上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景研究報(bào)告
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景研究報(bào)告 前言 第一部分、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史回顧 一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇階段（1978-1985年） 二、緩慢發(fā)展階段（1986-1991年） 三、超常發(fā)展階段（1992-1994年） 四、調(diào)整回落階段（1995-1997年） 第二部分、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段） 1. 住宅需求增長(zhǎng)較快 2. 供求關(guān)系逐步趨于平衡 三、房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升 四、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體逐步成熟 五、個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍 六、空置辦公、商業(yè)用房的問(wèn)題還比較突出 七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價(jià)格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善 八、企業(yè)能級(jí)不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低 九、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息運(yùn)行還不充分適應(yīng)市場(chǎng)需要 第三部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景 一、需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng) 3. 住宅質(zhì)量全方位的提高 三、運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化 四、外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮 五、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 六、國(guó)有企業(yè)改革加快速度 七、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用 第四部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的商機(jī) 一、進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì) 二、由上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì) 前言 以市場(chǎng)容量為標(biāo)志，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)城市中最大的市場(chǎng)。即便在當(dāng)代國(guó) 際城市中進(jìn)行比較，可能也是最大的。研究上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，無(wú)論對(duì) 于上海、對(duì)于中國(guó)，甚至對(duì)于世界城市的發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展，都具有重要的意義。 20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，走過(guò)了以繁榮為主要特征的路程。21世紀(jì)的已經(jīng) 到來(lái)。中國(guó)面臨著進(jìn)入WTO的重大時(shí)刻，將進(jìn)一步溶入全球經(jīng)濟(jì)格局中去。在這樣重要的 時(shí)刻，中國(guó)中央政府把上海的發(fā)展，定位于“確立國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市地位”、建成“國(guó)際經(jīng) 濟(jì)、貿(mào)易、金融和航運(yùn)中心”和“現(xiàn)代化的國(guó)際大都市”。同20世紀(jì)90年代的“長(zhǎng)江流域的 龍頭”、全國(guó)的“經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融中心”定位，有了重大的變化。21世紀(jì)初的上海，面臨 著前所未有的重任和機(jī)遇。聯(lián)系到國(guó)內(nèi)外許多重大因素，以及中國(guó)和上海自身發(fā)展的需 要，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在21世紀(jì)初如何發(fā)展，是令世人包括海外的朋友特別關(guān)注的。 第一部分、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史回顧 在歷史上，上海曾經(jīng)是中國(guó)一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)發(fā)達(dá)的城市。1949年，中華人民共 和國(guó)成立以后，房地產(chǎn)開(kāi)始納入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理，因此逐漸萎縮，沉寂了整整30年。19 78年，中國(guó)開(kāi)始了經(jīng)濟(jì)改革和對(duì)外開(kāi)放，上海的房地產(chǎn)業(yè)（市場(chǎng)）又復(fù)蘇了，發(fā)展了。 從無(wú)到有，從小至大，大致經(jīng)歷了復(fù)蘇、緩慢發(fā)展、超常發(fā)展和調(diào)整4個(gè)階段。 一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇階段（1978－1985年） 在改革開(kāi)放和以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的政策背景下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇有兩方面條 件。 第一，較快地解決長(zhǎng)期的嚴(yán)重的住房短缺，是上海居民強(qiáng)烈的內(nèi)在要求。 歷史上，上海是一個(gè)人口眾多的大城市，住房一直比較緊張。1949年以后，尤其是 1956年以后，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的控制下，把住房作為一種福利，由國(guó)家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一 建設(shè)、統(tǒng)一分配和近乎無(wú)償使用，使住房生產(chǎn)的正常循環(huán)遭到破壞，再投入困難；加上 在重生產(chǎn)輕生活思想影響下對(duì)住房問(wèn)題的忽視，使得上海的住房長(zhǎng)期嚴(yán)重緊缺。到改革 開(kāi)放初期，成為了上海第一大社會(huì)問(wèn)題（1978年，上海市區(qū)人均居住面積僅為4．5平方 米）。為了改變這一狀況，1979年，上海市政府提出了實(shí)行國(guó)家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結(jié)合 的方針，企業(yè)建房積極性被調(diào)動(dòng)起來(lái)，在上海掀起了一輪住宅建設(shè)的熱潮。到1985年， 市區(qū)住宅建筑面積達(dá)到了6444．3萬(wàn)平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面積也 達(dá)到了5．4平方米。這一輪住宅建設(shè)，雖然還是非市場(chǎng)化的，卻是一個(gè)歷史性的演練， 為日后上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的大發(fā)展提供了建設(shè)知識(shí)和人才的初步準(zhǔn)備。 第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的爭(zhēng)鳴，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇創(chuàng)造了輿論環(huán)境。 70年代末、80年代初，鄧小平發(fā)表過(guò)兩次關(guān)于房地產(chǎn)和住房制度改革的意見(jiàn)。由此 ，理論界開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)理論進(jìn)行全面的反思和探索。經(jīng)過(guò)多年的熱烈討論，終于對(duì)于住 房的商品屬性和城市土地的經(jīng)濟(jì)屬性取得了共識(shí)。這些成果，從理論和思想上為上海房 地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的第一個(gè)標(biāo)志是，成立了能開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)上出售房屋的上海中華 企業(yè)公司和上海工商業(yè)者愛(ài)國(guó)建設(shè)公司。1984年，愛(ài)建公司建設(shè)的“愛(ài)建公寓”在香港上 市，半個(gè)月就銷(xiāo)售一空。另一個(gè)標(biāo)志是，開(kāi)始試行新建住房按土建成本由政府、單位和 個(gè)人各負(fù)擔(dān)三分之一，出售給個(gè)人。雖然該“三三制售房”方式由于種種原因沒(méi)有得到普 遍推廣，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一個(gè)嘗試。 盡管上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇相當(dāng)有限，僅僅處于萌芽狀態(tài)，但上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的確 自此起步。 二、緩慢發(fā)展階段（1986-1991年） 經(jīng)過(guò)多年的討論，1986年，中國(guó)確立了社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)理論。盡管該理論還有局 限性，但是在相當(dāng)大的程度上承認(rèn)了市場(chǎng)的作用，推動(dòng)了各類(lèi)市場(chǎng)的發(fā)展。“房地產(chǎn)市場(chǎng) 是社會(huì)主義市場(chǎng)體系的重要組成部分”的觀(guān)點(diǎn)得到了確認(rèn)，從而極大地推動(dòng)了市場(chǎng)機(jī)制在 房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在1986—1991年間取得了緩慢的但是實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。 經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有了起步。到1991年底，上海共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司94家， 其中，中資公司72家，中外合資和外商獨(dú)資企業(yè)22家，共擁有自有資金23．5億元，從業(yè) 人員近6000人。 房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。1986－1989年實(shí)際完成投資21．76億元，1990年和1991 年分別為7．60億元和7.59億元。1986－1991年，上海商品房竣工面積為402．08萬(wàn)平方 米，內(nèi)銷(xiāo)商品住宅銷(xiāo)售面積為394.76萬(wàn)平方米。 土地使用制度開(kāi)始了商品化改革。1986年起，向中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)征收土地使用費(fèi) ，1987年開(kāi)始實(shí)施土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。1988年7月8日，上海通過(guò)國(guó)際招標(biāo)，由日本孫 氏企業(yè)有限公司以2800萬(wàn)美元的出讓金，獲得虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)第26號(hào)地塊1．29萬(wàn)平 方米50年的使用權(quán)，可用于建造辦公、酒店、住宅等建筑共6．45萬(wàn)平方米。此一行動(dòng)， 拉開(kāi)了上海對(duì)外資土地批租的序幕。到1991年底，上海共對(duì)外出讓土地使用權(quán)12幅，計(jì) 980萬(wàn)平方米，土地出讓金總收入約8474萬(wàn)美元和12.15億元人民幣。 行政性的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)誕生。與房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大相適應(yīng)，房地產(chǎn) 中介機(jī)構(gòu)在政府鼓勵(lì)下出現(xiàn)了。1987年，上海市房地產(chǎn)交易所成立，1988年9月，按照“ 政企分開(kāi)”的原則，從交易所分離成立了上海市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。此后，各區(qū)縣也相繼成 立了區(qū)縣級(jí)交易市場(chǎng)。 綜觀(guān)這一時(shí)期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，雖然比較緩慢，但進(jìn)展是實(shí)質(zhì)性的，更重要 的是經(jīng)過(guò)這一時(shí)期的發(fā)展，初步構(gòu)筑了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。 三、超常發(fā)展階段（1992-1994年） 1992年，鄧小平同志南方談話(huà)后，建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為共識(shí)，上海和全國(guó)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，也以迅雷不及掩耳之勢(shì)引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。 首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用權(quán)大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)。1992年上海對(duì)外 批租土地194幅，占地面積1983萬(wàn)平方米，1993年對(duì)外出讓土地244幅，占地面積達(dá)4932 ．56萬(wàn)平方米，1994年對(duì)外出讓452幅，占地1594．22萬(wàn)平方米。特別是1994年2月，上 海市第十屆人大常委會(huì)第7次會(huì)議通過(guò)《上海市實(shí)施＜中華人民共和國(guó)土地法＞辦法》規(guī)定 ，自1995年1月1日起全面對(duì)商業(yè)等6類(lèi)內(nèi)資項(xiàng)目用地實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓?zhuān)瑯?biāo)志著上 海土地使用制度改革全面推行。當(dāng)年，上海就向內(nèi)資有償出讓168幅地塊，面積326．34 萬(wàn)平方米。 其次，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速擴(kuò)張。1992年上海各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)猛增到849家，199 3年又增至1425家。1994年超過(guò)兩千大關(guān)，達(dá)到2081家。 三是房地產(chǎn)投資成倍增長(zhǎng)。1992年完成投資12．55億元，1993年迅速增加到83．7億 元，1994年更是增加到了117．43億元。 四是商品房開(kāi)發(fā)和竣工面積直線(xiàn)上升。1992年上海房地產(chǎn)施工面積432．27萬(wàn)平方米 ，竣工面積139．6萬(wàn)平方米；1993年施工面積達(dá)到1521萬(wàn)平方米，竣工面積320萬(wàn)平方米 ，1994年施工、竣工面積分別為1305．82萬(wàn)平方米和341．2萬(wàn)平方米。 最后，伴隨著投資和開(kāi)發(fā)的高潮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢(xún)、物業(yè)管理、評(píng)估等全業(yè)大量 出現(xiàn)。1992年7月上海第一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)——上海威得利房產(chǎn)咨詢(xún)公司成立。到年底， 經(jīng)房管部門(mén)和工商登記批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共12家，1993年起每年新增超過(guò)300家 ；1991年11月，上海第一家專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司——滬港合資的“上海安居樂(lè)物業(yè)管理公司”在上 海古北新區(qū)誕生，隨后中房上海公司等一大批內(nèi)資開(kāi)發(fā)公司相繼成立了物業(yè)公司；成立 于1992年的上海市土地估價(jià)所是解放后最早出現(xiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。這類(lèi)企業(yè)的產(chǎn)生， 溝通了房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。 四、調(diào)整回落階段（1995－1997年） 1992－1994年間，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是驚人的，雖然它為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，但由于發(fā)展速度過(guò)快而產(chǎn)生了一些問(wèn)題，從而引發(fā)了一輪調(diào)整。上 海房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整效果從1995年開(kāi)始顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為： 首先，土地使用權(quán)出讓數(shù)量回落。1995年上海土地有償出讓共497幅，占地面積120 3．51萬(wàn)平方米，分別是1994年的80％和64％，其中，外銷(xiāo)地塊258幅，640．30萬(wàn)平方米 ，比1994年下降了43％和59％，內(nèi)銷(xiāo)地塊（含外資內(nèi)銷(xiāo)）239幅，563．21萬(wàn)平方米；19 96年上海土地有償出讓共764幅，1066．86萬(wàn)平方米，與1995年相比，雖然地塊幅數(shù)有所 增加，但出讓土地面積減少了10％以上，其中，外銷(xiāo)地塊出面積減少了40％，內(nèi)銷(xiāo)地塊 增加了1倍以上，達(dá)到537幅，土地面積也增加了近20％；1997年土地出讓的規(guī)模有所回 升。 其次，房地產(chǎn)由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求，商品房空置增長(zhǎng)較快。1995－1997年三 年，每年上市供應(yīng)的內(nèi)銷(xiāo)商品房分別為1019．99萬(wàn)平方米、1330．35萬(wàn)平方米和1737． 52萬(wàn)平方米，平均每年新增300－400萬(wàn)平方米。上市的外銷(xiāo)商品房從1992年的22．2萬(wàn)平 方米增至1997年的161．5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了7．27倍，外銷(xiāo)商品房中綜合辦公樓占主體， 比例超過(guò)50％。由于商品房供給急劇上市，加上房?jī)r(jià)高企，市場(chǎng)在短期內(nèi)難以消化，造 成空置嚴(yán)重。1995年上海商品房空置量達(dá)到413．39萬(wàn)平方米，比1994年的175．33萬(wàn)平 方米增加了1．4倍，1996年上升到629．9萬(wàn)平方米，1997年底，達(dá)到969萬(wàn)平方米，供大 于求的矛盾相當(dāng)突出。 與此同時(shí)，由于人們繼續(xù)看好上海房地產(chǎn)這個(gè)大市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)仍有較快的增 長(zhǎng)，各種經(jīng)紀(jì)、咨詢(xún)、評(píng)估、物業(yè)管理等企業(yè)的發(fā)展充滿(mǎn)了生機(jī)，使整個(gè)上海房地產(chǎn)市 場(chǎng)在調(diào)整的陣痛中朝著更理性、更市場(chǎng)化和更規(guī)范的方向發(fā)展。 第二部分、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段） 1997年前后，中國(guó)成功地實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)軟著陸。為保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，中央政 府采取了積極財(cái)政政策，旨在通過(guò)增加投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)把住宅消費(fèi)放在極為重 要的位置上，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)，并出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在此大背景下進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段。 這一階段的市場(chǎng)，表現(xiàn)出5個(gè)特征，即：市場(chǎng)需求增長(zhǎng)較快；供求關(guān)系逐步趨于平衡 ；房地產(chǎn)價(jià)格止跌回升；市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體逐步成熟；個(gè)人購(gòu)房成為住宅市場(chǎng)主力軍。同時(shí) ，也存在4個(gè)問(wèn)題：空置辦公商用房的問(wèn)題仍比較突出；房地產(chǎn)成本構(gòu)成，價(jià)格構(gòu)成有待 進(jìn)一步改善；企業(yè)能級(jí)不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低；房地產(chǎn)信息運(yùn)行還不適應(yīng)市場(chǎng)的需要。 以下進(jìn)行分別分析： 一、市場(chǎng)需求增長(zhǎng)較快 表現(xiàn)在三個(gè)方面： 首先，新建商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)迅速。1995年，銷(xiāo)售面積僅567．66萬(wàn)平方米。到1998年 突破1000萬(wàn)平方米，達(dá)1050．77萬(wàn)平方米，短短三年翻了一番。1999年達(dá)1328．67萬(wàn)平 方米。進(jìn)入2000年，銷(xiāo)售進(jìn)一步上升，達(dá)到1557．87萬(wàn)平方米的創(chuàng)記錄水平。 其次，二手房（上海稱(chēng)為存量房）買(mǎi)賣(mài)大幅度上升，速度大大超過(guò)新房市場(chǎng)。1995 年二手房交易面積僅為60．87萬(wàn)平方米，僅過(guò)四年1999年達(dá)到511萬(wàn)平方米，2000年達(dá)到 779萬(wàn)平方米。倘若按此速度計(jì)算，到2003年上海存量房交易面積將超過(guò)商品房的銷(xiāo)售面 積（見(jiàn)表1）。 表1、上海商品房銷(xiāo)售面積與存量房買(mǎi)賣(mài)面積情況比較 |年份 |商品房 |比上年增|存量房買(mǎi)|比上年增|存量房買(mǎi)| | |銷(xiāo)售面 |長(zhǎng)幅度％|賣(mài)面積（|長(zhǎng)幅度％|賣(mài)與商品| | |積（萬(wàn) | |平方米）| |房銷(xiāo)售面| | |平方米 | | | |積之比％| | |） | | | | | |1995 |567.66 |　 |60.87 |91.66 |10.72 | |1996 |573.50 |1.03 |82.29 |35.19 |14.35 | |1997 |686.45 |19.69 |162.40 |97.35 |23.66 | |1998 |1150.77|67.64 |315.23 |94.11...
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景研究報(bào)告