房產(chǎn)新知識精華2
房產(chǎn)新知識精華（2） 本期標題 １、山水文園邀業(yè)主參與產(chǎn)品研發(fā) ２、獨具特色是小區(qū)景觀之魂 ３、復合地產(chǎn)開發(fā)“１＋１＞２” ４、復興失落的院落文明 ５、以人為本設計人居環(huán)境 ６、樓市進入“服務經(jīng)濟”時代 ７、客戶的價值需求是核心 １、山水文園邀業(yè)主參與產(chǎn)品研發(fā) 位于北京東南三環(huán)的高檔社區(qū)山水文園，日前宣布成立“山水人·家園共建研發(fā)沙龍 ”，并表示山水文園的全體業(yè)主都將成為產(chǎn)品研發(fā)人員，鼓勵全員積極參與產(chǎn)品研發(fā)。 由業(yè)主定期向開發(fā)商提出針對包括山水文園在內(nèi)的，加拿大ＬＶＣ國際投資集團開 發(fā)的所有項目的合理化建議，建議內(nèi)容涵蓋規(guī)劃設計、建筑設計、戶型設計、產(chǎn)品研發(fā) 、新技術運用、設施更新、物業(yè)管理等從硬件到軟件的各個方面，充分發(fā)揮業(yè)主的主觀 能動性，與開發(fā)商一起把山水文園建設得更加完美，創(chuàng)造出更適宜人居住的社區(qū)。新老 業(yè)主填寫申請表后即可加入共建沙龍，銷售人員與物業(yè)公司隨時將意見反饋至山水文園 研發(fā)中心，經(jīng)整理后提交共建沙龍評委會，并公開展示，選擇優(yōu)秀且切實可行的建議付 諸實施。 ２、獨具特色是小區(qū)景觀之魂 從買套房子安個家，到一種生活方式的改變，使住房消費市場日趨成熟，人們對小 區(qū)景觀的關注程度越來越高，而集觀賞、休閑與實用性為一體的小區(qū)景觀，已愈來愈受 到人們的青睞。被建設部授予魯班傳人的合肥市園林建筑工程公司副總經(jīng)理項舉海，日 前向記者細說了他對營造小區(qū)景觀的理解和認識。 首先，營造小區(qū)景觀要求開發(fā)商必須具有追求一流的精品意識和誠信務實的作風， 因為，這是做好這項工作的前提和基矗 其次，景觀設計單位要具備高超的設計水平和成熟的設計方案，在充分領會設計理 念的基礎上把握好尺度，處理好三個問題：生態(tài)、審美、游息。生態(tài)：即要求小區(qū)植物 配置應有層次感，所有的景觀設計要貼近自然，讓業(yè)主能感受到移步換景和一年四季的 更迭；審美：即在營造小區(qū)景觀時，要將文化內(nèi)涵融入到亭臺廊榭、假山小品、小橋流 水等景觀的建設中，讓業(yè)主在親近自然之時受到一種文化氣息的熏陶；游息：即小區(qū)景 觀營造應本著“以人為本”的理念，將其打造成可觀、可行、更可棲的境地。景觀設置要 講究布局、園林小品的形態(tài)、風格、尺度要與周圍環(huán)境充分協(xié)調(diào)。 另外，施工方既要尊重圖紙，又不能囿于圖紙，工程的實施要具備一定的二次創(chuàng)造 能力和講究一定的靈活性。項經(jīng)理說他們公司在承接由美國貝爾高林（全球三大知名景 觀設計公司之一）設計的合肥“新華·學府花園”的一期景觀施工中，就遇到了這樣的挑戰(zhàn) ：其一，開發(fā)商的標準高。新華房地產(chǎn)公司以精品的態(tài)度對待景觀施工，要求按圖施工 ，一次成熟全面交付；其二，設計單位要求高。美國貝爾高林要求必須百分之百再現(xiàn)其 歐陸庭院的設計風格和藝術韻味，對選材、施工的要求幾乎到了苛刻的地步；其三，工 期短。從施工到交付僅３７天；其四，施工工藝復雜。每個庭院風格景觀要素復雜，線 條感強，幾何圖案多，工序極其復雜，并且又都十分注重圖案造型，運用不同的線條和 色塊，豐富空間層次，小中見大，增強空間的可讀性。如在建設舒曼之庭的景觀時，考 慮到地下車庫給景觀建設帶來的困難，在開發(fā)商的支持下，與貝爾高林多次協(xié)調(diào)論證， 最終跳出圖紙，采用造型別致的桌椅、樹池來點綴庭院，既克服了景觀建設中的實際困 難，又使庭院不失特色。 最后，項經(jīng)理說，營造小區(qū)景觀成功的關鍵在于獨具特色，缺乏個性和模仿景觀永 遠“生產(chǎn)”不出令業(yè)主滿意的“產(chǎn)品”。 ３、復合地產(chǎn)開發(fā)“１＋１＞２” 在房地產(chǎn)開發(fā)中，地產(chǎn)和教育聯(lián)姻、地產(chǎn)和體育結合等以“雙劍合璧”的方式、超前 的文化內(nèi)涵、先進的科學理念、全新的生活水準贏得了市常 復合地產(chǎn)像神奇的嫁接術，根本點在于將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結 合起來，從而為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復合人居生活。 從某種意義上講，一個成功的復合地產(chǎn)之所以成功，就在于貫徹了“創(chuàng)造給消費者一 個適宜的人居環(huán)境”，突出人性化、生活化、便利性、新生活方式等主題訴求。 “產(chǎn)業(yè)滲透”的開發(fā)模式 就像學科之間的相互滲透造成了現(xiàn)代學術體系中的“邊緣學科”一樣，復合地產(chǎn)可以 看做是把狹義的房地產(chǎn)開發(fā)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技、金 融等產(chǎn)業(yè)融合起來，所創(chuàng)造出的一種全新的人居生活方式。這表明，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)脫 離了單純的“蓋房子”和一般的住宅開發(fā)，而發(fā)展到“房地產(chǎn)業(yè)和其他相關產(chǎn)業(yè)進行整合” 的階段，開發(fā)模式通過資源的整合和產(chǎn)業(yè)的整合以創(chuàng)造出更大的開發(fā)價值。 成功的復合地產(chǎn)，都是人類生活息息相關的元素同地產(chǎn)嫁接整合的結果，人性化的 特征非常明顯，因為它必然是與人類生活基本需求高度相關，比如休閑、旅游、運動、 教育等，正是由于不同的復合地產(chǎn)產(chǎn)品體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)與不同的人類生活元素的有機 結合。因此，也可以認為，復合地產(chǎn)意味著房地產(chǎn)開發(fā)步入一個細節(jié)化、差異化的時代 ，而各種各類的復合地產(chǎn)，其不同的組合方式是房地產(chǎn)開發(fā)商對特定目標群體進行市場 營銷細分的結果，“特色化生存”作為房地產(chǎn)開發(fā)縱深發(fā)展的體現(xiàn)，表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場競 爭對同質(zhì)化產(chǎn)品競爭的超越。 引領“新生活方式” 復合地產(chǎn)的魅力在于，通過房地產(chǎn)開發(fā)與人類生活元素的有機結合，從而給消費者 帶來一種新的生活方式。 對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)而言，造景觀、造環(huán)境，是許多房地產(chǎn)商開發(fā)模式。但是， 更精明的開發(fā)商已經(jīng)意識到，選擇房子其實意味著選擇一種生活方式。融僑家園系列就 以創(chuàng)造品位的“現(xiàn)代城市生活”為追求而享有盛譽。 “合璧”在于相得益彰 專家認為，一個成功的復合地產(chǎn)，意味著房地產(chǎn)開發(fā)與人類生活元素的“合璧”發(fā)揮 出“１＋１＞２”的效應，這是一種規(guī)模效應，一種結構的力量。它要求復合地產(chǎn)必須講 求適應性，讓主題與消費者的需求能夠有機地匹配，主題和優(yōu)勢資源能夠有機地匹配， 相得益彰。 如同“雙劍合壁”的“鋒芒”，在于兩個使劍的人“心心相穎配合默契，復合地產(chǎn)的成功 在于房地產(chǎn)開發(fā)與優(yōu)勢資源（既有的或可挖掘、可創(chuàng)造的）的和諧結合，形成獨特的屬 于人文環(huán)境范疇的“知識景觀”。 業(yè)界人士認為，隨著復合地產(chǎn)開發(fā)向縱深發(fā)展，貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的有機 的、廣泛的復合，涉及規(guī)劃設計、物業(yè)管理以及售后服務等各個環(huán)節(jié)，這一開發(fā)理念將 日漸成為共識。 ４、復興失落的院落文明 院落的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史 城市由院落聚集而成，院落的風貌與特征構成了一個城市的風貌與特征，在院落還 是人們生活的主要空間的時候，每一座城市都有著自己獨特的面孔，因為每一種院落形 態(tài)都反映著一時一地的生活狀態(tài)。 從四合院認出北京、用石庫門找到上海、以圍樓識別福建……從墻的高矮、門的大孝 窗的風格乃至房間與房間的組合，想象出當時的生活和發(fā)生的故事。 當高樓大廈取代院落成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠 ，城市的面孔變得日益模糊。 我們正處在一個院落消亡的時代 文明異變的征兆由來已久，院落消亡的情形遍布世界。工業(yè)文明在侵蝕自然和人文 的同時，也在破壞著城市的歷史和文化。當生硬的外廓線和龐大的建筑怪物充塞著城市 ，誰能夠不覺得恍惚無措？當生活從不同的院落移植進了千篇一律的高樓大廈，誰還能 看得清自己的面孔？于是人們忙于為自己的城市尋找新的象征，廣嘗鐵塔、摩天大廈…… 然而這些只是外在的城市符號，既不屬于生活，也不屬于人文，我們無法看到城市里人 的狀態(tài)，無法感覺到這個城市人的心情。 對院落的緬懷就是對人文失落的緬懷 文化是屬于地域與群落的，文化的個性特征即是民族性。當院落消亡，地域的特征 模糊，群落的生活形態(tài)趨同，同時失去的是我們的文化特征和我們的民族性，同時斷裂 的是人文景觀和歷史文脈。 我們呼喚院落的復興，不僅僅是院落的復興，更是文化的復興、民族性的復興、人 文精神的復興。 我們復興院落，不僅僅是院落，更是精神與文化向異變斷裂的文明做出的抗爭。 正如文藝復興不是希臘古代文明的簡單重現(xiàn)，而是以希臘文明為感召的全新的觀念 與精神的覺醒。我們復興院落，也不是簡單地拷貝和復制中國傳統(tǒng)院落形式，而是由中 國院落建筑的文化符號和現(xiàn)代建筑的表現(xiàn)手法平行構置出的現(xiàn)代院落。 我們抽象傳統(tǒng)院落的文化符號，但運用現(xiàn)代建筑語言將之翻譯出來，形成全新的中 國現(xiàn)代建筑語境，使世界上每個人都能夠“聽懂”，都能夠感受到其中強大的生命力和東 方美感。 中國建筑沒有經(jīng)歷過現(xiàn)代主義，要么拷貝傳統(tǒng)，要么面對現(xiàn)代化而不知所措，顯得 不倫不類。形象地說，連這些建筑也不知道“自己是誰”。 也許是深山小鎮(zhèn)里帶著車轍痕跡的青石板，也許是江南水鄉(xiāng)一帶歷經(jīng)滄桑的水磨石 墻，也許是北方農(nóng)村一座廢棄不用的牌坊門樓，也許是蜀道驛站幾級斑駁的臺階……我們 不僅抽取傳統(tǒng)院落中的語言符號，甚至會將實物保留下來，重新融合構置進全新的建筑 肌理之中。 沒有使用價值的東西，即使做得再完美，也沒有生命力，不可能長久地存在下去， 更不可能成為城市形態(tài)的組成部分。 我們所要做的，不僅是復興現(xiàn)代院落，更是賦予現(xiàn)代院落以生命，使其融入現(xiàn)代生 活，成為城市生活的一部分。這正是現(xiàn)代院落的意義。 ５、以人為本設計人居環(huán)境 居住區(qū)是人們最親近的家園，現(xiàn)代居住區(qū)的規(guī)劃建設如何創(chuàng)造出更加舒適、更加便 捷、更加文明健康的人居環(huán)境，是時代的要求，也是市場的要求，近日記者就此問題采 訪了寧夏建筑設計研究院高級建筑師張惠。 居住區(qū)規(guī)劃設計 規(guī)劃設計是居住區(qū)建設的靈魂，科學合理的規(guī)劃設計是居住區(qū)開發(fā)建設的第一步。 新時期的居住區(qū)設計應該是一個對人的行為包括生活方式等進行深入理性思考而獲得的 結果，應該為社會公眾提供合理的、人性的“建筑空間”，并賦予其現(xiàn)代精神、人性化、 個性化的生活方式與價值。 居住區(qū)在總體規(guī)劃的空間構思上，要體現(xiàn)文化的、地區(qū)的設計理念，總體布局應能 與自然環(huán)境和城市環(huán)境和諧統(tǒng)一，并具有相對的獨立性；其整體空間又能為城市創(chuàng)造出 優(yōu)美的城市景觀與天際輪廓線，在局部的空間結構上應能突出街區(qū)的多樣性與統(tǒng)一性， 為個性化與多樣化的創(chuàng)作留出一定空間。居住區(qū)規(guī)劃設計技術層面要注重整體的協(xié)調(diào)性 與科學性。首先總體設計的功能分布應合理，各項用地面積指標和技術指標要恰當；其 次交通道路規(guī)劃系統(tǒng)應明確，因為居住區(qū)的交通道路網(wǎng)絡被稱為居住區(qū)的血脈，是居住 區(qū)規(guī)劃設計的關鍵所在。路網(wǎng)怎樣設計，人車分流還是合流，很大程度上關系著居住生 活質(zhì)量。居住區(qū)的路幅不宜太寬，太寬了易使駕車人放松警惕，容易開快車，增添安全 隱患。一般情況下，小區(qū)主路雙車道即可，路幅可適當窄一點，路網(wǎng)應當密一點。這樣 交通用地、投資不增加，既能滿足交通功能要求，又能改善交通安全環(huán)境。第三，要解 決停車問題，要有足夠的車位數(shù)量，要能夠便捷地存取車輛，要處理好人、車、綠地的 矛盾。 居住區(qū)總體布局要考慮住宅的朝向、陽光、通風并有利于安全健康。合理處理居住 區(qū)公共空間的共享關系，完善文化、藝術、體育、娛樂、商業(yè)等公共配套設施。近年來 ，小區(qū)由兵營式的布置到錯落有致的靈活布局；從火柴盒式單體到高低錯落、坡頂線腳 的群體，使建筑造型有了很大的飛躍。而現(xiàn)今流行的自由靈活的布局以及體現(xiàn)現(xiàn)代風格 的弧墻曲頂、簡約明快的線條色彩都在迎合現(xiàn)代人的審美情趣，體現(xiàn)著“以人為本”的設 計理念。 居住區(qū)建筑設計 居住區(qū)中住宅是建筑設計的主體，住宅單體平面設計應創(chuàng)造合理、健康、靈活、舒 適、安全、個性化和符合審美要求的居住空間。住宅戶型需要根據(jù)不同目標、客戶群體 進行不同的戶型設計，這是住宅設計“以人為本”的基矗住宅不僅是人們生活起居的場所 ，同時也是人類精神生活的一種載體?！叭诵曰?、“個性化”空間需求逐漸成為一種時尚 ，各種空間的住宅設計也越來越多地被人們所接受和享用。建筑的造型、立面、色彩及 細部如門窗、窗套、陽臺、雨縫等，是居民直接感受最強烈的部位。除戶內(nèi)部分外，公 共部位設計也要充分體現(xiàn)人性化的需求。樓梯間、電梯廳及公共走道，甚至戶門外的所 有公共空間都要精心設計。同時在無障礙的設計上也要體現(xiàn)出對殘疾人的關愛。 建筑能耗是城市能源消耗的主要部分，綠色環(huán)保節(jié)能是可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。合 理的空間組織，新型節(jié)能材料的應用，應在設計中得到體現(xiàn)。熱、電、水、天然氣等資 源的綜合高效利用和節(jié)約是發(fā)展的趨勢。例如居住區(qū)利用小區(qū)垃圾焚燒給小區(qū)供熱；利 用中水（為生活污水或工業(yè)廢水經(jīng)處理，可以重復使用但未達到飲用標準的水）系...
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