房地產(chǎn)：大盤操盤手法
大盤操盤手法 經(jīng)營戰(zhàn)略 市場戰(zhàn)略：市場機會判斷、市場風(fēng)險判斷 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 管理者決策能力：風(fēng)險決策能力、資本運作能力 操作戰(zhàn)略 產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設(shè)計、前瞻性設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品創(chuàng)新、價值力提升設(shè)計 品牌戰(zhàn)略：品牌導(dǎo)向性、品牌傳達性、品牌識別性 （首先要尋找出：品牌的精髓、個性、價值、屬性、利益） 形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象 銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營策劃、階段推廣設(shè)計、全程包裝設(shè)計、現(xiàn)場管理、銷售人員培 訓(xùn)、銷售控制、現(xiàn)場活動、流程設(shè)計、樣板房會所概念。 經(jīng)營戰(zhàn)略 市場戰(zhàn)略：市場機會判斷、市場風(fēng)險判斷 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 管理者決策能力：風(fēng)險決策能力、資本運作能力 操作戰(zhàn)略 產(chǎn)品戰(zhàn)略：理念設(shè)計、前瞻性設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品創(chuàng)新、價值力提升設(shè)計 品牌戰(zhàn)略：品牌導(dǎo)向性、品牌傳達性、品牌識別性 （首先要尋找出：品牌的精髓、個性、價值、屬性、利益） 形象戰(zhàn)略：產(chǎn)品形象、社區(qū)形象、生活形象、品牌形象、企業(yè)形象 銷售戰(zhàn)略：開發(fā)階段經(jīng)營策劃、階段推廣設(shè)計、全程包裝設(shè)計、現(xiàn)場管理、銷售人員培 訓(xùn)、銷售控制、現(xiàn)場活動、流程設(shè)計、樣板房會所概念。 社區(qū)規(guī)劃： 四大面積排列——住宅面積(商業(yè)面積)、公共配套面積、綠化面積、道路面積 規(guī)劃要求——舒適、便利、衛(wèi)生、安全、美觀（健康、資訊、教育） 規(guī)劃時序——以現(xiàn)有配套、地段、景觀、資金實力（分階段開發(fā)）等規(guī)劃出暫時能夠為市 場所接受的類型，然后考慮其可持續(xù)發(fā)展性。 社區(qū)規(guī)劃之建筑物布局： 行列式、周邊式、點群式、混合式 生態(tài)住宅要求：綠色、舒適、安全、信息、多樣、便捷、文化 建筑設(shè)計中： 總綱——環(huán)境（地形、地貌、地質(zhì)、用地范圍、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、土壤結(jié)構(gòu)等塑造同周邊環(huán)境相 融合或是相創(chuàng)造性的建筑物） 功能（居住、辦公、商業(yè)、廠房等當(dāng)然包含安全性） 藝術(shù)（建筑物對人們精神層面的追求、刻畫、愉悅） 建筑不是簡單的結(jié)構(gòu)與構(gòu)造，它能夠通過自身的結(jié)構(gòu)與功能來向美學(xué)性轉(zhuǎn)變的學(xué)科，從 而感染人們并給人們一個激動的環(huán)境或條件。 在建筑的物質(zhì)空間和建筑的精神空間向美學(xué)推進的過程中，人們能夠通過對空間的體驗 轉(zhuǎn)向?qū)r間的審美！ 經(jīng)濟（建造時的經(jīng)濟性、后期經(jīng)營時的維護費用：廣場、草坪湖等） 技術(shù)（材料、設(shè)備、工藝、技術(shù)等各項要素） 可持續(xù)發(fā)展（對宏觀環(huán)境的趨勢吻合，市場發(fā)展趨勢于未來機遇等） 耕種是實現(xiàn)土地最基本的資源利用，居住是對土地進行歷史性的保存（住宅為生活資料 ），商業(yè)是對土地的最高級利用，實現(xiàn)財富增值（生產(chǎn)資料）。 總綱下的依據(jù)—— 客體：天、地、人、物、法、時（尚） 本體：總平面圖、立面圖、剖面圖、平面圖、說明書 主體：建筑師自身的素質(zhì)、涵養(yǎng)、經(jīng)驗、溝通能力、表達能力等 建筑結(jié)構(gòu)： 磚混結(jié)構(gòu)——磚是一種一定尺寸的建筑材料，混是鋼筋、沙石、水、水泥、碎石 等按一定比例混合的建筑構(gòu)件。 框架結(jié)構(gòu)——框架剪力墻體、臂式剪力墻外框內(nèi)筒等結(jié)構(gòu)（是一種靠柱來承受力 量的結(jié)構(gòu)形式），工期、承受力、有所比磚混大大提高。 （轉(zhuǎn)換層不同于設(shè)備層，轉(zhuǎn)換層主要是柱、梁所組成，相當(dāng)于一個泛樓板，厚度可以達 到數(shù)米厚。類似女兒墻，只是墻而不是屋頂） 鋼結(jié)構(gòu)——核心筒結(jié)構(gòu)、用鋼材鋼板作柱子灌澆水泥砂漿； 相對前兩者而言： 鋼結(jié)構(gòu)具有—— ·跨度大；傳統(tǒng)梁深、跨度比為1：12，后 者可1：24 ·自重輕：相對框架結(jié)構(gòu)為1：1.6 ·設(shè)計靈活； ·計算準(zhǔn)確 ·施工簡單 ·美觀大方等 ·工期短（tongshi 適當(dāng)增大套內(nèi)面積使 用率） （鋼材市場價位約是3300——3800元，以前是2500——3000元，水泥原先280——300多元現(xiàn)在 是330——350多元每噸，沙每噸20—30元，銅電纜每噸是1.6——1.8萬元......）對高層住宅 而言，每平米的鋼材重量為：80—100公斤 木結(jié)構(gòu)——最原始的建筑結(jié)構(gòu)形式（中國古建的主要用材，由于墻體不受力，故 門窗可設(shè)計較大；西方古建則不同，墻體受力，門窗小。如哥特式建筑的教堂——巴黎圣 母院） 建筑設(shè)計有：建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、給水排水設(shè)計、電氣設(shè)計、通風(fēng)設(shè)計、通訊設(shè)計、 氣體動力設(shè)計等 樓盤模型、沙盤材料有：ABS（工程塑料）、PP（聚丙烯）、水晶、PC（聚碳酸脂），每 平米4000——10000元不等。 景觀設(shè)計：總體景觀主題方案；公共空間框架方案；主要景點分布；與主體建筑配合的 各單體方案；行車、人行道景觀、動態(tài)與靜態(tài)休憩空間方案 總之景觀要保持一種：統(tǒng)一原則、調(diào)和原則、均衡原則、韻律原則、協(xié)調(diào)原則 景觀中的植被配置有：單植、叢植、聚植、群植、林植、散植等形式并相應(yīng)形成規(guī)則式 、不規(guī)則式、混合式等三種形式。 景觀設(shè)計重要是：借景、造景兩種。造景中還包括組景，組景有三種手法：封閉/隔離 過渡/滲透；比較/對比等。 花卉有：草本花卉（一、二、三年生的不等）；木質(zhì)花卉（喬木—油松、雪松、片松、海 棠、桂花、柑桔、白蘭等；灌木—月季、茉莉等；藤本—望春、金銀花等）；肉質(zhì)類花卉 （景天、仙人掌類等） 環(huán)保住宅設(shè)計幾大系統(tǒng)： 水環(huán)境系統(tǒng)；熱環(huán)境系統(tǒng)；聲環(huán)境系統(tǒng)；能源系統(tǒng)；光環(huán)境系統(tǒng)；廢棄物 回收系統(tǒng)；綠化系統(tǒng)；綠色建材系統(tǒng)等； 建筑風(fēng)格：希臘風(fēng)格——羅馬風(fēng)格——羅曼風(fēng)格——哥特式風(fēng)格——文藝復(fù)興時期風(fēng)格等(拜占庭 ) 羅馬柱頭：多立克、塔斯干、愛奧尼克、刻林斯、復(fù)合式等等（拱券門） 埃及柱頭：棕櫚葉式、帳篷式、荷花式。 張拉膜：基布、涂布——前者主要是玻璃纖維和聚酯纖維；后者主要是PTFE（聚四氟乙烯 ）和PVDC（聚偏二氯乙烯），更多時候采取雙層涂布 住宅地塊需求同相應(yīng)客戶的對應(yīng)關(guān)系： 公共效能（配套）依賴性；噪音環(huán)境污染適應(yīng)性；物業(yè)管理要求（南北差異：市場環(huán)境 是一個沙漠里種莊稼、一個綠地里種花草；服務(wù)是一個提供為業(yè)主著想的服務(wù)一個是為 開發(fā)商搽屁股；發(fā)展是一個是獨立發(fā)展一個是同開發(fā)商一體，離不開母體；業(yè)主是一個 主動交，一個設(shè)法規(guī)避；南方強調(diào)私密性，北方注重公開性能......）小區(qū)配套需求； 裝修需要；容積率要求；綠化設(shè)施；景觀要求等等，分別表現(xiàn)出四個群體的個性化需求 財富人士、普通白領(lǐng)、小資、工薪階層。 豪宅幾大條件：稀缺景觀、適度大面積、豪宅的增值潛力、人文歷史、地段、集體偏好 性 定價/估價—— 地段、小區(qū)配套、市政配套、發(fā)展商形象與實力、物業(yè)管理、戶型設(shè)計、設(shè)備材料、社 區(qū)規(guī)模、營銷推廣力度、規(guī)劃質(zhì)量、交通、交樓標(biāo)準(zhǔn)、景觀（園藝環(huán)境是戰(zhàn)略，景觀設(shè) 計是戰(zhàn)術(shù)）、施工進度、建筑材料、資金供給、升值潛力。 房地產(chǎn)價格總體來說有三個決定因素： 有效需求；相對稀缺性；功能效應(yīng)等構(gòu)成。無錫"一價清"將房地產(chǎn)價格分成六塊——成本 、利潤、稅金、朝向差價、樓層差價、其他費用。（二手房折舊而言：混合一等磚混結(jié) 構(gòu)的，折舊年限為50年，每年2%折舊；假定樓層1——5層假定為基準(zhǔn)價，2——6層就- 3%；3——4層就+3%；7層或頂層為- 5%；小區(qū)設(shè)計三小一大（廳：3.6—4.2開間，小臥室：旋轉(zhuǎn)衣櫥，廚：地面防滑磚、墻面 易清理的釉面磚、吊櫥采用防火板貼面，小衛(wèi)：浴室家具取代衛(wèi)浴產(chǎn)品）不合理的- 10%，物業(yè)管理沒有的并且開放式的混亂的- 5%，有重點院校在附近的+15%，作為舊房子，其心理因素還要- 8%......雖然，房子能夠折舊，但是土地是永續(xù)性的本身不存在折舊）不銹鋼灶臺、大 理石臺面、吊櫥、水斗、家電 另外延伸出具體因素—— 供求狀況（總體市場供求、某區(qū)域房地產(chǎn)供求、某類型房地產(chǎn)供求、某區(qū)域某類型房地 產(chǎn)的供求狀況） 經(jīng)濟狀況（居民收入的提高——中低收入階層的收入帶動了整個社會經(jīng)濟的發(fā)展則有利于 房價的提高[邊際消費傾向較大]，反之，對房價提高的貢獻度較小；物價變動——貨幣數(shù) 量增多、通貨膨脹、物價上漲、房地產(chǎn)增價，或者土地增值、抵押物效能變大、信用膨 脹、物價上漲；社會經(jīng)濟的發(fā)展——經(jīng)濟發(fā)展益味著更多的制造業(yè)、零售業(yè)、娛樂業(yè)蓬勃 發(fā)展，都需要場地需要房屋） 人口因素 家庭越是小型化對整體住宅需求越大，家庭數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)等。 社會因素 社會治安、政治安定、城市化與投資變化（尤其投機帶來的跳動性變化） 行政因素 土地政策、住房制度、稅收制度、城市戰(zhàn)略發(fā)展與規(guī)劃、行政區(qū)域隸屬變更等 心理因素門牌號、風(fēng)水、心理喜好等 國際因素 國外住租客戶，歐美國家的外籍客戶每月住房補貼在2000—5000美金之間，東 南亞國家一般在2000—20000元之間。另外像日本、韓國客戶比較喜歡中國古典式的風(fēng)格 ，韓國人甚至?xí)谑覂?nèi)貼墻紙、裝壁爐、甚至抽濕機等。美國人比較喜歡配套齊全，室 內(nèi)甚至鍋碗瓢盆家具等一應(yīng)俱全，來時拎個大包就能住進來。法國人喜歡浪漫，對室內(nèi) 要求相關(guān)電氣家具設(shè)備就行，至于床具等其他生活用品都有可能會從本國運來,喜歡以山 傍水 其它等因素 商業(yè)物業(yè)： 考慮條件——位置（商圈）、規(guī)模、交通、配套、環(huán)境、人流、物流、車流； 七大定位——目標(biāo)市場（目標(biāo)區(qū)域、目標(biāo)客戶）、功能定位（休閑、餐飲、娛樂、修理、 服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等）、特色定位（大眾化、特色化；對于這種劃分要根據(jù)市 場而定，不能一味追求特色）、經(jīng)營方式定位（自營：購銷；合營：保底抽薪、純分成 ；收租：抽取租金）、業(yè)態(tài)定位（綜合類百貨、主題商場、超市、百貨與超市的結(jié)合體 、連鎖醫(yī)藥服裝超市便利店、個體經(jīng)營）、規(guī)模定位（尤其是步行商業(yè)的規(guī)模）、形象 定位（外部包裝：立面、風(fēng)格、建材、色彩、形狀等；內(nèi)部包裝：POP、導(dǎo)示系統(tǒng)、櫥窗 、人員服務(wù)、店內(nèi)布局、入貨、商品搭配等）； 商圈走勢、劃分、研判（7.5公里為最長步行距離，步行速度30—40米/分，購物時間不超 過三個小時，單一的店面積不應(yīng)超過2.5萬平米等常識，否則補充其他功能）（步行街最 大長度為650米左右比較合適，不會對人造成購物疲勞，同時對于同等條件的東西走向的 步行街而言，南邊的生意要比北邊得好一些；對南北向的步行街而言，則東邊生意要比 西邊的生意略好、人氣略多） 商服物業(yè)還有四大限制條件：人口規(guī)模、人均可支配收入、出行成本（交通成本、通勤 成本）、商業(yè)業(yè)態(tài)； 商業(yè)的三大需求因素：人均商業(yè)面積需求（現(xiàn)階段來看：北京、上海、香港、紐約、東 京分別為：0.7、1.0、1.3、1.6、1.7）、消費水準(zhǔn)提升需求、區(qū)域商業(yè)分塊需求客戶群 來看：核心商圈：55%——70%；次級商圈15%——25%；邊緣商圈等商業(yè)中心便利店、零售店 ；其中大型零售店的主要客戶主要為次級、邊緣商圈客戶。居民小區(qū)零售店的邊緣商圈 客戶最少。 商業(yè)物業(yè)還可以從：市場周邊經(jīng)濟繁榮程度——肯德基系數(shù)，如果片區(qū)分布了兩三家肯德 基店，則其市場容量絕對不差；樓層差異程度——一二層之間租金可差2—3倍，售價可差2 —5倍；使用率程度——使用率提高一半，相當(dāng)于租金降低一半；周邊商業(yè)業(yè)態(tài)程度——周圍 業(yè)態(tài)分布（是提升、補充是削弱）。 （商業(yè)、娛樂、賓館、金融用地年限為40年，屬于商業(yè)創(chuàng)業(yè)） 對住宅物業(yè)有個不成文的系數(shù)關(guān)系。香港的茶餐廳指數(shù)；上海的老梧桐樹年輪指數(shù)；北 京的燈光照明指數(shù)...... 對商業(yè)物業(yè)TAR研究：主要是"經(jīng)營狀況、競爭力度、發(fā)展前景" 商圈主要影響因素（TAR的研究領(lǐng)域）： 通過對第一塊：選址 + 各店競爭力度分析；第二塊：入貨、商品搭配、店內(nèi)布局與裝潢 、賣點POP促銷、櫥窗設(shè)計、人員服務(wù)等自我形象；第三塊：顧客來源、經(jīng)濟社會特征、 消費購買動機與購買行為。 國際通常將商鋪分成以下八種： 鄰里購物中心、社區(qū)購物中心、地區(qū)購物中心、超級地區(qū)購物中心、專賣購物中心、主 題購物中心、直銷中心、獨立式商店等八種類型。 結(jié)合我國實際情況，將我國的商鋪分成—— 市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)性商業(yè)中心、專業(yè)市場、特色商業(yè)街、住宅底商 （街鋪）等。 商場項目的主要策劃工作： 商場定位、形象包裝、商場布局設(shè)計、目標(biāo)商戶組合、租金分成比例擬定、招商推廣策 略的制定和實施。 餐飲、娛樂、休閑、修理、服務(wù)、批發(fā)零售、商務(wù)中心等。 一般在人均GDP800—2000美金之間，是連鎖超市誕生時期；2000—4000美金是專業(yè)、主題 、便利、時尚店蓬勃階段；4000美金以上則是高級品牌專賣店快速發(fā)展時期。 寫字樓物業(yè)： 甲、乙、丙三種——硬件：消防、保安、保潔、智能化、通訊等系統(tǒng)外加裝飾與裝修材料 、標(biāo)準(zhǔn)等（暖通空調(diào)、消防、電梯、門窗、新能源、管道、給排水、燃?xì)?、電氣照明?統(tǒng)等）；軟件：服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容 5A寫字樓（ba ca oa fa sa；建筑、交流、辦公、消防、安全） 黃金地段、超大規(guī)模（非體量而內(nèi)部功能布局——辦公、餐飲、娛樂、休閑等的集成化） 、建筑文化（國貿(mào)、世貿(mào)）、硬件、軟件 寫字樓物業(yè)受...
房地產(chǎn)：大盤操盤手法