馳峰（峰景園）市場調(diào)研報告
謹(jǐn)呈：XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 馳峰（峰景園）市場調(diào)研報告 二00三年十二月二十六日 第一章 市場分析 一、城市概況 1、基本概況 中國古代以山北為陰，山南為陽?！百F陽”因城區(qū)位于境內(nèi)貴山之南而 得名。古代貴陽盛產(chǎn)竹子，許多地方以竹子命名，因“竹”與“筑”諧音，故貴 陽簡稱“筑”。貴陽作為行政區(qū)域名稱，始于1569年至今已有400多年的歷史 。是貴州省的省會，是全省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。貴陽是森林之城，市區(qū) 四周群山環(huán)抱、林木蒼翠，森林覆蓋率達(dá)34.79%，貴陽氣候宜人，冬無嚴(yán)寒 、夏無酷署，年平均氣溫15.3度，最熱的七月下旬，平均為24度，最冷的一 月上旬，平均為4度。貴陽是居家渡假、享受生活的好地方。在貴陽做商品 房開發(fā)，大有可為，前途光明。 |貴陽市 |總面積：8034KM2 人口：340萬 總戶數(shù)：89萬戶 新婚人數(shù)：23361人（女） | |行政設(shè)置 |云巖區(qū) |南明區(qū) |花溪區(qū) |烏當(dāng)區(qū) |白云區(qū) |小河區(qū) |三縣一市 | |面積（KM2） |67.5 |89.1 |957.6 |962.4 |259.6 |63.1 |5630.8 | |人口（人） |556453 |493080 |319398 |292130 |174841 |113281 |1455206 | |人口密度(人/KM2) |8244 |5534 |334 |302.76 |673 |383 |262 | |戶數(shù)（戶） |146328 |133870 |69138 |79139 |47198 |36980 |376221 | |新婚人數(shù)（女） |3069 |2684 |1864 |1976 |1987 |1180 |10601 | 2．2002年度貴陽市人口狀況（2002年） 。 兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據(jù)山區(qū)的特點實行組團(tuán)化，衛(wèi)星城式 的向四區(qū)快速地進(jìn)行城市化發(fā)展是必由之路， 3．貴陽市家庭類型結(jié)構(gòu)（期未家庭人口數(shù)：3.13人/戶） 4．居住狀況（房屋建筑面積擁有量：18.91平方/人，房屋使用面積擁有量 ：14.91平方/人） 5．居民收支狀況 期初手存現(xiàn)金：7383.72元/人 期未手存現(xiàn)金：8115.80元/人 可支配收入：7526.34元/人 家庭總支出：6680元/人（其中：消費支出：5801.42，購房支出： 2.36，其他支出：876.64元） 從上述資料計算得出：貴陽市的房價水平的理論值： 房價收入比為6時：房價為：7751.78*3.13*6/100=1456元/平方 房價收入比為7時：房價為：24263*7/100=1698元/平方 房價收入比為9時：房價為：24263*9/100=2183元/平方 6. 貴陽市近期規(guī)劃（2003-2005）摘要 1. 2005年城區(qū)總?cè)丝冢?54.5萬人 2. 規(guī)劃對城市中心區(qū)的布局要求:堅持疏解人口,調(diào)整 結(jié)構(gòu),完善功能、提高品味的原則,2005年城市中心區(qū)規(guī)劃83.1萬人口,較2002 年減少6.58萬人 3. 對于住房建設(shè)，要建立完善以商品住宅供應(yīng)為主體，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房供應(yīng)主 補(bǔ)充的多層次住宅供應(yīng)體制。合理引導(dǎo)商品住宅的開發(fā)方向與規(guī)模，促進(jìn)城市 結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低中心區(qū)人口密度。 本項目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策 調(diào)控的有利影響。 二、總體市場態(tài)勢 1. 宏觀經(jīng)濟(jì)： 2002年國民經(jīng)濟(jì)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。初步統(tǒng)計，貴陽市全年實現(xiàn)國內(nèi) 生產(chǎn)總值336.4億元，比上年增長11.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值1.49億元，增 長5.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值18.59億元,增長12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值13.54億元 ，增長10.8%。貴陽市人均GDP值2002年達(dá)到9948元（1200美元），經(jīng)濟(jì)持續(xù) 穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場啟動奠定了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 工業(yè)生產(chǎn)快速增長，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動作用明顯增強(qiáng)繼續(xù)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，深化 企業(yè)改革，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，努力開拓市場，工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展態(tài)勢， 生產(chǎn)持續(xù)加速。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值37億元，比上年增長20.8% 。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，持續(xù)快速增長，重點工程建設(shè)進(jìn)度加快在財政資金的 帶動下，我市固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，全社會固定資產(chǎn)投資完成175 .9億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。隨著我市新的城 市片區(qū)規(guī)劃，金陽新區(qū)如火如荼的建設(shè)，以及各個中心片區(qū)的建設(shè)與發(fā)展 ，全市的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個新的發(fā)展 時期，形勢良好。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額50億元，比上年增長15.5%，略低 于全市投資的平均增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動我市投資快速增長的主 要因素之一。 市場消費活躍，外貿(mào)進(jìn)出口降幅趨緩消費需求規(guī)模日益擴(kuò)大，消費品市場繼續(xù) 呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。零售業(yè)已進(jìn)入全新的發(fā)展階段，以規(guī)模經(jīng)營為特征 的現(xiàn)代零售商業(yè)大潮正在興起，諾瑪特、沃爾瑪（即將入駐）等一批商業(yè) 超市進(jìn)一步加大擴(kuò)張力度，北京華聯(lián)、百盛等一批國內(nèi)外知名零售商業(yè)巨 頭紛紛搶灘貴陽，為我市消費品市場注入了新的生機(jī)和活力。全年市場物 價基本穩(wěn)定。全市社會消費品零售總額達(dá)136.6億元，比上年增長12.3%。 經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)政收入增勢良好，金融機(jī)構(gòu)存、 貸款穩(wěn)步增加。全市金融機(jī)構(gòu)各項存款為731.8億元，比上年增加86.6億 元；其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款288.04億元，比上年增加47.91億元。金融機(jī) 構(gòu)各項貸款余額595.52億元，比上年增加109.21億元；人民生活水平穩(wěn)步 提高收入大幅增加，消費低水平增長。今年，我市相繼提高了國家公務(wù)人 員和事業(yè)單位職工的工資，隨著收入增加，人們生活水平也在不斷提高。 預(yù)計全年我市在崗職工平均工資達(dá)10988元；全年城市居民人均可支配收 入為7306元，增長10.5%。收入的增加使我市居民消費也隨之上升，全年 城市居民人均消費性支出為5801元，比上年增長0.5%。 2. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢態(tài)： 3、今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是： 國內(nèi)生產(chǎn)總值增長８％以上，力爭達(dá)到９％，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng) 濟(jì)效益綜合指數(shù)提高３個百分點，實現(xiàn)利稅和新產(chǎn)品產(chǎn)值增幅高于經(jīng)濟(jì) 增長幅度。全社會固定資產(chǎn)投資增長１２％，社會消費品零售總額增長 １０％，地方財政一般預(yù)算收入與國內(nèi)生產(chǎn)總值同步增長，外貿(mào)出口增 長８％，居民消費價格總水平上漲１％左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 增長６％，農(nóng)民人均純收入增長５％，人口自然增長率控制在８‰以內(nèi)， 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率４％以內(nèi)。 4、產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)符合房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展 2003年9月1日國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（ 業(yè)界稱18號文），在業(yè)內(nèi)引起極大反響，從主管部門，專家學(xué)者，開發(fā) 商、新聞媒體，物業(yè)管理企業(yè)到消費者，總體認(rèn)為“通知”對中國房地產(chǎn) 市場持續(xù)健康的發(fā)展，改善廣大人民群眾的住房，促進(jìn)社會穩(wěn)定，推進(jìn) 全面小康社會的建設(shè)都具有積極的推動作用。18號文的出臺，是中國房 地產(chǎn)業(yè)走向成熟的標(biāo)志，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 國家的產(chǎn)業(yè)政策是： o 控制高檔住房，增加普通商品房---個人已成為房地產(chǎn)市場的主體 o 不允許高收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房 o 廉租房建設(shè)將以國家投資為主 o 不得限制已購公房上市交易 o 規(guī)范發(fā)展住房信貸 本項目的方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求，是國家提倡的房地產(chǎn)項目 5、當(dāng)前貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出強(qiáng)勢發(fā)展態(tài)勢，增長強(qiáng)勁 | |投資額（億元） |竣工面積（萬㎡） |新開工面積（萬㎡） |銷售面積（萬㎡） |銷售額（億元） | |2001年 |43．33 |23．86 |561．5 |180．5 |24．62 | |2002年 |50．03 |31．60 |599．9 |187．85 |27．62 | 綜上所述，貴陽市的房地產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展、城市拓展和家庭住 宅消費的持續(xù)增長，必將進(jìn)入快速增長的時期。本項目正是在這樣的環(huán) 境下運行，國家的產(chǎn)業(yè)大政策為其奠定了良好的基礎(chǔ)和市場前景。 三、區(qū)域市場發(fā)展總體概況 縱觀2003年貴陽市的房地產(chǎn)市場，一片欣欣向榮的景象，一些亮麗的樓 盤在精心的策劃包裝之下把人們的生活方式演義的美倫美喚，媒介廣告以前所 未有的投放量，把人們的五官轟炸到不知東西，其中的經(jīng)典時代、在水一方、 玉蘭園、欣歆園、曦陽山莊，山水黔城等更成為家喻戶曉、未來理想生活的代 名詞，銷售也是捷報頻傳，所有這些都昭示著房地產(chǎn)業(yè)在貴陽已步入了發(fā)展的 快車道，本項目正是在這種環(huán)境下啟動的，有著良好的市場氣氛。 1. 貴陽市2003年1-9月房地產(chǎn)住宅市場運行情況 o 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅增長（增幅達(dá)43.09%） o 品房實際預(yù)售面積平穩(wěn)增長，住宅市場需求強(qiáng)勁，普通住宅成為拉動市 場的絕對主力 o 住宅價格小幅上揚(yáng)從銷售量和價格的分析可以看出2000至2500元/平方是 市場對住宅 商品普遍接受的價格區(qū)間。 2. 2003年貴陽房地產(chǎn)交易會盛況空前，成交創(chuàng)新高：以改善住房，奔向小康 為主題的2003年貴陽房地產(chǎn)交易展示會，利用其具有的越境性、自由性 、集中性的優(yōu)勢，匯集到大量房源、商家、價格等信息，通過分析可以 對2004年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢有一個了解： o 規(guī)模：參展項目84個，建筑面積516萬平方（其中經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品 房417萬平方，占81%）。參展樓盤的最高價是中天世紀(jì)新城的連排別 墅4400元/平方，最低為麒龍城市花園（位于清鎮(zhèn)市云嶺大道）980元 /平方。 o 成交情況： 意向性成交：7556套，92.6萬平方米,成交金額:16.6億元,分別比上屆 增長65%,55%,48%,其中經(jīng)濟(jì)適用房普通商品房為6301套,76萬平方,11 .7億元,分別占84%,82%,71% 實際預(yù)、銷售：1396套,14.6萬平方,成交金額:3億元,分別比上屆增長 118%,94%,56%,其中:經(jīng)濟(jì)適用房,普通商品房976套,10.2萬平方,1.7億 元,分別占74%,73%,59%. o 啟示:不論是意向性購房還是實際成交,經(jīng)濟(jì)實用房和普通商品房達(dá)70 %以上,充分說明貴陽市目前的住房消費仍是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品 房為主。 四、本章摘要 o 貴陽是居家渡假、享受生活的好地方。在貴陽做商品房開發(fā)，大有可為 ，前途光明； o 兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據(jù)山區(qū)的特點實行組團(tuán)化，衛(wèi)星城式的 快速地進(jìn)行城市化發(fā)展是必由之路； o 在理性消費漸成主流的今天二三室結(jié)構(gòu)的戶型仍然是市場住房產(chǎn)品的主 流產(chǎn)品； o 商品房市場在貴陽地區(qū)應(yīng)有廣泛的市場潛量； o 三居室是人們在選擇居住產(chǎn)品時的第一需要； o 從目前的收入水平來看，總房價在15- 23萬的商品房是市場的主要可接受的合理價位； o 本項目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽市的規(guī)劃政策，必將受到政 府宏觀政策調(diào)控的有利影響； o 貴陽市人均GDP值2002年達(dá)到9948元（1200美元），經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 ，為房地產(chǎn)市場啟動奠定了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； o 當(dāng)前貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出強(qiáng)勢發(fā)展態(tài)勢，增長強(qiáng)勁； o 普通住宅成為拉動市場的絕對主力； o 2000至2500元/平方是市場對住宅商品普遍接受的價格區(qū)間； o 貴陽市目前的住房消費仍是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房為主； o 郊居化居住已被接受認(rèn)同。 第二章 區(qū)域與在售樓盤分析 一、城市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）城市中心區(qū)（兩城區(qū)） 1、市場現(xiàn)狀 （1） 區(qū)域總體形象較好，市場接受度較高 （2） 供應(yīng)量日益減少,樓盤多以單棟高層的開發(fā)模式 （3） 樓盤素質(zhì)不斷提高——走高端路線 （4） 樓盤銷售狀況一般 （5） 配套設(shè)施齊全，教育環(huán)境優(yōu)越 （6） 生活、交通便利 2、產(chǎn)品分析 （1） 樓盤主要以中高檔為主 （2） 戶型面積豐富，多種多樣 （3） 價格主要在2500元/平方米以上 統(tǒng)計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在2500元/平方米以上。隨 位置的不同、開發(fā)質(zhì)素不同，價格也隨之變化。主力單價穩(wěn)定在3000 左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價格處于中高價位。 （二）大營坡板塊以“中天花園小區(qū)”為例 1、市場現(xiàn)狀 （1） 供需市場穩(wěn)定 做為城市中心區(qū)的二級輻射區(qū)域，良好的自然環(huán)境和大社區(qū) 是老城區(qū)客戶對住宅位置的新的選擇，這里是部分消費者第 一居所的首選，片區(qū)逐漸成熟，供需市場比較平穩(wěn)。 （2） 區(qū)域配套逐漸完善 中天花園在整個片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年的開發(fā)積累已經(jīng)形 成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī) 療、休閑等都具一定規(guī)模，居民生活十分方便。 （3） 自然和人文環(huán)境限制，土地開發(fā)規(guī)模有限 由于土地供給的有限性，除中天花園外，本區(qū)域新開工項目 明顯開始減少。 2、市場產(chǎn)品 （1） 樓盤主要以中高檔為主 該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以中等和偏高端產(chǎn)品為主，高端主要 由于價格而決定. （2） 戶型面積豐富，大社區(qū)的樓盤以中大戶型為主，而小規(guī)模樓盤則 以過渡型、投資型的中小戶型為主 經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也 較大，戶型從兩房、三房、四房、復(fù)式、別墅等都有。其中 以100-135的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其中高檔樓盤的質(zhì)素。 （3） 價格主要在1800元/平方米以上 統(tǒng)計分...
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