房地產(chǎn)企業(yè)財務部的項目管理
財務部的項目管理 我認為“財務部的項目管理”對于完成項目目標要比“項目的財務管理”更加主動，范圍 更廣，管理力度更大。所以用“財務部的項目管理”為題更能反映財務部在項目管理中的 作用。傳統(tǒng)上，衡量項目是否成功實施的標準是“按時、不超預算和準確”。新的標準除 了這些，還包括“實現(xiàn)預期收益、贏得股東或投資者的支持和采納”等。 財務項目管理的目的：財務管理的目標是“利潤最大化”，針對項目的財務管理應該 是“項目利潤最大化”，換句話說就是讓股東或投資者收益最大化。而項目目標的成功要 受工作范圍、項目成本、進度計劃及客戶滿意四個因素制約。即財務管理及項目管理的 目標都是要讓客戶滿意。所以我理解財務部的項目管理是通過在實現(xiàn)成本、進度及質(zhì)量 三者平衡的基礎上而進行計劃控制等的系列管理工作來達到股東或投資者收益最大化目 標的管理過程。 每個項目都是獨一無二的、屬于一次性的任務，即每個項目有其獨特性。但也有其共性 ，共性就是都要經(jīng)過立項、開發(fā)銷售一系列的階段。 1. 項目各階段財務對應的管理工作： 項目管理不只是項目經(jīng)理部，而是所有部門都在配合、執(zhí)行，記錄、分析項目進程 ，保障項目順利進行。財務部管理工作也滲透到項目準備、計劃，執(zhí)行與控制，收尾四 大階段，體現(xiàn)了其反映及監(jiān)督的管理職能： |序 |項目各階段|對應的管理工作 |標準 |依據(jù) |必備資料 | |號 |名稱 | | | | | |1.1|項目準備階|對項目可行性論證 |投入少、| |項目的基本概況| | |段,項目可 |經(jīng)濟指標的測算（ |回報高、| |，項目開發(fā)計劃| | |行性分析 |核心指標：內(nèi)部收 |見效快 |(公司內(nèi) |、估算成本，項| | | |益率及銷售凈利率 | |部財務制|目銷售計劃，合| | | |） | |度) |作方承諾等 | |1.3|項目土地合|有關(guān)付款方式和稅 |風險最小|(公司內(nèi) | | | |同談判、簽|收政策等的建議， |化、利益|部財務制| | | |訂 |確定項目公司注冊 |最大化 |度) | | | | |資金及股東單位、 | | | | | | |出資比例。 | | | | |2.1|項目計劃，|根據(jù)項目開發(fā)計劃 |項目投資|(公司內(nèi) |按開發(fā)銷售計劃| | |設立項目經(jīng)|、銷售計劃等資料 |回報，利|部財務制|編制的固定資產(chǎn)| | |理部 |編制項目經(jīng)營計劃 |潤、費用|度) |購置計劃、人員| | | | |指標 | |配置計劃、營銷| | | | | | |費用計劃 | |2.2|目標成本確|會同成本管理部編 |可控，符|(公司內(nèi) |項目規(guī)劃設計指| | |定 |制目標成本 |合經(jīng)營計|部財務制|標確定，項目施| | | | |劃 |度) |工圖完成 | |3.1|項目執(zhí)行與|施工、甲供材料合 |在目標成|目標成本|目標成本確定 | | |控制，項目|同的審核 |本范圍內(nèi)| | | | |招標、簽訂| |，付款條| | | | |施工、甲供| |款合理 | | | | |材料合同 | | | | | |3.2|項目施工，|合同款及進度款支 |按合同付|對應的合|對應的合同已簽| | |合同款及進|付的審核 |款 |同 |訂 | | |度款的支付| | | | | |3.4|項目前期銷|營銷合同及付款的 |在計劃范|營銷費用|營銷費用計劃確| | |售推廣 |審核 |圍內(nèi) |計劃 |定 | |3.5|項目開盤預|財務前臺收取房款 |應收帳款|(公司內(nèi) |預售許可證 | | |售 |，換退房審核，應 |最少化 |部財務制| | | | |收帳款管理，銷售 | |度) | | | | |合同抽查等 | | | | |4.2|項目竣工結(jié)|會同各部門召開項 | |(公司內(nèi) | | | |算 |目總結(jié)會議，編制 | |部財務制| | | | |項目評估報告 | |度) | | |4.3|項目結(jié)盤審|協(xié)助總部審計室完 |內(nèi)部收益|(公司內(nèi) |項目竣工結(jié)算 | | |計 |成項目結(jié)盤審計 |率≥25%銷|部財務制| | | | | |售凈利率|度) | | | | | |≥9% | | | 2. 財務部在項目管理中所起的作用： 從上表財務部項目管理的各項工作中無法清晰地看出財務部在項目管理中所起的作 用。事實上，財務部在項目管理中的確是起到了舉足輕重的作用。下面我用幾個例子進 行說明。 1. 項目可行性分析： (有關(guān)公司機密，隱去) 通過測算分析，為領(lǐng)導決策提供依據(jù)是財務部項目可行性分析的作用。 2. 合同款支付的審核： (有關(guān)公司機密，隱去) 這里要提醒我們注意的是在開工計劃時除了考慮工期因素外，還要從節(jié)約項目成本 的角度出發(fā)。 3. 動態(tài)成本測算分析： 經(jīng)測算？月？日稿的？？？成本較年初項目經(jīng)營計劃時的？？？？元/㎡上升了？ ？元/㎡，可售住宅及商業(yè)單位成本達到了？？？？元/㎡。 由于成本上升項目利潤減少？？？？萬，稅后利潤減少？？？萬，單位凈利減少？ ？元/㎡，凈利率下降？%，售價增加？？元/㎡才能達到先前凈利率？%的要求；2 003年計劃貢獻利潤？？？？萬，由于成本上升，影響經(jīng)營計劃？？？萬。經(jīng)分析 ，了解到成本上升是因為：①？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？；②？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ 。 最終？月？？日的成本會議上一期成本定在？？？？元/㎡，調(diào)整分攤方法，？？ ？？？，財務帳務處理則仍持穩(wěn)重性原則，？？？？？？？？？？？？？？。 4. 綜合情況分析： ？月中旬？？？？部反饋頂層房型加建閣樓可能出現(xiàn)？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？等的問題，通過會議討論后，定下來？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？。財務部在項目綜合情況變動分析中將上述決策的過程記錄 了下來，在以后面臨同樣決策時就有了依據(jù)。 下面探討的是上述例子財務部項目各項變動情況分析中資料的來源。記錄分析項目各項 變動情況的基礎就是與項目相關(guān)部門的資料共享和信息溝通。記得有一句廣告詞：“溝通 無限，快樂無限”，用它來形容財務部的溝通最恰當不過了。 3. 項目管理與財務相關(guān)的主要業(yè)務流程（收付款業(yè)務）與溝通： 1. 項目施工階段付款業(yè)務流程： [pic] 從上圖可知施工階段的付款流程很簡單。但是當施工單位提請支付進度款時，作為 審核該筆業(yè)務的各個部門經(jīng)辦人員很難單就該筆業(yè)務發(fā)現(xiàn)問題，要發(fā)現(xiàn)問題各個部 門經(jīng)辦人員就必須溝通和信息反饋。比如： (有關(guān)公司機密，隱去) 2. 項目銷售過程信息的溝通： 下面是有關(guān)應收帳款催繳的業(yè)務流程： 從上圖可發(fā)現(xiàn)，(有關(guān)公司機密，隱去) 財務部項目管理的重點在于業(yè)務流程管理，在于溝通。財務部項目管理的樂趣在于 溝通，進步也在于溝通。 財務部項目管理的發(fā)展方向： ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？ ？？？？？？？？？？？？？？？？？？？。這樣財務部項目管理參與度會更大，要 求的專業(yè)化越強，溝通能力越強。 ----------------------- 客戶 業(yè)務員 客戶以轉(zhuǎn)帳的方式支付房款 ①催繳 ②已支付提供水單 財務部 銀行 ④收款憑證 ③提供水單詢問是否到帳 ⑤到帳，開具發(fā)票
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