房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)概述
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)概述 1 §1 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè) 一、房地產(chǎn) 1.定義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分割的附著物（配套設(shè)施、設(shè)備 等住區(qū)環(huán)境）。 2.房地產(chǎn)的特點(diǎn) 房地不可分割性、不可移動(dòng)性（地理位置的固定性）、市場(chǎng)區(qū)域性明顯、社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置 的可變性、保值增值性、生產(chǎn)使用周期的長(zhǎng)期性、差異性、土地資源的稀缺性、消費(fèi)與 投資雙重性、使用的社會(huì)性。 二、房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理和修繕服務(wù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)的部門經(jīng)濟(jì)行 業(yè)。其經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程分為生產(chǎn)過程、流通過程、分配過程、消費(fèi)過程四個(gè)過程。 房地產(chǎn)業(yè)可細(xì)分為： 房地產(chǎn)業(yè)的特征： 1. 基礎(chǔ)性 2. 先導(dǎo)性 3. 關(guān)聯(lián)性 4. 地域性 5. 周期性 6. 高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)性 7. 對(duì)金融業(yè)的依賴性 三、房地產(chǎn)商品的種類 1.土地商品的種類 生地：未經(jīng)開發(fā) 熟地：經(jīng)“七通一平”（給水、排水、供電、交通、通訊、燃?xì)狻釟?、?chǎng)地平整） 2.房屋商品的種類 2 §2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程示意圖： [pic] （一）改革前各階段劃分 (80年代以前) 1. 建國(guó)初 (49~55年) 2. 56年~65年 3. 文革時(shí)期 （二）討論與試點(diǎn)階段 （80年代） 1. 討論：房地產(chǎn)的商品性 2. 試點(diǎn) （三）泡沫階段 （92~93年） 1.特征：房地產(chǎn)火爆（炒樓花熱、開發(fā)熱） 2.炒樓花的外界條件：有促使房地產(chǎn)急劇升值的某種原因（市場(chǎng)、政治等） 3.炒樓花的特征：買空賣空，快速交易，似“擊鼓傳花”游戲。 4.后果：房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，通貨膨脹，圈地運(yùn)動(dòng) （四）調(diào)控階段 （93~95年） 土地：嚴(yán)格控制用地 資金：緊縮銀根 （五）恢復(fù)階段 （95～98年） 1.政府、開發(fā)商理性地進(jìn)入有序市場(chǎng) 2.消費(fèi)者逐漸成熟 ① 消費(fèi)觀念基本確立 ② 消費(fèi)要求逐步提高（現(xiàn)代居住環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)：安全、健康、私密性、開放性、方便性、自 然回歸性。） ③ 購(gòu)買力顯著提高 （六）、住房商品化的新起點(diǎn)（98年） 刺激住房消費(fèi)的政策要點(diǎn)： 堵：停止實(shí)物分房；提高房租。（到2000年，公房租金為3.32元/m2） 扶：大力扶持住房建設(shè)（經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)土地政策優(yōu)惠、建設(shè)貸款放寬；普遍實(shí) 行住房信貸消費(fèi)） 補(bǔ)：住房補(bǔ)貼（使居民能在10~20年中用家庭收入的20~30%購(gòu)買一套住房） 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)基本程序 參照教材P36～42 一、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的參與者 二、房地產(chǎn)開發(fā)過程 (一) 提出開發(fā)設(shè)想 (二) 開發(fā)設(shè)想的具體化 (三) 開發(fā)投資的可行性研究 (四) 申請(qǐng)項(xiàng)目選址并獲取土地使用權(quán) (五) 工程項(xiàng)目的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì) (六) 征地及拆遷安置 (七) 項(xiàng)目融資 (八) 工程招標(biāo)及施工 (九) 市場(chǎng)營(yíng)銷及策劃 (十) 物業(yè)管理 （可參考如下示意圖） 第三章 我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度與缺陷分析 1 1 各國(guó)土地所有制形式 這里我們將世界各國(guó)或各地區(qū)粗略地分成3個(gè)組團(tuán)，來介紹它們的土地所有制概況。 這3個(gè)組團(tuán)是：美日等資本主義國(guó)家和地區(qū)，英聯(lián)邦等資本主義國(guó)家和地區(qū)，原蘇聯(lián)東歐 等杜會(huì)主義國(guó)家。 當(dāng)今世界上的土地使用制度大體可劃分為3類： 一是建立在土地公有制基礎(chǔ)上的非市場(chǎng)模式——土地屬于國(guó)家，使用土地一律由國(guó)家統(tǒng) 一安排無償使用，如原蘇聯(lián)、中國(guó)等； 二是以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場(chǎng)模式——土地私有，允許買賣，價(jià)格由供求關(guān)系決 定，如美國(guó)、日本等； 三是由國(guó)家控制的市場(chǎng)模式——土地屬于國(guó)家(或皇家)所有，使用土地通過批租獲得， 國(guó)家控制土地市場(chǎng)并獲得大量批租收入，如英國(guó)及英聯(lián)邦國(guó)家，這是資本主義的特殊情 況。 2 2 我國(guó)土地所有制形式 土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對(duì)自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán) 利。它是土地所有制的法律表現(xiàn)。 在我國(guó)，目前存在著兩種土地制度，即城鎮(zhèn)國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地用地制度。 2.1 國(guó)有土地所有權(quán) 國(guó)有土地所有權(quán)，是指由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使的對(duì)全民所有的土地享有占有、使用、 收益和處分的權(quán)利。 屬于國(guó)家所有的土地有： (1) 城市市區(qū)的土地。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于國(guó)家所有。 (2) 農(nóng)村和郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地。 (3) 國(guó)家依法征用的土地。國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有土地實(shí)行征用。 (4) 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。 (5) 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。 (6) 因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng) 民集體所有的土地。 2.2 農(nóng)村集體土地所有權(quán) 集體土地的范圍，由法律作了明確的界定?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā范家?guī)定，農(nóng)村和城 市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留 地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 3 3 我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用制度 3.1 我國(guó)傳統(tǒng)的城市土地使用制度的特點(diǎn) (1) 行政劃撥 (2) 無償、無限期使用 (3) 禁止土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 3.2 我國(guó)傳統(tǒng)的城市土地使用制度的弊端 3.3 土地使用制度的改革包含三個(gè)層次 (1) 建立城市土地有償使用制度；(2) 建立城市土地商品化的流轉(zhuǎn)機(jī)制； (3) 建立城市土地收益分配及投入制度。 4 4 土地使用權(quán)的有償出讓 4.1 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的基本概念、特點(diǎn)、原則 1 4.1.1 概念 是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地 使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 2 4.1.2 特點(diǎn) 土地使用權(quán)的出讓具有以下幾個(gè)特點(diǎn)： (1) 土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)的，國(guó)家作為土地所有者的地 位不變，而土地使用權(quán)受讓人取得一種獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括所有權(quán)中占有、使用、收 益和一定程度的處分權(quán)(對(duì)土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、出租權(quán)等)，該土地使用權(quán)是一種與 土地所有權(quán)相分離的獨(dú)立物權(quán)，不同于所有權(quán)中單純的使用權(quán)能。 (2) 土地使用權(quán)的出讓是有年限的，土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限，最 高出讓年限由法律加以規(guī)定，實(shí)際年限由土地使用權(quán)出讓方與受讓方雙方在最高年限以 內(nèi)于合同中約定。 (3) 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹?(4) 土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系的雙方當(dāng)事人的身份具有特定性。 3 4.1.3 土地使用權(quán)出讓的原則 (1) “兩權(quán)分離”的原則 (2) “政府壟斷”的原則 (3) 自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則 (4) 經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益和社會(huì)效益有機(jī)統(tǒng)一的原則 4.2 出讓雙方的權(quán)利義務(wù) 1 4.2.1 土地使用權(quán)出讓人的權(quán)利 出讓方享有的權(quán)利主要有以下幾項(xiàng)： (1) 受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的， 出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。 (2) 受讓方未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有 權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。 (3) 出讓期滿收回土地使用權(quán)及地面附著建筑物的權(quán)利 2 4.2.2 土地使用權(quán)出讓人的義務(wù) 出讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有： (1) 按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)。 (2) 向受讓方提供有關(guān)資料和使用該土地的規(guī)定。 3 4.2.3 土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利 （1）取得被出讓土地的一定期限的使用權(quán)——受讓人在合同規(guī)定的期限內(nèi)依照法律和 合同規(guī)定對(duì)被出讓土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。 （2）受讓人在達(dá)到合同規(guī)定的開發(fā)要求后，將余期內(nèi)土地使用權(quán)及地上附著建筑物有償 轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租、繼承、抵押的權(quán)利。 4 4.2.4 土地使用權(quán)受讓人的義務(wù) （l）在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付全 部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。 （2）按出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。改變用途和要求，必須經(jīng)土地使用權(quán)出讓 人批準(zhǔn)，并依法補(bǔ)交相應(yīng)價(jià)款。、 （3）使用權(quán)期限屆滿，將土地使用權(quán)連同地上附著建筑物交還土地使用出讓人。 4.3 土地使用權(quán)出讓的方式 土地使用權(quán)出讓一般采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣掛牌四種方式進(jìn)行。 1 4.3.4 掛牌出讓土地使用權(quán) 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗 地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格 ，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 4.4 土地使用權(quán)出讓的要求 1 4.4.1 土地使用權(quán)出讓的主客體范圍要求 (一) 土地使用權(quán)出讓的主體范圍 土地使用權(quán)出讓的主體，包括土地使用權(quán)出讓人、土地使用權(quán)受讓人、土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓人和土地使用權(quán)再受讓人。 （1）土地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國(guó)家所有權(quán)的縣、市人民政府。任何其他單位和 個(gè)人不得充當(dāng)出讓人。 （2）土地管理部門是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一合法代表，代表縣、市人民政府主管國(guó)有土 地使用權(quán)出讓的行政工作，負(fù)責(zé)土地使用權(quán)出讓的組織、協(xié)調(diào)、審查、報(bào)批和出讓方案 的落實(shí)；負(fù)責(zé)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的權(quán)屬管理。 （3）土地使用權(quán)受讓人（包括轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）是指中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、 企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可按照有關(guān)規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn) 行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。 (二) 土地使用權(quán)出讓的客體范圍 （1）指城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)政府選定和規(guī)劃好的屬于全民所有的土地使 用權(quán)，而非土地所有權(quán)。土地所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)移。 （2）地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不在出讓之列。 （3）行政劃撥和減免地價(jià)的土地使用權(quán)（包括地上建筑物、其他附著物所有權(quán)），符合 下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出 租和抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具 有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依照有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金或者 以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。 （4）集體土地所有者不得自行出讓土地使用權(quán)，確需出讓，必須先由政府征為國(guó)有后， 再出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 2 4.4.2 土地使用權(quán)出讓的年限要求 土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定： 1. 居住用地70年； 2. 工業(yè)用地50年； 3. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 4. 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5. 綜合或者其他用地50年。 使用期滿： 政府可以無償收回土地使用權(quán)。 若使用者若需繼續(xù)使用，可向政府申請(qǐng)續(xù)期，但需按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付土 地使用權(quán)出讓金，以及辦理土地登記手續(xù)。 若政府因公共利益需要，國(guó)家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用的年限和開 發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予補(bǔ)償。 3 4.4.3 土地使用權(quán)出讓的資源利用要求 (1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 (3) 城市建設(shè)管理要求 (4) 市政基礎(chǔ)設(shè)施要求 (5) 建筑物養(yǎng)護(hù)、維修、改造和重建的要求 4 4.4.4 土地使用權(quán)出讓的領(lǐng)土主權(quán)要求 在土地使用權(quán)出讓合同或文本中，應(yīng)對(duì)領(lǐng)土主權(quán)要求（特別是成片土地批租）作出明確 的規(guī)定。 (1) 領(lǐng)土管轄權(quán) (2) 立法司法管轄權(quán) (3) 行政管理權(quán) 規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、工商、稅務(wù)、土地管理等都由中國(guó)地方政府負(fù)責(zé)管理，從而保證我 國(guó)的行政管理權(quán)。 4.5 土地使用權(quán)出讓的程序 出讓活動(dòng)大致可分為擬定方案、正式報(bào)批、組織實(shí)施、登記發(fā)證四個(gè)階段。 4.6 土地使用權(quán)的終止 1 4.6.1 土地使用權(quán)終止的含義及原因 土地使用權(quán)終止是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而由國(guó)家收回土地 使用權(quán)，或者在土地使用權(quán)期滿前國(guó)家提前收回土地使用權(quán)，或者因土地滅失等其它原 因，使得土地使用權(quán)出讓合同的土地使用者與土地所有者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不復(fù)存在 。 終止的原因主要有以下幾個(gè)方面： (1) 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未 獲批準(zhǔn)的。 (2) 在特殊情況下，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán) ，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。 (3) 土地使用權(quán)由于土地滅失、標(biāo)的物不再存在而終止。 2 4.6.2 土地使用權(quán)終止的法律后果 自土地使用權(quán)終止之日起，土地使用者即喪失該土地使用權(quán)。土地使用權(quán)終止有以下 幾方面的法律后果。 (1) 土地使用者不再享有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者或其代表之間關(guān) 于在該塊土地上的權(quán)利義務(wù)隨之解除。 (2) 地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國(guó)家無償取得，土地使用權(quán)受讓人不 得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)請(qǐng)求，...
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