土地報(bào)價(jià)研究案例
蘇園（2002）01地塊 土地報(bào)價(jià)研究報(bào)告 蘇州銘星軟件科技有限公司 蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 2003年3月 蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理 陳溥財(cái) 蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 楊永明 總工程師 杜利同 項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師 陳溥財(cái) 蘇州銘星軟件科技有限公司 蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 2002年6月10日 目錄 第一章 總論 第二章 市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位 第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型 第二節(jié) 市場(chǎng)研究 第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 第四章 投資估算 第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 投資分類 第二節(jié) 投資使用計(jì)劃 第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計(jì)算 第四節(jié) 資金籌措計(jì)劃的編制 第五節(jié) 土地基本報(bào)價(jià)方案 第六節(jié) 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析 第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱 蘇園（2002）01號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告。 二、報(bào)告編制單位 蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長372 .87米，寬144.75至176.5米。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星 港街。南面為空地。 1、園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝 煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年 開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月 底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會(huì)的大 力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市 ，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40 幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目 前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷 售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶 的首先。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢(shì)？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建 設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。 2、園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心， 總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一 個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成 一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一 個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 3、金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃， 周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會(huì)委托國 際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道 、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個(gè)特色景區(qū)。 金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計(jì)劃委員 會(huì)批準(zhǔn)。 該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。 4、環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī) 劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平 的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積 極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且 也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 5、配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心 ，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù) 于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性 、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年 一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、 華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū) 服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。 6、本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價(jià)已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量 70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨(dú)立別 墅尚在施工，已基本售完，而且，價(jià)格由一期工程的每平方米4200元增長到二期工程的 7500- 8000元，前后相差不到一年。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結(jié)論：該地塊投 資環(huán)境很好。 四、報(bào)告編制依據(jù)和用途 根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號(hào)《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市新天 地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)， 組織市場(chǎng)營銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件 科技有限公司開發(fā)的《土地報(bào)價(jià)研究決策軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ) 上，通過市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析 論證，提出了蘇園（2002）01號(hào)地塊競(jìng)買的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。供參加拍賣的 房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。 五、評(píng)價(jià)指標(biāo)及建議 土地拍賣項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受該限 價(jià)需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。確定土地最高限價(jià)，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn) 收益率），然后倒推土地價(jià)格。較高的土地最高限價(jià)，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，所冒的 風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。因此，決 策者不僅需要勇氣，更需要智慧。 本報(bào)告分別從三個(gè)層次對(duì)土地報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，土地基本報(bào)價(jià)方案分析、多因素變化 土地臨界點(diǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析。 土地基本報(bào)價(jià)方案：是取投資、售價(jià)、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會(huì)變 化，詳見表1“土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)”。通過財(cái)務(wù)分析，計(jì)算每個(gè)報(bào)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指 標(biāo)。本地塊起拍價(jià)12000萬元，我們按14600萬元起算， 每次加價(jià)200萬元測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動(dòng)測(cè)算了19個(gè)報(bào)價(jià)方案。列 表打印詳見表2“土地報(bào)價(jià)基本方案”。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價(jià)格由低到高， 每上一個(gè)臺(tái)階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。 每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度 加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率 不同，加上每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最 高報(bào)價(jià)15800萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)16400萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建 議的土地最高報(bào)價(jià)17000萬元； 當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利）， 建議的土地最高報(bào)價(jià)17800萬元； 當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行 貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)18000萬元 。 基準(zhǔn)收益率低于4%可能虧損，報(bào)價(jià)18200萬元，全部投資內(nèi)部收益率3.56%，將虧損 186萬元。 多因素變化土地臨界點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地報(bào)價(jià)研究決策過程中，經(jīng)常會(huì)為投資 及售價(jià)的確定爭(zhēng)論不休，因?yàn)榭陀^上講投資及售價(jià)會(huì)在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確 定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。為了解決這個(gè)問題，可以針 對(duì)不同的意見（不同的參數(shù)取值）進(jìn)行多方案分析，計(jì)算出每個(gè)方案（多因素變化組合 ）的評(píng)價(jià)指標(biāo)。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報(bào)價(jià)方案一樣為每個(gè)多因素 變化組合計(jì)算大量的報(bào)價(jià)方案，所以只能每個(gè)多因素組合根據(jù)基準(zhǔn)收益率倒推出土地價(jià) 格，這個(gè)土地價(jià)格就是土地價(jià)格的臨界點(diǎn)。 本報(bào)告根據(jù)專家們對(duì)投資、售價(jià)同時(shí)變化的不同意見，計(jì)算了10個(gè)多因素變化組合， 每個(gè)變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率10%、8%、6%、4%、2%計(jì)算了5個(gè)土地價(jià)格臨界點(diǎn)。分 析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。 分析認(rèn)為，本項(xiàng)目的別墅單位造價(jià)1200元和售價(jià)9200元是有較大可能的，建議采用改 組合的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最 高報(bào)價(jià)17097萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)17765萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建 議的土地最高報(bào)價(jià)18496萬元； 當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利）， 建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬元； 當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行 貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬元 。 風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)：多因素變化臨界點(diǎn)分析雖然比基本報(bào)價(jià)分析前進(jìn)了一步，但還是沒 有將每個(gè)人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險(xiǎn)分析）。這 種分析才是最高層次上的決策分析。 本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。對(duì)所有人估算的概率 加權(quán)平均，得到了售價(jià)的概率分布。投資變化的概率分布也是如此操作。根據(jù)參數(shù)的概 率分布計(jì)算出土地價(jià)格臨界點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小 于0的概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件，計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成。計(jì)算結(jié)果詳 見表4“風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）”。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最 高報(bào)價(jià)16492萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率6.57%，風(fēng)險(xiǎn)很??；一般情況下基準(zhǔn)收益率8 ～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)17147萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率13.14%，風(fēng)險(xiǎn)加大 一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利 率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17837萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率17.19%，還 可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微 利），建議的土地最高報(bào)價(jià)18586萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率28.87%，風(fēng)險(xiǎn)較大。 綜合上述分析，建議以風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論為主，建議的最高報(bào)價(jià)17800萬元。 土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù) 表1 |序號(hào)|項(xiàng)目名稱 |單位1 |數(shù)量1 |技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) | | | | | |指標(biāo)名稱 |單位2 |數(shù)量2 | |1 |土地 |　 |　 |　 |　 |　 | |1.1 |土地面積 |平方米 |52415.0|以畝為單位 |畝 |78.62 | | | | |0 | | | | |1.2 |起拍價(jià)格 |萬元 |12000.0|以畝為單位 |萬元/畝 |152.63| | | | |0 | | | | |1.3 |土地報(bào)價(jià)起算價(jià)格|萬元 |14600.0|以畝為單位 |萬元/畝 |185.71| | | | |0 | | | | |2 |銷售產(chǎn)品數(shù)量 |平方米 |69790.0|　 |　 |　 | | | | |1 | | | | |2.1 |獨(dú)立別墅出售 |平方米 |12250.0|　 |　 |　 | | | | |1 | | | | |2.2 |多層住宅出售 |平方米 |29900.0|　 |　 |　 | | | | |0 | | | | |2.3 |中高層住宅出售 |平方米 |19140.0|　 |　 |　 | | | | |0 | | | | |2.4 |汽車車位出售 |平方米 |8000.00|　 |　 |　...
土地報(bào)價(jià)研究案例