房地產(chǎn)知識(shí)200問
房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)200問 1. 房產(chǎn) 是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以 進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。 2. 地產(chǎn) 是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土 地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。 3. 房地產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各 種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 4. 房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝 飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 5. 房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的 活動(dòng)。 6. 土地開發(fā) 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。 7. 土地所有制 現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動(dòng) 群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村 和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自 留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于 國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建 筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土 地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。 8. 集體土地 是指農(nóng)村集體所有的土地。 9. 征用土地 指國家為了公共利益的需要，可依照法律規(guī)定對集體所有的土地實(shí)行征用。 10. 土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定 執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五 十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、 加氣站用地為二十年。 11. 房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？ 房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān) 對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。 業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時(shí)間為50—70年，自開 發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。 業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。 12. 合作建房 是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形 式。 13. 土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、 收益和處分的權(quán)能。 14. 土地使用權(quán)的出讓 指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由 使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 15. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者通過出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 16. 土地使用權(quán)劃撥 是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得 的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、 出租和抵押。 17. 什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？ 我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng) 濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體 來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工 、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。 18. 生地 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。 19. 熟地 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。 20. 宗地 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 21. 宗地圖 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地 權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 22. 證書附圖 即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情 況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 23. 樓花 一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)），另一說法即指未正式交付之前 的商品房。 24. 期房 是指消費(fèi)者在購買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證 開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽 商品房預(yù)售合同。 25. 現(xiàn)房 是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大 產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 26. 毛坯房 房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛 坯房。 27. 成品房 是指對墻面、天花、門套、地板實(shí)行裝修。 1. 內(nèi)墻面為普通仿瓷涂料 2. 客廳樓地板為普通瓷磚 3. 普通鋁合金窗 4. 普通膠合板門 28. 商品房 是指以完全的市場價(jià)格向購房者出售的房子。 29. 空置商品房 指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契稅）。 30. 存量房 即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。 31. 二手房 通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。個(gè)人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單 位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。 32. 經(jīng)濟(jì)適用房 根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號(hào)文件，經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收 入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合 城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五” 住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場需求確定。 33. 房改房 在房改政策出臺(tái)后，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購買 下來，我們把為類公房稱之為房改房。 34. 安居房分為哪幾種？ 安居房包括按規(guī)定出售出租給國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成 本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。 35. 個(gè)人住房基金 有些單位建立了個(gè)人住房基金。職工個(gè)人住房基金是由個(gè)人的勞動(dòng)收入積累而成的基 金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自 愿儲(chǔ)蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。 36. 住房補(bǔ)貼 住房補(bǔ)貼是國家為職工解決住房問題而給予的補(bǔ)貼資助，即將單位原有用于建房、購 房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次（如按月）或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場 上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅(jiān)持效率優(yōu)先 ，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工 應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。 37. 房屋的折舊 房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的 平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然保留原有的實(shí)物形態(tài)，但由于自然損耗和人為的 損耗，客觀存在的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn) ，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。 38. 房屋的所有權(quán) 是指對房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四 項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。 39. 房屋的占有權(quán) 通常由所有權(quán)人來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況 。 40. 房屋的使用權(quán) 是對房屋的實(shí)際利用權(quán)利。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用 權(quán)。 41. 房屋的收益權(quán) 是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。 42. 房屋的處分權(quán) 是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一 定的限制。 43. 房地產(chǎn)交易形式 房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)交易形式主要有兩種：地產(chǎn)交易形式與房產(chǎn)交易形式。 44. 住宅的“全部產(chǎn)權(quán)” 是指按市場價(jià)和成本價(jià)購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn) 權(quán)。 45. 住宅的“部分產(chǎn)權(quán)” 是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房 后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入 在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。 46. 房產(chǎn)互換 是房屋所有人或使用人之間，在相互自愿的基礎(chǔ)上，采用等價(jià)不等價(jià)加補(bǔ)償?shù)姆绞较?互交換住房的行為。一般分為所有權(quán)互換和使用權(quán)互換兩種形式。 47. 建筑物 是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。 48. 構(gòu)筑物 是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、 水井、道路、橋梁等。 49. 商品房的結(jié)構(gòu) 售房的樓書常見用語，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 50. 磚混結(jié)構(gòu) 主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。 51. 磚木結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。 52. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。 53. 住宅的開間 就是住宅的寬度。 54. 住宅的進(jìn)深 就是指住宅的實(shí)際長度。 55. 住宅的層高 是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 56. 住宅的凈高 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 57. 居住小區(qū)總用地 是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和 。 58. 住宅總用地 指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。 59. 公建總用地 指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。 60. 房屋的基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 61. 道路、廣場用地 指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回 車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。 62. 庭院、綠化面積 指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水 池，以及公共活動(dòng)場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積的總和。 63. 人均總占地面積（平均米/人） 人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 64. 人均住宅用地面積（平方米/人） 人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 65. 總建筑面積（平方米） 指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。 66. 住宅的建筑面積 亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示 一個(gè)建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 67. 結(jié)構(gòu)面積 是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。 68. 使用面積 是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。 69. 輔助面積 指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲(chǔ)藏室、陽臺(tái)等。 70. 公用面積 是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往保障生自學(xué)成才而設(shè)置的公共走廊、樓梯、 電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂?71. 套內(nèi)建筑面積 房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元 ）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。 72. 套內(nèi)墻體面積 是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間 的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面 積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 73. 公用建筑面積 各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用 ，不可分割的建筑面積。 74. 公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？ 如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無分割文件或協(xié)議，按 規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 75. 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通 道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室 、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電 梯機(jī)房、水箱間等。 76. 哪些公用面積不能分?jǐn)偅?不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開 放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多 棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫、地下設(shè)備用房等。 77. 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)...
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