第四部分項(xiàng)目分期開發(fā)與建設(shè)
第四部分 項(xiàng)目分期開發(fā)與建設(shè) 第十一章 項(xiàng)目分期開發(fā)設(shè)想及計(jì)劃 鑒于世外桃源項(xiàng)目規(guī)模較大，總建筑面積近50萬平方米，總投資近達(dá)數(shù)億元人民幣 ，其中僅場地平整及大市政配套就達(dá)數(shù)千萬元，因此世外桃源項(xiàng)目將采取分期投資、滾 動開發(fā)的建設(shè)原則，但分期合理與否是該項(xiàng)目能否成功開發(fā)的關(guān)鍵。 一、分期開發(fā)原則 特大型樓盤征用地塊較大，出于交地時(shí)間先后、資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度等考慮，發(fā)展商多數(shù) 會將土地分期開發(fā)。分期開發(fā)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑分布等方面均有較大彈性，如天河翠湖 山莊，充分利用分期開發(fā)的優(yōu)勢，將前期的市場定位“度假式住宅小區(qū)”蛻變成為“倡導(dǎo)生 活新主張”的“萬象翠園”；番禺麗江花園同樣利用后期開發(fā)推出“從綠化到園林化”的康城 居，形成強(qiáng)大的市場競爭力。周邊發(fā)展商也只能亦步亦趨地緊跟其后，最終是買家坐收 漁人之利。 大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長、銷售時(shí)間長是眾所周知的。不少大型項(xiàng)目開發(fā)跨 度達(dá)到7—8年，從首期交付使用到全盤建設(shè)需時(shí)甚久，銷售也需節(jié)節(jié)推進(jìn)。精明的發(fā)展商 則會利用前期已經(jīng)交付使用的物業(yè)作為物業(yè)管理的示范，為項(xiàng)目樹立良好的物業(yè)形象， 為以后各期銷售樹立良好口碑。前期入住之業(yè)主樂得接受如此“尊榮”，并投桃報(bào)李地為 之廣泛傳播，形成“雙贏”局面。 分期開發(fā)的大型項(xiàng)目，由于前期項(xiàng)目形象尚未成型、項(xiàng)目未來景況抽象、項(xiàng)目知名 度未立等諸多因素，前期公開發(fā)售時(shí)都會采用以低價(jià)入市的操作手法——利用低價(jià)吸引部 分客戶，消化部分存貨回收一定資金及后隨工程進(jìn)度、開發(fā)進(jìn)度的進(jìn)一步鋪開，銷售逐 步走上軌道，銷售價(jià)格也隨之提升。因此大型開發(fā)項(xiàng)目銷售價(jià)格往往呈現(xiàn)出開發(fā)、銷售 越到后期，銷售價(jià)格越高的景象。如錦城花園于1997年下半年首次推出時(shí)，銷售均價(jià)僅 為8500元／平方米左右；當(dāng)該項(xiàng)目今年推出時(shí)，售價(jià)已經(jīng)達(dá)到10000元／平方米，當(dāng)時(shí)其 小區(qū)整體形象已經(jīng)完善并擁有良好口碑。 作為市場投資者就會比較及時(shí)地把握機(jī)會，爭取早期入市減低投資成本，而相對選 擇的空間也較大。部分樓盤由于以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場常規(guī)價(jià)格開售，造成大批買家輪侯認(rèn)購 的現(xiàn)象。如錦城花園、白云區(qū)匯僑新城均出現(xiàn)類似情形，甚至連輪候號碼也被高價(jià)炒賣 。這也使市場的炒作空間加大，將樓盤知名度大大提高。www.3722.cn 中國最大的資料庫下載 因此，對于象世外桃源這樣一個(gè)特大型項(xiàng)目的開發(fā)，其分期開發(fā)應(yīng)遵循如下幾個(gè)原 則： 1、分期開發(fā)應(yīng)本著盡量減少前期投入，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，增加投資回報(bào)。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集性行業(yè)，所需投資很大，又是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)。對于 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，如果前期投資過大，則投資風(fēng)險(xiǎn)必然加大，更何況房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng) 濟(jì)效益的體現(xiàn)更多的在于其啟動資金的投資回報(bào)率，而不是總投資回報(bào)率。因此，盡量 減少前期投入，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目啟動資金的投資回報(bào)率是房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是 大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵。 2、有利于吸引人氣，創(chuàng)造開門紅。 采用“低開高走”的價(jià)格銷售策略固然是房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的一般做法，但對于象世外 桃源這樣一個(gè)大型郊居項(xiàng)目，僅此是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還必須在開發(fā)規(guī)模和配套設(shè)施上下功 夫，在首期開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)形成一定的規(guī)模，配備必要的配套設(shè)施，解決居民必要的生活 配套，只有這樣才能真正吸引人氣，做到開門紅，形成良好的口碑。 3、有利于調(diào)整開發(fā)策略，適應(yīng)市場變化。 對于一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，統(tǒng)一規(guī)劃、分期開發(fā)是必要的，但在統(tǒng)一規(guī)劃時(shí)應(yīng)留有 余地，可根據(jù)市場的變化來調(diào)整后期的開發(fā)步驟和產(chǎn)品策略，因?yàn)槭袌鍪遣粩嘧兓模?很難預(yù)測若干年后的市場，尤其是重慶市場還處于初級階段，市場發(fā)展變化很快。 二、分期開發(fā)設(shè)想和計(jì)劃 根據(jù)上述分期開發(fā)原則和項(xiàng)目具體情況，世外桃源項(xiàng)目分期開發(fā)設(shè)想和計(jì)劃如下： （一）首期開發(fā)A組團(tuán)的南洋貴族學(xué)校、樂齡公寓和學(xué)生公寓、C組團(tuán)C1區(qū)的“歐美商 業(yè)娛樂村”以及B組團(tuán)B2區(qū)的嘉陵高爾夫練習(xí)場，總占地面積320畝，總建筑面積15.15萬 平方米。 1、南洋貴族學(xué)校和嘉陵高爾夫練習(xí)場作為首期開發(fā)項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，提高項(xiàng)目的吸 引力，聚集人氣。嘉陵高爾夫練習(xí)場先期開發(fā)的意義在于投資不大，但可起到提醒客戶 關(guān)注項(xiàng)目附近重慶唯一的3600畝的山地高爾夫球場。 2、樂齡公寓和學(xué)生公寓作為首期開發(fā)項(xiàng)目的主要銷售收入來源，為世外桃源項(xiàng)目后 期開發(fā)積累資金。 3、“歐美商業(yè)娛樂村”作為首期開發(fā)項(xiàng)目的必要配套，以解決居民的日常生活娛樂配 套。 4、本首期開發(fā)項(xiàng)目鄰近212國道，且連為一體，交通極為方便，且利于項(xiàng)目形象的 展示；同時(shí)又有一定的規(guī)模，容易聚集人氣。 （二）二期及以后各期的開發(fā)主要應(yīng)視首期開發(fā)情況和市場變化而定，這里初步建 議如下： 1、二期開發(fā)D組團(tuán)和B組團(tuán)的B1區(qū)，總占地面積360畝，總建筑面積12.3萬平方米， 包括D1、D2區(qū)東亞綠色運(yùn)動場、D3區(qū)為情侶別墅和落水別墅區(qū)和B1區(qū)的東籬度假村。 2、三期開發(fā)E區(qū)，即陶園古城，總占地面積150畝，總建筑面積10萬平方米。 3、四期開發(fā)C組團(tuán)的C2、C3 、C4和C5區(qū)，總占地面積370畝，總建筑面積12.25萬平方米，包括C2區(qū)“未來世紀(jì)科技公 園”、C3、C4和C5區(qū)的帕特南溫泉度假中心（包括C3區(qū)的浪高溫泉度假村、C4區(qū)的浪花溫 泉酒店和C5區(qū)“藍(lán)色貝利”家園。）。 4、五期開發(fā)F區(qū)，即金龍湖水面，總占地面積約300畝，完成整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。
第四部分項(xiàng)目分期開發(fā)與建設(shè)