番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析
番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析 恒昌地產(chǎn)研究部 http://www.5ixue.com (海量營(yíng)銷管理培訓(xùn)資料下載) 前言 　　2003年12月2日，番禺區(qū)國(guó)土局發(fā)布了國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告，公開(kāi)掛牌出讓 五宗國(guó)有土地使用權(quán)，競(jìng)價(jià)日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10時(shí)正止。本 次土地掛牌有三個(gè)新亮點(diǎn)：第一，地價(jià)提升；第二，教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置；第 三，拍賣地塊集中于南區(qū)、鐘村。番禺區(qū)政府決定從2003年起重點(diǎn)開(kāi)發(fā)市橋南區(qū)，并把 南區(qū)定位為“具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂(lè)于一體的生態(tài)型生活 園區(qū)”。本次土地掛牌出讓就有兩塊地塊位于南區(qū)，以下就其中沙灣鎮(zhèn)龍岐村地塊作一個(gè) 初步的開(kāi)發(fā)投資可行性分析，粗鄙之處請(qǐng)行家指正。 本次分析主要分為：基礎(chǔ)分析、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、成本效益、結(jié)論及思考五個(gè)部分 。 一、基礎(chǔ)分析 1.地塊背景資料 [pic] 2.區(qū)位分析 　　1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的動(dòng)工，阻礙南區(qū)社會(huì)發(fā)展的交通問(wèn)題得到緩解 ，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進(jìn)行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的 生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進(jìn)程加快。 　　2)南區(qū)及沙灣是市民公認(rèn)的教育資源配置最豐富、最完善的區(qū)域，番禺的“高等學(xué)府 ”基本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級(jí)幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技術(shù)學(xué)院等完全是 “一條龍”，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。 　　3)該區(qū)域近兩年發(fā)展快速，生活氛圍日漸成熟，大型的批發(fā)市場(chǎng)、花卉市場(chǎng)、綜合 市場(chǎng)等的啟用，轄區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)以大型項(xiàng)目或別墅項(xiàng)目為主，而且新建樓盤(pán)在整體規(guī)劃上 都有較高標(biāo)準(zhǔn)，使該區(qū)域的生活設(shè)施和住宅配套日益完善，促使該區(qū)域成為番禺未來(lái)居 住中心區(qū)。 　　4)目前項(xiàng)目周邊的公共配套尚未完善，除中小學(xué)和一些中小型商鋪外，其他方面的 配套有待改善，特別是公共交通、市場(chǎng)、醫(yī)院等方面。 二、市場(chǎng)分析 　　1.區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 　　1)供應(yīng)量：以舊盤(pán)新貨為主 　　由表2可以看出，南區(qū)及沙灣的樓盤(pán)的供應(yīng)情況可分為兩大部分，一部分為一、兩年 前的產(chǎn)品，現(xiàn)剩余少量尾貨在售，另一部分為大型樓盤(pán)的新組團(tuán)。 　　單從市場(chǎng)供應(yīng)角度分析，估計(jì)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域一手住宅的總供應(yīng)量約為1500套。 [pic] 2)產(chǎn)品： 大盤(pán)大戶型占主導(dǎo) 　　現(xiàn)時(shí)該區(qū)域市場(chǎng)上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應(yīng)量較少，而且番 禺的別墅也較集中于該區(qū)域，因此住宅小區(qū)的密度較低，樓盤(pán)占地面積和建設(shè)規(guī)模較大 ，多在7~40萬(wàn)平方米。 　　樓盤(pán)建設(shè)較有特色，如番奧以運(yùn)動(dòng)為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，內(nèi)部 依靠造景能形成較好的社區(qū)人文環(huán)境，使該區(qū)域的整體素質(zhì)得到提升。 　　住宅戶型偏大，100平方米以上的單位占六成；以100~120平方米的3房為主，約占五 成；其次是2房和4房單位，這反映出客戶在該區(qū)域購(gòu)房是以自住為主。 [pic] 資料來(lái)源：珠江恒昌代理三部實(shí)地調(diào)查 注：上述數(shù)據(jù)以戶型的面積為量化標(biāo)準(zhǔn) 3)價(jià)格： 高低兩極明顯，中檔盤(pán)少 　　南區(qū)及沙灣現(xiàn)時(shí)在售的一手住宅，單價(jià)集中在2000~2500元/m2的范圍內(nèi)，總價(jià)集中 在20~30萬(wàn)元的范圍內(nèi)，分別約占三成。 　　該區(qū)域的樓價(jià)兩極分化明顯，單價(jià)最低低于1600元/m2，最高價(jià)高于3500元/m2 ，相差超過(guò)2000元/m2，例如御院和華薈南景園、番奧和朗陶居，都是相隔一條馬路但均 價(jià)卻拉差1000元/m2，使同戶型住宅的總價(jià)相差10~20萬(wàn)，令該區(qū)域集中了大量高端和低 端的客戶。 [pic] 2.目標(biāo)住宅市場(chǎng)分析 本區(qū)域住宅目標(biāo)市場(chǎng)分為二類： 　　第一類為高質(zhì)素樓盤(pán)目標(biāo)客戶：客源分布區(qū)域廣，包括本區(qū)域及市橋、周邊各鎮(zhèn)等 地區(qū)的中、高收入人群，他們對(duì)住宅質(zhì)素要求高，對(duì)價(jià)格考慮少，住宅消費(fèi)潛力大?？?接受樓價(jià)在2800元以上，對(duì)戶型需求則從兩房到四房均有一定比例。 　　第二類為低價(jià)樓盤(pán)目標(biāo)客戶：客源主要集中在本區(qū)域，主要考慮價(jià)格優(yōu)惠，對(duì)戶型 需求偏小。 三、項(xiàng)目定位分析 　　優(yōu)劣勢(shì)分析 　　s優(yōu)勢(shì): 享有河涌綠化帶資源，周邊環(huán)境良好；位處重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域南區(qū)；周邊生活配套規(guī)劃前景 好，教育資源豐富；鄰近舊區(qū)，四周均有40米或50米的規(guī)劃路,交通方便。 　　w劣勢(shì)： 南郊偏西方向，存在一定區(qū)域門(mén)檻；現(xiàn)時(shí)交通不便，生活配套設(shè)施未完善;四周規(guī)劃主干 道造成噪音污染;河涌綠化帶橫穿地塊,影響規(guī)劃布局;項(xiàng)目規(guī)模小。 　　o機(jī)會(huì)：南區(qū)規(guī)劃建設(shè)全面鋪開(kāi)，有力促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；南郊居住氣氛日益濃厚，置 業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤(pán)缺口。 　　t威脅：御苑、番奧、金沙灣等大型成熟樓盤(pán)存量較大，阻礙項(xiàng)目發(fā)展；南郊尚有較 多待開(kāi)發(fā)土地，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而本次拍賣北斗大橋地塊規(guī)模大、成本相對(duì)較低，對(duì)項(xiàng)目構(gòu) 成直接威脅；項(xiàng)目地價(jià)成本高，利潤(rùn)空間不大。　　 　　市場(chǎng)定位 　　根據(jù)上述SWOT分析，項(xiàng)目應(yīng)以自身規(guī)模及河涌綠化帶為基本立足點(diǎn)，從彌補(bǔ)區(qū)域中 檔市場(chǎng)空白點(diǎn)，尋求樓盤(pán)差異化出發(fā)，確立項(xiàng)目市場(chǎng)定位。 　　產(chǎn)品定位：中偏高檔的生態(tài)、高尚精品社區(qū)；住宅類型以六層、九層洋房為主，并 可利用良好景觀資源配置少量疊層別墅；戶型以二房、三房為主，主力戶型面積75平方 米~110平方米，充分考慮小二房、小三房配置。 　　消費(fèi)者定位：本區(qū)、市橋及周邊各鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層買(mǎi)家為主，戶型要求實(shí) 用，樓盤(pán)質(zhì)素、品味要求高。 　　價(jià)格定位： 六層洋房均價(jià)2600元/M2，九層電梯洋房均價(jià)2900元/M2，又疊層別墅均價(jià)3500元/M2，洋 房總價(jià)主要控制在25~30萬(wàn)元之間（市場(chǎng)空白點(diǎn)），別墅總價(jià)控制在60萬(wàn)元左右。 　　形象定位： 中產(chǎn)者的高尚社區(qū)——城市中心水岸家園 四、成本效益分析 　　1.項(xiàng)目方案建議 　　項(xiàng)目建議由10%疊層別墅、50%多層住宅、40%高層住宅組成。地上建筑面積為92065 平方米，設(shè)置1層地下室，面積為10000平方米。配置2500平方米會(huì)所面積（含規(guī)劃指定 的公建配套）。車庫(kù)分別設(shè)在地下室和地面空地，共24300平方米。 項(xiàng)目由2004年1月（假設(shè)時(shí)間）開(kāi)始進(jìn)入籌建階段，2004年7月～2006年6月為工程建設(shè)階 段，預(yù)計(jì)在2005年1月開(kāi)始預(yù)售。 注：1）、利用河涌綠化帶建設(shè)小部分別墅，可增加項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益； 　　2）、考慮電梯洋房為大勢(shì)趨向，因此后建建議以九層電梯洋房為主，且可節(jié)約用地 營(yíng)　　造綠化空間，提升樓盤(pán)檔次； 　　3）、設(shè)置一定規(guī)模的主題會(huì)所，增加項(xiàng)目附加值。 2.項(xiàng)目成本及效益分析 成本估算： 　　根據(jù)初步估算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需投入成本約為21871萬(wàn)元，其中競(jìng)買(mǎi)土地的支出占總成 本的32.87％以上，土地成本明顯提高。為營(yíng)造項(xiàng)目質(zhì)素，園林綠化及廣場(chǎng)成本應(yīng)適當(dāng)增 加，因此紅線內(nèi)外工程費(fèi)適當(dāng)增加，但對(duì)項(xiàng)目總體成本影響不大。 　　項(xiàng)目銷售總收入約3.1億（不包括會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入和車位的租金收入）。多層洋房均價(jià) 為2600元/平方米，九層洋房均價(jià)為2900元/平方米，后者均價(jià)高300元，其一為電梯房， 其二為后期銷售，因地價(jià)拍賣成本提高，估計(jì)后期樓價(jià)會(huì)逐步提升。 [pic] 效益分析： 　　項(xiàng)目在前述建議的開(kāi)發(fā)方案與售價(jià)的前提下，稅前、稅后的資本收益率尚屬理想， 在扣除所得稅、貸款利息后利潤(rùn)約為3328萬(wàn)元。 [pic] 3.盈虧平衡分析/敏感性分析 　　1）忽略售價(jià)變動(dòng)因素，且考慮銷售率為90％的情況下，當(dāng)?shù)貎r(jià)為8780萬(wàn)元時(shí)，資本 收益率等于零，投資剛好保本。 　　2）忽略地價(jià)、建筑成本變動(dòng)因素及車位、商鋪售價(jià)變化，只考慮洋房均價(jià)的變化， 當(dāng)六層洋房均價(jià)為2600元，九層洋房均價(jià)為2900元時(shí)，銷售率為82.6%時(shí)，資本收益率為 零，盈虧平衡。當(dāng)洋房均價(jià)下降200元，銷售率為90%時(shí)，項(xiàng)目勉強(qiáng)保持盈利，具備一定 抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，但抗擊力較弱，特別是目前地價(jià)尚有可能提升。（盈虧平衡分析表略） 五、結(jié)論及思考 　　結(jié)論 總結(jié)以上分析，按目前6980萬(wàn)元拍賣底價(jià)，該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)存在一定利潤(rùn)空間，但 抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力不高，因此，地價(jià)不宜再大輻提升，最好能控制在10%的升輻范圍，以減少 投資風(fēng)險(xiǎn)、增加利潤(rùn)空間。同時(shí)提高項(xiàng)目質(zhì)素，創(chuàng)造差異性產(chǎn)品，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，是發(fā) 展商能獲取更多利潤(rùn)的最佳方法。 　　思考 　　縱觀本次分析并結(jié)合土地拍賣的經(jīng)濟(jì)效果得出以下幾點(diǎn)： 　　首先，本次土地拍賣價(jià)較之前大輻提升，說(shuō)明在眾多利好政策的支持下，番禺土地 已明顯增值。地價(jià)成本提高，為創(chuàng)造更多利潤(rùn)空間，必然要求發(fā)展商提升樓盤(pán)質(zhì)素，增 加樓盤(pán)附加值，而樓價(jià)隨之上升是必然趨勢(shì)。 　　其次，土地拍賣提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻，對(duì)于實(shí)力較弱的發(fā)展商難以單獨(dú)開(kāi)發(fā)， 加快他們被市場(chǎng)淘汰的速度；但對(duì)于一些有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)、系統(tǒng)管理手段和充足資金的 大型發(fā)展商，如果能夠合理控制成本是可以獲得一定利潤(rùn)，這也促成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向更 高更強(qiáng)的領(lǐng)域發(fā)展。 　　另外，實(shí)行土地拍賣后，進(jìn)一步加大市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的發(fā)言權(quán)，并使發(fā)展商利潤(rùn)與他們 的市場(chǎng)觸覺(jué)直接掛鉤。 　　客觀而言，這次土地拍賣活動(dòng)使番禺房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)向市場(chǎng)化、規(guī)范化邁進(jìn)一大步。
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