鳳凰城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)（1）
目錄 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 鳳凰城項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表 一期可售資源分析： 鳳凰城一期現(xiàn)有房源價(jià)格表 二 期 房 源 情 況 介 紹 戶(hù)型配比情況分析 二期認(rèn)購(gòu)價(jià)格表 二期工程進(jìn)度表 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（ 在建）和青年路三條路呈 [pic] 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。 鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期 連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多 層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期 的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小 高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。 現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7M2的三室兩廳 有23套，以五、六樓為主；127 M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。 二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許 可證預(yù)計(jì)2003年5月底辦下。 由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現(xiàn)房大戶(hù) 型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商 鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。 鳳凰城項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表 1. 案名：鳳凰城 2. 開(kāi)發(fā)商：河南華夏軍創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司 3. 投資商：鄭州市鑫山置業(yè)有限公司 4. 位置：鳳凰路與鳳臺(tái)路交叉口 5. 開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)：鄭州商品大世界 6. 售樓部地址：鄭汴路商品大世界，檢察院對(duì)面 7. 電話(huà)：6519922 6519977 8. 物業(yè)管理：0.32元/平方米.月 9. 公交線(xiàn)路：208、85、601、27、77、87 10. 園林綠化景觀(guān)：簡(jiǎn)單綠化 11. 占地面積：45571平方米 12. 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格： 無(wú)特色。 13. 建筑面積：92160平方米。其中一期54660平方米，二期14500平方米，板式小高層2 3000平方米。 14. 五證情況：全 15. 綠化率：32.3% 16. 獲獎(jiǎng)情況：不詳。 17. 樓盤(pán)形態(tài)：8棟多層，6棟連排別墅，兩棟板式小高層。 一期可售資源分析： 鳳凰城5#樓銷(xiāo)售情況一覽表 | |一單元 |二單元 |三單元 |四單元 |五單元 | | |東 |中 |西 | | |東 |西 |東 |西 |東 |西 | | |面積：159.697㎡（其中七層為140.997㎡） | |一層 | | | | | | | |六層 | | | | | |東 |西 |東 |西 |東 |西 | | |面積：159.697㎡（其中七層為140.997㎡） | |一層 | | | | | |東 |西 |東 |西 |東 |西 | | |面積：159.667㎡（其中七層為123.33㎡） | |一層 | | | | | |東 |西 |東 |西 |東 |西 | | |面積：159.697㎡（其中七層為140.997㎡） | |一層 | | | | | | |東 |中 |西 | | |1、2單元 |3、4、5單元 |1、2、3、4 |1單元 |2、3、4單元 | |七層 |1566 |1585 |1528 |1599 |1540 | |六層 |1628 | |1592 | |1718 | |五層 |1758 |1748 |1818 |1768 | |四層 |1886 |1886 |1917 |1886 | |三層 |1926 |1927 |1927 |1927 | |二層 |1898 |1886 |1888 |1878 | |一層 |1858 |1858 |1858 |1878 | 鳳凰城一期現(xiàn)有房源價(jià)格表 單位：元/建筑平方米 二 期 房 源 情 況 介 紹 戶(hù)型配比情況分析 |戶(hù)型 |A |B |C |D |E | |建筑層面 |594.88㎡ |176.95㎡ |1211.28㎡ |371.8㎡ |717.6㎡ | |積2——5層 | | | | | | |單元數(shù) |四個(gè)單元 |兩個(gè)單元 |七個(gè)單元 |三個(gè)單元 |五個(gè)單元 | |樓棟面積 |3332.72㎡ |830.1㎡ |6954.36㎡ |2084.05㎡ |2870.4㎡ | |樓棟案值 | | | | | | 鳳凰城二期開(kāi)發(fā)288套住宅房源，規(guī)劃建筑面積14500㎡，實(shí)際建筑面積16071㎡（估 算值），綠化率32.3%，建筑密度27.8%，容積率2.0。（商鋪除外） 同樣戶(hù)型分類(lèi)情況 | |一室一衛(wèi) |兩室一廳 |復(fù)式 |商鋪 | |總套數(shù) |197 |62 |29 |38 | |戶(hù)型配比 |60.4% |19% |8.9% |11.7% | |各部分面積 |7122.63 |5320.53 |3628.47 |2545.78 | |面積配比 |38.2% |28.5% |19.4% |13.6% | |各部分案值 | | | | | |案值比例 | | | | | 1. 戶(hù)型配比上一室一衛(wèi)所占比例較重，推廣側(cè)重點(diǎn)應(yīng)該放在一室一衛(wèi)上 2. 兩室兩廳86.52㎡在單項(xiàng)戶(hù)型配比中所占比例為19.44%，是所有戶(hù)型中最多， 3. 金額配比上商鋪所占比例較重，由于商鋪和住宅是兩種不同建筑形式，因此可以分 開(kāi)來(lái)推廣。 二期認(rèn)購(gòu)價(jià)格表 單位：元/㎡ |樓號(hào) |2#樓 |3#——1組 |3#——2組 |3#——3組 |3#——4組 |樓層均價(jià) | |層數(shù) | | | | | | | | |1——5單元 |1——4單元 |5單元 |6——12單元 |13——15單元 | | |一層 |1698 |商鋪 |商鋪 |商鋪 |商鋪 |1698 | |二層 |1798 |1755 | |1788 |1808 |1787.25 | |三層 |1848 |1812 |1796 |1878 |1878 |1842.4 | |四層 |1778 |1786 |1828 |1858 |1848 |1819.6 | |五層 |無(wú) |1672 |1706 |1758 |1758 |1723.5 | |六層 |無(wú) |1578 |1576 |1566 |1622 |1618 | |總均價(jià) |1750 | 二期工程進(jìn)度表 5月動(dòng)工 9月20日主體完工 10月15日——12月10日外立面完工 2004年元月20日交房 二期價(jià)格定位 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)10%，1750元/平方米 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售20%，1800元/平方米 強(qiáng)銷(xiāo)，1850元/平方米-1950元/平方米 商鋪價(jià)格6000元/平方米，以上。
鳳凰城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)（1）