關于《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的應用解釋（試行）
關于《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的應用解釋（試行） 根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第二十八條規(guī)定，現(xiàn)就《辦 法》有關條文的應用問題解釋如下： 　　一、第三條管理部門 　　市房地資源局下設市物業(yè)維修基金管理中心（以下簡稱市中心），負責全市維修基 金籌集、使用的監(jiān)管和信息管理工作；負責對各區(qū)?？h物業(yè)維修基金管理中心的業(yè)務領 導、監(jiān)督和培訓。 　　各區(qū)、縣房地局應當設立區(qū)、縣物業(yè)維修基金管理中心（以下簡稱區(qū)、縣中心）， 負責所轄區(qū)域維修基金的設立。歸集和使用監(jiān)督管理；負責維修基金信息系統(tǒng)操作。業(yè) 務指導和培訓。 　　二、第四條維修基金的設立 　　本條第一款所稱的新建內(nèi)銷商品住宅，是指1999年12月1日之前銷售的普通內(nèi)銷商品 住宅，以及1999年12月l日起納人內(nèi)銷商品住宅范圍銷售的普通內(nèi)銷商品住宅、僑匯商品 住房、經(jīng)濟適用房、動遷房等。 　　三、第五條維修基金專戶的開立 　　本條所稱的專戶銀行是指市房地資源局指定的商業(yè)銀行。 　　區(qū)、縣房地局與專戶銀行簽訂的委托協(xié)議應當使用由市房地資源局印制的示范文本 。 　　區(qū)、縣房地局開立維修基金專戶時，應當按人民銀行規(guī)定提交有關文件和資料。 開立的維修基金專戶，應按市房地資源局規(guī)定，以物業(yè)管理區(qū)域為單位按幢編制產(chǎn)業(yè)代 碼及分戶清冊。 　　區(qū)、縣中心應將維修基金專戶帳號書面告知市中心。 　　四、第六條首期維修基金的交納標準 　　本條所稱的每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和物價部門公布。其中，20 00年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面積成本價以1198元計價；2001年 1月1日起出售的商品住宅，按簽訂土地使用權出讓合同當年的每平方米建筑面積成本價 計價，成片出讓土地的地塊，按簽訂土地使用權轉(zhuǎn)讓合同當年的每平方米建筑面積成本 價計價；簽訂合同的時間在1996年以前的，每平方米建筑面積成本價按1198元計價。 　　根據(jù)本條第三款規(guī)定由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定設立維修基金的，應當在通過 的業(yè)主公約中予以約定。 　　五、第七條維修基金的交納時限 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應持土地權屬證明、建設工程規(guī)劃許可證和具有相應資質(zhì)的測量機 構出具的房地產(chǎn)實測報告及應交維修基金的分戶清冊，向區(qū)、縣中心辦理維修基金交款 確認手續(xù)。區(qū)、縣中心確認后，開具《商品住宅維修基金交款通知（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用 ）》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依據(jù)通知要求向?qū)翥y行交款。專戶銀行收款后，應當出具專 戶銀行蓋章的《上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品住宅維修基金交款憑證》。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人訂立預售合同中的房屋交接書或出售合同時，應按交接書 或出售合同確定的房屋建筑面積計算購房人應交納的維修基金金額，并按規(guī)定代房地產(chǎn) 管理部門向購房人開具《商品住宅維修基金交款通知（購房人專用）》，購房人應當依據(jù) 通知要求向?qū)翥y行交款。專戶銀行收款后，應當出具專戶銀行蓋章的《上海市購房業(yè)主 商品住宅維修基金交款憑證》。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或購房人提交經(jīng)專戶銀行蓋章的商品住宅維修基金交款憑證后，房 地產(chǎn)登記機構方可受理房地產(chǎn)初始登記或房地產(chǎn)變更登記。 　　在區(qū)、縣房地局核準業(yè)主委員會登記的同時，區(qū)、縣中心應書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)按本條第一款第三項規(guī)定，將尚未出售商品住宅中應由購房人交納的維修基金劃至業(yè) 主委員會的維修基金帳戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持銀行蓋章的交款憑證向區(qū)、縣中心和業(yè)主 委員會備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不交納的，由區(qū)、縣房地局依照《上海市居住物業(yè)管理 條例》的規(guī)定作出行政處罰；業(yè)主委員會也可依法向人民法院提起民事訴訟。 　　新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，按新建內(nèi)銷商品住宅交納維修基金的規(guī) 定程序辦理交款和房地產(chǎn)登記手續(xù)。 　　六、第八條首期維修基金交存情況的檢查和公布 　　區(qū)、縣中心每月應與專戶銀行核對維修基金的交存情況，每年以物業(yè)管理區(qū)域為單 位，公布維修基金交存情況。 　　區(qū)、縣中心應當定期按規(guī)定將維修基金交存情況報市中心。 　　七、第十條維修基金帳戶的開立 　　本條所稱的開戶銀行是指市房地資源局指定的商業(yè)銀行。 　　業(yè)主委員會開立維修基金帳戶，應當按規(guī)定向市或區(qū)、縣技術監(jiān)督部門辦理組織機 構代碼登記手續(xù)，與物業(yè)所在地的區(qū)、縣開戶銀行簽訂委托協(xié)議，并使用由市房地資源 局印制的委托協(xié)議示范文本。 　　業(yè)主委員會維修基金帳戶開立后，應將開戶銀行及帳號報區(qū)、縣中心備案。 　　八、第十一條開立維修基金帳戶提交的文件和資料 　　本條所指的開戶申請書，是指由開戶銀行提供的《開立銀行帳戶申報表》。 本條所指 的業(yè)主委員會成立的批準文件是指區(qū)。縣房地產(chǎn)管理部門核準登記的批復和業(yè)主委員會 證書。 　　本條所指的業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開戶手續(xù)的委托書，其格式樣本。 　　業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應持未出售房屋分戶清冊，專戶銀 行應持交款業(yè)主清冊，分別報區(qū)、縣中心核對；區(qū)、縣中心在核對后將業(yè)主分戶清冊提 供給業(yè)主委員會。 　　九、第十二條維修基金的劃轉(zhuǎn) 　　區(qū)、縣中心經(jīng)與專戶銀行對維修基金交存情況及本息數(shù)額核對無誤后，區(qū)、縣房地 局應當與業(yè)主委員會訂立維修基金移交協(xié)議，并持支付憑證。維修基金移交協(xié)議和業(yè)主 分戶清冊，通知專戶銀行將維修基金專戶下的相應資金本息劃人該業(yè)主委員會帳戶。 　　業(yè)主委員會帳戶開立后的帳務管理，由選聘的物業(yè)管理企業(yè)或房地產(chǎn)管理部門認定 的中介機構負責。 　　十、第十三條納人維修基金的收益 　　在物業(yè)管理區(qū)域公共設施停放車輛、設置廣告等經(jīng)營性設施收取的費用中，物業(yè)管 理企業(yè)對此發(fā)生的管理成本可以在該費用中列支，但具體費用需經(jīng)業(yè)主委員會審核同意 。 　　十一、第十五條物業(yè)維修和更新的實施 　　本條所稱的發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，是指《關于＜上海市居 住物業(yè)管理條例＞有關條文的應用解釋》第十二條所規(guī)定的房屋急修項目。 　　十二、第十八條維修基金的支取和分攤 　　物業(yè)管理企業(yè)從維修基金中暫借備用金的，應當編制資金預算計劃，并在物業(yè)管理 服務合同中約定。 　　業(yè)主委員會向開戶銀行支取費用的，應當提交下列資料： 　　1、支付憑證； 　　2、加蓋業(yè)主委員會公章、業(yè)主委員會主任、副主任簽字蓋章的費用分攤匯總表； 　　3、按幢立帳、按戶分攤的電腦數(shù)據(jù)。 　　其中，業(yè)主委員會向開戶銀行支取活動經(jīng)費備用金的，另需提交加蓋業(yè)主委員會公 章和正、副主任印鑒的業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定；業(yè)主委員會支付住宅大修或 者專項維修更新預付款的，另需提交施工承包合同；業(yè)主委員會向開戶銀行支取物業(yè)維 修、更新費用的，另需提交加蓋物業(yè)管理企業(yè)公章的物業(yè)維修、更新費用匯總表。 　　本條所稱的維修基金支付憑證是指銀行貸記憑證。 　　十三、第十九條維修基金帳目的核對和公布。 　　業(yè)主委員會向開戶銀行查詢其帳戶情況的，需提供業(yè)主委員會的證明和帳號。 　　業(yè)主向開戶銀行柜面查詢其分戶帳情況的，需提供業(yè)主代碼和地址。 　　開戶銀行應當免費提供電話或柜面等形式的帳戶查詢服務業(yè)務。 　　開戶銀行應當定期按規(guī)定將維修基金存取情況報市和區(qū)、縣中心。 　　十四、第二十條維修基金再次籌集 　　維修基金再次籌集的標準，應在業(yè)主公約中作出約定。 　　維修基金再次籌集時，業(yè)主委員會或其委托的業(yè)主小組應向再次籌集的對象發(fā)出書 面交款通知。業(yè)主應當依據(jù)交款通知的要求，向開戶銀行交款。 　　本條第二款所稱的首期維修基金是指購房人所交的維修基金金額。 　　十五、第二十一條住宅轉(zhuǎn)讓時維修基金的處理 　　住宅轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，由住宅 受讓人向原業(yè)主支付。轉(zhuǎn)讓合同另有約定的，從其約定。 　　十六、第二十二條維修基金帳戶的變更 　　業(yè)主委員會辦理維修基金帳戶的有關變更手續(xù)時，除按開戶銀行規(guī)定提交有關資料 外，有下列情形之一的，還須提交下列文件或資料： 　　1、物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整或者業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生更換的，須提交區(qū)、縣 房地局核準變更登記的證明文件。其中，物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的，還須提交相應的電 腦數(shù)據(jù)。 　　2、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更換的，須提交經(jīng)區(qū)、縣房地局備案的新訂立的物業(yè)管理服務 合同。 　　十七、第二十三條維修基金帳戶的注銷 　　因拆遷等原因致使住宅滅失的，其注銷房地產(chǎn)權證的證明是指房屋拆遷許可證等可 以證明房屋滅失的文件。 　　已建立維修基金的房屋在業(yè)主委員會成立前滅失的，由售房單位或物業(yè)管理企業(yè)持 業(yè)主身份證件的復印件、房屋拆遷許可證的復印件、商品住宅滅失退款申請書向區(qū)、縣 中心提出申請，經(jīng)審核同意后，持區(qū)、縣房地局的支付憑證及上述資料向?qū)翥y行提取 其維修基金分戶帳的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續(xù)。 　　已建立維修基金的房屋在業(yè)主委員會成立后滅失的，由業(yè)主委員會或其委托人持業(yè) 主委員會證明及前款規(guī)定的證明文件和資料，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳的剩余 款額、辦理分戶帳注銷手續(xù)，并報區(qū)、縣中心備案。 　　十八、第二十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋維修基金 　　本條所稱的公共建筑設施接收單位是指公共建筑設施產(chǎn)權或使用權接收單位。 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在公共建筑設施移交前已按規(guī)定交納維修基金的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 在與公共建筑設施接收單位辦理設施移交手續(xù)時，可按規(guī)定與設施接收單位辦理維修基 金結算手續(xù)。 　　凡單獨確權的車庫等物業(yè)所有人應按《辦法》規(guī)定交納維修基金。 　　十九、第二十九條施行日期和執(zhí)行事項 　　本《辦法》施行前的商品住宅維修基金的籌集，按下列規(guī)定執(zhí)行： 　　1、1996年6月10日前出售的內(nèi)銷商品住宅，按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣 雙方、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商一致的意見執(zhí)行。 　　2、1996年6月10日至本《辦法》施行之日前出售的內(nèi)銷商品住宅，按市物價局、市房 地局滬價房（1996）116號《上海市商品住宅物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的規(guī)定籌集維修 基金。 　　3、1999年12月1日前出售的僑匯商品住房、經(jīng)濟適用房、動遷房、有限產(chǎn)權房、使 用權房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權房的維修基金籌集，按當時有關規(guī)定、協(xié)議執(zhí)行。 　　4、《辦法》施行前已成立業(yè)主委員會而未建立維修基金的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在《辦 法》施行之日起12個月內(nèi)，按規(guī)定將已銷售商品住宅中購房人交納的維修基金和其應交納 的維修基金以及未銷售房屋的維修基金劃至業(yè)主委員會帳戶，并報區(qū)、縣中心備案；未 成立業(yè)主委員會的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在《辦法》施行之日起12個月內(nèi)，按規(guī)定將已銷售 商品住宅中購房人交納的維修基金和其應交納的維修基金劃至區(qū)。縣房地局指定的專戶 銀行帳戶。 　　本《辦法》施行前，業(yè)主委員會已在非市房地資源局指定商業(yè)銀行開立商品住宅維修 基金帳戶的，應當在本《辦法》施行之日起12個月內(nèi)將帳戶轉(zhuǎn)移開至市房地資源局指定的 商業(yè)銀行；在此期間，若定期存款未到期的，可以在到期后再轉(zhuǎn)移至市房地資源局指定 的商業(yè)銀行。
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