深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 □ 尤福永 我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀從發(fā)展歷程上看，與20世紀20、30年代美國房地產(chǎn)業(yè)的狀況基本 相同，其共性表現(xiàn)主要是房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，都出現(xiàn)了前所未有的大起大落，房地 產(chǎn)金融體制亦尚處在探索中的不完善階段。尤其深圳房地產(chǎn)市場的周期性變化，在階段 上，同美國有特別相似之處。1993年底，深圳因“圈地運動”和“炒地皮過熱”出現(xiàn)了商品 房價格偏高、空置率上升，從而導致房地產(chǎn)市場迅速下滑，而且連續(xù)4年直至近期仍呈萎 縮疲軟之態(tài)勢。無獨有偶，美國1929年房地產(chǎn)市場因股市驟然下跌也曾出現(xiàn)過連續(xù)4年持 續(xù)低迷瀕臨崩潰的形勢，兩地情況非常相似，都不同程度地出現(xiàn)了一方面商品住房大量 積壓滯銷，而另一方面缺房戶無力購買的供求畸型現(xiàn)象。美國當時由于房地產(chǎn)業(yè)已開始 走向衰落而嚴重地影響到了社會經(jīng)濟的發(fā)展，這種狀況促使美國聯(lián)邦政府在這個時期先 后出臺了一系列法規(guī)政策并通過金融機構的重組和房地產(chǎn)金融體制的深化改革，才使美 國房地產(chǎn)業(yè)于20世紀30年代后期開始逐漸復蘇，隨之社會經(jīng)濟發(fā)展也開始逐步有所好轉 。 實踐證明，房地產(chǎn)金融體制的改革完善，在一定程度上決定了房地產(chǎn)金融業(yè)和房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和根本出路，而且對于促進國民經(jīng)濟實現(xiàn)良性循環(huán)，建立良好的投資環(huán) 境，加速城市國際化建設，保障社會穩(wěn)定和城市居民的安居樂業(yè)都會產(chǎn)生至關重要的影 響。 一、構建新型房地產(chǎn)金融體制的可行性 (一)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的客觀需要和現(xiàn)實的必然要求 目前，我國和深圳商品房空置依舊維持在較高的水平，全國6624萬平方米，深圳3 28萬平方米，其中商品住宅的比率都在70%以上，這是不容回避的客觀現(xiàn)實。坦率地講， 由于供過于求，商品房積壓嚴重，不可避免地會出現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營性貸款不能如期償還，造 成銀行回籠資金困難，周期運轉不暢，負擔沉重。這種連鎖式的不良反應，使得資源和 資金得不到有效利用和合理使用，因而嚴重地阻礙了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康持 續(xù)發(fā)展。究其原因，是我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融體制還不夠成熟，體系也不完善，甚至可 以說存在著一些弊端，主要表現(xiàn)為購房貸款和經(jīng)營性貸款的融資渠道或資金來源受房地 產(chǎn)市場波動的制約和宏觀調控的影響較大，資金運行很難保證正常循環(huán)，這種“風險”作 用的結果表明，現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制已不能適應房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，確切地說，已與 社會主義市場經(jīng)濟體制不相適應，已到了非改不可的地步。如果現(xiàn)階段我們不對其深化 改革，非但解決不了眼前商品房空置率過高、資金周轉不暢的問題，而且從長遠的觀點 看也難以保證房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)有較大的發(fā)展，類似1993年宏觀調控中出現(xiàn)的 “一調就‘死’，不調就‘亂’”的情況，在將來的發(fā)展中還會不同程度地出現(xiàn)，其結果是， 房地產(chǎn)周期的低谷徘徊時間會更長，空置率會更高，缺房戶和資金積壓亦會更多。從支 柱產(chǎn)業(yè)角度講，不僅會影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)步增長和協(xié)調發(fā)展，而且還會削弱我們在國際 市場上的競爭力，由此也會產(chǎn)生一些社會的不安定因素。所以說，客觀現(xiàn)實要求我們必 須加快對房地產(chǎn)金融體制的深化改革，依據(jù)經(jīng)濟的規(guī)律構建一個能夠利于資金循環(huán)而且 房地產(chǎn)市場對宏觀調控能夠表現(xiàn)出一定“彈性”作用的房地產(chǎn)金融體制，使之適應于房地 產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場的運作和發(fā)展。只有這個核心問題真正解決了，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金 融業(yè)才能持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調地向前發(fā)展。 (二)有先進的經(jīng)驗可以借鑒 中外金融理論界已基本形成一個共識：房地產(chǎn)金融體制的完善與否，主要取決于其 有無二級市場以及二級市場的完善程度，因為二級市場比一級市場具有更多的優(yōu)點：①能 夠確保資金有正常流動的渠道；②資金流動更安全；③使資金能夠在更大范圍內流動。 美國房地產(chǎn)金融兩級市場體系非常完備，從我國和深圳目前的實際來看，我們從美 國房地產(chǎn)金融體系中可借鑒之處有三點：
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