有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會計實務(wù)及納稅申
有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的會計實務(wù)及納稅申報 開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng) 濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費(fèi)用支出。 要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如 下四類： 1．土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 2 .房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房 等）所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 3. 配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不 能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 4．代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋 以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 　　以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個成本項目： 1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費(fèi)用， 包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地 價。 2．前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察 、測繪、場地平整等費(fèi)用。 3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊 、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 4．建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā) 生的各項建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 5.配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公 共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等 設(shè)施支出。 6.開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的 各項間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電 費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和 建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企 業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用 ，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi) 用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不 十分密切，如果將期間費(fèi)用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不 同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間 發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的 潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費(fèi)用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增 加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此， 現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。 自營開發(fā)工程成本的核算(一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用 發(fā)包方式進(jìn)行。 采用自營方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大， 在施工過程中發(fā)生的各項工程費(fèi)用，可直接計人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成 本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方 ，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應(yīng)付工資XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工 ”賬戶，用來核算和歸集自營工程費(fèi)用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設(shè)置工程 施工成本明細(xì)分類賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算。 一、自營工程成本核算的對象和項目 由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點(diǎn)，每一工程幾乎 都有它的獨(dú)特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨(dú)的設(shè)計圖紙，在建設(shè)它時，要采用不同的施工 方法和施工組織。即使采用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，也由于必須在指定的地點(diǎn)建造，以致它們 的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也 需要對設(shè)計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當(dāng)改變。工程的這些特點(diǎn)，使工程施工 具有個體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織成 本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進(jìn)行分別核算成本的方法。凡是 可以直接記入各項工程的生產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項 工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費(fèi)用，要先按照發(fā)生地點(diǎn)先行歸集，然后按照一定 的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計入有關(guān)工程成本。 按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對 象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因為單位工程是編制工程預(yù)算、工程進(jìn)度計劃的 對象。根據(jù)單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成 本超降的原因，及時反映施工活動的經(jīng)濟(jì)效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：（ l）在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時間 相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預(yù)算造價很小的工程，也可把 它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價的比例，算得各該單位工程的實 際成本。 為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用 途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照它的經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本項目： 1．材料費(fèi)指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實體的材料、結(jié)構(gòu)件的實際成本以及周轉(zhuǎn) 材料的攤銷和租賃費(fèi)用。 2．人工費(fèi)指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場水平、垂 直運(yùn)輸?shù)容o助工人，但不包括機(jī)械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費(fèi)。 3．機(jī)械使用費(fèi)指在施工過程中使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的費(fèi)用，包括機(jī)上操作人員工 資，職工福利費(fèi)，燃料動力費(fèi)，機(jī)械折舊、修理費(fèi)，替換工具及部件費(fèi)，潤滑及擦拭材 料費(fèi)，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，牌照稅，使用外單位施工機(jī)械的租賃費(fèi)，以 及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械進(jìn)出場費(fèi)。 4．其他直接費(fèi)指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)， 土方運(yùn)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)測費(fèi)，工程點(diǎn)交費(fèi)， 場地清理費(fèi)等。 5．施工間接費(fèi)措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管 理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費(fèi)、低 值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、民工管理費(fèi)等。如搭建有為工程施工所必需 的生產(chǎn)、生活用的臨時建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時設(shè)施，還應(yīng)包括臨時設(shè)施攤銷費(fèi)。 上述材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)，由于直接耗用于工程的施工過程， 叫做直接費(fèi)，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費(fèi)由于屬于組織 和管理工程施工所發(fā)生的各項費(fèi)用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項工程戍本，叫做間接 費(fèi)，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項工程 成本。 二、材料費(fèi)的核算 各項工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料單”、“退料單”?！耙杨I(lǐng)來用材料清 單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算?！耙杨I(lǐng)未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使 用的月末施工現(xiàn)場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點(diǎn)后填制，應(yīng)從當(dāng) 月領(lǐng)用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂 、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時逐一 加以點(diǎn)數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進(jìn)場的大 準(zhǔn)材料進(jìn)行點(diǎn)數(shù)后，日常領(lǐng)用時不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計算定額耗用量。 本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額） 再通過盤點(diǎn)求得實際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率： 本月實際耗用量＝月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤點(diǎn)數(shù)量 　　差異數(shù)量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量 　　差異分配率＝差異數(shù)量÷本月定額耗用量×100% 然后求得各項工程實際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格成本： 　　某項工程實際耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率） 　　某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數(shù)量×計劃 單價 施工隊組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用 時填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實 際盤存數(shù)沖減工程成本。對租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費(fèi)可根據(jù)租賃費(fèi)用賬單記入各項工 程成本。 三、人工費(fèi)的核算 工程成本中的人工費(fèi)，對計件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額匯總 計入各項工程的成本，職工福利費(fèi)可按工資的比例（目前為14％）計入各項工程的成本 。 “工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下達(dá)給工人班組的具體工作通知， 也是用以記錄實際完成工程數(shù)量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員 會同定額員根據(jù)施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù)單 中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項條件進(jìn)行檢查，并會同質(zhì)量檢查 員進(jìn)行驗收，評定質(zhì)量等級。實際驗收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時，應(yīng)查明原因并 經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進(jìn)行結(jié)算。如某些工程 尚未全部完工，即將其完工部分按估計數(shù)進(jìn)行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計 劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來的班組，使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎金于當(dāng) 月結(jié)算。 對計時工人的工資和職工福利費(fèi)，可根據(jù)按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用 的作業(yè)工時總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以 月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總 額所得的商數(shù)，它的計算公式如下： 某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和 職工福利費(fèi)總額（元）÷月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時） 用施工單位平均工資率乘務(wù)項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配 的人工費(fèi)： 項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率 四、機(jī)械使用費(fèi)的核算 施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項費(fèi)用，應(yīng)另行組織核算。因為 使用施工機(jī)械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項目的。 機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括： 1．人工費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。 2．燃料、動力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動力費(fèi)。 3．材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。 4．折舊、修理費(fèi)指對施工機(jī)械計提的折舊費(fèi)、應(yīng)計的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃費(fèi)。 5．替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、 開關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費(fèi)和維修費(fèi)。 6．運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場、運(yùn)離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運(yùn)輸 、安裝、拆卸及試車等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場，運(yùn)出費(fèi)用由其他施工現(xiàn)場的工程成 本負(fù)擔(dān)。 7.輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等費(fèi)用 。施工機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶，然后按照現(xiàn)場施工 期限分次從“待攤費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?8.養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。 9．間接費(fèi)指機(jī)械施工隊組織機(jī)械施工、管理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、修理費(fèi) 。 至于施工機(jī)械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成 本的“材料費(fèi)”項目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配料和搬運(yùn)成品工人的工資，應(yīng)記入工程成 本的“人工費(fèi)”項目；土建施工隊因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工 間接費(fèi)用”的有關(guān)項目，不列作施工機(jī)械使用費(fèi)。 機(jī)械使用費(fèi)的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工——機(jī)械使用費(fèi)”賬...
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