業(yè)界中高人詳細解析房地產投資
業(yè)界中高人超詳細解析房地產投資 不知道大家有沒有看過《窮爸爸富爸爸》這本書，雖然寫的不怎么樣，純粹是一商業(yè)運作 ，但也的確包含了一些財務知識。雖然十分淺薄，但這卻是在長期農業(yè)社會和計劃經濟 成長下的中國老百姓最缺乏的。 　　　　 　　　　既然在房地產專欄里，那我就拋開股票，專談房地產。 　　　　 　　　　先說房價（市場價值）：你知道你買一套房子付出的成本和房價的關系嗎？房 價是一個時點數，是靜態(tài)值。而你購房付出的成本卻是動態(tài)的。舉個簡單例子加以說明 ：你購買房子，房價100萬，首付3成，貸款70萬，期限20年。當你完成此筆交易的時候 ，所有的都是靜態(tài)的，包括你的初期貸款利率。這二十年，你能確保貸款利率不發(fā)生變 動嗎？在過去10年，中國的平均貸款利率是8%（已剔除硬著陸實行的高利率影響）。而 我們買房的同志，初期貸款利率大都是5.04%。相差3個點，這三個點意味著什么？意味 著你必須多付出30%的資金成本。換句話說，你實際上花了130萬買了一套100萬的房子。 （說明一點，首付的是機會成本，因為基準利率上漲，存貸款利率會同時上調）。 　　　　 　　　　再說房價（實際價值）：看完上一段，有朋友說，房價會長啊，房產是不動產 ，是保值工具啊等等。那我先問一句，你知道什么叫不動產嗎？不動產就是地理位置不 可移動的資產??！而不是如一些所謂的專家鼓吹的保值工具。學財務的都知道，房產和 地產是兩回事，房產（即地面上的建筑物）是固定資產，是要提折舊的，是隨著時間不 斷貶值的。地產（即土地使用權），是無形資產，是實行攤銷的，談可以通過評估和交 易重新恢復的。所以說真正增值的是地產那部分。你知道70年后你要交多少錢來支付土 地使用費嗎？ 　　　　 　　　　由于我們現(xiàn)在制度上的缺陷，我們購買的房地產（請注意，現(xiàn)在社會上所討論 的是房地產泡沫，而不是房產泡沫或地產泡沫），我們的資產具有不可分割性，即我們 不能單獨處置我們的房產或地產。我實際上想說明什么呢？我想說明的是，我們購入或 投資的所謂房地產和西方許多國家的房地產有本質區(qū)別，其實我們購買的只是該住房的 70年的使用權，和所有權有本質的區(qū)別。簡單的說，你能把自己的那部分地產（無形資 產，土地使用權）轉讓嗎？你能把自己家的墻拆掉賣錢嗎？由于在制度上存在缺陷和不 完整，你花一百萬買的該住房產權證的價值其實就是該住房70年使用權的價值。產權房 和非產權房的性質就其本質是一樣的。 　　　　 　　　　因為從投資學的角度來說，你擁有該住房的產權和使用權的收益權是一致的。 比如說，你出租該房產，你的租金收入不會因為不是產權房而減少。只要不轉讓，NPV（ 凈現(xiàn)值）是相同的。 　　　　 　　　　好，現(xiàn)在我們基本上對我們的房子有了些基本的概念了。下面我們就談談當外 部環(huán)境變化（宏觀經濟，zf政策等）對我們房子（普通老百姓最大的資產）的影響。 　　 　　 　　　 　　由于不知道論壇上的朋友經濟學的基礎知識怎樣，所以我也有點猶豫該怎么繼續(xù)寫 。 　　　　 　　　　要徹底寫清楚，涉及的面太廣。微觀經濟學、宏觀經濟學、制度經濟學、貨幣 銀行學、投資銀行學、會計、國際貿易等事牽扯在一起的，主要的原因就是，房地產本 身就是一個復雜的系統(tǒng)，再加上我國一向政治、經濟不分家，就更為復雜。這也就是世 界上有這么多經濟學家和專家存在，還是無法避免美國、riben和東南亞經濟危機的原因 了。 　　　　 　　　　從根本上說，房地產問題歷來就是一個金融問題，其本質是金融，其形式是產 業(yè)。從美國房地產業(yè)的發(fā)展史就可以看出（圖書館有美國經濟發(fā)展史這本書）。 　　 　　 　　　　　　 　　　　下面，我將從利率、匯率、通貨膨脹率、收入、制度等幾方面談房地產投資的 影響因素。 　　　　 　　　　先講一個概念，根據資本論（這是所有經濟學的基礎，希望大家能學好，否則 就沒有研究的基礎和立足點了）的觀點，價格的基礎是價值，價格不可能長時間偏離于 價值，動態(tài)來看（即把時間拉長），價格的走勢和價值的走勢是平行的，靜態(tài)來看（即 從一個時間點來看），價格是偏離價值的，是由供給關系來決定的。這個可以參照股票 的走勢（不知道這里有多少人懂股票，有興趣的看美國股市的發(fā)展）。 　　　　 　　　　利率、匯率、通脹率等一系列所謂目前所謂經濟學家研究的東西，同時通過改 變供給雙方的力量來影響價格的。 　　　　 　　　　先說利率：利率、匯率、通脹率及zf的許多政策都是相互影響、相互關聯(lián)的， 混在一起就沒法說清楚了。值得一樣一樣說。還是舉例說明：前面已經說過，期限20年 的貸款，利率每上漲一個百分點，等于成本增加10%。由于利率的上漲會直接導致購房成 本的增加，減少需求（大家學過微觀經濟學的人應該知道剛性需求和彈性需求：比方說 ，我要結婚，女朋友說沒房子就不跟我結婚，而我特別愛她，不管房子多少錢，我都要 買，這就是剛性需求，一般情況下需求都是具有彈性的，而且在不同的價格下，需求的 彈性也是不同的），利率的上漲也會提高開發(fā)商的成本，但由于市場價格也上漲，開發(fā) 商的利潤率會并不會明顯減少（即便減少，也遠高于整個社會的平均行業(yè)利潤率），大 量的資本會用如房產開發(fā)，房地產開發(fā)的數量會增加，于是供給的力量會此消彼長，一 旦突破臨界點，房產價格就會下跌（類似于股市的階段性高點），重新尋求一種平衡。 　　　　 　　　　從歷史的經驗來看，利率的上升對房價的上漲具有致命性的打擊，這就是謝國 忠講的為什么房產會破滅的原因，中央也為什么直至不愿加息或繼續(xù)加息的原因了。因 為中國的房地產業(yè)的發(fā)展是銀行信貸資金支撐的。國家一方面推遲提高利率，一方面假 借土地整頓減少土地供應，目的就是為了維持需求減少供應，防止房地產崩潰或崩潰時 間的到來。同時利用各種媒體發(fā)聲音唱多，就是維護需求方的信心。如2001年股市崩潰 時，zf是最大的唱多力量一樣。 　　　　 　　　　　　　　 　　　　經濟學的東西實在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一樣，實在無味。調劑 一下氣氛，把制度問題提到前面來講。 　　　　 　　　　二說制度：什么是制度？誰制定了制度？說白了，制度就是一種權利，操控價 格的一種權利。我國的制度由于歷史的變遷和改革，仍存在著許多重大缺陷，不比微軟 的操作系統(tǒng)好多少，現(xiàn)在正在打補丁。你知道上海有多少房產嗎？各種房產的性質嗎？ 本專欄有個朋友貼了篇《房產基礎概念要領》，不錯，值得看看。至于歷史的原因和zf的 控制或當初的制度制訂，大量的房產是不能上市交易的，這非常類似于股市中的非流通 股，我們現(xiàn)在買的商品房就類似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股價遠遠高于非 流通股的價格，但卻享有同樣的收益權，這也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。 　　　　 　　　　現(xiàn)在zf學乖了，逐步逐步的把原來不能流通的房產（如售后公房）上市流通， 就是不愿一下子擴大供應量，改變供給雙方的平衡。這當然也充分利用了中國老百姓的 消費心理（房子總是要自己的，而不愿去租房，這也形成了房價和租金倒掛的現(xiàn)象，這 是西方人不能理解的）。 　　　　炒股的朋友應該很容易理解這一原理。其他的朋友可能會有點困難。中國的房 市和股市是如此的相近，并不是虛構的。 　　　　 　　　　當然，這只是制度影響房價的一個小小的方面，其它還有土地供給制度等等。 因為zf掌握的制度制訂和修改的權利，因此他們也就掌握的定價或通過影響供給來影響 價格的權利，這其實是計劃經濟的產物和遺毒。但事實證明，依靠行政的力量來阻擋經 濟自身的運行規(guī)律是行不通的。 　　　　 　　　　在此，我用索羅斯的一句話來結束此段：“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為 了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了?！?--喬治.索羅斯 　　　　 　　　　哦。對不起，制度這部分有點重了。其實我只想說明的是一點，我們多花了幾 十甚至上百萬的錢（即總成本超過總收益的那部分，用NPV計算的結果），獲得的僅僅是 流通權（這點和股市上流通股和非流通股的區(qū)別是一樣的），流通權的收益只能通過投 機（即低買高賣實現(xiàn)），而真正構成股票和房產收益價值的收益權（每股收益和租金收 入）流通股和非流通股及產權房和非產權方式一致的。這也就是廣大股民之死也不知道 會輸錢的原因，說股市是大賭場其實也有很大的合理成分的。房市也一樣，因為房子和 股票都成了大家投機的工具。 三說匯率：要把這個東西講清楚可真不容易。不知道大家對國際貿易的知識知道多少， 因為匯率的影響因素挺多的，最根本的當然是購買力平價（不懂的話自己去看書），第 二個當然就是供給關系了。匯率用最簡單的話來描述就是這個貨幣對另一種貨幣的價格 ，當然也受供給關系影響了。 　　　　 　　　　不知道大家看過謝國忠的文章沒有，此人了不起啊，敢說實話，和郎咸平一樣 ，是個敢于說真話的人。其實他們說的難道zf不知道，說得不客氣點，關于國有資產流 失，我比郎咸平知道得多得多了。只不過大家都不說而已，怕觸犯某些利益群體，自己 吃不了兜著走。而且老百姓也不愿意聽真話，他們寧愿活在睡夢中（還記得魯迅在吶喊 自序中的那個鐵屋子的故事嗎？）。記得我去銀廣夏考察回來的時候，告訴自己的同學 ，000557造假時，有誰相信?。刻貏e是我剛說完，該股就從25元漲到了歷史最高價37元 ，別人都說我神經病。現(xiàn)在是多少呢？1.2元。我同學至今還持有。不好意思說得遠了。 　　　　 　　　　話說回來，為什么要說謝國忠呢，他有篇文章說萬億游資炒作人民幣升值。我 國的那些專家和所謂經濟學家（某些利益團體的代言人）就大批特批。也不想想，像謝 國忠這樣的人如果沒有根據的話會亂說話嗎？他可不是那些卑鄙的中國經濟學家。大家 如果有興趣可以到中國人民銀行的網站上看看，查《黃金和外匯儲備報表》，5年來中國外 匯儲備的增長。幾千億美元?。。?！為什么會爆發(fā)式增長呢？ 　　　　 　　　　這就要從固定匯率制和浮動匯率制說起了。這方面大家看看索羅斯進攻英鎊和 97東南亞金融危機，就會有感性的認識了。這里我就說得通俗易懂些吧，固定匯率就是 計劃經濟，由權力部門行政定價，浮動匯率就是市場經濟，由供給關系市場定價，當影 響匯率變動的基礎（即購買力平價）發(fā)生變動時，浮動匯率制通過市場具有自動修復功 能，而固定匯率制沒有。也就是匯率由于行政干預嚴重脫離購買力平價的基礎，這就成 為危機爆發(fā)的原動力。 　　　　 　　　　是不是有點難懂??？ 　　　　 　　　　這就是固定匯率制度性缺陷。當然浮動匯率制也有缺陷（兩者的區(qū)別和延邊歷 史大家去看書，這里就不說了）。現(xiàn)在，全世界都知道人民幣價值被低估了，人民幣應 該升值，當然應該是針對美元升值。不說理論了，說了很多人也不明白，還是舉個例子 吧。大家都應該知道什么是價格雙軌制吧？改革開放初期，我國就是價格雙軌制，分計 劃內的和計劃外的，倒爺就是那時候產生的。說白了就是投機倒把。固定匯率制的一個 結果就是價格雙軌制。比如說：上海的一棟房子，人民幣100萬，用美元買呢？就是12萬 。這是在現(xiàn)有的固定匯率制下，如果用購買力平價呢？假設購買力平價是4：1的話，如 果用真實美元買的話，就應該是25萬美元，中國實行外匯管制，針對合法的外匯，國家 必須無條件兌換。其結果就是，老外用12萬美元的東西買了價值25萬美元的東西。這時 候大家都要問：房子還是那房子，那差價13萬美元究竟來自于什么呢？我現(xiàn)在就回答大 家：來自于我們的外匯儲備。我們外匯儲備的含金量被大大的稀釋了，這五年內黃金價 格漲了多少（我記得最低的時候是71多塊/克，現(xiàn)在要140/克了吧？），石油價格漲了多 少你知道嗎？（以前好像一直徘徊在20美元/桶，現(xiàn)在呢？50美元），如果我們的外匯儲 備不用美元而用石油或黃金的話來儲備，我們的外匯儲備是增長了還是減少了呢？大家 自己去算算吧。 　　　　 　　　　經過一個晚上，有心的朋友可能去中國人民銀行網站上把那些數據看過了，心 里應該有底了吧。00年底比99年底增長了多少啊？7.05%，1656億美元。05年底筆04年底 增長了多少?。?1.25%，6099億。看來我們建國52年（含改革開放20年）的外匯儲備增 長只相當于04年一年增長啊。（01年底，2122億元，04年增長2067億元。）這是多么大 的成就?。。。。?！這速度用不了10年，中國是世界上最富裕的國家。 　　　　 　　　　你知道為什么嗎？你們不知道，也不會知道，zf也不會告訴你們，經濟學家更 不會。但我會。 　　老百姓都是窮人，為什么窮??？因為無知。為什么無知??？因為懶惰，不學習。還 是我來告訴大家答...
業(yè)界中高人詳細解析房地產投資