深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略研究
目錄 一、前言 1. 背景 2. 范圍、目的 2．1范圍、分類 2．2目的 3．技術(shù)路線和方法 3．1技術(shù)路線 3．2方法 二、地鐵沿線地下商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)利用的特點(diǎn)及案例研究 1. 地鐵地下商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn) 1．1地鐵相關(guān)資源的開(kāi)發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢(shì) 1．2處于特定時(shí)空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場(chǎng)獨(dú)占優(yōu)勢(shì) 1．3地鐵內(nèi)商業(yè)的發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān) 1．4地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運(yùn)營(yíng)的局限性 2．幾個(gè)城市地鐵地下商業(yè)研究 2．1上海的經(jīng)驗(yàn)與做法 2．2廣州的經(jīng)驗(yàn)和做法 2．3北京的經(jīng)驗(yàn)和做法 2．4香港的經(jīng)驗(yàn)和做法 3．小結(jié) 3．1地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)分布特點(diǎn) 3．2地鐵公司對(duì)地下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的策略 3．3來(lái)自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)的借鑒 三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析 1．深圳市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1．1供給狀況 1．2需求狀況 1．3深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況 1．4小結(jié) 2．深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 2．1商業(yè)物業(yè)供給量預(yù)測(cè) 2．2商業(yè)物業(yè)需求量預(yù)測(cè) 2．3商業(yè)物業(yè)租賃狀況預(yù)測(cè) 2．4商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷趨勢(shì) 四、深圳市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及消費(fèi)者消費(fèi)特征分析 1．深圳零售業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) 1．1規(guī)模經(jīng)營(yíng)、連鎖經(jīng)營(yíng)使行業(yè)集中度有了明顯提高 1．2購(gòu)買力來(lái)源多元化 1．3零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)整和創(chuàng)新取得成效 1．4零售商業(yè)平均利潤(rùn)率處于微利邊緣 1．5隨著地鐵的修建將使深圳商業(yè)布局發(fā)生變化，零售業(yè)有向地鐵沿線集中的趨勢(shì) 1．6將形成新的多極商業(yè)服務(wù)體系 2．深圳市消費(fèi)者購(gòu)買力 2．1深圳市常住人口特征 2．2深圳經(jīng)濟(jì)狀況及常住人口消費(fèi)能力 2．3流動(dòng)人口消費(fèi)特征 2．4深圳市消費(fèi)結(jié)構(gòu) 五、地鐵公司地鐵站廳商業(yè)物業(yè)的商圈分析及商業(yè)規(guī)劃 1．站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略分析 1．1站廳零星商業(yè)物業(yè)的分布 1．2站廳零星商鋪的人流特點(diǎn) 1．3地鐵站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略 2．地鐵站廳商場(chǎng)物業(yè)的商圈及經(jīng)營(yíng)策略分析 2．1大劇院站廳商場(chǎng) 2．2世界之窗站廳商場(chǎng) 2．3會(huì)展中心站廳商業(yè)區(qū) 六、地鐵公司地下商業(yè)街（商城）物業(yè)商圈及經(jīng)營(yíng)策略分析 1．崗會(huì)間地下商業(yè)街 1．1研究對(duì)象概況 1．2周邊環(huán)境特點(diǎn) 1．3消費(fèi)者消費(fèi)特征 1．4經(jīng)營(yíng)策略 2．市民中心站地下商業(yè)街 2．1研究對(duì)象概況 2．2周邊環(huán)境特點(diǎn) 2．3周邊人流特點(diǎn) 2．4經(jīng)營(yíng)策略 七、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式分析與建議 1．商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要模式 2．經(jīng)營(yíng)模式選擇的考慮因素 2．1站內(nèi)商場(chǎng)位置的特殊性 2．2投資的承受能力 2．3以經(jīng)營(yíng)回報(bào)的期望 2．4租賃市場(chǎng)的態(tài)度 2．5地鐵公司的經(jīng)營(yíng)管理能力 3．地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的建議 八、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的招商與市場(chǎng)推廣建議 1．招商方式 2．招商策略 3．租約安排 4．宣傳廣告 4．1宣傳推廣策略 4．2宣傳推廣的主訴求 九、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 1．站廳商業(yè)物業(yè) 1．1投資額 1．2營(yíng)業(yè)收入 1．3營(yíng)業(yè)支出 1．4利潤(rùn)額（單位：萬(wàn)元） 2．地下商業(yè)街（商城） 2．1投資額 2．2經(jīng)營(yíng)收入 2．3經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2．4利潤(rùn)額（單位：萬(wàn)元） 2．5全部投資回收期 十、問(wèn)題與建議 1．主要問(wèn)題 1．1長(zhǎng)遠(yuǎn)看好和近期看淡的矛盾及其對(duì)經(jīng)營(yíng)的困擾 1．2周邊環(huán)境存在較大的變數(shù)，使租賃雙方都存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 1．3崗會(huì)間地下商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)面臨的難度是相當(dāng)大 2．建議 1. 前言 1．背景 深圳地鐵一期工程經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的籌備、建設(shè)，一號(hào)線羅湖站至世界之窗站、四號(hào)線黃崗站 至少年宮站將于2004年年底建成投入試運(yùn)行。 地鐵是一種大量、安全、高效、準(zhǔn)點(diǎn)的城市軌道交通工具，在人口密集的現(xiàn)代化大都市 ，地鐵在城市綜合交通體系中具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，因而通常成為主要的客運(yùn)交通方式，客 流量相當(dāng)龐大。為了利用龐大客流帶來(lái)的商機(jī)，增加收益，同時(shí)也為向乘客提供更完善 服務(wù)，各國(guó)城市地鐵開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)當(dāng)局，都十分重視開(kāi)發(fā)利用地鐵沿線地下空間資源，積 極發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)，這已經(jīng)成為地鐵經(jīng)營(yíng)的主流模式。 深圳地鐵在建設(shè)過(guò)程中，地鐵公司借鑒國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，有意識(shí)地考慮了地下商業(yè)空間的開(kāi) 發(fā)，對(duì)各類有條件的地下空間資源均計(jì)劃改造為商業(yè)物業(yè)，并在地鐵通車同時(shí)一起投入 使用。由于這些規(guī)劃中的商業(yè)物業(yè)分布線長(zhǎng)，規(guī)模不一，情況復(fù)雜，為使這些商業(yè)物業(yè) 的經(jīng)營(yíng)達(dá)到理想效果，深圳地鐵公司認(rèn)為有必要選擇一家研究咨詢機(jī)構(gòu)，來(lái)開(kāi)展前期研 究策劃工作，深圳地鐵公司最后選中深圳市百家歡實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司來(lái)承擔(dān)這一使命。 2．范圍、目的 2．1范圍、分類 2．1．1范圍（詳見(jiàn)本章附圖） ·各站廳內(nèi)的零星物業(yè)，717平米； ·大劇院站內(nèi)中型物業(yè)，960平米； ·會(huì)展中心站中型物業(yè)，1800平米； ·市民中心站大型物業(yè)，3110平米； ·世界之窗站站內(nèi)中型物業(yè)，1500平米； ·崗廈站—會(huì)展中心站區(qū)間大型物業(yè)，10800平米。 2．1．2分類 按照商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的類型劃分，上述物業(yè)可劃分為三類： 第一類為站廳零星網(wǎng)點(diǎn)； 第二類為站廳商場(chǎng)； 第三類為地下商業(yè)街（城）。 2．2目的 幫助深圳地鐵公司增進(jìn)對(duì)深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的了解，設(shè)計(jì)地鐵商業(yè)物業(yè)的概念和提出市 場(chǎng)定位，推薦合理的經(jīng)營(yíng)模式，估算地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的效果，為地鐵公司的相關(guān)決策 提供充分依據(jù)。 3．技術(shù)路線和方法 3．1技術(shù)路線 3．2方法 3．2．1聚類分析方法理念。調(diào)查分析其他城市地鐵商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)分布的共性，設(shè)計(jì)地鐵 商業(yè)規(guī)劃的概念； 3．2．2經(jīng)驗(yàn)歸納法。通過(guò)對(duì)其他類型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律的總結(jié)，提出經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的解決方 案和思路。 3．2．3專家法。其實(shí)是經(jīng)驗(yàn)法的一種，是利用業(yè)內(nèi)專家的經(jīng)驗(yàn)判斷來(lái)篩選合理的解決方 案。 二、地鐵沿線地下商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)利用 的特點(diǎn)及案例研究 1．地鐵地下商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn) 地鐵站內(nèi)商業(yè)與沿線商業(yè)的開(kāi)發(fā)屬于地下商業(yè)空間開(kāi)發(fā)范疇，相對(duì)于地上商業(yè)空間的開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)，有其自身的特點(diǎn)和約束條件。 1．1地鐵相關(guān)資源的開(kāi)發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢(shì) 地鐵作為一種快捷、準(zhǔn)時(shí)的城市交通工具，能夠聚集巨大的客流，而客流在乘坐地鐵時(shí) 對(duì)某些類別的消費(fèi)潛力巨大。因此地鐵相關(guān)資源的開(kāi)發(fā)旨在有效利用客流帶來(lái)的巨大市 場(chǎng)機(jī)會(huì)，就具有明顯的交通優(yōu)勢(shì)。 1．2處于特定時(shí)空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場(chǎng)獨(dú)占優(yōu)勢(shì) 地鐵地下商業(yè)可以說(shuō)是地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物，受空間、環(huán)境等因素的限 制，地鐵商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，因而可以說(shuō)在特定時(shí)空條件下，地鐵站內(nèi)商業(yè)對(duì)于巨大的客流資 源具有市場(chǎng)獨(dú)占性。 1．3地鐵內(nèi)商業(yè)的發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān) 地面各商圈具有聚集人氣的磁場(chǎng)效應(yīng)，而地鐵的運(yùn)營(yíng)猶如動(dòng)脈，能加速客流，二者相互 支持。因此地鐵內(nèi)商業(yè)與地面商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，地上地下各商業(yè)設(shè)施之間相互補(bǔ)充， 能更大的方便和滿足顧客需求。 1．4地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運(yùn)營(yíng)的局限性 從屬于地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的地鐵地下商業(yè)的運(yùn)營(yíng)要受到地鐵運(yùn)營(yíng)法規(guī)、地下空間建設(shè)技術(shù) 和消費(fèi)習(xí)慣等方面的限制。
深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略研究