上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定
上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 （土地使用 建筑管理） （2003年10月18日上海市人民政府令第12號(hào)發(fā)布，自2003年12月1日起施行） 第一章 總 則 第二章 建設(shè)用地的區(qū)劃分類和適建范圍 第三章 建筑容量控制指標(biāo) 第四章 建筑間距 第五章 建筑物退讓 第六章 建筑物的高度和景觀控制 第七章 建筑基地的綠地和停車 第八章 特定區(qū)域 第九章 附 則 表一 各類建設(shè)用地適建范圍表 表二 建筑密度和建筑容積率控制指標(biāo)表 表三 建筑容積率折減率表 附錄一 名詞解釋 附錄二 計(jì)算規(guī)則 附錄三 建筑間距和離界距離圖示 第一章 總 則 第一條 為了加強(qiáng)本市城市建設(shè)規(guī)劃管理，保證城市規(guī)劃的實(shí)施，提高城市環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)《中華 人民共和國城市規(guī)劃法》、《上海市城市規(guī)劃條例》和上海市城市總體規(guī)劃，制定本規(guī)定。 第二條 本規(guī)定適用于本市范圍內(nèi)各項(xiàng)建設(shè)工程。本市舊住房綜合改造、零星建設(shè)工程、臨時(shí)建 設(shè)、郊區(qū)村民建房等按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 特定區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程，適用本規(guī)定第八章的規(guī)定。 第三條 各項(xiàng)建設(shè)工程的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行；尚無經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng) 按中心城分區(qū)規(guī)劃、新城總體規(guī)劃、中心鎮(zhèn)總體規(guī)劃和本規(guī)定執(zhí)行。 編制詳細(xì)規(guī)劃涉及建筑管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定的要求。 第二章 建設(shè)用地的區(qū)劃分類和適建范圍 第四條 本市建設(shè)用地，按其主要用途和功能分區(qū)的基本原則，參照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用 地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90）分類如下： （一）居住用地； （二）公共設(shè)施用地； （三）工業(yè)用地； （四）倉儲(chǔ)用地； （五）市政設(shè)施用地； （六）綠地。 第五條 居住用地（R），指居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零 星用地。居住用地包括住宅用地、居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地 和綠地。 （一）第一類居住用地（R1），指以低層住宅為主、建筑密度較低、綠地率較高且 環(huán)境良好的用地； （二）第二類居住用地（R2），指以多層住宅為主的用地； （三）第三類居住用地（R3），指以高層住宅為主的用地。 第六條 公共設(shè)施用地（C），指居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、衛(wèi)生、體育 以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地。 （一）行政辦公用地（C1），行政、黨派和團(tuán)體等機(jī)構(gòu)用地； （二）商業(yè)金融業(yè)用地（C2），商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)和市場等用地； （三）文化娛樂用地（C3），新聞出版、文化藝術(shù)團(tuán)體、廣播電視、圖書展覽、游 樂等設(shè)施用地； （四）體育用地（C4），體育場館和體育訓(xùn)練基地等用地，不包括學(xué)校等單位內(nèi)的 體育用地； （五）醫(yī)療衛(wèi)生用地（C5），醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防疫、康復(fù)和急救設(shè)施等用地； （六）教育科研設(shè)計(jì)用地（C6），高等院校、中等專業(yè)學(xué)校、科學(xué)研究和勘測(cè)設(shè)計(jì) 機(jī)構(gòu)等用地。不包括中學(xué)、小學(xué)和幼托用地，該用地應(yīng)歸入居住用地（R）。 第七條 工業(yè)用地（M），工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。 （一）第一類工業(yè)用地（M1），對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè) 用地； （二）第二類工業(yè)用地（M2），對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè) 用地； （三）第三類工業(yè)用地（M3），對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè) 用地。 第八條 倉儲(chǔ)用地（W），指倉儲(chǔ)企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地。 （一）普通倉庫用地（W1），指儲(chǔ)存一般貨物的普通倉庫用地； （二）危險(xiǎn)品倉庫用地（W2），指儲(chǔ)存易燃、易爆和劇毒等危險(xiǎn)品的專用倉庫用地 。 第九條 市政公用設(shè)施用地（U），市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施及其附屬的建筑物（含 構(gòu)筑物，下同）和管理維修設(shè)施等用地。 （一）供應(yīng)設(shè)施用地（U1），供水、供電、供燃?xì)夂凸岬仍O(shè)施用地，不包括電廠 、煤氣廠用地（納入工業(yè)用地）； （二）交通設(shè)施用地（U2），指公共客運(yùn)交通、貨運(yùn)交通和其他交通設(shè)施用地； （三）郵電設(shè)施用地（U3），指郵政、電信等設(shè)施用地； （四）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地（U4），指雨污水泵站、污水處理廠及糞便垃圾集運(yùn)、堆 放、處理等設(shè)施用地； （五）施工與維修設(shè)施用地（U5），指房屋建筑工程、設(shè)備安裝工程、市政工程、 綠化、地下構(gòu)筑物等施工及養(yǎng)護(hù)維修設(shè)施等用地； （六）其他市政公用設(shè)施用地（U6），如：消防、防汛等設(shè)施用地。 第十條 綠地（G），市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地和生產(chǎn)防護(hù)綠地（包括其范圍內(nèi)的水域） 。 （一）公共綠地（G1），指向公眾開放，有一定游憩設(shè)施或裝飾作用的綠化用地， 包括各類公園和街頭綠地； （二）生產(chǎn)防護(hù)綠地（G2），指用于園林生產(chǎn)、隔離、衛(wèi)生和安全防護(hù)等的綠化用 地。 第十一條 各類建設(shè)用地的劃分應(yīng)遵循土地使用相容性的原則，按經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。尚無經(jīng) 批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)按中心城分區(qū)規(guī)劃、新城總體規(guī)劃、中心鎮(zhèn)總體規(guī)劃和本規(guī)定表 一《各類建設(shè)用地適建范圍表》（以下簡稱《表一》）的規(guī)定執(zhí)行。 凡須改變規(guī)劃用地性質(zhì)、超出《表一》規(guī)定范圍的，應(yīng)先提出調(diào)整規(guī)劃，按規(guī)劃調(diào)整 的有關(guān)規(guī)定程序和權(quán)限批準(zhǔn)后執(zhí)行。 第三章 建筑容量控制指標(biāo) 第十二條 建筑基地的建筑容量控制指標(biāo)（含建筑密度和建筑容積率，下同），應(yīng)按照本章有關(guān)規(guī) 定執(zhí)行。 第十三條 建筑基地面積大于3萬平方米的成片開發(fā)地區(qū)，必須編制詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施；未編 制詳細(xì)規(guī)劃的，不予審批。 成片開發(fā)地區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)先確定建筑總?cè)萘靠刂浦笜?biāo)；在不超過建筑總?cè)萘靠?制指標(biāo)的前提下，成片開發(fā)地區(qū)內(nèi)各類建筑基地的建筑容量控制指標(biāo)可參照本規(guī)定表二 《建筑密度和建筑容積率控制指標(biāo)表》（以下簡稱《表二》）的規(guī)定適當(dāng)調(diào)整。 第十四條 建筑基地面積小于或等于3萬平方米的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指標(biāo)在 經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃或中心城分區(qū)規(guī)劃中已經(jīng)確定的，應(yīng)按批準(zhǔn)的規(guī)劃執(zhí)行。 尚無經(jīng)批準(zhǔn)的上述規(guī)劃的，其建筑密度控制指標(biāo)應(yīng)按《表二》的規(guī)定執(zhí)行；其建筑容 積率控制指標(biāo)，應(yīng)按《表二》規(guī)定的指標(biāo)折減百分之五至百分之二十（見本規(guī)定表三《建筑 容積率折減率表》）執(zhí)行。 第十五條 《表二》規(guī)定的指標(biāo)為上限。單個(gè)建筑基地的具體建筑容量，城市規(guī)劃管理部門應(yīng)結(jié)合現(xiàn) 狀情況、服務(wù)區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位和土地價(jià)值等因素，進(jìn)行綜合環(huán)境分析后確定 。 第十六條 《表二》適用于單一類型的建筑基地。對(duì)混合類型的建筑基地，其建筑容量控制指標(biāo)應(yīng)將 建筑基地按使用性質(zhì)分類劃定后，按不同類型分別執(zhí)行；對(duì)難以分類執(zhí)行的建筑基地和 綜合樓基地，應(yīng)按不同性質(zhì)建筑的建筑面積比例和不同的建筑容量控制指標(biāo)換算建筑容 量綜合控制指標(biāo)。 第十七條 對(duì)未列入《表二》的科研機(jī)構(gòu)、大中專院校、中小學(xué)校、體育場館以及醫(yī)療衛(wèi)生、文化藝 術(shù)、幼托等設(shè)施的建筑容量控制指標(biāo)，應(yīng)按經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)規(guī)定執(zhí)行。 第十八條 建筑基地未達(dá)到下列最小面積的，不得單獨(dú)建設(shè)： （一）低層居住建筑為500平方米； （二）多層居住建筑、多層公共建筑為1000平方米； （三）高層居住建筑為2000平方米； （四）高層公共建筑為3000平方米。 建筑基地未達(dá)到前款規(guī)定的最小面積，但有下列情況之一，且確定不妨礙城市規(guī)劃 實(shí)施的，城市規(guī)劃管理部門可予核準(zhǔn)建設(shè)： （一）鄰接土地已經(jīng)完成建設(shè)或?yàn)榧瘸傻缆?、河道或有其他類似情況，確實(shí)無法調(diào) 整、合并的； （二）因城市規(guī)劃街區(qū)劃分、市政公用設(shè)施等的限制，確實(shí)無法調(diào)整、合并的； （三）農(nóng)村地區(qū)的村鎮(zhèn)建設(shè)，因特殊情況，確實(shí)難以達(dá)到前款規(guī)定面積的。 第十九條 原有建筑的建筑容量控制指標(biāo)已超出規(guī)定值的，不得在原有建筑基地范圍內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)建、 加層。 第二十條 中心城內(nèi)的建筑基地為社會(huì)公眾提供開放空間的，在符合消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定 和本章有關(guān)規(guī)定的前提下，可按下表的規(guī)定增加建筑面積。但增加的建筑面積總計(jì)不得 超過核定建筑面積（建筑基地面積乘以核定建筑容積率）的百分之二十。 |核定建筑容積率 |每提供1平方米有效面積的開放空間 | |FAR |，允許增加的建筑面積（平方米） | |小于2 |1.0 | |大于、等于2，小于4 |1.5 | 核定建筑容積率由城市規(guī)劃管理部門按《表二》和本章的有關(guān)規(guī)定確定。 開放空間的條件和計(jì)算方法由市城市規(guī)劃管理部門另行制定。 第二十一條 建筑物之間因公共交通需要，架設(shè)穿越城市道路的空中人行廊道的，應(yīng)符合下列規(guī)定： （一） 廊道的凈寬度不宜大于6米，廊道下的凈空高度不小于5.5米；但穿越寬度小于16米且不 通行公交車輛的城市支路的廊道下的凈空高度可不小于4.6米。 （二） 廊道內(nèi)不得設(shè)置商業(yè)設(shè)施。 凡符合前款規(guī)定的廊道，其建筑面積可不計(jì)入建筑容量控制指標(biāo)范圍。 第四章 建筑間距 第二十二條 建筑間距應(yīng)符合本章的規(guī)定，并同時(shí)符合消防、衛(wèi)生、環(huán)保、工程管線和建筑保護(hù)等方 面的要求。 建筑間距圖示見附錄三。 第二十三條 根據(jù)日照、通風(fēng)的要求和本市建設(shè)用地的實(shí)際使用情況，居住建筑的間距應(yīng)符合下列規(guī) 定： （一）居住建筑與居住建筑平行布置時(shí)的間距： 1、朝向?yàn)槟媳毕虻摹仓刚媳毕蚝湍掀珫|（西）45度以內(nèi)（含45度），下同〕，其 間距在浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)不小于南側(cè)建筑高度的1.0倍，在其他地區(qū)不小于1.2倍。 2、朝向?yàn)闁|西向的〔指正東西向和東（西）偏南45度以內(nèi)（不含45度），下同〕， 其間距在浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)不小于主朝向一側(cè)遮擋建筑高度的0.9倍，在其他地區(qū)不小 于1.0倍，且其最小值為6米。 （二）居住建筑與居住建筑垂直布置時(shí)的間距： 1、南北向的間距，在浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)不小于南側(cè)建筑高度的0.7倍，在其他地 區(qū)不小于0.8倍，且其最小值為6米。 2、東西向的間距，在浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)不小于南北朝向建筑高度的0.7倍，其他 地區(qū)不小于0.8倍；同時(shí)不小于另一建筑高度的0.5倍，且其最小值為6米。 3、建筑山墻寬度小于、等于16米的，其間距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墻 寬度大于16米的，其間距按平行布置的居住建筑控制。 （三）居住建筑與居住建筑既非平行也非垂直布置時(shí)的間距： 1、當(dāng)兩幢建筑的夾角小于、等于45度時(shí)，其最小間距按平行布置的居住建筑控制； 2、當(dāng)兩幢建筑的夾角大于45度時(shí)，其最小間距按垂直布置的居住建筑控制。 第二十四條 多、低層居住建筑底層有商店或其他非居住用房的，其間距計(jì)算不得扣除底層高度。 第二十五條 多、低層居住建筑的山墻間距不小于較高建筑高度的0.5倍，且其最小值為4米。對(duì)按此 規(guī)定不能滿足消防間距或通道要求的，應(yīng)按消防間距或通道要求控制。 第二十六條 在第一類居住用地的低層獨(dú)立式住宅地區(qū)及其緊鄰地區(qū)進(jìn)行新建、改建的，其間距不得 小于南側(cè)建筑高度的1.4倍。 第二十七條 高層居住建筑與低層獨(dú)立式住宅的間距，在規(guī)定范圍內(nèi)保證受遮擋的低層獨(dú)立式住宅的 居室冬至日滿窗日照的有效時(shí)間不少于連續(xù)兩小時(shí)；與其他居住建筑的間距，應(yīng)保證受 遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照的有效時(shí)間不少于連續(xù)一小時(shí)（第二十七條、第 三十條有關(guān)建筑日照的計(jì)算規(guī)則由市城市規(guī)劃管理部門另行制定），并應(yīng)符合下列規(guī)定 ： （一）高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時(shí)的間距： 1、南北向的，不小于南側(cè)高層建筑高度的0.5倍，且其最小值浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū) 為24米，其他地區(qū)為30米。 2、東西向的，不小于較高高層建筑的0.4倍，且其最小值為24米。 （二）高層居住建筑與多、低層居住建筑平行布置時(shí)的間距： 1、高層居住建筑與其北側(cè)多、低層居住建筑的間距不小于高層建筑高度的0.5倍， 且其最小值浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)為24米，其他地區(qū)為30米。 2、高層居住建筑與其東（西）側(cè)多、低層居住建筑的間距不小于24米。 （三）高層居住建筑與高層居住建筑垂直布置時(shí)的間距： 1、南北向的間距，高層居住建筑與其北側(cè)高層居住建筑的間距不小于南側(cè)高層建筑 高度的0.3倍，且其最小值為20米。 2、東西向的間距，高層居住建筑與其東（西）側(cè)高層居住建筑的間距不小于較高高 層建筑高度的0.3倍，且其最小值為20米。 3、建筑山墻寬度大于16米的，其間距按平行布置的居住建筑控制。 （四）高層居住建筑與多、低層居住建筑垂直布置時(shí)的間距不小于20米。 （五）高層居住建筑與高、多、低層居住建筑既非平行也非垂直布置時(shí)的間距： 1、當(dāng)兩幢建筑的夾角小于、等于45度時(shí)，其最小間距按平行布置的居住建筑控制； 2、當(dāng)兩幢建筑的夾角大于45度時(shí)，其最小間距按垂直布置的居住建筑控制。 （六）高層居住建筑的山墻與高、多、...
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