六安市興裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司管理方案
六 安 市 球 拍 廣 場(chǎng) 管 理 工 程 管 理 方 案 編 制：劉倫保 審 核：黃肅勝 審 定：吳鳳菊 編制單位：六安市興裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司 二00四年七月十六日 目 錄 第一章 編制概述 第一節(jié) 編制說明 第二節(jié) 編制依據(jù) 第二章 工程概況 第三章 管理部署 第四章 主要管理方案 第一節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生管理 第二節(jié) 綠化管理 第三節(jié) 治安消防管理 第四節(jié) 水電設(shè)備管理 第五節(jié) 土建及其它設(shè)施管理 第六節(jié) 財(cái)務(wù)管理 5. 文明管理制度 第六章 工作人員職業(yè)道德規(guī)范 第一章 編制概述 第一節(jié) 編制說明 本物業(yè)管理工程為六安市球拍廣場(chǎng)管理工程，我公司在取到招標(biāo)文件后，針對(duì) 本廣場(chǎng)是六安市的主要景點(diǎn)和重點(diǎn)形象之一，對(duì)招標(biāo)文件內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真詳細(xì)地分析 研究，并根據(jù)我公司物業(yè)管理成功經(jīng)驗(yàn)，我們堅(jiān)信我們將確保管理目標(biāo)符合城市文明 創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，良好率100%。 為此，我們?cè)诰幹莆飿I(yè)管理方案過程中，從“保安-保潔- 燈光、音響、水系、噴泉-綠化管理-廣場(chǎng)的所有設(shè)施管理措施-安全措施- 管理制度”等方面進(jìn)行詳細(xì)的闡述，制定了一系列科學(xué)合理的組織管理和技術(shù)措施。 其中在人員部署章節(jié)內(nèi)，我們重點(diǎn)對(duì)組織機(jī)構(gòu)的建立、勞動(dòng)及機(jī)械設(shè)備的配備的組織 等方面進(jìn)行計(jì)劃安排；主要工程管理方案中，我們側(cè)重介紹了影響到設(shè)備和設(shè)施使用 壽命的關(guān)鍵維護(hù)、保養(yǎng)管理方法；在管理質(zhì)量保證措施節(jié)內(nèi)，我們明確了管理質(zhì)量目 標(biāo)，圍繞管理質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)從管理質(zhì)量保證體系、管理組織措施、監(jiān)督制度等方面 進(jìn)行闡述；我們主要從勞動(dòng)力、使用機(jī)具、資金使用等方面進(jìn)行安排；在安全操作規(guī) 范等方面進(jìn)行了布置；在文明管理及環(huán)境保護(hù)措施一章內(nèi)，我們要從管理人員職責(zé)等 方面進(jìn)行闡述，并按標(biāo)準(zhǔn)化工地要求，提出一系列平面管理措施。 第二節(jié) 編制依據(jù) 1、六安市球拍廣場(chǎng)《招標(biāo)文件》； 2、《住宅與房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)》 3、安徽省房地產(chǎn)《物業(yè)通訊》； 4、《物業(yè)管理手冊(cè)》； 5、安徽省物業(yè)管理委員會(huì)相關(guān)《文件》； 6、六安市房地產(chǎn)管理局相關(guān)《文件》； 7、《安徽省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》； 8、《六安市園林綠化管理考核辦法（試行）》； 9、本公司的《內(nèi)部管理制度》。 第二章 管理項(xiàng)目概況 一、建筑概況 本項(xiàng)目為六安市球拍廣場(chǎng)物業(yè)管理工程，位于六安市球拍路中，占地面積月80 000㎡，廣場(chǎng)主要設(shè)施包括道路、綠地、噴泉、雕塑、假山、脹拉膜、木花架、供電 照明、給排水、音響等。 二、管理范圍 廣場(chǎng)的安全管理、保安、保潔、燈光、音響、水系、噴泉、配電房、各種管線 、雕塑、假山、脹拉膜、花木架等維護(hù)、管理以及綠化管理。 第三章 管理部署 一、管理目標(biāo)計(jì)劃 本工程管理質(zhì)量等級(jí)符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所 有設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，根據(jù)這一要求，并結(jié)合《安徽省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》、《 六安市園林綠化管理考核辦法（試行）》等規(guī)定管理過程中我們將確保良好率達(dá)100% ；并創(chuàng)建物業(yè)管理示范廣場(chǎng)。 二、管理作業(yè)組織計(jì)劃 本工程管理時(shí)，我們結(jié)合現(xiàn)代的科技手段，采用微機(jī)管理，對(duì)廣場(chǎng)的各個(gè)角落 采用人員結(jié)合電子監(jiān)控措施，人員將分為三套管理作業(yè)隊(duì)，24小時(shí)分三班制不間斷保 姆式管理。三套管理作業(yè)隊(duì)統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)配。管理過程中，按“18:0 0-2:00為重點(diǎn)監(jiān)管時(shí)段,2:00-10:00為非重點(diǎn)監(jiān)管時(shí)段,10:00- 18:00為次重點(diǎn)監(jiān)管時(shí)段”進(jìn)行管理，對(duì)貴重的建筑或設(shè)施采用電子監(jiān)控。所有人員（ 除保潔和綠化人員外）均配備對(duì)講機(jī)，能以第一時(shí)間到達(dá)事發(fā)地點(diǎn)，處理好突發(fā)事件 。 三、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)建立計(jì)劃 本工程采用“項(xiàng)目法”組織管理，實(shí)行物管主任全面負(fù)責(zé)制。物管主任由黃肅勝同志 擔(dān)任，管理部主要成員采用參加過物業(yè)管理，且管理經(jīng)驗(yàn)豐富，工作勤奮、務(wù)實(shí)，技 術(shù)和組織管理能力強(qiáng)，具有開拓創(chuàng)新精神的優(yōu)秀管理人員。管理組織指揮由物管部全 權(quán)負(fù)責(zé)，公司僅在本工程管理的質(zhì)量、安全、文明及合同履約等方面進(jìn)行宏觀控制。 管理組織機(jī)構(gòu)圖 四、勞動(dòng)力組織計(jì)劃 勞務(wù)作業(yè)隊(duì)是工程管理的直接操作者，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理質(zhì)量、安全、文明等目 標(biāo)的最直接保證者。本工程管理時(shí)，我公司將使用一批具有良好的管理質(zhì)量、安全意 識(shí)、操作技能較強(qiáng)，且具有管理經(jīng)驗(yàn)的作業(yè)隊(duì)伍。其中水電組配備2人，主要從事廣 場(chǎng)的燈具、給排水和管線管理等。財(cái)務(wù)室人員配備1人，主要從事工資管理工作，這 些人員均持有上崗證，他們都長(zhǎng)期從事本專業(yè)。綠化組配備2人，主要從事廣場(chǎng)綠化 的養(yǎng)護(hù)、整形、替換等工作，他們具有豐富的操作經(jīng)驗(yàn)和技能，多年從事園藝工作。 配備保安人員配備12人，配備保潔人員4人，綜合服務(wù)部由物管主任兼職。 擬投入本工程主要物業(yè)管理 人員明細(xì)表 |序號(hào) |姓 名 |職 務(wù) |職 稱 |本項(xiàng)目?jī)?nèi)職責(zé) | |1 |黃肅勝 |物管主任 |工程師 |項(xiàng)目管理 | |2 |張 奇 |總工程師 |工程師 |物業(yè)的維護(hù)維修管理 | |3 |張 奇 |物管副主任 |工程師 |各班組管理 | |4 |楊 靜 |財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 |會(huì)計(jì)師 |財(cái)經(jīng)管理 | |5 |張加青 |保安組長(zhǎng) | |安全保衛(wèi)工作 | |6 |丁懷林 |水電組長(zhǎng) | |水電維護(hù)維修管理 | |7 |張 合 |綠化組長(zhǎng) | |綠化維護(hù)維修管理 | |8 |徐明興 |保潔組長(zhǎng) | |保潔管理 | |9 |黃肅勝 |綜合服務(wù)部 | |服務(wù)接待 | |10 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 擬投入本工程主要人員需求計(jì)劃 |序號(hào) |1 |2 |3 |4 |5 | |職 稱 |工程師 |本合同中擬任職務(wù) |物管主任/綜合服務(wù) | | | | |部 | |畢業(yè)學(xué)校 |80 年 7月畢業(yè)于 六安二中 學(xué)校 | | |專業(yè) | |經(jīng) 歷 | |時(shí) 間 |參加過單位名稱 |擔(dān)任職務(wù) | |82.7-87.5 |六安地區(qū)建筑安裝工程公司 |隊(duì)長(zhǎng) | |87.5-92.4 |六安縣醫(yī)院辦公室 |副主任 | |92.4-96.8 |六安市人民醫(yī)院綜合管理工作 |副主任 | |96.8-02.5 |六安市人民醫(yī)院綜合管理工作 |主任 | |02.5-現(xiàn) |六安市興裕物業(yè)管理公司 |副經(jīng)理 | | | | | | | | | | | | | | | | | |備 注 | | 擬在本工程管理任職主要人員簡(jiǎn)歷表 |姓 名 |張 奇 |年 齡 |43 |專 業(yè) |建筑 | |職 稱 |工程師 |本合同中擬任職務(wù) |總工程師/辦公室主| | | | |任 | |畢業(yè)學(xué)校 |85年 7月畢業(yè)于 合肥聯(lián)合大學(xué) 學(xué)校 | | |工業(yè)與民用建筑 專業(yè) | |經(jīng) 歷 | |時(shí) 間 |參加過單位名稱 |擔(dān)任職務(wù) | |85.7-88.5 |六安地區(qū)建筑安裝工程公司 |技術(shù)隊(duì)長(zhǎng) | |88.5-91.4 |六安地區(qū)建筑安裝工程公司 |項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 | |91.4-00.8 |六安興達(dá)建筑安裝工程公司 |主任 | |00.8-02.9 |深圳川紅物業(yè)發(fā)展公司 |副經(jīng)理 | |02.9-現(xiàn) |六安市興裕物業(yè)管理公司 |工程部主任 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |備 注 | | 擬在本工程管理任職主要人員簡(jiǎn)歷表 |姓 名 |楊 靜 |年 齡 |44 |專 業(yè) |會(huì)計(jì) | |職 稱 |會(huì)計(jì)師 |本合同中擬任職務(wù) |財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 | |畢業(yè)學(xué)校 |82年 7月畢業(yè)于 六安市地區(qū)技術(shù)學(xué)校 學(xué)校 | | |專業(yè) | |經(jīng) 歷 | |時(shí) 間 |參加過單位名稱 |擔(dān)任職務(wù) | |82.7-86.9 |六安玻璃廠 |出納員 | |86.5-90.10 |六安齒輪廠 |會(huì)計(jì) | |90.10-95.7 |六安齒輪廠 |主辦會(huì)計(jì) | |95.8-02.1 |六安木材加工廠 |主辦會(huì)計(jì) | |02.1-現(xiàn) |六安市興裕物業(yè)管理公司 |主辦會(huì)計(jì) | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |備 注 | | 擬在本工程管理任職主要人員簡(jiǎn)歷表 |姓 名 |張加青 |年 齡 |46 |專 業(yè) | | |職 稱 | |本合同中擬任職務(wù) |保安組長(zhǎng) | |畢業(yè)學(xué)校 |80年 7月畢業(yè)于 六安市第五中學(xué) 學(xué)校 | | |專業(yè) | |經(jīng) 歷 | |時(shí) 間 |參加過單位名稱 |擔(dān)任職務(wù) | |80.7-84.9 |六安衛(wèi)校保衛(wèi)處 |保衛(wèi)員 | |84.9-92.4 |六安衛(wèi)校 |隊(duì)長(zhǎng) | |92.4-96.3 |六安軸承廠 |保安隊(duì)長(zhǎng) | |95.8-02.4 |六安軸承廠 |保安部主任 | |02.4-現(xiàn) |西苑新村 |保安負(fù)責(zé)人 | | | | | | | | | | | | | | | | | |備 注 | | 擬在本工程管理任職主要人員簡(jiǎn)歷表 |姓 名 |丁懷林 |年 齡 |42 |專 業(yè) |水電 | |職 稱 |助工 |本合同中擬任...
六安市興裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司管理方案