成本估價(jià)法
|[pic] 土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試寶典之四：成本逼近法 | |土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試寶典之四：成本逼近法 | |應(yīng)用成本逼近法估價(jià)，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定，進(jìn)行數(shù)據(jù)的調(diào)查、| |歸類和估算地價(jià)。 | |要詳細(xì)說(shuō)明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明其確定的| |依據(jù)。有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒| |有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有| |關(guān)部門證明，涉及當(dāng)?shù)夭煌貐^(qū)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實(shí)際| |情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說(shuō)明原因。 | |明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)| |明依據(jù)。 | |有關(guān)稅費(fèi)、貸款利息及投資回報(bào)率的確定，要在技術(shù)報(bào)告中說(shuō)明依| |據(jù)的資料及其來(lái)源、分析計(jì)算過(guò)程及結(jié)果。 | |說(shuō)明成本價(jià)格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。 | |說(shuō)明土地價(jià)格確定方法和結(jié)果。 | |1、 采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： | |⑴弄清成本逼近法的運(yùn)用范圍 | |成本逼近法適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多無(wú)法利用方| |法評(píng)估地價(jià)的；適宜于新開發(fā)土 | |地或建筑物的估價(jià)；適宜于工業(yè)用地地價(jià)評(píng)估（注：城區(qū)或市區(qū)工| |業(yè)用地不能采用成本逼近法評(píng)估）對(duì)商業(yè)、辦公、住宅等用地一般| |不能選擇成本逼近法。 | |⑵選擇成本逼近法的計(jì)算公式 | |土地價(jià)格=土地取得費(fèi)（包含相關(guān)稅費(fèi)）+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+ | |土地增值收益 | |但在采用成本逼近法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意： | |A如土地增值收益=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利 | |潤(rùn)）×土地增值收益率 | |采用上述公式求得地價(jià)為無(wú)限年期土地價(jià)格，需進(jìn)行年期修正。 | |B如土地增值收益是以地方政府公布的出讓金代替，應(yīng)先對(duì)成本地 | |價(jià)進(jìn)行有限年期修正，然后與出讓金相加，得出有限年期地價(jià)。 | |在利用出讓金代替上述增值收益計(jì)算地價(jià)時(shí)，一定要分析當(dāng)?shù)毓紎 |的出讓金含義是否為單純的政府收益，如包含其它內(nèi)容，應(yīng)扣除或| |實(shí)在無(wú)法運(yùn)用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計(jì)算，要| |根據(jù)改變以后的用途確定土地增值收益率。 | 2、 采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格的步聚： ⑴土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)，該項(xiàng)費(fèi)用是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用。主要 包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)。 描述清楚待估宗地所處區(qū)域及宗地在征用前土地利用類型及本評(píng)估待估宗地所在區(qū)域 周 圍土地利用類型是菜地、水田還是耕地或荒山等。 A根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及土地所在地方人民政府關(guān)于印發(fā)《國(guó)家建設(shè)征用土 地補(bǔ)償和安置辦法》的通知及有關(guān)文件等，按標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，同時(shí)依據(jù)宗地所在區(qū)域的征地案 例，分析綜合確定。 B如當(dāng)?shù)責(zé)o土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、青苗及地上物補(bǔ)償?shù)木唧w文件規(guī)定，可依據(jù)《中華人民 共和國(guó)土地管理法》或省、市級(jí)人民政府頒布的《土地管理法實(shí)施條例（或辦法）》等文件 ，調(diào)查待估宗地所處區(qū)域或相似區(qū)域的征地案例（到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T征地處、征地科 或統(tǒng)一征地辦公室等部門）收集近期征地協(xié)議等資料。一定要弄清征地協(xié)議中土地取得 費(fèi)中包含內(nèi)容。并結(jié)合待估宗地所處區(qū)域及宗地周邊土地或宗地被征用前的土地利用類 型；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看、調(diào)查，確定土地取得費(fèi)。 ⑵有關(guān)稅費(fèi) 有關(guān)稅費(fèi)是指在征地時(shí)按照國(guó)家、地方政府有關(guān)文件規(guī)定必交的稅費(fèi)。在確定有關(guān)稅費(fèi) 時(shí)，每項(xiàng)稅費(fèi)取值都應(yīng)有文件依據(jù)，要指出稅費(fèi)的名稱及有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)（注：①有些已 取消的稅費(fèi)一定要以與基準(zhǔn)日最接近的公布文件為依據(jù)；②有些不合理的稅費(fèi)在取值時(shí)要 認(rèn)真分析；③有些交叉稅費(fèi)一定要注意不要重復(fù)計(jì)算，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝?地管理部門或有關(guān)的政府部門注明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查 實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說(shuō)明原因） 3、 確定土地開發(fā)費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi)是指獲得土地后，開發(fā)的費(fèi)用，指設(shè)定開發(fā)程度條件下的土地開發(fā)費(fèi)。 ⑴確定土地開發(fā)費(fèi)方法 直接依據(jù)當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府印發(fā)的《關(guān)于征收某城市市政公用設(shè)施配套費(fèi)》的通知， 結(jié)合評(píng)估設(shè)定的待估宗地的開發(fā)程度，確定開發(fā)費(fèi)（前提是公布的配套費(fèi)能夠達(dá)到實(shí)際 開發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。只是在采用時(shí)要弄清公布的配套費(fèi)的內(nèi)容（①只是大市政配套費(fèi)，還是包 含了公共設(shè)施配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)；②弄清配套費(fèi)包含“幾通一平”；③弄清配套費(fèi)是 按單位用地面積還是單位建筑面積征收）。如當(dāng)?shù)匚垂际姓涮踪M(fèi)的征收文件或公布 征收的配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于實(shí)際開發(fā)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，則參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)測(cè)算時(shí)的土地開發(fā)費(fèi)； 同時(shí)到城建局、新建開發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、公用事業(yè)局等土地開發(fā)的相關(guān)部門調(diào)查 、分析、測(cè)算、設(shè)定開發(fā)程度條件下的開發(fā)費(fèi)。 ⑵確定開發(fā)費(fèi)時(shí)把握原則 A確定待估宗地開發(fā)程度，目地規(guī)模、各地具體情況的開發(fā)期限，設(shè)定開發(fā)程度。設(shè)定開 發(fā)程度不同，開發(fā)期限可相同，可不相同，但開發(fā)費(fèi)一定要有差別。如“五通一平”的開 發(fā)周期為一年，而“二通一平的開發(fā)周期可定為9個(gè)月、6個(gè)月?！?B在確定開發(fā)費(fèi)用時(shí)，設(shè)定開發(fā)程度均為“五通一平”，但各通中如通路，一宗地臨主干道 （20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路（3- 6米）；同樣是“五通一平”開發(fā)費(fèi)可取不一樣，但一定要描述清楚，說(shuō)明原因。 4、 確定投資利息 ⑴利息率的選擇 根據(jù)評(píng)估的目的和土地開發(fā)的資金來(lái)源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。 如拍賣底價(jià)、抵押評(píng)估或土地開發(fā)是投資者利用自有資金投入，可采用評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó) 人民銀行公布的與設(shè)定開發(fā)周期相應(yīng)的利息率；如用于聯(lián)營(yíng)、入股等目的，或投資者貸 款從事土地開發(fā)，可采用評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布的與設(shè)定開發(fā)周期對(duì)應(yīng)的固定資 產(chǎn)貸款利率；還可參照具體項(xiàng)目或當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資貸款利息率。 ⑵投資利息的計(jì)算公式 根據(jù)確定土地開發(fā)費(fèi)的方法，來(lái)選擇投資利息的計(jì)算公式（注：?jiǎn)卫?jì)息） A直接采用當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，且公布的配套費(fèi)能夠達(dá)到實(shí) 際開發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 投資利息=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）×開發(fā)周期×利息率 B當(dāng)?shù)厥锌h人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)未達(dá)到期實(shí)際開發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 投資利息=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）×開發(fā)周期×利息率+（±土地 開發(fā)費(fèi)-市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）×0。5×開發(fā)周期×利息率 5、 確定投資利潤(rùn) ⑴投資利潤(rùn)率（或投資回報(bào)率）的確定方法 A依據(jù)土地投資利潤(rùn)；利用公式： 投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)/總投資（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)） B調(diào)查同行業(yè)的近幾年的投資利潤(rùn)率，并結(jié)合待估宗地所在省、市、縣的投資利潤(rùn)率（可 采用中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)） ⑵投資利潤(rùn)的計(jì)算公式 A、 如采用年投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）×開發(fā)周期×年投資利潤(rùn)率 B如采用投資利潤(rùn)率或投資回報(bào)率 投資利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）×投資回報(bào)率 6、 確定土地增值收益（也稱土地所有權(quán)收益） 土地增值收益的確定方法及計(jì)算公式 A土地增值收益=土地成本價(jià)格×土地增值收益率=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+ 投資利息+投資利潤(rùn)）×土地增值收益率 （土地增值收益率根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提供資料確定，經(jīng)驗(yàn)在10%-30%之間） B土地所有權(quán)收益可以當(dāng)?shù)厥锌h人民政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)代替（但要弄清出讓金的內(nèi)涵 ，我們是指歸政府所有的那部分地價(jià)款，稱為出讓金） 7、 計(jì)算土地價(jià)格 計(jì)算公式： ⑴如土地增值收益依據(jù)土地增值收益率確定，評(píng)后地價(jià)分別為無(wú)限年期土地價(jià)格（用Vn表 示）和設(shè)定年限的土地價(jià)格（用V表示），則： Vn=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)投資+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益 ⑵如土地增值收益采用當(dāng)?shù)氐?、市、縣政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，地價(jià)計(jì)算公式分為： A如出讓金含土地使用年限與待估宗地土地使用年限一致； B如出讓全土地使導(dǎo)權(quán)年限與持估宗地土地使用權(quán)年限不一致。 成本逼近法在實(shí)務(wù)考試中可能會(huì)出現(xiàn)的常見錯(cuò)誤 A缺少對(duì)待估宗地周邊土地利用類型的描述；取得費(fèi)不是區(qū)域的客觀平均水平；稅費(fèi)的確 定沒有明確的法律和文件依據(jù)。 B開發(fā)費(fèi)的確定與地價(jià)定義設(shè)定的開發(fā)程度不一致。開發(fā)費(fèi)的取值與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的開 發(fā)費(fèi)不一致； C利息計(jì)算有誤； D未進(jìn)行年期修正或區(qū)位修正； E費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)； F術(shù)語(yǔ)不規(guī)范； G利潤(rùn)計(jì)算時(shí)考慮了利息； H計(jì)算過(guò)程有錯(cuò)； I計(jì)算單位不統(tǒng)一；
成本估價(jià)法