迎賓花園5月工作
迎賓花園5-6月份營銷計劃 1. 產(chǎn)品現(xiàn)狀：目前樣板區(qū)基本裝修完畢，但是還有大量細節(jié)工作有待完成。如樣板區(qū)與工 地的隔離問題，樣板區(qū)內(nèi)景觀的細節(jié)等。整個小區(qū)，目前仍然沒有別墅區(qū)的感覺，主 要原因在于1、區(qū)內(nèi)道路未通。2、管網(wǎng)仍在施工。3、各樓外粉仍然未作。4、綠化沒 有起色?？偟膩碇v，小區(qū)變化不大。 針對這種情況， 要重塑迎賓花園形象，需要做以下幾個方面的工作： 1. 廣告，廣告在以銷售為基礎的前提下，適當向形象方面轉(zhuǎn)移，如英式管家服務， 迎賓衛(wèi)隊等與眾不同的特點（需要物業(yè)部門支持）。同時在報紙廣告的進行下 ，電視廣告也要開始展開。（劉小棟負責）信函，通過經(jīng)常性的信函，告知消 費者我們的發(fā)展情況，并懇請他們將我們的情況告知他所認識的人士。 2. 網(wǎng)絡，建議籌建迎賓花園網(wǎng)頁（劉輝），并發(fā)布于國際互聯(lián)網(wǎng)上。將網(wǎng)址公布于 我們的廣告之上。 3. 活動，活動分為兩部分，一、對老業(yè)主的安撫會。同意其提前進場裝修，開展裝 修及庭院管理課堂，免費的游園活動，辦理承諾過的各種會員卡等等。（詳見 附件）二、對意向客戶的促銷酒會。（方案見附件） 4. 促銷提價，對已售客戶進行提價，將花園面積加入總房款中。 5. 由于在許多客戶的接待過程中，業(yè)主對外立面的抗性很大。所以建議：在目前大 部分別墅的外立面還沒有施工的情況下，讓客戶挑選自己喜歡的顏色進行外粉 刷。 2. 售出形勢表 |戶型 |A型 |B型 |C型 |D型 |F型 | |售出 |4套 |6套 |2套（超市）|5套 |3套 | |未售 |7套 |28套 |11套 |5套 |3套 | 3. 前一段時間銷售出的房子多以小戶型為主，如F型和D型，A型由于戶型設計優(yōu)秀，也有 銷售。但B型別墅的銷售很不樂觀，而本小區(qū)卻是以B戶型為主的別墅區(qū)。所以如何銷 售B型別墅，是一個非常嚴峻的問題。通過對看房者的調(diào)查，多數(shù)人認為B型太大了。 而且戶型設計變化不多，很規(guī)矩。 4. 目標人群：別墅區(qū)的目標人群仍然以商界人士為主，但是應該更細分為上層富裕人士即 手中擁有300萬元以上的可自由支配資金的客戶。根據(jù)客戶的來訪詢問情況，4月來訪 客戶中有29%詢問F型別墅，10%詢問A、B型，30%詢問C、D型別墅，可以看出，A、B型 別墅還是有市場的，而前期成交客戶中之所以以F、D型為多，分析原因可能有以下兩 個方面，一、廣告在AB客戶群中到達率不夠。二、售樓人員推薦戶型時柔性太大，剛 性太小。解決方法：一、運用公司資源，向各大企業(yè)法人寄送直銷郵件。二、重新選 擇廣告主題和測試人群，對其進行更準確的詳細的廣告測試。三、采取組合的媒體策 略如可考慮《河南日報》、《城市早報》等媒體，提高覆蓋率和到達率。四、對售樓人員 進行專項培訓。 同時考慮向酒店業(yè)推出豪華獨體五星級酒店項目，與大型酒店企業(yè)聯(lián)絡，尋找酒店 業(yè)進駐別墅區(qū)的可能性，與三所的會議接待中心形成高低搭配的格局。 2月10日以來的來電來訪情況——見附表。 可得出這樣的一個結論：相對于星期三而言，星期五的報紙廣告在保證當日來電量相當 高的情況下，更能促成客戶的來訪。同時周五的廣告衰退期比周三的廣告衰退期長。所 以建議安排迎賓花園廣告計劃時，盡量將廣告安排在周五刊登為好。同時建議，廣告的 刊登，采用大小版面結合的方式。 5. 可售單位及區(qū)位：見詳表。 6. 工程進度：依目前的進度，樂觀估計為：今年12月才能交房。建議為了切實保證業(yè)主的 利益，維護迎賓花園的聲譽，必須將已經(jīng)售出的房子進行綠化并達到裝修條件。 7. 購買理由：幽靜的環(huán)境，戶型，方便的交通，大花園，配套齊全等。 8. 購買障礙：工期拖沓，戶型過大，對開發(fā)商的不信任，太貴，不值。 9. 有無機會：有，廣告和渠道相結合的方法。采取廣告推廣與人員上門直銷相結合的形式 。新的集團購買客戶正在定位。初步定位于酒店。 10. 營銷策略： 11. 推廣主題：見詳表 12. 目標：3套 13. 手段：直郵，上訪，廣告 14. 費用預算： 時間： 5月29日 大河報 1/2版 封底 32000 5月31日 大河報 1/4版 國際新聞 17500 直銷郵件1000元 15. ----------------------- 建議隔離方式 售樓部 4號樓 1號樓
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