第八章　土地增值稅法
|　 |第八章　土地增值稅法 |[pic]打印| | | |本頁(yè) | | | | | |　　第一節(jié)　納稅義務(wù)人（了解） | | | |　　土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物| |及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)| |單位、中外籍個(gè)人等。 | |　　 | |　　第二節(jié)　征稅范圍（熟悉） | |　　 | |　　一、土地增值稅的征稅范圍常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定： | |　　標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國(guó)家所有。 | |　　標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)| |轉(zhuǎn)讓。 | |　　標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。 | | | |　　二、對(duì)以下具體事項(xiàng)的征稅情況，列表判定如下： | |有關(guān)事項(xiàng) | |是否屬于征稅范圍 | | | |1．出售 | |征。包括三種情況： | |（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)； | |（2）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造后出售； | |（3）存量房地產(chǎn)買賣。 | | | |2．繼承、贈(zèng)予 | |繼承不征（無(wú)收入）。贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直| |接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈(zèng)予征。 | | | |3．出租 | |不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移） | | | |4．房地產(chǎn)抵押 | |抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債| |務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。 | | | |5．房地產(chǎn)交換 | |單位之間換房，有收入的征；個(gè)人之間互換自住房不征。 | | | |6．以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng) | |房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，不征；將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征| |。 | | | |7．合作建房 | |建成后自用，不征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。 | | | |8．企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) | |暫免 | | | |9．代建房 | |不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移） | | | |10．房地產(chǎn)重新評(píng)估 | |不征（無(wú)收入） | | | |11．國(guó)家收回房地產(chǎn)權(quán) | |不征 | | | |12．市政搬遷 | |不征 | | | |　　 | |　　第三節(jié)　稅率（了解） | |　　 | |　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率表如下： | |項(xiàng)目 | | | | 級(jí)次 | | | | | |增值額占扣除項(xiàng)目金額比例 | |稅率 | |速算扣除系數(shù) | | | |１ | |50%以下（含50%） | |30% | |0 | | | |２ | |超過(guò)50%～100%（含100%） | |40% | |5% | | | |３ | |超過(guò)100%～200%（含200%） | |50% | |15% | | | |４ | |200%以上 | |60% | |35% | | | | | |　　第四節(jié)　應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定（熟悉） | |　　 | |　　一、應(yīng)稅收入 | | | |　　二、確定增值額的扣除項(xiàng)目。 | |　?。ㄒ唬?duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除： | |　　1．取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括： | |　　（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款； | |　?。?）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān) | |費(fèi)用。 | |　　2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 | |　　3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 | |　　它是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的三項(xiàng)期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、| |管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 | |　　（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并?| |提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的： | |　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用= 利息+（取得±地使用權(quán)所支付的金額+房地 | |產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi) | |　?。?）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿?| |能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的： | |　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)| |成本）×10%以內(nèi) | |　　4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 | |　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能扣"兩稅一費(fèi)"（營(yíng)、城、教），非房地產(chǎn)| |開(kāi)發(fā)企業(yè)扣"三稅一費(fèi)"。 | |　　5．財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目 | |　　從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除： | |　　加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本| |）×20% | |　　（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除： | |　　1．房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 | |　　評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 | |　　2．取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的 | |有關(guān)費(fèi)用。 | |　　3．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 | |　　 | |　　第五節(jié)　應(yīng)納稅額的計(jì)算（熟悉） | |　　 | |　　一、增值額 | |　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額 | |　　在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人有下列情形之一的，則按| |照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅： | |　　1．隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； | |　　2．提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； | |　　3．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理 | |由的。 | | | |　　二、應(yīng)納稅額計(jì)算 | |　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù) | |　　【例題1】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬(wàn) | |元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬(wàn)元，房地產(chǎn)| |開(kāi)發(fā)　　成本為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為40萬(wàn)元（經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān) | |批準(zhǔn)可全額扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬(wàn)元。該公司應(yīng)| |繳納的土地增值稅為（?。?。 | |　　A．180萬(wàn)元 | |　　B．240萬(wàn)元 | |　　C．300萬(wàn)元 | |　　D．360萬(wàn)元 | |　　【答案】B | |　　【例題2】某單位轉(zhuǎn)讓一幢位于城區(qū)的舊辦公樓，原造價(jià)400萬(wàn)| |元，經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定其重置成本為1200萬(wàn)元，成新度折扣率| |為七成，轉(zhuǎn)讓價(jià)格2000萬(wàn)元，支付有關(guān)稅費(fèi)500萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目應(yīng) | |納土地增值稅為（　）。 | |　　A．90萬(wàn)元 | |　　B．198萬(wàn)元 | |　　C．415萬(wàn)元 ...
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