唐山新綠洲綠島花園（商業(yè)部分）市場研究報告
項目承接：九力公司 項目經(jīng)理：王新明 項目督導(dǎo)：王 偉 報告撰寫：王新明 孫魯峰 陳 剛 報告時間：2004年7月 目 錄 目 錄 2 第一部分 項目背景及技術(shù)報告 4 一、項目背景 4 二、技術(shù)報告 5 第二部分 調(diào)查主要發(fā)現(xiàn) 7 第一章 唐山商業(yè)總體市場分析 7 一、唐山概況 7 二、唐山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 8 三、唐山市近期商業(yè)供給分析 11 第二章 本項目商圈分析 13 一、項目商圈界定 13 二、項目商圈消費群體分析 14 三、項目車流人流分析 17 第三章 競爭項目分析 21 一、新天地 21 二、遠(yuǎn)洋城 22 三、唐人街 23 四、新街 24 五、玫瑰莊園 25 六、競爭項目總結(jié) 26 第四章 唐山商業(yè)經(jīng)營戶研究 27 一、商業(yè)經(jīng)營戶背景分析 27 二、目前商業(yè)經(jīng)營狀況 29 三、唐山商業(yè)氛圍及商業(yè)地產(chǎn)價值認(rèn)知狀況 34 四、商業(yè)需求狀況 40 五、本項目接收度研究 49 第五章 唐山商業(yè)投資客研究 59 一、商業(yè)投資戶背景分析 59 二、商業(yè)投資客投資歷史分析 61 三、唐山商業(yè)氛圍及商業(yè)地產(chǎn)價值認(rèn)知狀況 61 第一部分 項目背景及技術(shù)報告 一、項目背景 唐山新綠洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)的新綠洲項目，位于唐山新華道，四至位置為 ：東至72師師部，南至新華西道，西至24軍和124團(tuán)，北至銀安雅園用地、接近西山道。 本項目用地呈“z”字形，南北約500米，東西約300米（加上最近從124團(tuán)租賃的地塊長 度，東西總體臨街長度400米），其中商業(yè)部分南北約70米，東西長度400米。 北京九力營銷顧問公司接受唐山新綠洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，對商業(yè)部分進(jìn)行 前期的市場調(diào)研和定位策劃工作，本報告為前期市場調(diào)查報告。 本次調(diào)研需要達(dá)到的主要目的有： →全面分析與調(diào)查唐山地區(qū)商業(yè)經(jīng)營狀況，業(yè)態(tài)特點、租金狀況、未來商業(yè)發(fā) 展?fàn)顟B(tài)，從而確定本案的定位； →通過分析確定項目的業(yè)態(tài)、戶型、租金、租戶、投資人、銷售價格等確定本項 目定位； 本次調(diào)研主要包括如下幾個方面的工作： 1. 唐山市商業(yè)總體市場分析； 2. 本項目商圈研究； 3. 本項目競爭項目研究； 4. 唐山商業(yè)經(jīng)營戶研究； 5. 唐山商業(yè)投資客研究； 6. 唐山市普通消費者商業(yè)消費需求研究； 7. 唐山大學(xué)生消費購物及需求研究； 8. 調(diào)研結(jié)論及初步建議； 二、技術(shù)報告 本次調(diào)研工作主要完成了對如下群體的訪談和調(diào)研： 1. 完成了對唐山市區(qū)的主要商業(yè)設(shè)施的調(diào)查摸底工作，本項工作主要通過實地 考察和采用與相關(guān)物業(yè)訪談的方式進(jìn)行； 2. 完成了對主要競爭項目和參考項目（遠(yuǎn)洋城、唐人街、新街、新天地、玫瑰 莊園）的摸底調(diào)查工作，本項工作主要采用實地考察和與相關(guān)項目銷售人 員當(dāng)面訪談； 3. 對33位唐山市商業(yè)地產(chǎn)投資客進(jìn)行了定性深度訪談?wù){(diào)查； 4. 邀請了14名唐山市商業(yè)投資客和商業(yè)經(jīng)營戶召開了2場座談會； 5. 對150位唐山市各類商業(yè)經(jīng)營戶進(jìn)行了問卷調(diào)查； 6. 對260名唐山市長住居民進(jìn)行了商業(yè)消費需求的定量問卷調(diào)查； 7. 對50名河北理工大學(xué)在校學(xué)生進(jìn)行了大學(xué)生消費需求定量問卷調(diào)查； 第二部分 調(diào)查主要發(fā)現(xiàn) 第一章 唐山商業(yè)總體市場分析 一、唐山概況 1、地理位置 唐山位于環(huán)渤海地區(qū)與環(huán)京津交匯地帶，與首都北京相距150公里，與著名工業(yè)城市 天津市相距120公里，是聯(lián)絡(luò)華北、東北兩大地區(qū)的咽喉。隔海與朝鮮、韓國、日本相望 ，成為東北亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。是一座具有百年歷史的重工業(yè)城市，處于大北 京經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，京都文化、歷史文化和現(xiàn)代工業(yè)文明在這里融匯。 2、行政區(qū)劃及人口狀況 唐山市現(xiàn)轄六個行政區(qū)、六個縣（市）和兩個國有農(nóng)場，總面積13472平方公里，總?cè)?口704萬，其中市區(qū)面積3874平方公里，人口293萬。唐山市中心區(qū)主要是由路南和路北 兩區(qū)組成，兩區(qū)總面積179平方米公里，人口80.7萬人。 近年來，唐山的國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，是全國最具活力的18個特大城市之一?！熬盼濉逼?間，全市GDP年均增長14.3%，2002年全市GDP完成1102億元，經(jīng)濟(jì)總量占全省六分之一強 ，全國百分之一強。 3、自然狀況 唐山市位居燕山南麓，地勢北高南低，自西、西北向東及東南趨向平緩，直至沿海。 北部和東北部多山；中部為燕山山前平原；南部和西部為濱海鹽堿地和洼地草泊。唐山 雖臨渤海，但屬于暖溫帶，又受典型的溫帶季風(fēng)影響，因此屬暖溫帶季風(fēng)氣候，呈現(xiàn)出 明顯的大陸性氣候特征。 4、交通狀況 唐山交通方便，京哈、通坨、京秦、大秦四條鐵路干線橫貫全境。高速公路發(fā)達(dá)密集 ，京沈、唐津、唐港、西外環(huán)四條高速公路在境內(nèi)交匯互通，構(gòu)成了獨特壯觀的“O+X”型 高速公路網(wǎng)絡(luò)，總里程達(dá)288公里，高速公路的密度達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，被國家列為全國 45個公路主樞紐城市之一。唐山的水路運輸能力持續(xù)增長，與北京聯(lián)合興建的京唐港是 中國北方的重要出?？?，港口貨物吞吐量連年增長，2001年跨入全國大港行列。2002年 港口貨物吞吐量達(dá)到1465萬噸，躋身全國港口20強。唐山已經(jīng)形成以鐵路、公路和海運 為主體的綜合運營體系，為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 5、工業(yè)狀況 唐山被譽為中國近代工業(yè)的搖籃。這里礦產(chǎn)資源豐富，工業(yè)歷史悠久。中國的第一袋 機(jī)制水泥、第一座機(jī)械化礦井、第一條標(biāo)準(zhǔn)軌距鐵路、第一臺蒸汽機(jī)車和第一件衛(wèi)生陶 瓷都是在這里誕生的。經(jīng)過一百多年的發(fā)展，唐山已成為全國重要的能源、原材料工業(yè) 基地，形成了以煤炭、鋼鐵、電力、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、造紙、食品為主 的十大支柱產(chǎn)業(yè)。開灤煤礦、唐山鋼鐵公司、唐山發(fā)電總廠、冀東水泥集團(tuán)、唐山陶瓷 集團(tuán)、惠達(dá)陶瓷集團(tuán)、南堡鹽場、唐山三友堿業(yè)集團(tuán)等大型企業(yè)集團(tuán)，在全國同行業(yè)中 占有重要地位。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和技術(shù)革命步伐的加快，高新技術(shù)又為傳統(tǒng)工業(yè)注 入了新的活力。 二、唐山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 1、唐山整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1988年，唐山被國家列為沿海對外經(jīng)濟(jì)開放地區(qū)之后，國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)、快速、 健康的發(fā)展勢頭。隨著中國加入WTO，更為唐山帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。目前，全市共有5 00多家出口企業(yè)，出口商品達(dá)39大類、270個品種。唐山擁有三大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。高新 技術(shù)開發(fā)區(qū)位于唐山市郊，是開放型科技經(jīng)濟(jì)區(qū)，它以服務(wù)周到、寬松優(yōu)惠的投資環(huán)境 ，成為外商的投資熱點。南堡開發(fā)區(qū)正在向現(xiàn)代化的濱?；こ沁~進(jìn)。精細(xì)化工園區(qū)和 加工園區(qū)以完備的設(shè)施和熱情的服務(wù)吸引著各國客商到此投資興業(yè)。海港開發(fā)區(qū)構(gòu)筑了 全方位開放的新格局，它擁有國家認(rèn)定的保稅倉庫，形成了前景廣闊的海濱城市雛形。 目前，唐山與120多個國家和地區(qū)保持密切的經(jīng)濟(jì)往來，正在成為外商投資的熱點地區(qū)。 全市外資企業(yè)近千家，日本三井物產(chǎn)、松下、豐田、NGK、伊藤忠、美國聯(lián)合能源、英國 BOC、德國西門子、法國達(dá)能、香港華潤、長江基建、臺灣曄聯(lián)和莊頭北等一批國際知名 的大企業(yè)財團(tuán)在唐山都設(shè)有企業(yè)。開放的唐山用優(yōu)良的人文環(huán)境，穩(wěn)定的法制環(huán)境和高 效的服務(wù)環(huán)境，敞開大門，敞開胸懷，迎接全世界的來客。 隨著唐山對外開放力度的不斷加大，對外交往日趨密切。近幾年來，唐山市先后與瑞 典的馬爾墨市、日本的酒田市、英國的林肯市和美國的塞達(dá)拉皮茲市結(jié)為友好城市，使 唐山在國際上的知名度越來越高。 唐山地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)開放地區(qū)，正在憑借已有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、得天獨厚的優(yōu)越條件和良 好的發(fā)展環(huán)境，堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，努力實施外向帶動、科教興市和可持續(xù)發(fā)展三 大戰(zhàn)略，積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和所有制結(jié)構(gòu)的調(diào)整。到2010年，唐山將基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 唐山，以兩環(huán)交匯地區(qū)、資源富集產(chǎn)地、中國經(jīng)濟(jì)強市的多方面優(yōu)勢，為實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越 式的發(fā)展再展雄風(fēng)。 2、唐山商業(yè)2002年～2003年發(fā)展?fàn)顩r 2003年唐山國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計顯示：2003年全社會消費品零售總額達(dá)到307.3 8億元，比上年增長10.8%。其中市區(qū)零售額150.81億元，縣（市）的零售額156.57億元 ，分別比上年增長6.0%和15.8%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增長13.3%，餐飲業(yè)增長2. 7%。個體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速發(fā)展，實現(xiàn)社會消費品零售總額176.44億元，同比增長20.1%，占 全社會消費品零售總額的57.4%，比上年提高個4.4百分點。 通信、居家裝修等相關(guān)商 品消費熱點初步形成，家用電器繼續(xù)保持旺銷勢頭。全市集貿(mào)市場個數(shù)發(fā)展到545個，其 中各類專業(yè)市場115個。城鄉(xiāng)集市貿(mào)易實現(xiàn)成交額320.45億元，比上年增長7.9%。 新興 業(yè)態(tài)繼續(xù)快速發(fā)展。 全市擁有限額以上零售連鎖企業(yè)7家，零售額占限額以上企業(yè)零售額的23.7%，比上年 提高3.6個百分點。 具體相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)見下表： 附表 唐山市商業(yè)發(fā)展主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 通過上述2年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對比，可以看出唐山商業(yè)經(jīng)濟(jì)實力比較強，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展比 較塊。人均消費比上年上升了8.1％，年人均工資上升了11.5％，說明了了唐山整體消費 水平在平穩(wěn)上升，對于本項目后期的運作具有極大支持作用。 3、唐山市商業(yè)中心分析 通過對經(jīng)營戶和投資戶的深度訪問，大家一致認(rèn)為唐山最早的繁華商業(yè)區(qū)域應(yīng)該是建 國路小山一帶，目前小山曾經(jīng)的輝煌已經(jīng)成為歷史，因為建國路是基于上世紀(jì)七八十年 代的生產(chǎn)力水平建設(shè)起來的，現(xiàn)在來看，它的功能不完善、服務(wù)水平差、經(jīng)營理念陳舊 、層次較低，只能說是一個小商品集散地。 而唐山百貨大樓作為后起之秀目前在唐山商業(yè)領(lǐng)域占有相當(dāng)重要的地位，但唐百大樓 由于前期設(shè)計的問題，導(dǎo)致現(xiàn)在停車位嚴(yán)重不足，沒有休閑娛樂功能空間，加上比較高 的租金導(dǎo)致客戶經(jīng)營的穩(wěn)定性比較差，從長遠(yuǎn)來看，唐山百貨大樓在唐山商業(yè)零售領(lǐng)域 的地位會有所下降，但同時由于百貨大樓具有“分業(yè)經(jīng)營”和“比較先進(jìn)的商業(yè)管理經(jīng)驗” 的優(yōu)勢，在未來2-3年內(nèi)百貨大樓在唐山的商業(yè)領(lǐng)域里應(yīng)該還占有比較重要的位置。 根據(jù)唐山市未來總體規(guī)劃，以及投資客和經(jīng)營商戶的判斷，遠(yuǎn)洋城未來可能會成為唐 山北部區(qū)域（尤其是開發(fā)區(qū)）的區(qū)域商業(yè)中心，但目前對唐山市區(qū)居民的吸引力還不夠 強。其它如新天地、新街、唐人街等商業(yè)項目從目前來看由于是在建或未建的商業(yè)項目 ，還不具備成為商業(yè)中心的條件。 4、唐山市主要商業(yè)業(yè)態(tài)分析 唐山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直走在河北省的前列，商業(yè)發(fā)展同樣是生機(jī)勃勃，業(yè)態(tài)比較豐富， 幾乎涵蓋了從“百貨商場”、“超級市場”、“便利店”、“各類專業(yè)批發(fā)市場”、“餐飲”、“休 閑”、“娛樂”等。 各商業(yè)業(yè)態(tài)比較典型的商業(yè)企業(yè)主要有： →Shoppingmall:遠(yuǎn)洋城； →百貨商店：典型代表主要有，以“百貨大樓體系”占有主導(dǎo)地位，“百貨大樓”、“八方 購物中心”、“北方購物中心”、“東方購物廣場”等；還有“華聯(lián)”等； →超級市場：“華盛”（30家）、“家樂”（2家）、“陳氏”、“天客隆”等為代表； →專業(yè)市場： a. 電腦IT類專業(yè)賣場：以“硅谷電腦城”、“瑞德數(shù)碼城”、“中關(guān)村”、“電腦 城”等為典型代表； b. 手機(jī)專業(yè)賣場：“可兒”、“裕華道”、“九州”、“日昌”、“恒信”、“百富” 等； c. 家具/家具賣場：“鵬大”、“大陸”、“常記”等； d. 服裝及小商品批發(fā)市場：如“荷花坑”； e. 家電賣場：如“國美”； f. 建材賣場：東方家園建材超市； g. 陶瓷賣場：北方陶瓷交易市場； h. 日化用品超市； →中式餐飲：鳳凰園、圣典茶樓等； →西式餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基、上島咖啡、豪客來、仙蹤林、藍(lán)與白等； →休閑娛樂：亨利、金永、天上人間、新動力、朋友、太陽島等； 唐山市目前的商業(yè)類別應(yīng)該說已經(jīng)比較豐富，但不同業(yè)態(tài)的檔次和規(guī)模效應(yīng)不夠，另 外聚合的程度比較低，不同商業(yè)業(yè)態(tài)的有機(jī)組合不夠，實際上唐山未來商業(yè)的發(fā)展機(jī)會 在于在目前的商業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行整合和提升。 5、唐山市城市規(guī)劃以及對本項目的影響 根據(jù)前期從唐山市規(guī)劃部門了解到的“唐山市1994- 2010年總體規(guī)劃”，唐山市總體規(guī)劃呈現(xiàn)如下特點： a. 規(guī)劃市區(qū)保持“分散組團(tuán)式”布局，嚴(yán)格控制中心區(qū)規(guī)模； b. 市區(qū)由“中心區(qū)”、“新區(qū)-- 豐潤城關(guān)”、“古冶區(qū)”、“開平區(qū)”、“海港區(qū)”和“南堡區(qū)”組成，規(guī)劃市區(qū)優(yōu)先發(fā)展 海港區(qū)和南堡區(qū)，建設(shè)中心區(qū)、完善新區(qū)-豐潤城關(guān)、調(diào)整古冶區(qū)和開平區(qū)； c. 路南、路北兩區(qū)即唐山市規(guī)劃的中心區(qū)，在城鎮(zhèn)體系職能中為市綜合性中心城市。 具體職能分工為：全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心，華北地區(qū)重要的 工業(yè)基地；現(xiàn)有工業(yè)要走內(nèi)涵式發(fā)展道路，城市將主要向更高級的服務(wù)功能方向 轉(zhuǎn)化； 唐山市不同區(qū)域的規(guī)劃要點如下： a. 東南部：為老城區(qū)，控制發(fā)展，重在整治和改造； b. 陡河以東：為工業(yè)區(qū)，加強綠化，改善環(huán)境，理順路網(wǎng)； c. 陡河以西的城市中部和南部：為震后建設(shè)區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施局部補充、完善； d. 城市的西北部：為機(jī)場新區(qū)，將是未來唐山市集商貿(mào)、金融、信息、文化...
唐山新綠洲綠島花園（商業(yè)部分）市場研究報告