 ——冊子島——朱家尖島。 關于城市內外交通規(guī)劃：建設連島工程，使舟山本島與寧波大陸相連，舟山本島則建 立“一環(huán)三縱”公路系統(tǒng)；其中將在普陀區(qū)內建設30條主次干道，并規(guī)劃從岑港——老塘山 ——定海城區(qū)——臨城城區(qū)——普陀城區(qū)——朱家尖的公交走廊線路。 關于風景旅游規(guī)劃：規(guī)劃期內將使旅游業(yè)成為舟山經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；建成海天佛國普 陀山——朱家尖——沈家門組成的金三角綜合旅游區(qū)、列島晴沙嵊泗旅游區(qū)、東海蓬萊岱山 旅游區(qū)、定海歷史文化旅游區(qū)、六橫——桃花島度假休閑旅游區(qū)等五大風景旅游功能區(qū)； 并形成獨具舟山海洋特色的海洋文化旅游產(chǎn)業(yè)，參與國內乃至國際旅游大循環(huán)；把舟山 建成交通便捷、設施齊全、服務功能多元化的海洋佛教文化旅游、海洋度假休閑及會議 會展旅游勝地和知名的海島國際旅游城市；為適應旅游業(yè)的發(fā)展，宜開展島際航空，在 加強各島之間的直接通航的同時，增加空中旅游項目。 3、舟山市旅游資源概況 舟山作為我國第一大群島，作為我國唯一的省轄海島港口旅游城市，素有“東海明珠 ”之美稱。境內大小島嶼星羅棋布。1390座島嶼宛如撒落在碧波萬頃東海洋面上的璀璨明 珠，構成了“千島之城”的壯麗景色。 悠久的歷史、優(yōu)越的地理條件以及2.2萬平方公里海域自然生態(tài)調節(jié)形成的“冬暖夏涼 ”的氣候環(huán)境，使舟山這顆“東海明珠”迅速崛起為中國東部的海島旅游勝地。 據(jù)調查，舟山境內擁有佛教文化景觀、山海自然景觀、海島漁俗景觀、歷史人文景觀 等各類景點1000余處，主要分布在23座島嶼上，擁有兩個國家級、兩個省級風景名勝區(qū) 。以“海天佛國”普陀山為中心，以“碧海靈山”朱家尖島、“東海漁都”沈家門港、金庸武 俠文化桃花島組成的“普陀旅游金三角”，集佛教朝拜、山海觀光、海鮮美食、濱海運動 、環(huán)境療養(yǎng)、休閑度假、商務會議等多種旅游功能于一體。 藍天、碧海、綠島、金沙、白浪是舟山旅游生態(tài)環(huán)境的主色調。改革開放以來，政府 主導旅游產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，以“海洋文化、海天佛國、海鮮美食、海濱休閑”為特色的海島旅 游成為舟山市的一大支柱產(chǎn)業(yè)。 4、舟山市旅游產(chǎn)業(yè)成果 在從江澤民題詞至今的短短的10年內是舟山旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快、最好的時期。主要成 就有： 旅游的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立。十年來旅游接待、創(chuàng)收增長迅猛，在全省僅次于杭州 、寧波，位居第三。累計接待游客總量達2883.93萬人次，總收入為98億元人民幣。其中 ，國內旅游者達2841萬人次，海外旅游者近43萬人次，累計創(chuàng)匯達1.5億美元。年均接待 游客量增長率為11.5％。2000年游客接待量達459萬人次，總收入達18億元人民幣，占全 市GDP的16.4％（詳見附錄表1）。今年的旅游市場的表現(xiàn)也令各級部門十分看好，據(jù)統(tǒng) 計，截至今年11月份，各景點共接待游客491.04萬人次，而且據(jù)有關部門統(tǒng)計，今年的 游客接待總數(shù)將達到540萬人次，預計比上年增長17%（詳見附錄表2）。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展也實現(xiàn)了五個轉變。即“景”的資源優(yōu)勢正逐漸向產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢轉變；由接待型、 事業(yè)型旅游向產(chǎn)業(yè)型旅游轉變；由旅游部門辦旅游逐步向全社會共同興辦旅游轉變；產(chǎn) 業(yè)經(jīng)濟由封閉型逐步向開放型轉變；由政府投入為主搞旅游開發(fā)逐步向政府導向投入與 民營資本介入共同搞旅游開發(fā)轉變。 全市大旅游功能區(qū)已初步形成。即以普陀山為龍頭的金三角綜合旅游區(qū)，定海歷史文 化名城旅游區(qū)，蓬萊仙島岱山旅游區(qū)，列島金沙嵊泗旅游區(qū)。這些旅游區(qū)功能各異，個 性鮮明，開發(fā)潛力巨大。并利用節(jié)慶載體，大造聲勢，提升了海洋文化的主題形象，如 普陀山將舉辦觀音節(jié)大做“觀音”文章，朱家尖成功推出“國際沙雕節(jié)”，桃花島大打“金庸 牌”，嵊泗漁家樂旅游產(chǎn)品等。在加大旅游宣傳促銷力度的同時，旅游基礎設施也有了較 大改善，海陸空立體旅游交通網(wǎng)絡業(yè)已形成，改變了過去單靠海運與外部市場對接的被 動局面，海運朝著安全、快捷、舒適的快艇方向發(fā)展，航線增多，航班增加，市區(qū)、海 島景區(qū)交通等級提高，島際旅游交通改善明顯；旅游接待能力成倍增強，全市現(xiàn)有國內 國際旅行社41家，其中導游人數(shù)506人，旅游飯店45家，其中二、三星級以上24家，星級 飯店床位數(shù)4280張，基本滿足海內外游客的需要。 5、朱家尖旅游資源概況 朱家尖島位于舟山本島東南海洋上，距寧波85公里（汽車車程2小時），據(jù)上海165公 里，距杭州210公里。全島陸域總面積72平方公里，海域面積45平方公里，現(xiàn)轄一鎮(zhèn)29個 行政村，總人口2.68萬人。 朱家尖島具有豐富的風景資源，山海風光秀麗迷人。島上金沙連綿，碧波蕩漾，奇石 峻拔，洞礁錯置，海光迷幻，空氣清新，有“海上盆景”“海上雁蕩”之美譽。在28.8平方 公里的國家級風景名勝區(qū)內，分布有烏石塘、白山、十里金沙、大青山等四大著名景區(qū) (各景點客流量統(tǒng)計詳見附錄表3)。其中，十里金沙景區(qū)擁有華東地區(qū)最大的沙灘群——青 沙、里沙、千沙、南沙、東沙五大沙灘，灣灣相連，綿延5千米，景色極為壯觀，濱海旅 游資源十分豐富。而且還現(xiàn)存有保圣寺、七星寺、碧云庵遺址等文物古跡。 同時，在人文資源方面也極為豐富。漁家風情濃郁，自然形成了眾多的社會民俗，比 如祭海、迎神賽會、胞瓶飄浮等等；島上還有各種不同類型的漁村風貌，有各種不同類 型的水產(chǎn)品養(yǎng)殖基地，比如泥螺養(yǎng)殖、梭子蟹養(yǎng)殖、對蝦養(yǎng)殖等等；另外，鹽場、普陀 佛瓜、桔園等也曾有一定知名度。這些都為朱家尖島新添了游覽觀光的好去處。 6、朱家尖在“旅游金三角”中的地位 在整個舟山旅游市場中，普陀山——朱家尖——沈家門的“旅游金三角”是其最吸引來客 的區(qū)域。該區(qū)域以“海天佛國”普陀山為中心，以“碧海靈山”朱家尖島、“東海漁都”沈家 門港、金庸武俠文化桃花島為輻射支點，共同組成了集佛教朝拜、山海觀光、海鮮美食 、濱海運動、環(huán)境療養(yǎng)、休閑度假、商務會議等多種旅游功能于一體的大規(guī)模的旅游功 能帶。 在這個三角形中，沈家門作為舟山本島的一部分，已經(jīng)逐漸形成了游客去往普陀山 、朱家尖以及桃花島的集散中心。而朱家尖作為與普陀山和沈家門均隔海相望的小島， 其地位也表現(xiàn)的越來越突出。 尤其是隨著朱家尖（至沈家門）跨海大橋的建成通車，朱家尖民航機場的建成通航 ，朱家尖蜈蚣峙碼頭至普陀山快艇航線的開通（5分鐘直達），以及朱家尖本島旅游風景 點的大力發(fā)掘、每年一屆的國際沙雕節(jié)的成功舉辦，朱家尖的樞紐地位將顯得更加明顯 。以此為依托，朱家尖旅游風景點的人氣指數(shù)也將呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢，其在旅游金三角 中也將扮演舉足輕重的角色。 7、朱家尖旅游客源分析 從目前朱家尖乃至整個舟山的旅游客源結構來看，主要以國內游客為主（從表1可以 看出），其中浙江本省以及周邊省份比如江蘇、福建和上海等地區(qū)的游客占...
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