房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理（1）
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》課程教學(xué)備課筆記 1. 課程具體要求 本課程設(shè)置的具體目的要求是：使學(xué)員能夠比較全面系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本理 論、基本知識(shí)和基本方法，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)和不同類型房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特性，了解我 國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的有關(guān)管理、稅費(fèi)和金融制度，培養(yǎng)和提高學(xué)員正確分析和解決房 地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的能力，以便畢業(yè)后能夠比較好地適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理工作。 2. 基本內(nèi)容及學(xué)時(shí)分配 |房地產(chǎn)投資概述 |2學(xué)時(shí) | |房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí) |6學(xué)時(shí) | |房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理 |3學(xué)時(shí) | |房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律 |6學(xué)時(shí) | |房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研|10學(xué)時(shí) | |究 | | |房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) |3學(xué)時(shí) | |房地產(chǎn)金融 |10學(xué)時(shí) | |不同類型房地產(chǎn)投資特點(diǎn)分|2學(xué)時(shí) | |析 | | |房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷 |3學(xué)時(shí) | |房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估基礎(chǔ) |3學(xué)時(shí) | |物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) |6學(xué)時(shí) | 3. 教材 《房地產(chǎn)開發(fā)》，劉洪玉編著，北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社，1993年版。 其它相關(guān)書籍作為參考書，考試內(nèi)容以講課為主。 4. 考核與考查 平時(shí)出席情況 10% 大作業(yè)及論文 40% 考試 50% 第一章 房地產(chǎn)投資概述 房地產(chǎn)業(yè)，是為人類的社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。實(shí)行改革開放 政策以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了長(zhǎng)足的發(fā) 展。住房制度改革、土地使用制度改革為始于城市綜合開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)的繁榮提供了前 提，建設(shè)和發(fā)展中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的決策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展開 辟了廣闊的前景。應(yīng)該說(shuō)，經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展尤其是1993年的宏觀調(diào)控、1994年《中華 人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實(shí)施和1997年國(guó)家將住宅產(chǎn)業(yè)確定為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系、市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)框架已經(jīng)初 步形成。房地產(chǎn)業(yè)在貢獻(xiàn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時(shí)，也正在朝著“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的方向 和目標(biāo)邁進(jìn)。 房地產(chǎn)投資，是許多人夢(mèng)寐以求的。世界上百分之九十的百萬(wàn)富翁是由于擁有房地產(chǎn) ，且房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性，所以相對(duì)來(lái)講房地 產(chǎn)是最理想的投資工具之一。然而，世界上真正直接向房地產(chǎn)投資的人只占一個(gè)很小的 比例，即使在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的美國(guó)，這個(gè)比例也不到6％。 因?yàn)?，進(jìn)行房地產(chǎn)投資需要專門的知識(shí)與管理能力。實(shí)踐證明，成功的房地產(chǎn)投資者 尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該是投資機(jī)會(huì)的發(fā)現(xiàn)者、投資計(jì)劃實(shí)施的組織者、與有關(guān)各方談 判的專家能手、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制專家、投資的決策者、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者和項(xiàng)目成 功后的主要受益者。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該是具有戰(zhàn)略眼光和經(jīng)濟(jì)頭腦、掌握市場(chǎng)狀 況、擁有操作經(jīng)驗(yàn)和技巧的多面手。當(dāng)然，更為重要的一點(diǎn)是投資者還要具備一定的投 資實(shí)力和融資能力。 然而，面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的日益大型化、復(fù)雜化的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資者也顯得力不 從心。為了盡可能準(zhǔn)確地把握投資機(jī)會(huì)、提高運(yùn)作效率和投資效率，確保投資盈利目標(biāo) 的實(shí)現(xiàn)，他們?cè)谕顿Y過(guò)程的各個(gè)階段越來(lái)越重視專業(yè)顧問(wèn)所提供的服務(wù)。 房地產(chǎn)投資分析，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的重要工作內(nèi)容，它不僅在投資前期可行性研 究階段、而且在整個(gè)投資管理的過(guò)程中，都發(fā)揮著重要的作用。本書將從房地產(chǎn)投資的 一般概念開始，重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)開發(fā)投資以及與之相關(guān)的市場(chǎng)研究、開發(fā)程序、項(xiàng)目評(píng) 估、資金融通、市場(chǎng)推廣與租售、物業(yè)管理等問(wèn)題。本書還將對(duì)與房地產(chǎn)投資相關(guān)的投 資類型選擇、經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)等進(jìn)行較為詳細(xì)的介紹。 第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念與種類 一、房地產(chǎn)的定義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán) 益。固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植 在土地上的花草、樹木或人工建造的庭院、花園、假山，為提高建筑物的使用功能而安 裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。但由于固著在土 地、建筑物上不可分離的部分，往往可以看作是土地或建筑物的構(gòu)成部分，因此，房地 產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分以及附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)的價(jià)值主要受物質(zhì)實(shí)體狀況與權(quán)益范圍兩個(gè)方面因素的影響。物質(zhì)實(shí)體是可觸 摸到的“東西”，可以用位置、邊界、數(shù)量、質(zhì)量等指標(biāo)來(lái)描述；權(quán)益則是指對(duì)于某宗房 地產(chǎn)的法律描述，包括權(quán)利、利益和收益，它是無(wú)形的、不可觸摸的。物質(zhì)實(shí)體是權(quán)益 的載體。 二、房地產(chǎn)的種類 從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。下面分 別予以介紹。 1、土地 土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)，因?yàn)閱渭兊耐恋夭⒉荒軡M足人們?nèi)胱〉男枰?。但是由?土地具有潛在的開發(fā)利用價(jià)值，通過(guò)在土地上繼續(xù)投資，就可以最終達(dá)到為人類提供入 住空間的目的。因此土地屬于房地產(chǎn)的范疇并是其中最重要的一個(gè)組成部分。土地又分 為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地兩種類型，前者基本屬于鄉(xiāng)村集體土地，而后者通常屬 于城市國(guó)有土地，當(dāng)然，在一定條件下前者可以向后者轉(zhuǎn)化。從投資的角度來(lái)說(shuō)，城市 國(guó)有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為城市國(guó)有土地的鄉(xiāng)村集體土地，是投資者關(guān)注的重點(diǎn)。 依土地所處的狀態(tài)不同，城市土地又可分為具備開發(fā)建設(shè)條件、立即可以開始建設(shè)的 熟地和必須經(jīng)過(guò)土地的再開發(fā)過(guò)程才能用于建設(shè)的毛地。毛地和熟地之間的價(jià)格差異并 不僅僅是土地再開發(fā)的費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買熟地進(jìn)行建設(shè)時(shí)，雖然土地 費(fèi)用會(huì)比購(gòu)買生地自行完成土地開發(fā)（拆遷、安置、補(bǔ)償）后再建設(shè)的方式要高，但由 于縮短了開發(fā)投資的周期，減少了投資風(fēng)險(xiǎn)，因此是許多投資者愿意選擇的方式。一般 來(lái)說(shuō)，購(gòu)買毛地的投資者其投機(jī)色彩更濃一些。 隨著中國(guó)土地管理制度的健全，土地一級(jí)開發(fā)、有計(jì)劃出讓，逐漸成為政府管理土地資 源的重要手段。所謂土地一級(jí)開發(fā)，就是指由政府或政府授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域 范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置 、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到三通一平（水電 路通，場(chǎng)地平整）、五通一平（上水、下水、供電、通訊、道路通，場(chǎng)地平整）或七通 一平（上水、下水、供電、通訊、煤氣、熱力、道路通，場(chǎng)地平整）建設(shè)條件（熟地） ，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。土地出讓計(jì)劃，是指在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制 下，為滿足一定時(shí)期內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和合理利用土地的要求，對(duì)一定時(shí)期一定區(qū)域 范圍內(nèi)政府出讓土地的規(guī)模、用途等的總量安排和空間位置的安排，以及對(duì)具體地塊出 讓方式、次序、價(jià)位和開發(fā)強(qiáng)度、用地條件等的確定。 2、建成后的物業(yè) 所謂建成后的物業(yè)，即我們通常所說(shuō)的已通過(guò)竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建筑物及其 附屬物。按其當(dāng)前的使用狀態(tài)，可分為空置和已入?。ㄔ试S有部分空置）兩種情況。按 照建筑物的用途不同，這類房地產(chǎn)可以分為下述幾種形式： 1) 居住物業(yè)。居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。 這類物業(yè)的購(gòu)買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。 由于人人都希望有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付 能力的增強(qiáng)不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場(chǎng)最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì) 較小。此外，居住物業(yè)的交易以居民個(gè)人的購(gòu)買行為為主，交易規(guī)模較小，但由于有 太多的原因促使人們更換自己的住宅，所以該類物業(yè)的交易量十分巨大。 2) 商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場(chǎng)、出 租商住樓等。這類物業(yè)的購(gòu)買者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的收入來(lái)回收 投資并賺取投資收益。也有一部分是為了自用的目的。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮除與當(dāng)?shù)?的整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)外，還與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā) 展密切相關(guān)。這類物業(yè)由于涉及到的資金數(shù)量巨大，所以常以機(jī)構(gòu)（單位）投資為主 ，物業(yè)的使用者多用其提供的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并用部分經(jīng)營(yíng)所支付物業(yè)的租金。 由于入住商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者的效益在很大程度上取決于其與社會(huì)接近的程度，所以 位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。 3) 工業(yè)物業(yè)。工業(yè)物業(yè)是通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工 業(yè)廠房和近年來(lái)逐漸發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)既 有出售的市場(chǎng)，也有出租的市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計(jì)需要符 合特定的工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要，通常只適合特定的用戶使用，因此不容 易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（如電子、計(jì)算機(jī)、精密儀器制造等業(yè)）用房則有較強(qiáng)的 適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。目前在我國(guó)各工業(yè)開發(fā)區(qū)流行的標(biāo)準(zhǔn)廠房， 多為輕工業(yè)用房，有出售和出租兩種經(jīng)營(yíng)形式。 4) 特殊物業(yè)。對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、 橋梁、隧道等物業(yè)，我們常稱之為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的 特殊許可。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，因此對(duì)這類物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資，投資者 靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。 3、在建工程 在建工程是指已經(jīng)開設(shè)工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò) 程中的一種中間形態(tài)。受原有投資者融資能力、管理能力、投資策略以及市場(chǎng)環(huán)境因素 變化的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)上總存在一些針對(duì)在建工程交易行為，如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵 押等。因此，針對(duì)在建工程的投資分析，也是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的特性 一、位置的固定性或不可移動(dòng)性 房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性是其位置的固定性或不可移動(dòng)性。對(duì)于股票、債券、黃金 、古玩以及其它有形或無(wú)形的財(cái)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如果持有人所在地沒(méi)有交易市場(chǎng)，那么他可以 很容易地將其拿到其它有此類交易市場(chǎng)的地方去進(jìn)行交易，即使這個(gè)市場(chǎng)是在紐約、倫 敦或東京。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到其周圍環(huán)境 的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”、房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在， 就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。 房地產(chǎn)投資不可移動(dòng)的特性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客 都具有吸引力。也就是說(shuō)能使開發(fā)商通過(guò)開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤(rùn)，使置業(yè)投資者 能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)利 潤(rùn)并具備支付租金的能力。 當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然， 租客肯定不愿意長(zhǎng)期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)，而如果沒(méi) 有周圍眾多的投資來(lái)改變物業(yè)所處地區(qū)的環(huán)境，只是某一投資者試圖通過(guò)對(duì)自己投資之 物業(yè)的改造甚至重建來(lái)吸引租客的話，往往是徒勞的。此外，房地產(chǎn)售價(jià)的高低，在很 大程度上取決于其所處地區(qū)的增值潛力，而不僅僅是看其當(dāng)前租金收益的高低。 由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對(duì)未來(lái)的地區(qū)環(huán)境的可能變化和 某一宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過(guò)對(duì)城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確地和 有預(yù)見(jiàn)性地選擇投資地點(diǎn)。 二、壽命周期長(zhǎng) 房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資。因?yàn)橥恋厥遣豢蓺p的，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常 在50年及其以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長(zhǎng)；地上建筑物及其附 屬物也具有很好的耐久性。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命（或稱物理壽命）。經(jīng) 濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營(yíng)成本即凈收益大于 零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至作為房地 產(chǎn)重要組成部分的建筑物，由于結(jié)構(gòu)構(gòu)件和主要設(shè)備的老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全 使用的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。從理論上來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù) 費(fèi)用上升到一定程度而沒(méi)有租客問(wèn)津時(shí)，盡可以讓其空置在那里。然而實(shí)際情況是，如 果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè) 經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或改變物業(yè)所 面對(duì)的租客類型，投資者就可以用比重新購(gòu)置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取 可觀的收益。 國(guó)外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，公寓、酒店、劇院 建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)...
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