北京A地塊項目建筑規(guī)劃設(shè)計及產(chǎn)品定位策略建議
[pic] 北京A地塊項目建筑規(guī)劃設(shè)計及產(chǎn)品定位策略建議 3 一、項目建筑規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)及設(shè)計理念 3 （一）設(shè)計目標(biāo) 3 （二）設(shè)計理念 5 二、項目規(guī)劃環(huán)境布局建議 7 （一）項目環(huán)境設(shè)計觀念提示 7 （二）項目規(guī)劃布局建議 8 三、項目建筑風(fēng)格分析建議 12 （一）北京住宅建筑風(fēng)格的審視 12 （二）項目建筑風(fēng)格建議 14 四、項目與城市規(guī)劃關(guān)系分析定位 14 五、項目與城市風(fēng)格關(guān)系分析定位 16 六、項目開發(fā)產(chǎn)品定位 17 （一）項目建筑單體外立面結(jié)構(gòu)設(shè)計建議 17 （二）產(chǎn)品檔次品質(zhì)定位 19 （三）產(chǎn)品外立面色彩組合設(shè)定 20 （四）項目院落特色及差異性分析定位 20 （五）項目建筑單體層高配比定位 23 （六）項目規(guī)劃院落過渡設(shè)計建議 26 （七）項目首期開發(fā)區(qū)位論證設(shè)定 27 北京A地塊項目建筑規(guī)劃設(shè)計及產(chǎn)品 定位策略建議 一、項目建筑規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)及設(shè)計理念 （一）設(shè)計目標(biāo) 1、目標(biāo)設(shè)計基本依據(jù) （1）北京區(qū)域市場競爭特征 （2）北京區(qū)域市場現(xiàn)存及潛在競爭對手設(shè)計目標(biāo) （3）北京區(qū)域市場有效需求特征 （4）項目設(shè)計目標(biāo)的可操作性 （5）項目發(fā)展商的實力與信念 （6）項目地塊固有特征（區(qū)位、自然景觀、地態(tài)、規(guī)模等） 2、目標(biāo)鎖定 （1）北京高尚住宅市場的“后起之秀” （2）北京最具文化特色的高尚住宅小區(qū) （3）具創(chuàng)新風(fēng)格的京城現(xiàn)代四合院 （4）北京21世紀(jì)住宅樣板小區(qū) 3、目標(biāo)設(shè)計檢驗標(biāo)準(zhǔn) （1）符合21世紀(jì)社區(qū)住宅發(fā)展潮流 （2）注意建筑成本與市場接受能力 （3）注意北京居住文脈背景與文化背景 （4）符合目標(biāo)客戶的審美品味 （5）具新聞價值意義而非嘩眾取寵 （二）設(shè)計理念 設(shè)計理念即設(shè)計的綱領(lǐng)與基本原則。 就該項目而言，其要旨如下： 1、北京胡同，北京墻；北京院子，北京房。以地域特色為設(shè)計原點，發(fā)酵創(chuàng)新出京 城現(xiàn)代四合院的特色產(chǎn)品，這一產(chǎn)品并非刻意苛求類同北京傳統(tǒng)四合院的嚴(yán)格比例尺寸 和固有的傳統(tǒng)功能配比，但必須有傳統(tǒng)四合院的空間層次感和祥和的居家氛圍，即它不 是單一追襲傳統(tǒng)四合院的“形”，而是求其“神”，求其實在的居家感受，延續(xù)四合院情愫 ，讓居住其中的人同時感受到居家的祥和及生活的現(xiàn)代與舒適。 2、以明快、現(xiàn)代、亮麗的建筑語言為主體，融入地域特色的建筑語言及文化符號； 3、引領(lǐng)21世紀(jì)住宅潮流，并將北京優(yōu)秀的民族居住宅文化特色與國際都市化形象有 機(jī)融合； 4、以功能為本，形式的節(jié)奏、韻律、比例、尺度與協(xié)調(diào)跟著功能走，在成本控制下 ，去創(chuàng)新建筑形式美； 5、在與城市風(fēng)格的相對統(tǒng)一中創(chuàng)造出特色，既能對應(yīng)北京首都的開敞、宏偉、現(xiàn)代 、氣宇軒昂，又能品味其中古都居住文化的神韻、意境與情愫； 6、與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，合理充分兌現(xiàn)其環(huán)境資源價值（區(qū)位資源、城景資源、工體 景觀資源、體育文化資源、使館區(qū)資源、酒吧文化資源……） 7、為特定目標(biāo)客戶群“量身定做”，并讓居者實實在在感悟到現(xiàn)代新生活方式的精髓 所在。 二、項目規(guī)劃環(huán)境布局建議 （一）項目環(huán)境設(shè)計觀念提示 環(huán)境設(shè)計是通過調(diào)動包括園林綠化、文化藝術(shù)、建筑空間美學(xué)及各種休閑生活設(shè)施在 內(nèi)的各種綜合元素，去為居者創(chuàng)造某種特定生活方式。環(huán)境設(shè)計豐富了建筑的生活品味 及美學(xué)內(nèi)涵。 1、空間環(huán)境設(shè)計→滿足人的活動要求 2、生態(tài)環(huán)境設(shè)計→有益人的生活要求 3、視覺環(huán)境設(shè)計→滿足人的心理要求 4、文化環(huán)境設(shè)計→陶冶素養(yǎng) 5、智能環(huán)境設(shè)計→滿足人的信息、安全等要求 6、管理環(huán)境設(shè)計→符合人的方便要求，進(jìn)而創(chuàng)造社區(qū)的特色文化 （二）項目規(guī)劃布局建議 1、規(guī)劃布局設(shè)計基本依據(jù) （1）北京住宅小區(qū)規(guī)劃布局的基本特征 北京住宅小區(qū)高層住宅，多以點式塔樓，或“點式塔樓+板樓”單體形式來錯開布置（ 梅花樁式）或并列式布置，形成半開敞空間/似開似合空間。 而這種千篇一律的“圍而不實”，讓人感覺有點散，猶如進(jìn)入“巨柱林”，身處其中“渺 小感”油然而生。 （2）項目地塊的地貌特征及周邊環(huán)境特征 ① 項目地塊與工體的景觀綠化林隔工體東路互為呼應(yīng)，具有市區(qū)其他住宅地塊鮮為擁有的 自然景觀條件，合理引借與銜接是規(guī)劃布局的重點參考因素之一。 ② 項目地塊東、南、北方位周邊建筑物大多缺乏生氣與特色，且顯陳舊、破敗，與項目的 高尚居住的品質(zhì)定位殊難協(xié)調(diào)，規(guī)劃布局中考慮彼此的合理區(qū)隔，實屬必要； 略顯年輕與氣派的城市賓館、某種意義上可說是周邊建筑群中的“亮點”，如何與其呼 應(yīng)，蓋其“光芒”，也是規(guī)劃布局該考慮的一個方面。 （3）項目地塊的尺寸特征與采光、間距、通風(fēng)之間的相互制約關(guān)系。 2、規(guī)劃布局的總體思路建議 小區(qū)基本上設(shè)計為四面封閉圍合（區(qū)別于北京住宅市場諸多的似開似合的圍合），制 造出名副其實的院落，并將院落內(nèi)特色文化氛圍和景觀與周邊的破敗、雜亂予以區(qū)隔。 同時將工體景觀資源、體育文化資源、工體東路街景等通過西面臨街的低層建筑物巧 妙地引借入內(nèi)。 3、主入口空間處理建議 （1）主入口擬設(shè)于地塊西界，考慮到工體東路行車出入的方便性，而次入口則安排 于東界。 （2）主入口空間設(shè)計注意控制高度與體量，同時做出類似北京胡同的感覺，即適度 控制由大門進(jìn)入院落的空間距離。這樣做，一定程度上會影響外景的借引，但卻可以反 襯出庭院內(nèi)景的魅力，同時給予外界適度的神秘感，保證小區(qū)居住空間的幽寂寧謐，和 與眾不同的高雅格調(diào)。 （3）主入口空間建議于恰當(dāng)位置設(shè)計出較為新穎、具特色的照壁，展現(xiàn)出現(xiàn)代四合 院的外觀形象，觸動對傳統(tǒng)居住空間層次的懷舊感覺。 （4）主入口空間設(shè)計建議運用高科技手法，突出小區(qū)的高尚品味與現(xiàn)代感，而材料 運用及空間造型力爭追襲北京傳統(tǒng)居住文化的意象。同時主入口兩側(cè)建筑物層高必須合 理控制。 4、住宅單體布局處理建議 （1）根據(jù)地塊具體尺寸特征及采光、通風(fēng)、間距的需要，因此，建議采用“南低北高 ”布局，以形成小區(qū)的立體空間層次感，并確保庭院中心擁有較佳的視覺感受（小于45度 仰視角），減弱壓抑感。 （2）東西朝向的住宅單體設(shè)計為聯(lián)體式、層遞型，而南面、北面的單體則設(shè)計成錯 開聯(lián)體式結(jié)構(gòu)，以構(gòu)成“院中套院”的空間層次，以罕有的圍合院落來區(qū)隔市場，突出小 區(qū)設(shè)計的差異化、個性化形象。 （3）東西朝向住宅單體的層遞型設(shè)計，順應(yīng)了“南低北高”的設(shè)計思路，同時保證空 間層次之間有一個合理的銜接過渡，符合審美取向。 4、配套公建項目處理建議 總體上，配套公建項目布局將接受“邊角原則”的指導(dǎo)，尤其是配電房，垃圾處理站、 煤調(diào)站、鍋爐房等干擾居住品質(zhì)的公建項目，而物業(yè)管理、文化、娛樂、商業(yè)配套公建 則可適當(dāng)考慮安排到裙樓或庭院的恰當(dāng)位置。 5、交通組織建議 建議人車分流，車行道采取沿地界線環(huán)狀布置，或直接從臨街的車入口處進(jìn)入地下停 車場，不與人行道發(fā)生平面/立體交叉。 三、項目建筑風(fēng)格分析建議 （一）北京住宅建筑風(fēng)格的審視 建筑風(fēng)格是對某種特定的建筑語言使用的整體把握，是神韻與形式的兼顧。盡管建筑 風(fēng)格較大程度體現(xiàn)于建筑外觀，但它的把握仍是個由表及里的過程，是由最初適應(yīng)建筑 內(nèi)部功能的需求而逐漸發(fā)展形成。 計劃經(jīng)濟(jì)時代北京造就了大量的火柴盒式單體，隨著城區(qū)住宅用地供應(yīng)日漸減少，高 層住宅建筑則好比“見縫插針”，促使千篇一律的點式塔樓淹沒了古都固有的“底色”與風(fēng) 貌，其龐大壓抑的建筑體量與寬展宏闊的街道空間，又使游弋其間的人感到自身的渺小 與微不足道。 北京塔樓住宅建筑設(shè)計風(fēng)格大致可以分為三類： A．一是仿中國古典風(fēng)格。即在方盒感建筑基礎(chǔ)上加上大大小小的傳統(tǒng)屋頂、披檐、 或亂拼亂貼些傳統(tǒng)建筑符號，以致造就了眾多尺度失調(diào)、丑陋滑稽的建筑； B．西洋仿古典風(fēng)格。模仿古典西洋建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)人與自然的抗?fàn)?，?qiáng)調(diào)向上升騰 的動感，有較強(qiáng)的表現(xiàn)力，但這些建筑在追求外觀表現(xiàn)的同時，卻忽略真正的歐陸古典 風(fēng)格講求比例關(guān)系的精髓，結(jié)果只能是形似而神不似。 C．現(xiàn)代主義風(fēng)格 在特定歷史階段，現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格誕生，它較多地是強(qiáng)調(diào)建筑美是建立在功能與技 術(shù)的基礎(chǔ)上。 渲染居住功能的合理性和新技術(shù)、新材料的運用，似乎成為北京住宅建筑的統(tǒng)一說詞 ，似乎在極力將自己區(qū)隔于早些年那股“傳統(tǒng)居住文化符號、歷史符號”的提煉熱潮。 上述北京三種建筑風(fēng)格在不同階段時期均風(fēng)行一時，它們雖各有弊益，但生命力似乎 都不夠長，這恰恰暴露北京在建筑文化建構(gòu)中仍存在缺陷、脆弱、不成熟的一面。 （二）項目建筑風(fēng)格建議 應(yīng)該說，占據(jù)市場主流的仿古典西洋建筑風(fēng)格與現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，其相應(yīng)的市場實 際接受程度仍是相對較高的，我們在創(chuàng)新過程中不能一味只顧批判而忽略合理吸收，由 此建議： 北京項目應(yīng)從上述建筑風(fēng)格中提取那些已為市場積極認(rèn)可的“營養(yǎng)”元素，極力創(chuàng)新， 創(chuàng)新出現(xiàn)代、亮麗的個性化和高品味、雅格調(diào)的同時，又理性地挖掘出特色的地域居住 文化意象符號，將其有機(jī)地融入到設(shè)計中去，而非亂拼亂貼，到頭來又是形似神不似。 北京項目的建筑風(fēng)格應(yīng)該是對現(xiàn)存各具建筑風(fēng)格的“去粗取精”及實實在在的超越，它 可能是一種未方能冠名的風(fēng)格，但它又將是一張代表未來北京城市風(fēng)貌的獨特名片。 四、項目與城市規(guī)劃關(guān)系分析定位 A地塊項目，作為北京城區(qū)具極佳區(qū)位條件的一個中等規(guī)模住宅小區(qū)，是北京城市的 重要“一點”或說“一面”，是城市規(guī)劃系統(tǒng)工程的子系統(tǒng)，其規(guī)劃不能游離于城市之外。 因此，一方面，項目規(guī)劃必須總體服從于城市規(guī)劃系統(tǒng)，必須與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，形 成合理自然銜接，并且充分合理地兌現(xiàn)其環(huán)境資源價值（區(qū)位資源、城景資源、工體景 觀資源、體育文化資源、使館區(qū)資源、酒吧文化資源……）。另一方面，項目作為城市的 點/面，必須創(chuàng)新出自我特色，成為真正“亮點”，給予城市規(guī)劃以有力補(bǔ)充與豐富。 當(dāng)前北京城市住宅市場熱點區(qū)域集中于中關(guān)村、亞運村、望京及南山環(huán)等。A地塊雖 稱不上是熱點住宅開發(fā)區(qū)域，但大區(qū)位角度來講，A地塊處中央商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的較佳區(qū) 位，商住兩用及投資型用房需求量大，于此背景下，A地塊項目規(guī)劃更是要與城市規(guī)劃緊 密配合與協(xié)調(diào)，以特色的中國傳統(tǒng)建筑文化來與使館區(qū)內(nèi)的西洋建筑風(fēng)格形成個性化差 異，并為特定目標(biāo)客戶量身定做出特色的居住環(huán)境與產(chǎn)品； 而小區(qū)位角度看，A地塊尚未有真正城市“亮點”，尤其是住宅建筑，于是，A地塊設(shè)計 必須著重突出單體造型外觀的現(xiàn)代感與品味感，同時于圍合庭院內(nèi)更要塑造出一種脫俗 “雅”境和濃厚的小區(qū)特色文化氛圍，共同來提升小區(qū)的格調(diào)，于區(qū)域乃至整個京城范圍 內(nèi)創(chuàng)新出真正的“亮點”。 五、項目與城市風(fēng)格關(guān)系分析定位 作為古都，京城特別講究對稱均衡、體量對比、色彩比等。 輝煌宏大的皇家建筑，青灰低矮的傳統(tǒng)民居、巍峨的對稱城門、寬厚高大的城墻等等 ，塑造了北京特有的橫向天際線輪廓，給人以舒展寬闊、安定平靜； 作為現(xiàn)代國際化大都市，北京并排的火柴盒式建筑單體，梅花樁式、尖刀式的點式塔 樓拔地而起，與古都的主體建筑爭高、爭大、爭輝，對固有的古都天際線施以切割、涂 鴉手法，給古都市容市貌滋生出大量的“粉刺與雀斑”；而“巨柱林”般的高樓的龐大體量 與寬展宏闊的街道共同構(gòu)筑的空間，讓游弋其間的人感到自身的渺小與微不足道，原本 安定平靜感受轉(zhuǎn)變?yōu)閴阂峙c自卑感。 A地塊項目作為新世紀(jì)北京的高尚住宅小區(qū)，應(yīng)充分汲取城市的美麗健康營養(yǎng)素，兌 現(xiàn)周邊的環(huán)境資源，同時創(chuàng)新出特色，于局部區(qū)域創(chuàng)新出祥和、恬靜、向心感、聚合力 來沖抵城市變異帶來的壓抑與自卑，來重新塑造出古都濃郁的特色區(qū)域居住文化氛圍， 為居住其中的業(yè)主以一份閑逸、寧謐、親和的好心境。 六、項目開發(fā)產(chǎn)品定位 （一）項目建筑單體外立面結(jié)構(gòu)設(shè)計建議 1、北京墻的創(chuàng)意塑造 外立面以高級灰（銀灰色）為主基色調(diào)，某種意義上讓人自然聯(lián)想到北京特色的青灰 四合院墻面，如果考慮于墻體上增添些脊飾、磚雕等從傳統(tǒng)四合院中提煉出的易識別的 簡約化符號（注：必須自然巧妙的運用，切勿讓人感到是某種造作，是亂貼亂拼），構(gòu) 成特色意象，去喚起居者更深一層的認(rèn)同感、親和力。 2、住宅建筑單體入口處開設(shè)小型酒店式大堂（可考慮與電梯前廳結(jié)合起來設(shè)計）， 并實行IC卡管理（接觸式/非接觸式）管理，以提高產(chǎn)品檔次和業(yè)主生活品味。 3、部分恰當(dāng)位置的住宅單體實行底層架空（如北面、西面單體采光相對較少的底層 ），開辟“樓中景觀園”，內(nèi)設(shè)假山、土坡、溪流、觀景護(hù)欄，并配以特色的夜間光效處 理，以與中心景觀庭院渾然于一體，構(gòu)成“樓中有園，園中有樓”的特色意境。 4、電梯運行空間與住宅單元之間增設(shè)轉(zhuǎn)換隔離空間如儲藏柜，以減弱電梯運行時對 緊鄰的臥室、衛(wèi)生間等功能空間的干擾。 5、景觀窗窗框上...
北京A地塊項目建筑規(guī)劃設(shè)計及產(chǎn)品定位策略建議