上海房地產(chǎn)一周動態(tài)
上海房產(chǎn)市場 政策/調(diào)控 商品房銷售合同網(wǎng)上備案信息隨之公開透明 切斷“內(nèi)訂”炒房后路 新聞晨報 2004-3-31 昨天，上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)備案登記系統(tǒng)正式開通。隨著新建商品房銷售信息的透明公 開，以往市民買房碰到的“內(nèi)訂”炒房、開發(fā)商人為惜售、房子“一女二嫁”等現(xiàn)象有望得 到徹底解決。 　　《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》實施后，本市新建商品房的預(yù)售和銷 售，都將進(jìn)行合同網(wǎng)上備案和登記。開發(fā)商申請辦理預(yù)售許可證的同時，就要向市房地 產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上備案登記用戶認(rèn)證手續(xù)，還要申報商品房擬銷售的價格。備案登記 的樓盤信息，市房地產(chǎn)交易中心將向社會公布，其中包括樓盤即時發(fā)生的已售房屋和可 售房屋信息、房地產(chǎn)抵押、查封等權(quán)利限制情況，商品房擬銷售價格等相關(guān)信息。 　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一辦法施行后，部分開發(fā)商先“處理”差房子、好房子賣高價的人 為惜售行為將得到遏制。而“內(nèi)部關(guān)系”訂房、炒房套利也將難以實現(xiàn)。同時，“一女二嫁 ”、一房多賣的現(xiàn)象也有望杜絕。以往開發(fā)商藏著掖著的銷售信息公開，解決了購房者與 房產(chǎn)商之間的信息不對稱，能夠真實地反映市場需求，對于市民來說，買房將可從容選 擇。 　　此外，存量房交易合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)也已進(jìn)入研發(fā)階段。備案系統(tǒng)以后還將為金融 、估價、擔(dān)保等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入交易平臺進(jìn)行信息查詢服務(wù)提供標(biāo)準(zhǔn)接口，并接受市 民委托承擔(dān)購房房款的托付監(jiān)管等業(yè)務(wù)。 ▲Top 商品房銷售合同備案登記 “網(wǎng)上行”漸行漸近 新聞晨報 2004-4-1 　　完備信息2個月后見分曉 　　記者隨即接通了上海房地產(chǎn)交易中心的電話，據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心蔡順明主任介 紹，新規(guī)定雖然在3月30日起實施，但網(wǎng)上信息完備還有一個過程，今年3月30日后獲預(yù) 售許可的樓盤信息，將逐步按次序上網(wǎng)備案；之前開盤的盤子銷售剩余房信息，將經(jīng)過 為期2- 3個月的清理過程逐步上網(wǎng)。購房者要通過該網(wǎng)獲取完備可查的備案信息，還需等待2- 3個月。 　　據(jù)蔡順明介紹，將商品房銷售合同網(wǎng)上備案，購房者就可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢到所想購 商品房從預(yù)定到簽訂銷售合同之間的明細(xì)情況。同時，因為通知規(guī)定，新建預(yù)售和現(xiàn)售 的商品房均須進(jìn)行合同網(wǎng)上備案和登記，商品房的可供應(yīng)量就很透明，購房者可直接要 求購買未售出的任何網(wǎng)上備過案的商品房。 　　已售房屋信息也可即時在網(wǎng)上反映出來，一套商品房曾經(jīng)歷過的買、賣、退等全過 程一一可查。投機(jī)炒房和炒樓花的買賣信息一目了然。以往購房預(yù)訂時開發(fā)商對諸如房 屋被抵押、查封等情況不講清楚，到了交易時就會發(fā)生矛盾，新規(guī)定強(qiáng)調(diào)買房預(yù)訂和銷 售都用相同的示范合同文本，并在網(wǎng)上備案，規(guī)范了預(yù)訂和銷售，因為定金合同也必須 使用示范文本。網(wǎng)上備案也方便了老百姓登記。以前購房者需要手工填寫登記申請表， 新規(guī)定實施后，登記表和合同一并可以在網(wǎng)上解決，購房者只要簽字就可以了，交易中 心的窗口可以直接在網(wǎng)上把登記表吊過來，既提高了窗口的工作效率，同時方便了購房 者。 　　據(jù)悉，凡在2004年3月30日之后取得商品房預(yù)售許可證的，應(yīng)全部納入合同備案系統(tǒng) 進(jìn)行簽約；2004年3月30日之前取得預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)在2004年6月1日之前，到市房地產(chǎn)交易中心辦理入網(wǎng)資質(zhì)認(rèn)證，未銷售的商品房 納入合同備案系統(tǒng)銷售；凡在2004年6月1日以后簽訂的銷售（預(yù)售）合同全部納入網(wǎng)上 簽約范圍。該《辦法》的實施，對老百姓購房和房價有何影響？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該《辦法》 中一些關(guān)鍵詞值得關(guān)注。 　　預(yù)定預(yù)約被明確禁止 　　福納公司地產(chǎn)研究總監(jiān)楊子江認(rèn)為，此前，開發(fā)商的各種信息在交易中心登記之后 ，就告一段落了，一般購房者很難知道諸如已售樓盤的套數(shù)、平均價格等“敏感信息”。 根據(jù)《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》第八條規(guī)定，凡已在網(wǎng)上公布的可供 銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕。“也就是說，以后如果售 樓處再稱房子已經(jīng)賣沒了，購房者就可以上網(wǎng)查個究竟了！”此外，據(jù)分析，《通知》再次 明確了開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證前，不得以預(yù)訂、預(yù)約等方式進(jìn)行銷售活動。這 樣，這對時下流行的內(nèi)部預(yù)定、預(yù)約登記甚至一些違規(guī)集資行為無疑是一劑“猛藥”。 　　時間差使信息不同 　　“售樓處和交易中心兩個現(xiàn)場的之間的時間差，是一個值得關(guān)注的問題?！本G地集團(tuán) 項目營銷總監(jiān)萬國在接受采訪時表示，登記時間的滯后性將使售樓現(xiàn)場和網(wǎng)上登記之間 存在一定的信息差別，這應(yīng)該引起購房者的注意。也就是說，在開發(fā)商和購房者簽訂了 銷售合同以后，仍然需要一個月左右的時間才能到交易中心備案登記。這段時間內(nèi)，購 房者在售樓處看的信息是該套房屋已經(jīng)賣掉，而上網(wǎng)查詢的結(jié)果可能卻是沒有賣掉。這 個“時間差”的問題會因為工作流程、效率的不同而不同。他還認(rèn)為，開發(fā)商的一些必要 的銷控手段并不一定就是囤積居奇，在市場經(jīng)濟(jì)中對于任何一個企業(yè)來說都是有一定的 必要性的。對于該《辦法》是否會影響到短期內(nèi)的市場供應(yīng)量或者房價的問題，萬國認(rèn)為 ，因為這一政策是一個建設(shè)性的長效措施，基本不會影響短期內(nèi)的市場。 　　擬銷售價格開發(fā)商可變更 　　對于購房者最為關(guān)注的房屋價格問題，《辦法》中也只是規(guī)定了開發(fā)商可以在調(diào)整后 即時在網(wǎng)上變更，“價格是由開發(fā)商來定的！想賣得慢一些，開發(fā)商完全可以將價格調(diào)高 就可以了，畢竟，房價的確定權(quán)掌握在開發(fā)商手中?！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商對記者 說，在房屋價格控制上，《辦法》中的相關(guān)規(guī)定顯得很無力，實際上這個問題也完全是由 市場調(diào)控和企業(yè)自身決定的。這位開發(fā)商說：“沒有規(guī)定一個基數(shù)和浮動比例、時間等等 ，這很難控制一些惡意抬價的現(xiàn)象！” 　　協(xié)商權(quán)購房者更少余地 　　“個別開發(fā)商可能利用這個《辦法》，來削弱購房者現(xiàn)在僅存的一點協(xié)商權(quán)！”金世永 業(yè)律師事務(wù)所上海分所丁曙光律師表達(dá)了自己的擔(dān)心。他說，一旦開始實施合同網(wǎng)上登 記備案以后，如果購房者想和開發(fā)商討價還價一番，售樓人員很可能會有些不耐煩地說 ：我們的合同都在網(wǎng)上呢，先看清楚了再決定買不買好了！這樣，購房者現(xiàn)在僅有的一 些協(xié)商權(quán)利恐怕也很難保住了。 ▲Top 動態(tài)/分析 一周樓市綜述 上海將適度調(diào)控樓市 新聞晚報 2004-3-31 近日由國家發(fā)改委、監(jiān)察部、國土資源部、建設(shè)部、審計署組成的全國土地市場的聯(lián) 合檢查驗收組已經(jīng)成立，將從3月底開始，集中對各?。▍^(qū)、市）的土地市場整頓治理狀 況進(jìn)行階段性檢查驗收，對達(dá)不到治理整頓目標(biāo)要求的，要求責(zé)令改正，并在整改期間 暫停受理該地區(qū)的用地報批。 　　據(jù)中房上海指數(shù)辦公室最新調(diào)查顯示，2月，中房上海綜合指數(shù)為1195點，較上月上 漲17點，升幅為1.4%。其中中房上海住宅指數(shù)為1145點，較上月上漲17點，升幅1.5%。 　　針對上海房價一再上漲，以5118元/平方米的價格位居全國之首的情況，市府發(fā)言人 焦揚表示，上海房地產(chǎn)市場的市場化程度相當(dāng)高，房價在一段時間內(nèi)出現(xiàn)波動也是正常 的，但同時市政府也已將對房地產(chǎn)市場進(jìn)行適度調(diào)控列為今年的重點工作之一，以此確 保上海房地產(chǎn)市場健康、有序的可持續(xù)發(fā)展。 　　市府適度調(diào)控樓市的公開講法，這已是第二次，既然此舉已列為今年市府重點工作 之一，那么會有措施出臺幾成定局。當(dāng)然，市府發(fā)言人對上海樓市整體發(fā)展勢頭依然健 康的基調(diào)也很重要，它說明“調(diào)控”的目的不是使市場回落，而是讓市場“退燒”，讓房價 上漲的“步伐”盡可能慢下來。 　　本市舊房屋綜合整治計劃已經(jīng)出爐，20年前建的舊房屋將在今明兩年全部得到整治 。今年全市將投資兩億元，啟動1100萬平方米的舊房屋綜合整治，25萬戶住著老公房的 居民將因此受益。 　　市政規(guī)劃方面，繼去年下半年徐匯區(qū)政府赴港推介之后，本周虹口區(qū)政府與四川北 路沿線開發(fā)商也親臨香港，路演四川北路商業(yè)街的新一輪改造，預(yù)計將用5- 8年完成約17個項目。此行合作意向金額達(dá)40億元人民幣。 　　環(huán)保整治方面，今年將投資190億元，重點是“兩大區(qū)域三個地區(qū)”，即“黃浦江上游 水資源保護(hù)區(qū)”和“內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域”，以及“吳淞工業(yè)區(qū)、桃浦工業(yè)區(qū)、吳涇工業(yè)區(qū)”等。而 綠化方面則是中心城區(qū)大型公共綠地，即“兩橫一縱”景觀生態(tài)走廊，3塊楔形綠地等。在 房價日益走高之時，樓房附近的生態(tài)環(huán)境成為性價比的重要影響因素，所以購房者應(yīng)十 分留意這方面的信息。 　　本周新盤繼續(xù)放量，尤其集中在閔行、寶山、松江等外環(huán)地區(qū)。 　　閔行區(qū)，蔚藍(lán)城市兩棟D型房雙抱樓面世，面積在96-150平方米左右，售價7200- 8200元/平方米；新梅莘苑推出8層電梯房，價位在6800-7800元/平方米左右。 　　寶山區(qū)，寶蓮湖景園位于綏化路，二房面積為116- 130平方米，均價4800元/平方米；錦秋花園三期，由聯(lián)體別墅組成，總價90- 112萬元。 　　松江，珠江新城發(fā)售中央公園第一排高層，二房面積為102平方米、105平方米，三 房面積144平方米，售價4200-5000元/平方米；安亭新鎮(zhèn)公寓房登場，價格在5800- 8800元/平方米左右。 　　閘北區(qū)，歌林春天位于宜川路，均價8500元/平方米；虹口區(qū)，四季·沙龍公寓由精 裝修、小戶型組成，單價8000元/平方米；嘉定，利富商貿(mào)大廈則為商鋪業(yè)態(tài)，面積在2 5-80平方米，售價5380-9600元/平方米。 ▲Top 香港房地產(chǎn)管理服務(wù)將大舉進(jìn)滬 房地產(chǎn)時報2004-03-29 　　隨著C EPA 協(xié)議今年起實施，香港房地產(chǎn)管理服務(wù)企業(yè)將加大進(jìn)滬步伐，全面參與上海房地產(chǎn)市場 各個環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)。日前，在上海國際商會舉辦的座談中，市政協(xié)港澳委員、上海國際商 會副會長、上海豪都房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司董事長兼總經(jīng)理屠海鳴建議，在上海建立 香港工業(yè)園區(qū)，為香港中小企業(yè)在滬發(fā)展創(chuàng)造條件。 　　近年來，港資在上海房地產(chǎn)市場的開發(fā)占總量的10％以上， CEPA 協(xié)議將吸引更多服務(wù)類房地產(chǎn)中小企業(yè)進(jìn)滬。作為香港的經(jīng)濟(jì)支柱，香港的中小企業(yè)有 29萬家，占全港企業(yè)機(jī)構(gòu)總數(shù)的98％。據(jù)統(tǒng)計，目前在滬投資為10150 家，六成是在香港具有一定規(guī)模的大型企業(yè)。根據(jù)C EPA 協(xié)議，今年起，香港房地產(chǎn)服務(wù)公司可以獨資形式在內(nèi)地提供高標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)（豪宅）項 目服務(wù)，并提供以收費和合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)，主要是房地產(chǎn)管理服務(wù)。這些新舉 措將大大吸引香港發(fā)展商、代理商及相關(guān)專業(yè)加快進(jìn)軍內(nèi)地的步伐。 　　香港中小企業(yè)來滬，對上海房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)a(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。香港的服務(wù)業(yè)水準(zhǔn) 較高，對上海很有借鑒作用。房地產(chǎn)管理服務(wù)業(yè)包括估價、規(guī)劃、物管、中介、建筑及 室內(nèi)設(shè)計等。屠海鳴建議，在上海設(shè)立專門的場館、通道、平臺，使更多的香港中小企 業(yè)得以利用原有的生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)、管理經(jīng)驗和銷售渠道等。他介紹，目前“政府推 動、民間聯(lián)動、以市場為導(dǎo)向、以企業(yè)為主體”的滬港合作模式已受到香港中小企業(yè)的廣 泛關(guān)注。最近的調(diào)查表明，香港的中小企業(yè)投資珠三角地區(qū)的傳統(tǒng)習(xí)慣正在悄然改變， 逾半數(shù)的香港中小企業(yè)明確表示對長三角地區(qū)、對上海投資有濃厚的興趣。 ▲Top 節(jié)能綜合指標(biāo)領(lǐng)先 本市首個生態(tài)小區(qū)開工 房地產(chǎn)時報2004-03-29 　　生態(tài)型住宅能大大節(jié)約能耗，萬科·郎潤園充分顯示其優(yōu)越性。該小區(qū)是本市第一個 通過房地局、環(huán)保局評審的生態(tài)型住宅小區(qū)，日前在閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)正式開工。 　　根據(jù)《上海市生態(tài)型住宅小區(qū)建設(shè)管理辦法》的規(guī)定，萬科房產(chǎn)對朗潤園小區(qū)的布局 、綠化、環(huán)保、資源綜合利用、以及住宅節(jié)能、隔聲、日照、通風(fēng)等精心設(shè)計、周密規(guī) 劃，各項指示達(dá)到一級生態(tài)型住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。該小區(qū)綜合應(yīng)用了26項新技術(shù)，達(dá)到10 個領(lǐng)先，在節(jié)能方面尤為突出。 　　節(jié)能方面體現(xiàn)了“一次投資、長期受益”的優(yōu)越性。小區(qū)內(nèi)的小戶型公寓和會所采用 太陽能集熱系統(tǒng)，每年可節(jié)電37.5 萬千瓦時。按民用電價0.61 元/千瓦時，每年可節(jié)約電費23萬元。對小戶型的業(yè)主來說，這方面的支出為零。按三口 之家計算，每年節(jié)約能耗費一千元左右。小區(qū)的建筑外墻采用聚苯板保溫體系，即熱工 性能好的外門窗和新型墻體材料，并用雙層中空L OW － E 玻璃。同時，采用高能效比的空調(diào)機(jī)，使每戶空調(diào)能耗是常規(guī)居室的一半。 　　此外，朗潤園還采用雨水收集、中水回用系統(tǒng)；垃圾袋裝、分類存放、上門收集、 有機(jī)生化處理；屋頂綠化、垂直綠化、綠化遮陽棚等綠化系統(tǒng)；新風(fēng)系統(tǒng)、變壓式止逆 煙道、燃?xì)庑孤秷缶到y(tǒng)；區(qū)內(nèi)布置人工濕地、人工湖、天然河道水達(dá)三級標(biāo)準(zhǔn)。用這 一系列的措施確保居住環(huán)境、居住空間、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、熱環(huán)境、聲環(huán)境、光環(huán)境、水 環(huán)境滿足一級生態(tài)住宅的要求。 ▲Top 動遷成本促動世博會用地調(diào)整 浦西減少浦東增加 上海青年報 2004-03-31 上海世博集團(tuán)董事長...
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