波濤置業(yè)寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告
目 錄 前 言………………………………………………………………………………………………………………………………………………………4 一 漢口寫字樓市場(chǎng)概況………………………………………………………………………………………………………………………………4 1.1 漢口寫字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧………………………………………………………………………………………………………………………4 1.2 寫字樓總體市場(chǎng)特征……………………………………………………………………………………………………………………………5 二 漢口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)需求分析……………………………………………………………………………………………………………………6 2.1 漢口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析………………………………………………………………… ……………………………………………………6 2.1.1 供應(yīng)量分析………………………………………………………………………………………………………………………………6 2.1.2 租金/售價(jià)分析……………………………………………………………………………………………………………………………7 ★　武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù)…………………………………………………………………………………………………… ……………… 7 ★　武漢市字樓市場(chǎng)成交價(jià)格……………………………………………………………………………………………… ………………… 8 ★　漢口寫字樓市場(chǎng)板塊價(jià)格特征…………………………………………………………………………………… ……………………… 8 ★　漢口寫字樓市場(chǎng)板塊租金特征…………………………………………………………………………………… ……………………… 9 2.1.3 租售率分析………………………………………………………………………………………………………………………………10 2.1.4 物業(yè)特征分析……………………………………………………………………………………………………………………………11 2.2 寫字樓市場(chǎng)需求分析……………………………………………………………………………………………………………………………12 2.2.1 市場(chǎng)需求概況……………………………………………………………………………………………………………………………12 2.2.2 市場(chǎng)需求特征分析………………………………………………………………………………………………………………………13 三 項(xiàng)目調(diào)研分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………14 3.1 項(xiàng)目資源調(diào)查分析……………………………………………………………………………………………………………………………… 14 3.1.1 地理位置及交通…………………………………………………………………………………………………………………………14 3.1.2 商務(wù)辦公環(huán)境……………………………………………………………………………………………………………………………14 3.2 項(xiàng)目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………… 14 四 項(xiàng)目定位………………………………………………………………………………………………………………………………………………15 4.1 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議………………………………………………………………………………………………………………………………… 21 4.1.1 推廣策略………………………………………………………………………………………………………………………………… 21 4.1.2 營(yíng)銷策略………………………………………………………………………………………………………………………………… 22 4.1.3 項(xiàng)目營(yíng)銷思路…………………………………………………………………………………………………………………………… 22 4.1.４　項(xiàng)目銷售目標(biāo)……………………………………………………………………………………………………………………………22 附 件……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 23 前 言 寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對(duì)公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間 。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購(gòu)物中心）一樣，在項(xiàng)目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn) 確的市場(chǎng)定位。 【一 漢口寫字樓市場(chǎng)概況】 武漢是一個(gè)擁有數(shù)百年的歷史和800萬(wàn)人口的大城市，數(shù)度被評(píng)為“21世紀(jì)最具發(fā)展 潛力城市”之一。武漢市新經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，同時(shí)也為商務(wù)寫 字樓帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。 1.1 漢口寫字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧 漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：（如下表所示） |階 段 |時(shí) 間（年） |代表寫字樓項(xiàng)目 |武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 | |I |1992－1995 |泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、佳麗廣場(chǎng) |發(fā)展較快 | |II |1995－1998 |建銀大廈、國(guó)貿(mào)大廈、瑞通廣場(chǎng)、招銀大廈、信合大 |發(fā)展很快 | | | |廈 | | |III |1998－ |商業(yè)銀行廣場(chǎng)、天恒財(cái)智大廈、華通互連網(wǎng)大廈 |減緩 | 分 析： ※　第一階段，以泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)為代表，作為武漢市第一批純寫字 樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市場(chǎng)．后來(lái)由于市場(chǎng)變化，價(jià)格逐步走低 。 ※ 第二階段，以建銀大廈、招銀大廈、瑞通廣場(chǎng)為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武 漢市大規(guī)模的甲級(jí)寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展 ，吸收了大部分高端市場(chǎng)，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。 ※ 第三階段，從1998年起，在武漢市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫字樓 市場(chǎng)發(fā)展放慢了腳步。 通過(guò)回顧分析漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程，我們發(fā)現(xiàn)： ◎　城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動(dòng)程度，進(jìn)而影響寫字樓物業(yè)需求； ◎　近年來(lái)寫字樓需求受到商住樓市場(chǎng)的影響較大，但商住樓的商住功能只是階 段性的，而商住樓的客戶便是寫字樓市場(chǎng)的潛在客戶 1.2 寫字樓總體市場(chǎng)特征 經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，目前漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征： ※　集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、取水樓至江漢北 路沿線、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊 ※　寫字樓物業(yè)平均出售價(jià)格為5000元/平方米，平均租金為30元/平方米/月 ※　寫字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、 代理服務(wù)業(yè) ※　寫字樓出租率比較高，達(dá)到70％以上；但銷售率比較低，整體不到40％ ※　純寫字樓項(xiàng)目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，但只是暫時(shí)的。 【二 漢口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)需求分析】 2.1 漢口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析 2.1.1 供應(yīng)量分析 漢口地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目板塊分布情況如下圖表所示：（注：此處分析時(shí)寫字樓 不分等級(jí)） |板 塊 |數(shù) 量　　(個(gè)) | |建設(shè)大道“金融一條街” |10 | |解放大道至武勝路 |4 | |取水樓至江漢北路 |3 | |沿江大道及江漢路步行街|5 | |合 計(jì) |22 | [pic] 分 析： ※　市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道 ＂金融一條街＂板塊，再到近年來(lái)的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建 設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。 ※　建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級(jí)寫字樓總規(guī)模的4 0％，占漢口地區(qū)甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模的60％以上，是漢口高檔寫字樓最為密集 、規(guī)模最大的區(qū)域。 ※ 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展比較成熟 ，但近年來(lái)板塊供應(yīng)量少，市場(chǎng)冷淡。 ※　沿江大道及江漢路步行街板塊，純寫字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓很多，為 漢口主要的商住辦公樓聚集之地。 2.1.2 租金/售價(jià)分析 ★ 武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù) 武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表所示： 寫字樓歷年價(jià)格指數(shù)表 |年／度 |2000.2 |2000.3 |2000.4 |2001.1 |2001.2 | |寫字樓指 |4128 |4149 |4163 |4208 |4270 | |數(shù) | | | | | | [pic] (注：以 漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計(jì)分析對(duì)象) 分 析： 2002年寫字樓市場(chǎng)銷售均價(jià)為4126元/平方米，2003年一季度銷售均價(jià)為4270元 ／㎡，呈現(xiàn)大幅上漲趨勢(shì)。 ★ 漢口寫字樓板塊價(jià)格特征 漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價(jià)格特征如下圖表所示： |板 塊 |平均售價(jià)(元/㎡)| |建設(shè)大道“金融一條街” |7000 | |解放大道至武勝路 |5000 | |取水樓至江漢北路 |4000 | |沿江大道及江漢路步行街 |4200 | |平均售價(jià) |4270 | [pic] 分 析： ※　從銷售價(jià)格來(lái)看，漢口寫字樓板塊銷售價(jià)格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大 道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板 塊。 ※　建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均銷售價(jià)格達(dá)到7000元/平方米，高出武漢 市寫字樓平均銷售價(jià)格2800元/平方米。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃 和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。 ※ 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價(jià)格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn) 定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢(shì)，商業(yè)氣息濃厚。 ※ 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價(jià)格在4200元/平方米，與武漢市寫字樓 平均銷售價(jià)格水平相當(dāng)。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價(jià)格難以 提升。 ★　漢口寫字樓板塊租金特征 漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示： |板 塊 |平均租金(元/㎡/月)| |建設(shè)大道“金融一條街”|55 | |解放大道至武勝路 |30 | |取水樓至江漢北路 |25 | |沿江大道及江漢路步行|20 | |街 | | |平均租金 |35 | 　 　　　　　　　　　　　　　　　　 [pic]　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 分 析： ※　從租金來(lái)看，漢口寫字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條 街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。 ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均租金為55元/平方米/月，寫字樓最高租金達(dá) 到80元/平方米/月，為武漢市寫字樓租金最高區(qū)域。板塊受金融一條街商務(wù)環(huán) 境和新興甲級(jí)寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值高，未來(lái)升值趨勢(shì) 明顯。 ※　解放大道至武勝路板塊，寫字樓平均租金在30元/平方米/月左右，其價(jià)位居武漢 市寫字樓的中間水平。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定，由于受武漢廣場(chǎng)和世貿(mào) 大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶。 ※　江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，租金為20元/平方米/月。江漢路一直以來(lái)是 武漢市的中心商業(yè)區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居武漢市前列，但它的租金比較低 ，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少。但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展， 寫字樓在這里會(huì)有很大的發(fā)展空間，而且租金價(jià)位相信也會(huì)隨之有所上漲。 2.1.3 租售率分析 漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示： |板 塊 |租售率 | |建設(shè)大道金融一條街 |85％ | |取水樓至江漢北路 |75％ | |江漢路及沿江大道 |70％ | |解放大道沿線及武勝路 |70％ | |平均水平 |75％ | [pic] 分 析： ※　漢口寫字樓平均入住率為75％左右 ※　建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓不僅租金高，而且入住率也非常高，達(dá)85% ※　江漢路及沿江大道板塊入住率達(dá)70%，由于周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，寫字樓數(shù)量相對(duì)較 少，且租金比較低，因而入住率也很高 ※　解放大道沿線及江漢北路沿線寫字樓入住率為65％～75％之間，入住率低于其它 板塊。這主要是趨于寫字樓老化，功能等跟不上現(xiàn)代辦公需求。 2.1.4 ...
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