成都清源房屋開發(fā)有限公司
成都清源房屋開發(fā)有限公司 人力資源規(guī)劃（2004） [pic] 二??四年六月 編制說明 該人力資源規(guī)劃是在一個房地產(chǎn)公司（實際案例）的基礎上進行編制的，由于不便 使用原房地產(chǎn)公司的名稱，所以采用化名。 編制人員：任強海 尹強 安毅 周正 劉伯強 各章節(jié)主筆如下： 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析：任強海 組織戰(zhàn)略分析： 劉伯強 公司內(nèi)部分析：周正 人力資源需求分析及預測：安毅 人力資源供給分析及預測：尹強 人力資源規(guī)劃：任強海、周正、安毅、尹強、劉伯強 由于水平有限，還有很多不當之處望石老師批評改正！ 2004-6-06 成都清源房屋開發(fā)有限公司 人力資源規(guī)劃（2004） 背景： 成都清源房屋開發(fā)有限公司是***創(chuàng)建的企業(yè)，于一九九四年初運行。經(jīng)過九年的努 力，成功地開發(fā)了石人住宅，金城住宅、清源電梯商寓、清源商廈、翡翠家園及坐落于 風景秀麗的都江堰市區(qū)的全流動水景社區(qū)麗水青城等房產(chǎn)項目。目前正開發(fā)的項目有四 個，其中名士公館則是面積達10萬平方米的大型高尚文化社區(qū)。另外還有南門商業(yè)項目 “金玉滿堂”和“騾馬市商貿(mào)大世界”等項目。 一、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析： （一）宏觀經(jīng)濟環(huán)境 2001年全球經(jīng)濟增長速度放緩，特別是美國受9·11恐怖襲擊之后，西方各資本主義國 家經(jīng)濟狀況更是加速下滑。在這種外部經(jīng)濟環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟以高于7%的增 長速度受到世界各國普遍關注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升 的基礎上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定的 前提下，通過實施西部大開發(fā)，加大基礎設施建設力度的擴大內(nèi)需的經(jīng)濟政策，充分挖 掘國內(nèi)經(jīng)濟的潛力，維持了國民經(jīng)濟的高速增長。 作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟環(huán)境，成都市人民政府從兩方面 入手加速成都經(jīng)濟的快速增長。對外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓 和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟結構的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結 構調(diào)整和升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。2001年全 年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標任務3.1個百分點，增幅達13.1%； 實現(xiàn)全年財政收入145.4億元，比上年增長22.5%，其中，地方財政收入77.6億元，比上 年增長了32.1%。為“十五”期間成都經(jīng)濟快速發(fā)展奠定了良好的基礎。 房地產(chǎn)作為拉動國民經(jīng)濟的強大動力，對成都地方經(jīng)濟作用是相當明顯的。2001年成 都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，全年實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資170.76億元，同期增長32 .2%；人均購房和建房支出達到345.53元，較上年同期增長59.1%，其中住房裝飾支出和 家具材料支出比上年分別增長了2.63倍和14倍。 2002年隨著加入WTO的經(jīng)濟效應擴大和西部大開發(fā)力度進一步加大，舊城改造和新區(qū)建設 進程的加快，東郊工業(yè)結構調(diào)整和沙河整治政策進一步落實，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大 的發(fā)展前景和前所未有的機會。 （二）宏觀政策環(huán)境 自2001年以來全國房地產(chǎn)業(yè)界就開始了調(diào)整。從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按 照市場經(jīng)濟的實際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設計、建筑施工、銷 售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面 保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產(chǎn)消費需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的 開發(fā)經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準入門檻，促進房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機制的形成 ，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。 2001年4月4日國務院、建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》旨在通過規(guī)范商品房現(xiàn)售 和預售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益。首先，明確了商品房銷售的政府 主管機關，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備的條件，以及房地產(chǎn)中介服務機構的權限和職責，對 房地產(chǎn)的參與者和管理者進行規(guī)范；其次，進一步明確了商品房預售和現(xiàn)售的條件，有 效降低購買風險；第三，對銷售途徑和手段進行了規(guī)范和限制，對易產(chǎn)生糾紛，損害消 費者利益的返本銷售、售后包租、分割拆零銷售等明令禁止；第四，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 或中介服務機構發(fā)布的商品房銷售宣傳廣告進行了規(guī)范，明確應當執(zhí)行《中華人民共和國 廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關規(guī)定，“廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、 準確”，并提醒當事人對“商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品 房買賣合同中約定”，從銷售宣傳行為上進行限制，維護當事人的知情權；第五，對商品 房買賣合同應當明確的主要內(nèi)容一一列舉，從合同內(nèi)容和程序上進行規(guī)范；第六，對商 品房統(tǒng)計建筑面積的不同方式、相應的計價方式以及承諾規(guī)劃、設計與現(xiàn)實進行規(guī)范， 對允許的誤差和超出允許誤差的處理辦法進行明確；第七，對商品房長期存在的質(zhì)量糾 紛進行責權明確，規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應 當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等做出約定，保修期從交付之日計算?！比?此等等，既降低了消費者的購房風險，維護消費者的合法權益，保障了房地產(chǎn)交易活動 的健康、有序運行，又刺激了房地產(chǎn)市場的有效需求。 中國人民銀行于2001年6月26日發(fā)布的《關于規(guī)范住宅金融業(yè)務的通知》，一方面“嚴格 審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理”。對住宅開發(fā)項目的市場定位 以及開發(fā)經(jīng)營的具體運作提出了更加嚴格的要求，從而間接提高了開發(fā)企業(yè)的入市和盈 利門檻。另一方面，“強化個人住房貸款管理，嚴禁發(fā)放‘零首付’個人住房貸款”，并“規(guī) 范個人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸 款期限最長不超過10年，所購商業(yè)用房應為現(xiàn)房”。從而對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)和個人的 住房金融貸款進行了限制，整頓和規(guī)范了住房金融的市場秩序和業(yè)務管理，防范了住房 貸款風險。同時建設部還修改了7項房地產(chǎn)市場管理規(guī)定和辦法。就城市商品房預售管理 、城市異產(chǎn)毗連房屋管理、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理、城市房地產(chǎn)中介服務管理、城市房地 產(chǎn)抵押管理、城市房屋權屬登記管理、房地產(chǎn)估價師注冊管理等七方面，進行了修改， 從而進一步加強了對房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的管理規(guī)范。 為貫徹國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》，成都市人民政府正式出臺了《成都市 城市房屋拆遷管理暫行辦法》，并于2001年11月1日起實施。該《辦法》對其適用范圍及管 理部門以及拆遷補償金的“?？顚Ｓ谩?、安置用房應當具備的公共交通、入學、就醫(yī)、日 常生活等條件等等均做出了明確規(guī)定。并對拆遷補償方式、各類房屋的安置辦法、補助 費的規(guī)定等也有相應規(guī)定。強化了對拆遷當事人合法權益的保護和對政府行政管理行為 的約束，完善了一系列行為規(guī)則，以確保被拆遷房屋所有人和使用人的權益。 針對現(xiàn)行體制中存在的主要弊端，從體制、政府、市場、企業(yè)四者關系出發(fā)，本著完 善成都市市場經(jīng)濟體制入手的目的，市政府出臺了關于加快投資體制改革的13個配套文 件和《關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》，改善成都市的投資環(huán)境， 鼓勵投資者進入成都市場，從而保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 （三）成都市政府工程： （1）城市環(huán)境綜合整治 2001年，按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，圍繞“凈化、綠化、亮化、暢通”的總目標 ，在城區(qū)全 面實施了城市環(huán)境綜合整治工作。整治工作從3月中旬起全面展開，至12月底基本結束， 歷時9個月。 重點對122條市容形象示范街、重點整治街道、主要出入城道路路段的臨街立面、道 路路面、戶外廣告、環(huán)衛(wèi)設施、市容秩序、園林綠化、光彩工程、農(nóng)貿(mào)市場、機動車停 車場、建筑工地、閑置地塊、河道溝渠、臨街店鋪、暢通工程等進行綜合整治。 目前，經(jīng)過整治的街道基本形成了一街一景，一區(qū)一貌，既體現(xiàn)了歷史文化名城的 特色，又展現(xiàn)了現(xiàn)代城市的時代風貌，使城市整體形象在較短的時間內(nèi)得到了明顯的提 升。 （2）東郊工業(yè)結構調(diào)整 為構筑成都市工業(yè)新高地，實現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟的跨越式和可持續(xù)發(fā)展，加快城市建設，提 升城市形象，成都市規(guī)劃局按照市場經(jīng)濟的要求，本著企業(yè)為主、政府引導：整體規(guī)劃 、成片開發(fā)；技術進步和產(chǎn)品升級換代等三大原則，于2001年9月28日公布了東郊工業(yè)區(qū) 結構調(diào)整的規(guī)劃方案，調(diào)整后的東郊將成為集物流配送、商業(yè)金融、居住生活、科技產(chǎn) 業(yè)、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。 城東一期改造規(guī)劃城市建設用地面積為107.40平方公里，預計市政設施改造和建設總 投資228億元。結合城市軌道交通設施的建設，創(chuàng)造良好的片區(qū)間交通條件，改造后的沙 河將形成“兩帶兩區(qū)六景點”的景觀結構。片區(qū)結構將轉(zhuǎn)變?yōu)槭兄行摹⒊鞘懈敝行?、片區(qū) 中心、居住中心等四級中心組成的結構模塊，改造后將形成將以沙河為紐帶、向東放射 道路為軸線，聯(lián)系各級中心的新格局。同時，在現(xiàn)在的工業(yè)區(qū)內(nèi)將增加建設南路B線、沙 板橋路、雙橋路東延線、東大街東延線及機場路東延線等道路，改造架空電力線路為地 下敷設：改造所有鐵路專用線及平交道口。 2002年是東郊工業(yè)區(qū)的結構調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造將進入最關鍵的一年，東郊工業(yè) 結構調(diào)整將依據(jù)整體部署，整體推進，并在重點地區(qū)實施重點突破。其具體的目標為： 完成2001年啟動的7戶試點企業(yè)的搬遷改造，做到按時投產(chǎn)。新啟動15戶企業(yè)搬遷改造， 全年完成搬遷改造投資20億元以上。依法關閉企業(yè)2至3戶。結合沙河整治工程，在搞好 沙河兩岸企業(yè)拆遷的同時，規(guī)劃建立1至2個都市型工園區(qū)。 （3）沙河整治 沙河是50年代為解決東郊企業(yè)供水問題而改建的，以供應工業(yè)用水為主的專用渠道。 2001年啟動的沙河整治工程共計需投入80億元，其中沙河整治工程將需要投入19- 20億元，加上舊城改造及工業(yè)企業(yè)結構調(diào)整資金投入將達200億以上。整治范圍為10.97 平方公里，包括沙河22.22公里河道及10條支流流域范圍。 2001年11月28日沙河整治拆遷工程正式動工，拆遷時間預計為一年，拆遷總面積約1 62萬平方米。整個拆遷工程將分兩步進行。第一階段：2001年11月底至2002年5月，完成 上游水資源保護區(qū)范圍，即駟馬橋至源頭段5.34公里，兩側各200米范圍的拆遷。下游成 渝高速路段至沙河與府河交匯口5.6公里、兩側各50米范圍的拆遷。第二階段：2002年3 月至2002年11月。完成駟馬橋以下至成渝高速路段11.28公里、兩側各50米范圍的拆遷。 2002年春節(jié)后開始工程建設。預計用3年- 5年時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)域進行全面的綜合治理，包括載污工程、防洪及河堤整治工程 、綠化景觀工程、道路及市政設施、環(huán)衛(wèi)設施工程、文化建設及光彩工程和拆遷改造工 程等。 （4）舊城改造 為進一步改善城市環(huán)境，市政府提出用3- 5年時間完成舊城改造的決定，并已初步完成有關舊城區(qū)改造的計劃，根據(jù)舊城改造滾動 開發(fā)的特點，以“政策扶持、市場運作”為基礎原則，初步改造計劃將是：第一階段采取 政府先行投入部分資金進行舊城改造，完成現(xiàn)有舊 城改造量的20%，待積累資金后再加大改造力度；在第二階段完成35%的改造量；第三 階段完成45%的改造量。據(jù)統(tǒng)計，城區(qū)尚需改造的舊城危舊房達400萬平方米，拆遷戶數(shù) 近10.5萬戶，需要投入拆遷費用及城市道路建設資金達152.94億元。 （5）低洼棚戶區(qū)改造 有關部門在全面調(diào)查的基礎上，提出了改造低洼棚戶區(qū)的時限要求，明確責任分工， 邀請人大代表共同商量如何加快改造步伐。在2001年初的市人代會上，王景云、楊盛書 等20位人大代表再次提出了4件關于加快城區(qū)多處低洼棚戶區(qū)改造的建議。承辦的市房管 局根據(jù)建議及時向市政府上報了《關于報送進一步加快城區(qū)低洼棚戶區(qū)危破房屋改造實施 意見的請示》，市長李春城、副市長王少雄等對此作出重要批示，對此，低洼棚戶區(qū)改造 拉開序幕。 2001年11月7日，成都市政府有關部門規(guī)劃在十五期間完成二環(huán)路內(nèi)的低洼棚戶改造 工程。目前成都市共有73.9萬平方米的低洼棚戶區(qū)，其中錦江區(qū)和金牛區(qū)各占39.7萬平 方米和13.7萬平方米，武侯區(qū)占14萬平方米，青羊區(qū)和成華區(qū)各占3萬平方米和3.5萬平 方米。而2002年將有10個低洼棚戶區(qū)啟動改造，共遷出20多萬平方米的舊城改造和新項 目開發(fā)用地，將在這些地區(qū)進行低洼棚戶區(qū)改造建設項目的建設，項目的定位大都以中 低檔商品房為主，產(chǎn)品價格在2000- 2300元/平方米，這將成為今年成都房地產(chǎn)開發(fā)的重點。 （四）市場供給特征 第一，總體供給規(guī)模擴大，產(chǎn)品結構趨向合理。 隨著房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的日益成熟，成都市作為整個中國西部的投資熱土，吸引了越來 越多的房地產(chǎn)開發(fā)投資，商品住房投資增幅近兩年均在30%左右，在持續(xù)的消費需求支持 下，全市商品住房供給規(guī)模不斷擴大，呈現(xiàn)供銷兩旺的良性發(fā)展局面。從產(chǎn)品結構上看 ，成都...
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