上海房地產市場現狀及前景研究報告
上海房地產市場現狀及前景研究報告 前言 第一部分、上海房地產市場的歷史回顧 一、上海房地產市場的復蘇階段（1978-1985年） 二、緩慢發(fā)展階段（1986-1991年） 三、超常發(fā)展階段（1992-1994年） 四、調整回落階段（1995-1997年） 第二部分、上海房地產市場的現狀（穩(wěn)步發(fā)展階段） 1. 住宅需求增長較快 2. 供求關系逐步趨于平衡 三、房地產價格止跌回升 四、市場經營主體逐步成熟 五、個人購房已成為住宅市場主力軍 六、空置辦公、商業(yè)用房的問題還比較突出 七、房地產成本構成、價格構成有待進一步改善 八、企業(yè)能級不高，產業(yè)集中度偏低 九、房地產市場信息運行還不充分適應市場需要 第三部分、21世紀初上海房地產市場的前景 一、需求全面穩(wěn)定增長 3. 住宅質量全方位的提高 三、運行機制基本完成市場化 四、外資進入將興起一輪新的高潮 五、服務業(yè)全面發(fā)展提高 六、國有企業(yè)改革加快速度 七、信息技術、互聯網技術在房地產市場中全面發(fā)揮重要作用 第四部分、21世紀初上海房地產市場的商機 一、進入上海房地產業(yè)主力業(yè)務的機會 二、由上海房地產市場發(fā)展帶來的機會 前言 以市場容量為標志，目前上海房地產市場是中國城市中最大的市場。即便在當代國 際城市中進行比較，可能也是最大的。研究上海房地產市場的發(fā)展現狀及前景，無論對 于上海、對于中國，甚至對于世界城市的發(fā)展、房地產的發(fā)展，都具有重要的意義。 20世紀90年代的上海房地產市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。21世紀的已經 到來。中國面臨著進入WTO的重大時刻，將進一步溶入全球經濟格局中去。在這樣重要的 時刻，中國中央政府把上海的發(fā)展，定位于“確立國際經濟中心城市地位”、建成“國際經 濟、貿易、金融和航運中心”和“現代化的國際大都市”。同20世紀90年代的“長江流域的 龍頭”、全國的“經濟、貿易、金融中心”定位，有了重大的變化。21世紀初的上海，面臨 著前所未有的重任和機遇。聯系到國內外許多重大因素，以及中國和上海自身發(fā)展的需 要，上海房地產市場在21世紀初如何發(fā)展，是令世人包括海外的朋友特別關注的。 第一部分、上海房地產市場的歷史回顧 在歷史上，上海曾經是中國一個房地產市場相當發(fā)達的城市。1949年，中華人民共 和國成立以后，房地產開始納入計劃經濟的管理，因此逐漸萎縮，沉寂了整整30年。19 78年，中國開始了經濟改革和對外開放，上海的房地產業(yè)（市場）又復蘇了，發(fā)展了。 從無到有，從小至大，大致經歷了復蘇、緩慢發(fā)展、超常發(fā)展和調整4個階段。 一、上海房地產市場的復蘇階段（1978－1985年） 在改革開放和以經濟建設為中心的政策背景下，上海房地產市場的復蘇有兩方面條 件。 第一，較快地解決長期的嚴重的住房短缺，是上海居民強烈的內在要求。 歷史上，上海是一個人口眾多的大城市，住房一直比較緊張。1949年以后，尤其是 1956年以后，在計劃經濟體制的控制下，把住房作為一種福利，由國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一 建設、統(tǒng)一分配和近乎無償使用，使住房生產的正常循環(huán)遭到破壞，再投入困難；加上 在重生產輕生活思想影響下對住房問題的忽視，使得上海的住房長期嚴重緊缺。到改革 開放初期，成為了上海第一大社會問題（1978年，上海市區(qū)人均居住面積僅為4．5平方 米）。為了改變這一狀況，1979年，上海市政府提出了實行國家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結合 的方針，企業(yè)建房積極性被調動起來，在上海掀起了一輪住宅建設的熱潮。到1985年， 市區(qū)住宅建筑面積達到了6444．3萬平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面積也 達到了5．4平方米。這一輪住宅建設，雖然還是非市場化的，卻是一個歷史性的演練， 為日后上海房地產市場的大發(fā)展提供了建設知識和人才的初步準備。 第二，房地產經濟理論的爭鳴，為房地產市場的復蘇創(chuàng)造了輿論環(huán)境。 70年代末、80年代初，鄧小平發(fā)表過兩次關于房地產和住房制度改革的意見。由此 ，理論界開始對房地產理論進行全面的反思和探索。經過多年的熱烈討論，終于對于住 房的商品屬性和城市土地的經濟屬性取得了共識。這些成果，從理論和思想上為上海房 地產市場的發(fā)展奠定了基礎。 上海房地產市場復蘇的第一個標志是，成立了能開發(fā)在市場上出售房屋的上海中華 企業(yè)公司和上海工商業(yè)者愛國建設公司。1984年，愛建公司建設的“愛建公寓”在香港上 市，半個月就銷售一空。另一個標志是，開始試行新建住房按土建成本由政府、單位和 個人各負擔三分之一，出售給個人。雖然該“三三制售房”方式由于種種原因沒有得到普 遍推廣，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一個嘗試。 盡管上海房地產市場的復蘇相當有限，僅僅處于萌芽狀態(tài)，但上海房地產市場的確 自此起步。 二、緩慢發(fā)展階段（1986-1991年） 經過多年的討論，1986年，中國確立了社會主義商品經濟理論。盡管該理論還有局 限性，但是在相當大的程度上承認了市場的作用，推動了各類市場的發(fā)展?！胺康禺a市場 是社會主義市場體系的重要組成部分”的觀點得到了確認，從而極大地推動了市場機制在 房地產領域的發(fā)展。上海房地產市場在1986—1991年間取得了緩慢的但是實質性的發(fā)展。 經營性的房地產開發(fā)公司有了起步。到1991年底，上海共有房地產開發(fā)公司94家， 其中，中資公司72家，中外合資和外商獨資企業(yè)22家，共擁有自有資金23．5億元，從業(yè) 人員近6000人。 房地產投資規(guī)模迅速擴大。1986－1989年實際完成投資21．76億元，1990年和1991 年分別為7．60億元和7.59億元。1986－1991年，上海商品房竣工面積為402．08萬平方 米，內銷商品住宅銷售面積為394.76萬平方米。 土地使用制度開始了商品化改革。1986年起，向中外合資經營企業(yè)征收土地使用費 ，1987年開始實施土地使用權有償轉讓。1988年7月8日，上海通過國際招標，由日本孫 氏企業(yè)有限公司以2800萬美元的出讓金，獲得虹橋經濟技術開發(fā)區(qū)第26號地塊1．29萬平 方米50年的使用權，可用于建造辦公、酒店、住宅等建筑共6．45萬平方米。此一行動， 拉開了上海對外資土地批租的序幕。到1991年底，上海共對外出讓土地使用權12幅，計 980萬平方米，土地出讓金總收入約8474萬美元和12.15億元人民幣。 行政性的房地產中介機構誕生。與房地產投資、開發(fā)規(guī)模不斷擴大相適應，房地產 中介機構在政府鼓勵下出現了。1987年，上海市房地產交易所成立，1988年9月，按照“ 政企分開”的原則，從交易所分離成立了上海市房地產交易市場。此后，各區(qū)縣也相繼成 立了區(qū)縣級交易市場。 綜觀這一時期上海房地產市場的發(fā)展，雖然比較緩慢，但進展是實質性的，更重要 的是經過這一時期的發(fā)展，初步構筑了上海房地產市場。 三、超常發(fā)展階段（1992-1994年） 1992年，鄧小平同志南方談話后，建立社會主義市場經濟成為共識，上海和全國國 民經濟出現了高速增長，也以迅雷不及掩耳之勢引發(fā)了一輪房地產發(fā)展高潮。 首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用權大規(guī)模進入市場。1992年上海對外 批租土地194幅，占地面積1983萬平方米，1993年對外出讓土地244幅，占地面積達4932 ．56萬平方米，1994年對外出讓452幅，占地1594．22萬平方米。特別是1994年2月，上 海市第十屆人大常委會第7次會議通過《上海市實施＜中華人民共和國土地法＞辦法》規(guī)定 ，自1995年1月1日起全面對商業(yè)等6類內資項目用地實行土地使用權有償出讓，標志著上 海土地使用制度改革全面推行。當年，上海就向內資有償出讓168幅地塊，面積326．34 萬平方米。 其次，房地產企業(yè)數量迅速擴張。1992年上海各類房地產企業(yè)數猛增到849家，199 3年又增至1425家。1994年超過兩千大關，達到2081家。 三是房地產投資成倍增長。1992年完成投資12．55億元，1993年迅速增加到83．7億 元，1994年更是增加到了117．43億元。 四是商品房開發(fā)和竣工面積直線上升。1992年上海房地產施工面積432．27萬平方米 ，竣工面積139．6萬平方米；1993年施工面積達到1521萬平方米，竣工面積320萬平方米 ，1994年施工、竣工面積分別為1305．82萬平方米和341．2萬平方米。 最后，伴隨著投資和開發(fā)的高潮，房地產經紀、咨詢、物業(yè)管理、評估等全業(yè)大量 出現。1992年7月上海第一家房地產經紀企業(yè)——上海威得利房產咨詢公司成立。到年底， 經房管部門和工商登記批準成立的房地產經紀公司共12家，1993年起每年新增超過300家 ；1991年11月，上海第一家專業(yè)物業(yè)公司——滬港合資的“上海安居樂物業(yè)管理公司”在上 海古北新區(qū)誕生，隨后中房上海公司等一大批內資開發(fā)公司相繼成立了物業(yè)公司；成立 于1992年的上海市土地估價所是解放后最早出現的房地產估價機構。這類企業(yè)的產生， 溝通了房地產再生產的各個環(huán)節(jié)，促進了房地產業(yè)的全面發(fā)展。 四、調整回落階段（1995－1997年） 1992－1994年間，上海房地產業(yè)的發(fā)展是驚人的，雖然它為上海房地產市場的發(fā)展 打下了堅實的基礎，但由于發(fā)展速度過快而產生了一些問題，從而引發(fā)了一輪調整。上 海房地產市場的調整效果從1995年開始顯現，主要表現為： 首先，土地使用權出讓數量回落。1995年上海土地有償出讓共497幅，占地面積120 3．51萬平方米，分別是1994年的80％和64％，其中，外銷地塊258幅，640．30萬平方米 ，比1994年下降了43％和59％，內銷地塊（含外資內銷）239幅，563．21萬平方米；19 96年上海土地有償出讓共764幅，1066．86萬平方米，與1995年相比，雖然地塊幅數有所 增加，但出讓土地面積減少了10％以上，其中，外銷地塊出面積減少了40％，內銷地塊 增加了1倍以上，達到537幅，土地面積也增加了近20％；1997年土地出讓的規(guī)模有所回 升。 其次，房地產由供不應求轉變?yōu)楣┻^于求，商品房空置增長較快。1995－1997年三 年，每年上市供應的內銷商品房分別為1019．99萬平方米、1330．35萬平方米和1737． 52萬平方米，平均每年新增300－400萬平方米。上市的外銷商品房從1992年的22．2萬平 方米增至1997年的161．5萬平方米，增長了7．27倍，外銷商品房中綜合辦公樓占主體， 比例超過50％。由于商品房供給急劇上市，加上房價高企，市場在短期內難以消化，造 成空置嚴重。1995年上海商品房空置量達到413．39萬平方米，比1994年的175．33萬平 方米增加了1．4倍，1996年上升到629．9萬平方米，1997年底，達到969萬平方米，供大 于求的矛盾相當突出。 與此同時，由于人們繼續(xù)看好上海房地產這個大市場，房地產企業(yè)數仍有較快的增 長，各種經紀、咨詢、評估、物業(yè)管理等企業(yè)的發(fā)展充滿了生機，使整個上海房地產市 場在調整的陣痛中朝著更理性、更市場化和更規(guī)范的方向發(fā)展。 第二部分、上海房地產市場的現狀（穩(wěn)步發(fā)展階段） 1997年前后，中國成功地實現國民經濟軟著陸。為保持國民經濟持續(xù)增長，中央政 府采取了積極財政政策，旨在通過增加投資拉動經濟發(fā)展。同時把住宅消費放在極為重 要的位置上，作為國民經濟新的增長點和新的消費熱點，并出臺了一系列促進房地產市 場發(fā)展的相關政策。上海房地產市場在此大背景下進入了穩(wěn)步發(fā)展階段。 這一階段的市場，表現出5個特征，即：市場需求增長較快；供求關系逐步趨于平衡 ；房地產價格止跌回升；市場經營主體逐步成熟；個人購房成為住宅市場主力軍。同時 ，也存在4個問題：空置辦公商用房的問題仍比較突出；房地產成本構成，價格構成有待 進一步改善；企業(yè)能級不高，產業(yè)集中度偏低；房地產信息運行還不適應市場的需要。 以下進行分別分析： 一、市場需求增長較快 表現在三個方面： 首先，新建商品房銷售增長迅速。1995年，銷售面積僅567．66萬平方米。到1998年 突破1000萬平方米，達1050．77萬平方米，短短三年翻了一番。1999年達1328．67萬平 方米。進入2000年，銷售進一步上升，達到1557．87萬平方米的創(chuàng)記錄水平。 其次，二手房（上海稱為存量房）買賣大幅度上升，速度大大超過新房市場。1995 年二手房交易面積僅為60．87萬平方米，僅過四年1999年達到511萬平方米，2000年達到 779萬平方米。倘若按此速度計算，到2003年上海存量房交易面積將超過商品房的銷售面 積（見表1）。 表1、上海商品房銷售面積與存量房買賣面積情況比較 |年份 |商品房 |比上年增|存量房買|比上年增|存量房買| | |銷售面 |長幅度％|賣面積（|長幅度％|賣與商品| | |積（萬 | |平方米）| |房銷售面| | |平方米 | | | |積之比％| | |） | | | | | |1995 |567.66 |　 |60.87 |91.66 |10.72 | |1996 |573.50 |1.03 |82.29 |35.19 |14.35 | |1997 |686.45 |19.69 |162.40 |97.35 |23.66 | |1998 |1150.77|67.64 |315.23 |94.11...
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