九江項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告
九江項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告 第一部分 九江房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 調(diào)研截止日期：2001.5.30 第一節(jié) 調(diào)研目的 通過了解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時(shí)和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時(shí)營銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通 狀況、配套設(shè)施、市場消費(fèi)能力等方面的信息，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨 勢，對目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，風(fēng)險(xiǎn)分析等，為開發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確、有效的依 據(jù)。 http://www.5ixue.com (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 第二節(jié) 調(diào)研區(qū)域界定 本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處；調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個(gè) 區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及 前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽路、 大中路（步行街）、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段。 http://www.5ixue.com (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載) 第三節(jié) 片區(qū)概況 一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依著名避暑勝地、世界級風(fēng)景區(qū)廬 山，是集名山（廬山）、名江（長江）、名湖（鄱陽湖）于一體的具有2200多年歷史的 文化名城。130多年前，九江就是對外通商口岸，1992年被國務(wù)院批準(zhǔn)為長江沿岸開放城 市，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽(yù)。京九鐵路的開通為九江投 資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區(qū)交 匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)。 長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā) 展水平上，長虹大道南北兩個(gè)片區(qū)（以北為潯陽區(qū)，以南為廬山區(qū)）也存在著明顯的差 異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng)，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非 常繁榮，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高；而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫 穿該片區(qū)，無形中對中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國 有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此， 廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對潯陽區(qū)來說較為落后。 二、片區(qū)配套設(shè)施狀況 隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū) 前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn)，日趨完善。具體情況如下： （一）交通配套 本項(xiàng)目位于十里大道右側(cè)，前進(jìn)東路以南200米處。由于十里大道是連接潯陽區(qū)和 廬山區(qū)的紐帶，具有成熟的交通體系，交通便 利，特別是往返于市中心的車輛較多，發(fā)車頻率較高，約每5分鐘就有一班。具體情況如 下表： 項(xiàng)目片區(qū)公交車配套統(tǒng)計(jì)表 |車號 |起點(diǎn)站 |終點(diǎn)站 |車號 |起點(diǎn)站 |終點(diǎn)站 | |1路(101) |師專 |五七二七 |2 |汽車站 |蓮花洞 | |1路(102) |火車站 |輕機(jī) |7 |汽車站 |通遠(yuǎn) | |1路(103) |火車站 |昌河公司 |13 |新橋頭 |江氧 | （二）生活、商業(yè)配套 由于前進(jìn)路段是廬山區(qū)的中心區(qū)域，廬山區(qū)區(qū)政府、廬山區(qū)地稅局、廬山區(qū)人民檢 察院等各行政事業(yè)單位及家屬區(qū)都位于此，另外，周邊住宅項(xiàng)目的啟動聚集了片區(qū)內(nèi)的 人氣，帶旺了片區(qū)的商業(yè)。 該片區(qū)周邊生活配套基本能滿足日常生活所需，由于該片區(qū)居民收入水平普遍較低 ，除派拉蒙和沃爾得兩個(gè)大型超市外，其余大多為小商鋪經(jīng)營，檔次較低，極少有品牌 專賣店。該片區(qū)內(nèi)還有廬山區(qū)小商品市場和九江城南綜合市場兩個(gè)具有一定規(guī)模的市場 ，由于市場整體形象較差，目前處于經(jīng)營狀況不太理想。 該片區(qū)目前休閑娛樂和康體健身配套設(shè)施極其匱乏，周邊居民對這類配套設(shè)施需求 程度較高。 （三）金融配套 項(xiàng)目周邊有中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、十里信用社、信 用合作社、十里郵政支局，金融配套較為完善。 （四）教育及醫(yī)療配套 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有廬山區(qū)中心幼兒園、海后幼兒園、船校幼兒園、希望幼兒園、小天使 幼兒園、廬山區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、廬山區(qū)中學(xué)、九江職工學(xué)校、九江財(cái)經(jīng)高專、新華書店等教 育設(shè)施，能基本滿足該片區(qū)居民子女就讀的要求。 醫(yī)療配套有廬山區(qū)人民醫(yī)院、中西醫(yī)療門診部、九江廬山區(qū)血防醫(yī)院門診部、空軍 九江專科醫(yī)院，完全可以滿足該片區(qū)居民的醫(yī)療保健要求。 片區(qū)配套設(shè)施一覽表（主要針對項(xiàng)目周邊配套） |配套類別 |配套項(xiàng)目 | |商業(yè)配套 |派拉蒙超市、沃爾得超市、廬山區(qū)小商品市場、九江城南綜合 | | |市場 | |餐飲 |老字號、三味火鍋、實(shí)力飲食中心、十里大酒店 | |金融 |工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行、十里信用社 | |教育 |中心幼兒園、海后幼兒園、船校幼兒園、廬山區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、廬 | | |山區(qū)中學(xué)、九江職工學(xué)校、九江財(cái)經(jīng)高專 | |醫(yī)療保健 |廬山區(qū)人民醫(yī)院、中西醫(yī)療門診部、九江廬山區(qū)血防醫(yī)院門診 | | |部、空軍九江?？漆t(yī)院 | |其它 |藍(lán)橋酒吧、十里郵政支局 | 第四節(jié) 九江各片區(qū)現(xiàn)狀分析 九江市主要包括潯陽區(qū)、廬山區(qū)、開發(fā)區(qū)三個(gè)區(qū)，主要通過十里大道、九瑞大道、 潯陽路等幾條重要道路緊密地聯(lián)系在一起。由于地理位置、建設(shè)時(shí)間等存在著差異，使 得各區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上存在著明顯差異，從而導(dǎo)致了各區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展程度也不同 。 一、潯陽區(qū)及開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)概況 潯陽區(qū)自古以來就是人口聚集區(qū)，市區(qū)內(nèi)大部分常住居民都集中于此。人氣的聚集 ，使得該區(qū)的房地產(chǎn)市場快速升溫。目前，在建在售項(xiàng)目主要集中在九龍街、廬峰東路 、廬山南路、長虹大道及濱江路，特別是九龍街，由于政府將其規(guī)劃為九江市第三條商 業(yè)街，引起一股開發(fā)熱潮，目前在建項(xiàng)目共有9個(gè)。 開發(fā)區(qū)由于建設(shè)時(shí)間不太長，交通、生活、商業(yè)等各種配套設(shè)施等都不太完善，因 而制約了房地產(chǎn)的發(fā)展，目前在售的具有一定規(guī)模的項(xiàng)目只有弘雅花園。(具體情況見下 表) |樓盤名稱 |發(fā)展商 |位置 |總建面積 |戶型結(jié)構(gòu) |戶型面積 |建筑類別 | | | | |（M2） | |（M2） | | | | | | |三房兩廳 |118~135 | | | | | | |四房兩廳 |144 | | | | | | |復(fù)式 |147~203 | | |龍躍花園 |民生集團(tuán)|九龍街 | |三房兩廳 |122~151 |多層 | |學(xué)洲城 |東盟實(shí)業(yè)|九龍街 | |兩房兩廳 |73~110. |多層 | |(東盟3期) |集團(tuán) | | | | | | | | | | |三房兩廳 |102~137 | | |鉆石名苑 |安美達(dá)房|九龍街 |38000 |兩房兩廳 |94~103 |9棟/多層 | | |產(chǎn) | | | | | | | | | | |三房兩廳 |116~123 | | |向陽苑 |安居房產(chǎn)|九龍街 |53000 |兩房兩廳 |90~110 |8棟/多層 | | | | | |三房兩廳 |130~160 | | |廬峰小區(qū) |經(jīng)濟(jì)適用|廬峰東路 |150000 |一房一廳 |64 |多層 | | |住房發(fā)展| | | | | | | |中心 | | | | | | | | | | |兩房兩廳 |83~115 | | | | | | |三房兩廳 |118~151 | | |廬峰南小區(qū) |振興房產(chǎn)|廬峰東路 |65000 |兩房 |79~91 |12械/多層 | | | | | |三房 |91~156 | | | | | | |四房兩廳 |131~155 | | | | | | |復(fù)式 |227~279 | | |湖濱花園 |信華集團(tuán)|廬山南路 |35000 |兩房兩廳 |92~120 |多層、小高| |（中心區(qū)、東 | | | | | |層 | |區(qū)） | | | | | | | | | | | |三房兩廳 |127~169 | | | | | | |四房兩廳 |153~161 | | | | | | |六房三廳 |179~224 | | |龍鑫花園 |華龍房產(chǎn)|長虹大道 |120000 |兩房兩廳 |83／93 |多層 | | | | | |三房兩廳 |99／119 | | | | | | |四房兩廳 |138／169 | | | | | | |五房二廳 |145 | | |濱江現(xiàn)代城 |新華新房|濱江路 | |兩房兩廳 |112~126 |高層 | | |產(chǎn) | | | | | | | | | | |三房兩廳 |150~161 | | |弘雅花園 |北方房產(chǎn)|九瑞大道 |120000 |二房兩廳 |88~102 |多層 | | | | | |三房兩廳 |124~126 | | 潯陽區(qū)及開發(fā)區(qū)主要在售樓盤情況一覽表 二、廬山區(qū)房地產(chǎn)概況 廬山區(qū)由于距離市中心較遠(yuǎn)，且為工業(yè)集中區(qū)，常住居民較少，房地產(chǎn)起步較晚， 大多數(shù)樓盤開發(fā)仍處于零星開發(fā)狀態(tài)，具有規(guī)模的樓盤較少。 由于交通便捷、周邊縣區(qū)人口的遷移、市區(qū)范圍的擴(kuò)大等因素的刺激，使得該區(qū)房 地產(chǎn)有一定的升溫，特別是潯?；▓@的大規(guī)模開發(fā)，對該片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)與需求起到 了一定的拉動作用。項(xiàng)目周邊在售樓盤主要有潯海花園、廬林花園等，具體情況如下： 項(xiàng)目片區(qū)在售樓盤情況一覽表 |樓盤名稱 |發(fā)展商 |位置 |總建面積 |戶型結(jié)構(gòu) |戶型面積 |建筑類別 | | | | |（M2） | |（M2） | | | | | | |三房兩廳 |100~119 | | | | | | |四房三廳 |168/180 | | |廬林花園 |鴻昌房產(chǎn)|前進(jìn)東路 |32000 |兩房兩廳 |79~96 |多層(8棟) | | | | | |三房兩廳 |107~142 | | |龍洲花園 |龍洲房產(chǎn)|前進(jìn)東路 | |兩房 |64/88/93 |多層 | | | | | |三房兩廳 |120 | | | | | | |四房兩廳 |149 | | |新中商住樓 | |前進(jìn)東路 | |兩房兩廳 | |多層 | | | | | |三房兩廳 |153 | | 第五節(jié) 九江現(xiàn)時(shí)物業(yè)分析 一、建筑形式分析 從調(diào)查資料顯示，目前九江在售樓盤建筑形式主要以多層為主，高層項(xiàng)目較少，僅 有濱江現(xiàn)代城、年豐大廈、錦湖豪庭、濱江花園幾個(gè)樓盤。主要有以下幾個(gè)原因： （一）價(jià)格因素： 目前九江市整體購房能力有限，而高層價(jià)格相對較高，均價(jià)大多在1800元／m2以上 ，相對而言，多層均價(jià)大多在1200元／m2左右。所以市民更容易接受多層的價(jià)格。 （二）物業(yè)管理費(fèi)： 高層由于管理成本較高，因而物業(yè)管理費(fèi)較高，大多在0.8元／m2，而多層物業(yè)管理 費(fèi)僅為0.2元／m2左右。 二、項(xiàng)目規(guī)模分析 目前九江市在建在售項(xiàng)目有60多個(gè)，但開發(fā)規(guī)模都較小，總建筑面積大多在3～6萬 平方米，10萬平方米以上的項(xiàng)目僅有少數(shù)幾個(gè)，如龍鑫花園、廬峰小區(qū)、弘雅花園，其 總建筑面積分別為12萬平方米和15萬平方米。項(xiàng)目周邊樓盤大多屬小規(guī)模開發(fā)，只有號 稱“九江第一社區(qū)”潯海花園開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積為10萬平方米。 部分樓盤規(guī)模具體情況見下表： 部分樓盤規(guī)模情況表...
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