蘇州新區(qū)06年上半年房地產(chǎn)市場報告
目 錄 公司簡介 蘇州工業(yè)園區(qū)博源投資顧問有限公司（以下簡稱“博源(be- yond）”）成立于2006年1月，是蘇州市首家，也是唯一一家，專門從事房地產(chǎn)研究的機 構。公司由多年從事房地產(chǎn)市場研究的專業(yè)人事組成，吸納了蘇州各大優(yōu)秀代理商中的 市場精英，擁有龐大的蘇州房地產(chǎn)市場信息資源庫。 目前，雖然公司才剛剛起步，在業(yè)界還沒有一定的知名度，但博源（be- yond）已與知名的代理公司和設計院達成戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，力求更好地為各大開發(fā)商、代 理商等房地產(chǎn)相關機構服務，為蘇州市房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)性發(fā)展貢獻一份薄力 。 為了更有效地提高服務水平，博源（be- yond）將服務內(nèi)容更為具體化、專業(yè)化：以深度市場月報作為套餐，項目定位報告、地 塊評估報告作為點心，項目跟蹤服務、項目融資報告作為特色小吃，以滿足客戶的各種 需求。 博源（be- yond）的優(yōu)勢在于資源和專業(yè)。通過多年對各大代理公司地學習和積累，以及對蘇州房 地產(chǎn)市場地實地調(diào)查，與專業(yè)人士地探討，博源（be- yond）已具備全面、可靠的資源庫。除了資源，專業(yè)度也是博源的優(yōu)勢之一，多年的市 場研究經(jīng)驗，造就了我們的專業(yè)度，為我們能更好地為客戶服務奠定了堅實的基礎。 博源（be- yond）的服務理念——超前服務，您所想的就是我們所做的。我們將以全面、真實的數(shù)據(jù) 為基石，站在巨人的肩膀上，對市場的變化做出準確的預測，以保證您的戰(zhàn)略部署準確 無誤。同時，您的建議就是我們進步的良藥；您的關心就是我們成長的依靠，博源（be -yond）熱切期待您的建議。 博源（be- yond）是年輕人的“天堂”。因為年輕，我們闖蕩；因為年輕，我們拼搏；因為年輕，我 們執(zhí)著。 我們堅信：博采廣義，“新”星之火可以燎源。 報告聲明 博源投資顧問有限公司從2006年一月開始提供房地產(chǎn)市場信息服務。收集房地產(chǎn)一 線的真實數(shù)據(jù)及政府統(tǒng)計資料，對房地產(chǎn)信息進行整理和分析。月報主要分析的是蘇州 市范圍內(nèi)的房產(chǎn)信息，區(qū)域范圍包括園區(qū)、市區(qū)、新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)。數(shù)據(jù)內(nèi)容涉 及蘇州市所有在售公寓住宅，有關別墅方面的信息將以專題報告的形式提供。報告的主 體包括政策、市場住宅的供應、成交、動態(tài)以及專題研究。 本報告版權歸蘇州工業(yè)園區(qū)博源投資顧問有限公司所有，報告數(shù)據(jù)來源真實、可靠 ，并以此為分析依據(jù)。 本報告未經(jīng)本公司表示許可，任何單位或個人不得復制或轉(zhuǎn)載本報告內(nèi)容，不得外 傳。本報告所涉及的公司、個人資料均屬機密，受到嚴格保護；受服務單位的資料也將 受到保護，受服務單位提出的申請內(nèi)容屬于公司機密，禁止外泄！ 第一部分 信息直通車 壹 經(jīng)濟頻道 一、4月28日起上調(diào)貸款利率；蘇州住房公積金貸款利率上調(diào)0.18% 從4月27日起，金融機構貸款基準利率上調(diào)，存款利率保持不變。其中，一年期貸款基準 利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。其他各檔次貸款利率也相應調(diào)整 。這已是自2004年10月以來央行的第三次加息了。 同時，蘇州公積金貸款利率也將隨之調(diào)整：從4月28日起，個人住房公積金貸款利率上調(diào) 0.18個百分點。 博源路標:對于房地產(chǎn)市場來說，利率調(diào)整可以說是最有效的市場調(diào)整手段，利率也 一直是政府控制房地產(chǎn)市場的一把利器。本次央行再度決定上調(diào)貸款利率，暗示政府對 2006年樓市政策調(diào)控的開始。通過相關數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2005年的陰霾 以后，在2006年初開始快速恢復，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)又進入了火熱時期，2005年政策 的影響力逐漸被忽略，由此來看，政府對房地產(chǎn)市場的新一輪調(diào)控將逐漸實施，本次加 息只是前奏，一系列連環(huán)拳將會接連出擊。同時博源引路者認為，目前的房地產(chǎn)市場相 比2004年后期，已經(jīng)成熟了很多，相信本輪政策打擊的力度不會象2005年那么強烈。 從另外一方面來看，隨著浮動利率的一再上調(diào)（這已是繼2004年10以后第三次加息） ，一度受到市場冷落的固定利率房貸逐漸熱鬧起來，客戶接受度越來越高，但從目前狀 況來看，光大和招商兩家銀行所推出的固定利率房貸的利率水平還是高于目前浮動利率 的房貸利率，影響了固定利率房貸的推廣。 貳 城建規(guī)劃 一、高架東延打破交通瓶頸 南環(huán)高架東延將以全市首條隧道穿越獨墅湖，隧道長3.46公里；北環(huán)高架東延原則同 意全高架立體交叉設計方案，在星港街北延與312國道交界處設置立交互通。南環(huán)快速路 東延工程可行性研究報告近日通過專家組評審，北環(huán)高架東延也拿出了原則方案，南北 兩條高架的東延將打破園區(qū)與古城區(qū)之間的交通瓶頸。 在南環(huán)快速路東延工程可行性研究報告中，東延段路線走向基本沿新機場路控制線路， 呈東西向，在獨墅湖路段中心線有所調(diào)整。綜合考慮工程造價、施工周期、技術要求以 及對周邊環(huán)境的影響等因素，這條道路采用橋隧結合方式。根據(jù)方案，南環(huán)快速路東延 段西起東南環(huán)立交橋，東至獨墅湖以東，工程終點位于車斜路交叉口，全長約7.37公里 ?；咀呦蛉缦?，西接東南環(huán)立交，采用高架形式從蘇嘉杭高速公路橋下穿過，向東連 接跨越通園路、星港街、郭巷大道，高架橋長3.43公里，然后在高爾夫球場西南側下穿 ，以隧道形式穿越獨墅湖、星湖街后，快速路隧道接地，隧道長3.46公里，以地面形式 接車斜路交叉口，地面連接線0.48公里。規(guī)劃保留快速路上跨車斜路的可能。這條快速 路的主線將采用雙向6車道，輔助道路則采用雙向4- 6車道，其中獨墅湖隧道僅考慮快速路主線通行，輔助車道通過路網(wǎng)分流過湖。 目前，北環(huán)快速路東延工程方案雖然沒有具體敲定，但原則同意北環(huán)快速路東延工程采 用高架規(guī)劃方案，其西起自官瀆里立交，向東下穿蘇嘉杭高速公路，沿312國道，在園區(qū) 境內(nèi)星港街以東落地，全長4.6公里，雙向6車道，并在星港街北延與312國道交界處設置 立交互通。 在確保質(zhì)量和安全的前提下，按照能早則早、能快則快的要求，加快南環(huán)、北環(huán)高架東 延建設步伐。南環(huán)快速路東延工程以圍堰施工進場為開工時間，力爭5月10日左右舉行開 工儀式；北環(huán)快速路東延工程，根據(jù)火車站地區(qū)綜合改造工程規(guī)劃方案進展力爭早日開 工，具體時間另行確定。 博源路標:長期以來，蘇州城的東西連接都是城市的主動脈，東邊的工業(yè)園區(qū)、西邊 的新區(qū)，可以說是蘇州市的兩大經(jīng)濟支柱區(qū)，兩個區(qū)的經(jīng)濟往來非常頻繁，為了方便這 個兩個區(qū)的聯(lián)系，政府也大力改善交通條件，早期完全以來干將路這條城市主干道，隨 著東、南、西環(huán)高架的建成，大大提高了兩個區(qū)的交通條件。但還是存在一定的缺陷， 此次高架東延的規(guī)劃將進一步加大園區(qū)與其他區(qū)域的對接，對整體蘇州經(jīng)濟的發(fā)展具有 很大意義。 對于房地產(chǎn)市場來說，任何交通的變局都會對房地產(chǎn)市場帶來一定的影響，此次也不 例外。從南環(huán)高架東延來看，直達獨墅湖，對于雙湖板塊的房地產(chǎn)市場來說，無疑是一 個利好的消息。此次規(guī)劃將大大改善板塊的交通條件，不僅加大市場對雙湖板塊的接受 度，同時還為板塊市場帶來更廣的市場客戶。 而對于北環(huán)路東延的規(guī)劃來說，情況卻有所不同。相城區(qū)房地產(chǎn)市場一直憑借較低的 價格吸引著園區(qū)客戶，無奈受到交通條件的影響，部分園區(qū)消費者還是不能接受相城區(qū) ，而這此北環(huán)路東延工程正好解決了這一問題?？上攵?，該工程的實施必將大大提高 園區(qū)居民對相城區(qū)房地產(chǎn)市場的接受度。可以說如果北環(huán)路東延工程能順利進行，受益 最大的無非是相城區(qū)的房地產(chǎn)市場。 二、蘇州交通部門將耗資496億提升“城市速度” 未來5年，蘇州市民出行將更加快捷，坐車也更加方便，蘇州交通部門將耗資496億提升 “城市速度”：開建錫太高速等5條高速公路；公交完成100公里的公交專用道……這是記者 昨日從蘇州交通“十一五”規(guī)劃中獲得的重要消息。 高速：新建5條高速公路 根據(jù)規(guī)劃，在未來5年中，蘇州要完成滬蘇浙高速公路江蘇段、蘇通長江公路大橋南接線 ，以及沿江高速張家港東互通、蘇嘉杭八坼互通等續(xù)建工程。同時開工并建成繞城高速 公路東段北延、蘇錫連接線（蘇州段）、無錫至南通高速公路（蘇錫市界至S338段）。 開工建設的還有繞城高速公路東段南延、無錫至太倉高速公路（蘇州段）。這樣，5年后 ，蘇州建成高速公路出入通道10個，共70車道。其中上海方向4個，28車道；浙江方向2 個，12車道；無錫方向4個，24車道；南通方向1個，6車道。蘇州可以基本實現(xiàn)“15、30 、60、120”的目標，即所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)15分鐘內(nèi)就近上高速公路，蘇州中心城區(qū)30分鐘內(nèi)到達 各市（縣），60分鐘交通圈覆蓋全境，2小時交通圈基本覆蓋長三角城市群。 航道：開辟旅游專用航線 水上旅游一直是蘇州古城的特色。在未來的5年中，蘇州將改造旅游航道72.8km。其中， 參照五級航道標準改造環(huán)城河、老運河、蘇瀏線、滸光運河，參照七級航道標準改造蘇 虞東線。航道建設與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，在提高航道景觀條件、運輸服務水平和改善船舶 條件的基礎上，開發(fā)旅游客運服務的市場空間。各市縣主城區(qū)周邊建成1- 2個水上綜合服務區(qū)。最終，蘇州要形成“一環(huán)六射”旅游專用航線格局。 公交：建成100公里專用道 人民路上的公交專用道大大提高了公交車的準點率，乘客也從中體會到了方便。在未來 的5年中，蘇州要成100公里公交優(yōu)先通道的建設。 根據(jù)規(guī)劃，中心城區(qū)公交站點（以300m半徑計）覆蓋率達到80%；五市（縣）公交站點（ 以300m半徑計）覆蓋率不低于50%。蘇州市區(qū)力爭完成25個換乘樞紐的建設任務，市區(qū)新 建30個公交首末站，使公交首末站總量達到100個，覆蓋蘇州城區(qū)所有的商貿(mào)中心、交通 樞紐和較大型的居民小區(qū)。 博源路標：長期以來，蘇州居民都受到交通條件的捆饒，堵車現(xiàn)象無處不在，嚴重打 亂了居民的生活計劃。此次大力投入496個億來改善蘇州的交通條件，對于蘇州老百姓來 說，無疑是意見大快人心的事。 從計劃安排來看，首先解決的是對外交通條件，新建五條高速公路，分別連接上海、 無錫、浙江等地，這將突顯蘇州的中心地位，以蘇州為圓心的長三角經(jīng)濟格局正式確立 。由此來看，必將大大加快蘇州經(jīng)濟的發(fā)展。而對于房地產(chǎn)市場來說，經(jīng)濟無疑是基礎 條件，在經(jīng)濟得到快速發(fā)展的同時，也將給房地產(chǎn)市場帶來更多的機會。 其次開辟的旅游專線，對蘇州的旅游業(yè)的發(fā)展有舉足輕重的作用。而對于蘇州房地產(chǎn) 市場來說，雖然有人間天堂的美稱，但旅游地產(chǎn)在蘇州市場的發(fā)展還未真正出現(xiàn)，因此 隨著旅游業(yè)的發(fā)展，開發(fā)旅游地產(chǎn)機會就愈加成熟。 最后從公交系統(tǒng)來看。對于目前蘇州居民的生活水平來看，公交車是大部分居民的出 行工具，這就導致了普通公寓房地產(chǎn)對公交系統(tǒng)的依賴性非常大，100公里的公交專用道 的規(guī)劃建設，將變蘇州普通公寓房地產(chǎn)的市場格局產(chǎn)生一定的影響。 三：園區(qū)東環(huán)路 東側整治范圍已經(jīng)敲定 被列入園區(qū)2006年“十大基礎設施工程”的東環(huán)路地區(qū)整治工程，改造范圍已經(jīng)確定，改 造工程即將全面啟動，預計年內(nèi)完成投資17億元。 園區(qū)東環(huán)路地區(qū)改造指揮部介紹，此次改造涉及的規(guī)劃范圍北起滬寧鐵路、南抵東興路 ，西到東環(huán)路，東至蘇嘉杭高速公路（南端延伸至通園路，北端延伸至婁門外大街與31 2國道交叉口），南北長約5公里，東西寬0.4—1.5公里，總面積約6平方公里。改造的整 體目標是改善沿線居民生活、工作環(huán)境，完善道路交通路網(wǎng)，提升東環(huán)路沿線地區(qū)整體 城市形象水平。 博源路標：蘇州工業(yè)園區(qū)是中新兩國政府合作開發(fā)建設項目，開發(fā)建設10多年來，取 得的成績令人矚目。但由于多方面原因，位于園區(qū)與中心城區(qū)之間的東環(huán)路兩側地區(qū)， 存在布局混亂、功能混雜，市容較差、交通不夠順暢等問題，與蘇州城市現(xiàn)代化發(fā)展要 求不相稱，為此，園區(qū)決定對該地區(qū)進行整治、改造。而從房地產(chǎn)開發(fā)角度來看，政府 對區(qū)域的大力改造，必將給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來較大的開發(fā)時機。從一級市場來看，未 來該區(qū)域?qū)⒂写罅康耐恋爻鲎?，這對于目前寸土寸金的湖西市場來說，定會是眾多開發(fā) 商爭搶的焦點。 叁 業(yè)界關注 一、外幣按揭現(xiàn)身蘇州樓市 日前，蘇州南都建屋公司攜手東亞銀行，在其在售樓盤玲瓏灣花園中開放“外幣按揭”業(yè) 務，成為蘇州目前在售住宅中首個開放此業(yè)務的房地產(chǎn)住宅項目。開發(fā)商與銀行聯(lián)合， 共同為住蘇的外籍人士提供外幣按揭貸款，這個新鮮“出爐”的投資理財方案，在外籍客 戶充足的園區(qū)樓盤是首次現(xiàn)身。 目前玲瓏灣花園已售房源中，有300多戶外籍業(yè)主，所占比例達18%左右；東亞銀行之所 以選擇玲瓏灣作為蘇州園區(qū)“外幣按揭”服務首選服務對象，主要就是基于玲瓏灣項目充 沛的外籍客戶資源。這次開放項目“外幣按揭”的貸款功能，其目的不僅僅是針對外籍購 房這一細分市場推出的便利措施，還希望通過功能開放，為蘇州樓市引入一種全新的、 良性的房地產(chǎn)投資模式。 博源路標：隨著外資銀行大量進駐國內(nèi)市場，對國...
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