案例筆記
[pic] 我的案例筆記（03年） 二００三年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試筆記 《房地產(chǎn)估價案例與分析》 目 錄 第一部分 房地產(chǎn)估價原則………………………………………………1 第二部分 估價程序………………………………………………………2 第三部分 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線…………………………………………3 第四部分 估價方法………………………………………………………3 一、 市場比較法………………………………………………………3 二、 收益法……………………………………………………………5 三、 成本法……………………………………………………………7 四、 假設(shè)開發(fā)法………………………………………………………9 五、 基準(zhǔn)地價修正法…………………………………………………11 第五部分 不同估價目的下的估價………………………………………11 一、 土地使用權(quán)出讓價格評估………………………………………11 二、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估……………………………………………12 三、 房地產(chǎn)租賃價格評估……………………………………………12 四、 房地產(chǎn)抵押價值評估……………………………………………13 五、 房地產(chǎn)保險估價…………………………………………………14 六、 房地產(chǎn)課稅估價…………………………………………………14 七、 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價………………………………………15 八、 房地產(chǎn)的分割、合并估價………………………………………15 九、 房地產(chǎn)糾紛估價…………………………………………………16 十、 房地產(chǎn)拍賣底價評估……………………………………………17 十一、 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價……………………17 十二、 損害賠償估價…………………………………………………18 第六部分 各種類型的房地產(chǎn)估價………………………………………18 一、 居住房地產(chǎn)估價…………………………………………………18 二、 商業(yè)（含餐飲）房地產(chǎn)估價……………………………………18 三、 商務(wù)辦公（寫字樓）房地產(chǎn)估價………………………………18 四、 旅館（含娛樂）房地產(chǎn)估價……………………………………19 五、 工業(yè)房地產(chǎn)估價…………………………………………………19 六、 特殊用途房地產(chǎn)估價……………………………………………19 第七部分 估價報告格式…………………………………………………19 估價報告常見錯誤……………………………………………………21 第八部分 估價報告案例…………………………………………………23 第九部分 投資分析………………………………………………………23 第十部分 網(wǎng)上下載………………………………………………………24 案例分析解題思路 1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點(diǎn)（市場變化對估價結(jié)果的影響）， 價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計算折舊 時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。 2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點(diǎn)、價值內(nèi)涵。 3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價方法掌 握。 4、改錯：考估價方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。 一、房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。 1、什么是技術(shù)路線？路線的三個方面 ①價格內(nèi)涵，由目的確定 ②估價思路，由原則原理確定 ③估價方法，由估價對 象房地產(chǎn)的類 型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。 2、技術(shù)路線與估價要求事項的關(guān)系？ ?、倥c估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6） 　 ②與估價對象：估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。 　 ③與估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、 采用的價值標(biāo) 準(zhǔn)及估價方法均有影響。 ※ a、估價對象實體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關(guān)系。 b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術(shù)路線。 d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建 〉④房地、未 來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)） ④與估價時點(diǎn)：估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。估價對象在不同的時點(diǎn)狀態(tài)是 不同的。 ⑤與估價原則：技術(shù)路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路 線要遵守估價原則。 ?、抟陨细黜椩诖_定技術(shù)路線時要全面考慮相關(guān)事項。 3、估價路線的確定過程： ①了解估價的基本事項（對象、目的、時點(diǎn)）； ②遵守估價原則； ③確定價格內(nèi)涵（一 定要先說清楚）； ④確定價格形成過程； ⑤再確定估價方法。 二、房地產(chǎn)估價方法 1、各方法之間的關(guān)系 ①各種方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時運(yùn)用、相互印證。 ②各方法在實質(zhì)上是一致的，都是比較法的變形P34 ③各方法相互引用P54 比較項目 比較法 成本法 收益法 假設(shè)開發(fā)法 價值角度 買方、賣方 賣方 買方 賣方 賣方 價值轉(zhuǎn)換 價格—價格 部分價—整體價 年收益—價格 整體價—部分價 價值類型 比準(zhǔn)價格 積算價格 收益價格 剩余價格 價值方向 過去—現(xiàn)在 過去—現(xiàn)在 將來—現(xiàn)在 將來—現(xiàn)在 3、估價對象與估價目的、估價方法。估什么？為什么而估？怎么估？ 4、估價方法的選用《規(guī)范 》P8 三、估價原則。各原則均對價格進(jìn)行限定，共同構(gòu)成價格的框架。 1、合法原則：A、合法產(chǎn)權(quán)： 占用、使用、收益、處分四方面。 B、合法使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。 C、合法處分：①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。②劃撥土地不能單獨(dú)抵押。③集體土地未經(jīng)征 用不得出讓。④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占 有、使用、收益權(quán)。⑥抵押權(quán)和地役權(quán) 2、替代原則（1）替代性（可比實例必須具有替代性）（2）客觀性（成本、收益等必須 客觀） 3、最高最佳原則。應(yīng)以合法原則為前提。說的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值最高。 不是樓越高越好，剩余技術(shù)也表明這一點(diǎn)。 （1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。 （2）可以驗證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建 二者相比 4、估價時點(diǎn)原則《原理》P97 5、公平原則 四、估價目的（核心） 1、不同估價目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場準(zhǔn)入；②條件限定（最高出讓年限、拍賣 、招 標(biāo)條件、二次抵押等）；③對價格進(jìn)行的明確規(guī)定（拆遷價、基準(zhǔn)地價） 2、不同目的影響價格內(nèi)涵（底價、最高價、現(xiàn)房價、交換價） 3、不同目的影響估價對象（保險不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用） 4、目的決定價格形成。是因決定價格內(nèi)涵而決定的； 5、目的決定時點(diǎn)和價格形成對 應(yīng)的市場條件； 6、目的決定估價的假設(shè)前提、影響方法的選擇。 7、目的影響技術(shù)路線。 五、房地產(chǎn)價值形成及分配規(guī)律 1、法律法規(guī)政策（市場準(zhǔn)入、限定條件、價格規(guī)定、規(guī)劃限制）； 2、產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否） 3、客觀性原則（費(fèi)用、成本、收益都要客觀） 4、帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格； 5、特殊交易（稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊） 7、百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計算，其結(jié)果中包含著商譽(yù)價 值，要扣除掉。 扣除房地產(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻(xiàn)； 8、房地的匹配問題。 六、 資料的搜集。資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資 料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性） 1、 一般資料： （1） 項目的有關(guān)資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、 聯(lián)系電話）； ③項目有關(guān)文件。 （2） 估價時點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資 料（商業(yè)、 特殊物業(yè)） （3） 估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況…… （4） 估價對象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。 （5） 相關(guān)法律、 法規(guī)、政策。 2、 不同估價方法應(yīng)收集的主要資料（四章Ｐ191） （1） 市場比較法：① 交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。 ③ 房地產(chǎn)價 格指數(shù)及匯率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。 （2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管 理費(fèi)用方面 的資料。④ 利息率、利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價格 方面的 資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。 （3） 收益法：① 估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。② 估價對象 房地產(chǎn)和 似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 資本化率方面的資料。 （4） 假設(shè)開發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產(chǎn)市場售 價。③ 同類 項目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。④ 同類項目開發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料 。 七　估價報告 （一） 閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路 。4、看估價依 據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果 （二） 錯誤類型 1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價依據(jù)、基準(zhǔn)地價 、估價人 員現(xiàn)場調(diào)查；④估價結(jié)果。 2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范；② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概） ；③錯別字。 3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。① 時間修正未 說明市場狀況分析。② 比準(zhǔn)價格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取 值的理 論依據(jù)。 4、不一致。①結(jié)果報告與技術(shù)報告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價、比較 法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應(yīng)；④前面 的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。 ５、 不正確。①每一項描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③ 方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點(diǎn)、形成過程） （三） 常見錯誤 A、封面 B、目錄 C、致委托方函（時點(diǎn)、對象、目的、結(jié)果、簽字、蓋章）D、估價 師聲明 E、假設(shè)和限制條件：① 說明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；② 他項 權(quán)利 （抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響）；③ 特殊處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；④權(quán)證說明（證與 用途 不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40 年，證 載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。 F、估價結(jié)果報告（１） 委托方（一般無誤）（２） 估價方（看是否超級評估） （３）估價對象：區(qū)位、實物、權(quán)益。①面積前后不符，分部之和不符合總面積；②產(chǎn)權(quán) 狀況：土地權(quán)利、性質(zhì)（集體還是國有）、出讓年限、出讓起止日期、剩余年限、有無 糾紛、他項權(quán)利、共有權(quán)，是否為劃撥土地 。③規(guī)劃條件：改變用途、改擴(kuò)建等變更情 況。④建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途。⑤建筑物建成時間、已使用年限、耐用 年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建筑物用途，不同樓層用途。⑦估價對象介紹不全面 ，缺少直接作用于價格的重要內(nèi)容。 （４）估價目的； （５）估價時點(diǎn)（與估價目的對應(yīng)精確到年月日） （６）價值定義（價值類型標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)的有關(guān)條件） （７）估價依據(jù)（法律法規(guī)、技術(shù)依據(jù)、委托方提供的估價人員掌握及收集的資料） （８）估價原則。 （９）估價方法的說明（方法的選用，方法定義及估價思路，往往說明不全面） （10）估價結(jié)果（單價、總價要求大寫，涉及到劃撥土地時，土地收益應(yīng)單獨(dú)列示，涉 及外匯時要把對應(yīng)時點(diǎn)的匯率折合成人民幣）。對不可量化因素作調(diào)整，并在報告中闡 述理由。 （11）估價人員（蓋章、簽字） （12）估價作業(yè)日期。 （13）估價報告應(yīng)用的有效期（與房地產(chǎn)市場變化有關(guān)，變化快則有效期短，反之則長 ）。 G、估價技術(shù)報告（留機(jī)構(gòu)存檔，體現(xiàn)報告質(zhì)量） （１） 區(qū)域因素與市場背景均指本地區(qū)同類房地產(chǎn)的狀況 （２） 資料包括過去現(xiàn)在和將來的（過去的資料時間相隔不能太久，未來屬市場預(yù)測要 和時點(diǎn)對應(yīng)） （３） 個別因素、區(qū)域因素、市場背景三大分析與計算過程中的取值要對應(yīng) （４） 資料要客觀、真實，引用資料應(yīng)標(biāo)出，用詞要規(guī)范，不能夸張 （５） 最高最佳使用分析：應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價時用途的確定 （６） 估價方法的選用：① 思路 ② 方法 ③ 采用方法的理由 ④ 方法適用的條件和范 圍 （７） 測算過程 H、估價結(jié)果的確定：...
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