估價常見錯誤
房地產(chǎn)估價報告書常見錯誤 一、報告書不完整 1、沒有委托方；2、沒有估價方；3、沒有作業(yè)日期；4、沒有估價師聲明；5、沒有估價 的假設(shè)前提和限制條件；6、沒有附件；7、沒有估價目的；8、沒有估價時點；9、沒有 價值定義；10、沒有估價依據(jù)；11、沒有估價人員；12、沒有估價原則；13、沒有說明 。 二、估價結(jié)果報告書部分內(nèi)容描述不清 1、土地使用權(quán)年限不清，如50年（少年限起止）；2、土地使用權(quán)性質(zhì)不清，如 集體還是國有；3、土地使用權(quán)人不清、是否具有使用權(quán)證；5、是否具有房屋所有權(quán)證 ；6、房屋用途不清；7、房屋結(jié)構(gòu)不清；8、房屋建成年代不清；9、房屋權(quán)屬不清；10 、土地生熟程度不清；11、地價類型不清；12、土地用途不清；13、土地容積率不清； 14、建筑密度介紹不清；15、綠化比率不清。 三、估價方法運用錯誤 1、市場比較發(fā)達的地區(qū)要用市場比較法；2、有收益或潛在收益的要用收益法；3、待開 發(fā)條件的要用假設(shè)開發(fā)法；4、無上條件的可用成本法。 四、估價技術(shù)路線常見錯誤 1、損害賠償?shù)姆康禺a(chǎn)評估，出現(xiàn)前的情況如何；2、拍買保留底價要注意；3、用市場比 較法評估的房地產(chǎn)扣除折舊不對；4、舊有房地產(chǎn)的技術(shù)路線，運用成本法時，采用房地 分估的方法。首先確定重置價的標準，所評估的標的物是什么標準，然后確定標的物的 重置價，其次得出房屋的成新率，土地的價值運用市場比較法求出，然后相加得出舊有 房地產(chǎn)的價值。 五、市場比較法注意問題 1、交易情況和交易目的不同；2、交易狀況不清；3、成交價描述不清；4、成交日期不 清；5、付款方式交待不清；6、可比實例和估價對象處在同一供求圈；7、用途要相同； 8、建筑結(jié)構(gòu)要相同；9、權(quán)利性質(zhì)要相同；10、交易類型與估價目的相吻合；11、交易 日期與時點相接近；12、成交價格正?；蚩尚拚秊檎r；13、可比實例原則上不能超 過一年；14、修正單項不能超過20%，綜合修正不能超過30%；15、修正項目出現(xiàn)錯誤， 如臨街的應(yīng)在區(qū)域因素而在個別因素修正了；16、修正方向，如分子、分母修正問題； 17、加權(quán)時出現(xiàn)矛盾，最接近的應(yīng)附于大的權(quán)數(shù)； 六、收益法方面的問題 1、公式運用錯誤；2、凈收益方面（扣除項目不全、客觀性不足、沒有考慮出租率、餐 館酒店應(yīng)考慮上座率、潛在的收益是否穩(wěn)定、自營的考慮利潤等）；3、資本化率采用通 貨膨脹率利潤率加入是不對的，投資收益率在某些方面等同于資本化率，對同一房地產(chǎn) ，租金/售價=資本化率，不同用途的房地產(chǎn)具有不同的資本化率，注意資本化率的客觀 性，應(yīng)側(cè)重投資收益率；4、有效的收益年期不對。 七、成本法注意的問題 1、采用了實際成本；2、價格構(gòu)成不全（土地取得成本、開發(fā)成本、管理費、投資利息 、銷售稅費、利潤）；3、新開發(fā)的土地沒有注意可轉(zhuǎn)讓比率；4、利息、利潤的計算基 數(shù)不對（取得土地成本+開發(fā)成本+管理費）三者的和再乘利息率或利潤率5、折舊問題。 八、假設(shè)開發(fā)法注意的問題 1、各種費用及成本是否具有客觀性；2、計算時是否有漏項（購買土地時應(yīng)交稅費）； 3、銷售稅費的內(nèi)涵；4、買方承擔的稅費（契稅應(yīng)有買方交納，基數(shù)為3%—5%，交易費各 負擔一半）；5、開發(fā)成本均勻投入、投入時間與年限問題；6、計算時房地產(chǎn)開發(fā)完成 后銷售時間與時點的關(guān)系，計算價值時要考慮銷售期；7、動態(tài)計算時不在扣除利息和利 潤。 九、其它方面 1、收益法中賓館辦公用房、大堂在計算時考慮，不能再計算其價值；2、不是房產(chǎn)收入 的也不能計入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、沙發(fā)、電視、等其它設(shè)備，不能再單獨計算 價值；3、結(jié)論不能直接寫為多少（結(jié)論也不能少大寫金額）；4、抵押的房地產(chǎn)應(yīng)說明 其市場風險和處分問題以及賠償問題，劃撥土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押；5、 用詞、用語不當；6、出租的房屋應(yīng)注意租賃期限和租金收取標準；7、物價指數(shù)、通貨 膨脹率、所得稅率等不能作為資本化率的參照指數(shù)；8、租賃合同中租金的收取應(yīng)為一具 體數(shù)字，不能寫作為100-- 120元/平方米；9、市場比較法中系數(shù)的取值要有依據(jù)；10、凈收益的扣除項目要全；1 1、稅費中不能列支所得稅；12、物業(yè)的資本價值求取時，應(yīng)注意有效使用年期。 ************************************************************* 1、估價對象權(quán)利狀況交待不清，通常情況下無土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日 期。 2、稅費通常為“二稅一費”等而不包括所得稅和土地增值稅等。 3、在假設(shè)開發(fā)法中注意驗算一下總樓價的計算是否有誤，另外注意建筑費是否折南到估 價時點。專業(yè)費通常取建筑費的系數(shù)，如再折現(xiàn)則有誤。 4、假設(shè)開發(fā)法中具體講是用現(xiàn)金流量法計算房地產(chǎn)的價值時，不再單獨計算利息和利潤 。 5、計算土地單價時，計算的步驟和采用的土地面積。 6、在估價報告和技術(shù)報告中委托方和估價方是否是同一單位以及估價結(jié)果前后是否一致 。 7、注意成本法估價中的技術(shù)路線是否有誤。 8、市場比較法中，房地產(chǎn)狀況修正中單項因素不能超過節(jié)20%，綜合修正不能超過30%。 在修正表中各因素的比較中，是否漏掉交易情況和交易日期的說明。 9、估價報告的有效期不應(yīng)超過一年，應(yīng)用的有效期為自完成估價報告之日起原則上為一 年，但在市場狀況變化很大的情況下，估價報告的有效期不能超過半年。 10、注意估價結(jié)果報告中，金額大寫是否和前面小寫及估價技術(shù)報告中的一致，且大寫 金額不能有誤。 11、估價結(jié)果報告中通常漏掉價值定義、估價作業(yè)日期、估價時點等到項，而要注意時 點的確定日期與估價目的相吻合。如估價目的是預測未來的樓價，而時點在現(xiàn)在是不對 的，另外，還有回顧性估價、保險賠償?shù)葧r點的確定也要一并注意。 12、價值定義的說明，如評估的是拍賣價格、抵押價格等，還要說明與市場價格的調(diào)整 幅度。 13、從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關(guān)鍵。 14、收益法中，收益年限確定，凈收益求取中不應(yīng)扣除的項目（如在多數(shù)情況下，不應(yīng) 扣除折舊費、土地攤提費、利潤等），收益年限沒有采用尚可使用年限，資本化率的確 定中沒有說明確定的理由。 15、成本法中采用的殘值率不和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中一致的均為錯。 16、在采用收益法估價時，采用的凈收益應(yīng)為客觀收益，成本應(yīng)為客觀成本，各種估價 報告中使用的專用名詞以及各名詞的用法等。 17、市場比較法中選取的可比實例如超過一年，又沒有說明價格是否穩(wěn)定是不對的，在 一般情況下，選取的可比實例不能超過一年。 18、市場比較法中修正系數(shù)的位置是否有誤，例本應(yīng)該在分子上修正的，而在分母上修 正了，本應(yīng)該增加的而減少了，如可比實例房地產(chǎn)的位置、實物、狀況比估價對象優(yōu)越 （+2%），則價格應(yīng)向下修正為100/102，而修正成100/98是不的。 19、在市場比較法交易日期修正中，貨幣單位換算的時機要看以那種化幣單位上漲或下 跌，另外，還要搞清上漲或下跌的幅度和多少個月要記清以及在計算時的位置以及搞清 是定基價格指數(shù)還是環(huán)比價格指數(shù)等。 20、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成 本再加上開發(fā)商應(yīng)負擔的正常費用、利息、利潤和稅金等。 21、成本法計算利息時，費用的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計算期應(yīng)計建造期的 一半，另外還要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的計算期的計算 方法是考試的重點。在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工 程完工都要計息。 22、在各種方法計算中，參數(shù)的確定要有依據(jù)，特別是估價結(jié)果的確定的理由要充分， 參數(shù)確定是否有誤，如前面提到10%，后面卻用了8%，土地資本化率、建筑物資本化率、 綜合資本化率的關(guān)系以及計算時資本化率的應(yīng)用是否正確，選用的公式是否正確。 23、重復計算問題，如在收益法計算某賓館的收益時又用別的方法計算了大堂、技術(shù)層 、設(shè)備層的價值等等。 24、收益法評估中還應(yīng)考慮出租率，入住率，酒店還要考慮上座率，則對應(yīng)的吧臺、大 堂也不能再計算價值。 25、假設(shè)開發(fā)法估價傳統(tǒng)方法中應(yīng)注意不要漏掉買方購買土地、在建工程時應(yīng)上交的銳 金計算期的確定，扣除項目的確定，銷售銳費不計利息、利潤，另外注意利息、利潤的 計算基數(shù)。在現(xiàn)金流量法中，樓價的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定，在扣除 銷售銳費時，就不能再折現(xiàn)了；建筑費的求取時也同樣存在這方面的問題，專業(yè)費通常 取建筑費的系數(shù)，也不能再折現(xiàn)了，此時所求的地價或在建工程價值是從價時點上的價 值。 26、成本法計算折舊時，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經(jīng)濟壽命，二是土地使 用年限（出讓土地）。地租的求取不能簡單的取系數(shù)，而是同收益法中求凈收益一樣的 方法計算。 以上這些問題，在看評估報告時多加注意，星號下面的有和上面的重復，可能出發(fā)點不 同，個別不通順的地方敬請諒解
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